TS. Trần Văn Khải, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, đại biểu Quốc hội đoàn Ninh Bình cho biết trong cuộc trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, về những nội dung của dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai vừa được trình và thảo luận tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV.
Bảng giá đất được xây dựng sát thực tế
- Sau hơn 1 năm thực thi Luật Đất đai 2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh; đặc biệt, công tác định giá đất được xem là “điểm nghẽn” lớn cần tháo gỡ kịp thời. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết với những cơ chế, chính sách mới về định giá đất rất cần thiết, đáp ứng đúng yêu cầu thực tiễn. Ông nhận định gì về điều này?
TS. Trần Văn Khải: Tôi cho rằng, việc này đúng định hướng của Đảng, phù hợp pháp luật. Chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18-NQ/TW nêu rõ phải “bỏ khung giá đất” và xây dựng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo giá đất nhà nước sát giá thị trường. Dự thảo Nghị quyết lần này cụ thể hóa đúng định hướng đó khi bỏ khung giá đất cố định và trao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá đất linh hoạt, sát thực tế thị trường.
TS. Trần Văn Khải, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường
Dự thảo Nghị quyết đề ra đầy đủ nguyên tắc định giá đất nhằm đảm bảo khách quan, minh bạch. Cụ thể, khoản 1 Điều 6 dự thảo quy định: Định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự pháp luật; đảm bảo trung thực, công khai; đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư (điểm đ khoản 1 Điều 6). Những nguyên tắc này tạo nền tảng để việc định giá đất vừa bám sát giá trị thực tế, vừa phù hợp với quản lý nhà nước.
Để bảng giá đất được xây dựng chi tiết, sát thực tế, Chính phủ đề xuất bảng giá đất xây dựng theo từng loại đất, khu vực, vị trí. Đối với nơi đã có bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất, có thể xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Đây là bước tiến quan trọng giúp giá đất sát thực tế hơn, khắc phục tình trạng giá “bình quân” chung chung trước đây.
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được giao quyết định bảng giá đất của địa phương, công bố và cho áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời, có thể sửa đổi, bổ sung kịp thời khi cần thiết thay vì cứng nhắc theo chu kỳ dài. Việc phân cấp này vừa đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, vừa giúp địa phương chủ động cập nhật giá đất phù hợp tình hình địa phương.
Bên cạnh đó, dự thảo cho phép sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt. Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm, và có thể điều chỉnh trong năm cho từng khu vực, vị trí nếu cần. Cơ chế này giúp bảng giá đất địa phương luôn tiệm cận thị trường, tránh lạc hậu.
Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh được thành lập để thẩm định bảng giá và hệ số điều chỉnh, với sự tham gia của các cơ quan chuyên môn, đảm bảo tính độc lập giữa đơn vị tư vấn giá, hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá. Quy định này kỳ vọng khắc phục tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong định giá đất, ngăn ngừa lợi ích cục bộ.
Rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng
- Một trong những điểm đột phá quan trọng của dự thảo Nghị quyết là bỏ thủ tục xác định “giá đất cụ thể” cho từng dự án khi bồi thường thu hồi đất. Xin ông chia sẻ thêm về vấn đề đó?
TS. Trần Văn Khải: Khoản 6 Điều 3 dự thảo Nghị quyết quy định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và giá đất tái định cư sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do tỉnh ban hành. Điều này đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng đáng kể so với trước.
Thực tiễn tại Ninh Bình, đã có nhiều dự án chậm tiến độ vì chậm xác định giá đất để lập phương án bồi thường. Với cơ chế mới, địa phương có thể áp dụng ngay bảng giá đất hiện hành (cộng hệ số) để tính bồi thường, giúp đẩy nhanh tiến độ và giảm nguy cơ tắc nghẽn do chờ thẩm định giá từng trường hợp.
Thị trường bất động sản. Ảnh minh họa
Doanh nghiệp ở Ninh Bình phản ánh việc đền bù giải tỏa mặt bằng còn nan giải do giá đất nhà nước quá thấp so với giá thỏa thuận. Họ phải bù thêm ngoài phương án bồi thường chính thức để người dân chấp nhận, làm đội vốn đầu tư, giảm hiệu quả dự án.
Còn nếu áp giá nhà nước, người dân thiệt thòi sẽ khiếu nại, dự án đình trệ. Chính quyền tỉnh cũng khó khăn: Muốn thu hút đầu tư nhưng sợ xã hội không đồng tình nếu giao đất giá rẻ cho doanh nghiệp, hoặc lo mất ngân sách nếu định giá thấp.
Rõ ràng, định giá đất chưa sát thực tế đã trở thành điểm nghẽn chung, cản trở cả phát triển kinh tế lẫn an sinh xã hội tại địa phương.
Bước đột phá trong quản lý đất đai
- Thưa ông, trước những tác động tích cực mà cơ chế định giá đất trong dự thảo Nghị quyết được kỳ vọng mang lại, ông đặt niềm tin như thế nào vào những chuyển biến sắp tới? Đồng thời, để chính sách này đi vào thực tiễn một cách hiệu quả và đồng bộ, ông có đề xuất gì?
TS. Trần Văn Khải: Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách (nhờ thu tiền sử dụng đất đúng giá trị thực), đồng thời người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, ổn định đời sống sau thu hồi đất. Doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro khi triển khai dự án. Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin - cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.
Tôi đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ trong việc trình Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc về định giá đất. Các quy định mới vừa đúng đắn về chủ trương, vừa xuất phát từ thực tiễn khó khăn của địa phương, hứa hẹn tạo bước đột phá trong quản lý và sử dụng đất đai.
Để chính sách đi vào thực tiễn, tôi kiến nghị Chính phủ hỗ trợ và địa phương bố trí nguồn lực để đẩy nhanh xây dựng bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất địa phương. Đây là nền tảng để triển khai bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất như dự thảo cho phép, đảm bảo giá đất được cập nhật chính xác theo vị trí và thời gian thực.
Cùng với đó, công khai, lấy ý kiến khi xây dựng bảng giá. Quá trình xây dựng bảng giá đất cần minh bạch, có sự tham gia của người dân và doanh nghiệp trước khi ban hành. Việc này giúp bảng giá sát thực tiễn và tạo sự đồng thuận cao ngay từ đầu, tránh khiếu kiện về sau.
Đồng thời, thường xuyên cập nhật, không để bảng giá “treo”. Theo đó, đề nghị Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân tỉnh chủ động vận dụng quy định cho phép điều chỉnh bảng giá đất khi cần thiết. Thực tế giá đất biến động liên tục, do đó tỉnh không nên chờ đến chu kỳ 5 năm mới cập nhật mà cần linh hoạt điều chỉnh hàng năm (hoặc đột xuất) bằng hệ số. Việc này giúp giá đất nhà nước luôn tiệm cận thị trường, hạn chế chênh lệch lớn gây sốc cho người dân và doanh nghiệp.
Khi thực hiện cơ chế dùng bảng giá + hệ số để tính bồi thường, cần đặc biệt lưu ý nguyên tắc hài hòa lợi ích (như dự thảo đã nêu tại điểm đ khoản 1 Điều 6). Cụ thể, với các dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận giá cao trên phần lớn diện tích, phần còn lại nếu áp giá bảng giá (thường thấp hơn giá thỏa thuận) thì tỉnh nên xem xét hỗ trợ bổ sung cho người dân hoặc yêu cầu nhà đầu tư đền bù thêm phần chênh lệch. Giải pháp linh hoạt này nhằm tránh phát sinh khiếu nại, khiếu kiện do chênh lệch giá bồi thường, đảm bảo người dân, nhà nước và doanh nghiệp đều chấp nhận được.
Ngoài ra, nâng cao năng lực và giám sát định giá đất. Cụ thể, cần tăng cường đào tạo cán bộ và thuê tư vấn độc lập có chuyên môn để hỗ trợ tỉnh trong công tác định giá đất. Song song đó, cần phát huy vai trò giám sát của Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể nhằm đảm bảo quá trình định giá đất đúng quy trình, chống tiêu cực. Tỉnh cũng nên thiết lập kênh phản hồi để người dân, doanh nghiệp có thể kiến nghị nếu phát hiện giá đất quy định chưa phù hợp, qua đó kịp thời điều chỉnh.
TS. Trần Văn Khải: Chúng tôi đồng tình và đề nghị Quốc hội sớm thông qua Nghị quyết, đồng thời mong muốn Chính phủ, các bộ ngành sớm ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện (trước hạn 1/7/2026 như dự thảo yêu cầu). Với quyết tâm chung và sự vào cuộc đồng bộ, công tác định giá đất sẽ ngày càng minh bạch, sát thực tế, tháo gỡ được những nút thắt lâu nay; qua đó giải phóng hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Xin cảm ơn ông!
Nguồn: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html
Bình luận (0)