Gayrimenkul işlemlerinin sıkılaştırılması önerisine ilişkin endişeler

İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul fiyatlarını kontrol altına alma ve frenleme mekanizmasına ilişkin Hükümet Kararı taslağının içeriği hakkında bakanlıklardan ve ilgili birimlerden görüş talep ediyor. Ancak uzmanlar, aceleci uygulamaların gayrimenkul piyasasını ve ekonomiyi olumsuz etkilememesi için önerilerin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor.

İnsanların çıkarlarına odaklanmamız gerekiyor

Fiyatların düşürülmesine ve gayrimenkul spekülasyonunun azaltılmasına katkıda bulunmak amacıyla hazırlanan taslakta, gayrimenkul işlemlerinin düzenlenmesi ve devlet eliyle oluşturulacak bir gayrimenkul işlem merkezi aracılığıyla işlemlerin kamuya açık ve şeffaf hale getirilmesini gerektiren üç unsur vurgulanıyor.

İkinci ve üçüncü ev satın almak için kredileri "sıkılaştırma" politika önerisi, düşük kredi faiz oranları uygulayarak, alıcıların ikinci ev satın alırken yalnızca %50, üçüncü ev satın alırken ise %30'dan fazla borç alabilmelerini; mevcut %70-80 kredi faiz oranının ise uygulanmamasını öngörmektedir. Ayrıca, İnşaat Bakanlığı, Hükümet'in il ve şehirlerdeki Halk Komitelerinin, 2026-2030 döneminde geliştirilmesi beklenen toplam ticari konut inşaat projesi sayısının en az %30'unu uygun fiyatlı ticari konut inşa etmek için ayırmasını şart koşmasını önermiştir.

Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản - Ảnh 1. — C-Holdings Şirketi, Ho Chi Minh Şehri, Thu Dau Mot semtindeki The Maison projesinde (Thu Dau Mot semti) daireleri sakinlere teslim ediyor. Fotoğraf: THAO NGUYEN

Yukarıdaki sorunlar karşısında, finans ve bankacılık uzmanı Nguyen Tri Hieu, İnşaat Bakanlığı'nın ticari bankaların ikinci ve üçüncü konut alıcılarına kredi vermesini sınırlama önerisinin mantıksız olduğunu, çünkü kredi faaliyetlerinin her zaman ticari bankaların risk iştahına ve müşterilerin geri ödeme kapasitesine bağlı olduğunu söyledi. İnşaat Bakanlığı'nın, para politikası alanına ait olan bankaların kredi politikasına müdahalesi sorunlara yol açabilir. Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, tüm gayrimenkul işlemlerinin devlet tarafından yönetilen bir yönetim kurulu aracılığıyla yapılması gerektiğini belirten yönetmelik taslağının, işlem sırası ve prosedürlerinin sınırlı olması nedeniyle gayrimenkul piyasasının gelişimini etkileyerek, işlevine uygun olmadığını söyledi. Dr. Pham Viet Thuan, arazinin normal bir işlem metaı değil, bir üretim aracı olduğunu ve arazi kullanıcılarının kullanım sürecinde etkili olmaları kriterinin bulunduğunu belirtti. Dolayısıyla, insanların çıkarlarının ön planda tutulduğu, zamanla azalan bir arazi fiyat listesinin yerelde oluşturulması için özel bir politikaya ihtiyaç vardır.

Exim Real Estate JSC (EximRS) Genel Müdürü Tran Thi Cam Tu, banka kredilerinin sınırlandırılmasının emlak piyasası için oldukça hassas olduğunu söyledi. Aceleci bir uygulama, emlak piyasasını "donma" riskiyle karşı karşıya bırakacaktır. Tu'ya göre, son zamanlarda lüks gayrimenkul sektöründe işlem hacminde belirgin bir düşüş yaşandı. Bu arada, düşük maliyetli ticari konut projelerinde arz yok. Bu nedenle, kredilerde sıkılaştırma uygulanırsa, yatırımcılar daha fazla proje hayata geçiremeyecek. Bu durum, kapsamlı bir arz olmadan tüm piyasayı büyük ölçüde etkileyecek ve ailede nesiller boyu konut alım talebini olumsuz etkileyecektir.

Sürdürülebilir çözümlere ihtiyaç var

Bay Nguyen Tri Hieu, İnşaat Bakanlığı'nın önerisinin geçici olabileceğini ancak sorunun uzun vadede çözümü için daha sürdürülebilir çözümlere ihtiyaç olduğunu söyledi.

Özellikle ikinci, üçüncü veya yatırım amaçlı gayrimenkullere yüksek vergiler uygulanmaktadır. Bu durum spekülasyon teşvikini azaltarak gayrimenkul fiyatlarını düşürecektir. Ancak vergi tek başına yeterli değildir. Bir piyasa mekanizmasının olması, yani arz ve talebin buluşmasını sağlaması gerekmektedir. Gayrimenkul arzı talebi karşılayacak kadar artarsa, konut fiyatları düşecektir. Bu nedenle, uzun vadeli politikaların yanı sıra, insanların ev sahibi olma fırsatına sahip olmaları ve böylece konut fiyatlarının düşmesine katkıda bulunmaları için arzı teşvik etmek gerekmektedir. Devletin arazi fonları sağlamada, arazi ve krediyle ilgili idari prosedürleri ve politikaları tamamlamada öncü bir rol oynaması gerekmektedir. Bugün Vietnam'daki sorun, talebin çok yüksek olmasına rağmen gayrimenkul arzının sıkışık olmasıdır. Arz ve talep arasındaki dengesizlik, konut fiyatlarını makul olmayan seviyelere itmiştir.

Aynı görüşü paylaşan Ulusal Finansal Denetim Komitesi eski Başkan Yardımcısı Dr. Le Xuan Nghia, Kredi Kurumları Kanunu hükümlerine göre hükümetin ticari bankaların kredi faaliyetlerine müdahale etmesine izin verilmediğini, böyle bir müdahalenin bankaların faaliyet özgürlüğünü ihlal edeceğini ve kredi faaliyetlerindeki bağımsızlığı ve şeffaflığı etkileyeceğini söyledi.

Dahası, bir alıcının "ilk evi" ile "ikinci evi" arasındaki ayrım son derece karmaşık ve uygulanması zordur. Ticari bankaların bu görevi yerine getirme işlevi veya kaynakları yoktur, çünkü konut kredilerini sınırlamak ve konut fiyatlarını düşürmek bankaların temel sorumluluğu değildir.

Dr. Le Xuan Nghia'ya göre, Devlet Bankası son on yıllarda gayrimenkul kredilendirme faaliyetlerini %150-%250 gibi yüksek kredi risk oranları uygulayarak kontrol altına almıştır. Örneğin, bir ticari banka gayrimenkule 100 milyar VND kredi verirse, Devlet Bankası buna karşılık gelen riski 150-250 milyar VND olarak hesaplayacaktır. Bu durum, bankaları kârlarını kullanarak ilgili seviyede risk rezervleri oluşturmaya zorlar ve böylece dolaylı olarak gayrimenkul kredilendirmesini sınırlar. Dr. Le Xuan Nghia, Vietnam gayrimenkul piyasasının temel meselesinin her talep segmentine uygun konut ürünleri geliştirmek olduğuna inanmaktadır. Devletin, özellikle düşük gelirli ev alıcılarını destekleyecek politikalar uygularken, düşük maliyetli konut arzını artırmak için yasal engelleri kaldırmaya odaklanması gerekmektedir. Örneğin, yoksul kişilere %2,5 sabit faiz oranıyla konut kredisi verildiği ve hükümetin bu seviyenin üzerindeki faiz oranları için bankalara tazminat ödediği Singapur örneğini vermiştir. Bu tür çözümler, bankaların kredi politikalarına doğrudan müdahale etmekten çok daha etkili olabilir.

Dr. Pham Viet Thuan'a göre, çevrimiçi katlar üzerinden yönetmek yerine, kayıt sırasında işlem süresine dayalı vergi oranları kullanarak spekülasyonu sınırlamak, gayrimenkulün istikrarlı bir şekilde yönetilmesine yardımcı olacaktır. Buna göre, spekülasyonu önlemek için Vietnam, oldukça etkili olan işlem vergisi araçlarını kullanabilir. Örneğin, 12 ay içindeki gayrimenkul işlemleri için satış fiyatının %20'si, 36 ay için %10'u ve 60 ay için %5'i oranında vergi uygulanır. Geri kalan işlemler için ise şu anda olduğu gibi %2 oranında vergi uygulanacaktır... "Spekülasyonu ve yıllık arsa fiyatlarını azaltmak, arsa fiyatlarını düzenlemek için etkili bir araç olacak ve insanların gelecekte ev satın alma fırsatına sahip olmalarına yardımcı olacak, sosyal güvenlik oluşturmanın şu anda hesaplanması gereken bir şey olduğunu" belirtti Dr. Thuan.

Uluslararası uygulamalara uygun değil

Dr. Le Xuan Nghia'ya göre, şu anda dünyada hiçbir ülke konut alıcılarına yönelik kredileri kısıtlayarak gayrimenkul fiyatlarını kontrol etmiyor. Bu nedenle, ikinci veya daha fazla konut için kredi limitlerini düşürme tedbirinin uygulanması uluslararası uygulamalarla uyumlu değil ve piyasa üzerinde olumsuz etkilere neden olabilir.

Yorum (0)