2023'te gayrimenkul piyasası daha yönetilebilir olacak mı?

Gayrimenkul uzmanları ve pazar araştırma firmaları, birçok büyük oyuncunun önemli bir yeniden yapılanma ve tasfiye döneminden geçmesinin ardından, 2023 yılının arazi rezervlerine ve sağlam finansal yapıya sahip küçük ve orta ölçekli işletmeler (KOBİ'ler) için gelişme fırsatları sunacağını öngörüyor.

Küçük ve orta ölçekli işletmeler için fırsatlar

Dat Xanh Ekonomik , Finansal ve Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (FERI) tarafından yayınlanan ve 2023 gayrimenkul piyasasını öngören yakın tarihli bir raporda, 2023 gayrimenkul piyasası için üç senaryo sunuldu: olumlu, yüksek beklentiler ve zorluklar.

Olumlu bir açıdan bakıldığında, FERI, Vietnam'ın 2023 yılı GSYİH büyümesinin %5,5 - %6,5 civarında, enflasyonun %5 - %5,5, faiz oranlarının %10 - %11 arasında olacağını ve gayrimenkul piyasasında istikrarlı satış fiyatlarıyla birlikte ılımlı bir talep artışı yaşanacağını öngörüyor.

İyimser senaryoda, GSYİH büyümesi %4,5-%5,5 civarında, enflasyon %6-%7 civarında, faiz oranları %14-%16 civarında olacak, piyasa emilimi ortalamanın altına düşebilir ve satış fiyatlarında hafif bir ayarlama yaşanması muhtemeldir. Zorlu senaryoda ise, GSYİH büyümesi %3,5-%4,5 civarında, enflasyon %10 civarında ve faiz oranları %18-%20 civarında olacak, emilim çok düşük olacak ve satış fiyatlarında daha keskin bir düşüş yaşanacaktır.

Önemli bir pazar konsolidasyonunun ardından, Vietnam gayrimenkul piyasası hem yerli hem de yabancı yatırımcıların dikkatini çekiyor.

FERI Direktörü Dr. Pham Anh Khoi'ye göre, 2023 yılında gayrimenkul piyasası, senaryo ne olursa olsun, önceki dönemlere göre daha olumlu bir görünüm sergiliyor. Mevcut makroekonomik durum daha iyimser; enflasyon ve ekonomik büyüme önceki dönemlere göre önemli ölçüde daha iyi. Arazi Kanunu, Konut Kanunu vb. ile ilgili politikalar kademeli olarak sonlandırılıyor. Daha önce gayrimenkul arz fazlası vardı, ancak şimdi özellikle gerçek konut ihtiyaçları açısından bir arz kıtlığı söz konusu.

Ayrıca, ekonominin tüm sektörlerinin eş zamanlı gelişimini teşvik etmek ve gayrimenkul piyasası toparlanma destek paketi aracılığıyla düşük gelirli kişilerin ev sahibi olmalarını desteklemek amacıyla 43 sayılı Karar (350.000 milyar VND'lik paket) ve 2022-2023 Sosyo-Ekonomik Kurtarma ve Kalkınma Programı hakkındaki 11 sayılı Karar gibi politikalar sürdürülmektedir.

Özellikle önceki krizlerden ders çıkaran işletmeler, yatırımcılar ve müşteriler kendi hayatta kalma stratejilerini hazırlıyorlar. Büyük gayrimenkul şirketleri tahvil ihracında zorluklarla karşı karşıya kalırken, bazı orta ve küçük ölçekli işletmeler (KOBİ'ler) genel durum nedeniyle yavaşlayan likiditeye rağmen istikrarlı kalabiliyor, tahvil ihraç edebiliyor, sermaye çekebiliyor ve projeleri hayata geçirebiliyor. Sağlam finansal yapıya, iyi arazi rezervlerine ve uygun ortaklara sahip bu şirketler, 2023 ve sonraki yıllarda birçok fırsata sahip olacaklar.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Genel Sekreteri Dr. Nguyen Hoang, bir eleme sürecinden sonra, güçlü finansal potansiyele, temiz arazi fonlarına sahip olmaya, yeteneklere, itibara ve geniş bir sektör ağına sahip olan ve kriz yönetimi konusunda deneyimli yatırımcıların ve işletmelerin zorluklar arasında fırsatlar bulabileceğine inanıyor.

"Ancak işletmelerin hukukun üstünlüğünün farkında olmaları, uzun vadeli stratejilere odaklanmaları ve olası senaryolara hazırlıklı olmaları gerekiyor. Aynı zamanda, ortak ve yatırımcı ağlarını çeşitlendirmeliler," diye vurguladı Bay Hoang.

Birçok kişi para yatırmayı planlıyor.

Bireysel yatırımcıların bakış açısından, Batdongsan.com.vn yakın zamanda 2023 yılının başında gayrimenkul tüketici duyarlılığına ilişkin bir rapor yayınladı ve ankete katılanların yaklaşık %70'inin 2023 yılında gayrimenkul satın almayı planladığını gösterdi. Tüketiciler piyasa konusunda daha az iyimser olsa da, gayrimenkul fiyatlarının yükseleceğini bekliyorlar.

"Birçok Vietnamlı, toplam gelirlerinin %40 - %60'ını ipotek ödemelerine ayırmaya razı. Aylık hane geliri 40 milyon VND'nin altında olanlar arasında, toplam gelirlerinin yaklaşık %40 - %60'ını ipotek ödemelerine ayırmaya razı olanların oranı %46'dır."

Raporda, "Bu oran hane halkı gelirleri arttıkça yükseliyor; özellikle aylık 40-70 milyon VND kazananlar için %67, aylık 70-100 milyon VND kazananlar için %73 ve aylık 100 milyon VND'nin üzerinde kazananlar için %74'tür" denildi.

FERI tarafından 2022 yılının 4. çeyreğinin sonunda yapılan bir anket, tüketicilerin çoğunluğunun 2023 yılında 2-3,5 milyar VND civarında uygun fiyatlı, 1-2 yatak odalı ve şeffaf yasal statüye sahip bir daire satın alabilmeyi beklediğini gösterdi. Ayrıca, uydu kentlerdeki projeleri, temel gayrimenkul türlerini ve kolayca kiraya verilebilen projeleri önceliklendiriyorlar.

Ayrıca, gayrimenkul alıcı adayları Vietnam Merkez Bankası'ndan kredi limitlerini gevşetmesini, kredi faiz oranlarını ayarlamasını ve geliştiricilerden daha fazla destek politikası sağlamasını bekliyor. Gayrimenkul satın alma kararlarını etkileyen temel faktörler faiz oranları, satış fiyatları ve nihayetinde fiyat artışı potansiyelidir.

Savills Vietnam, yatırım açısından bakıldığında, 2023 yılının ilk altı ayının karar vermeden önce gözlemlemeleri gereken kritik bir dönem olacağına inanıyor. "Küresel ekonomik belirsizliklerin azalması göz önüne alındığında, yatırımcıların piyasadan aceleyle çekilmemeleri gerektiğine inanıyoruz."

Savills Vietnam uzmanları, "Vietnam'da Devlet Bankası, VND'nin diğer para birimleri karşısında istikrarlı kalmasını sağlamada çok iyi bir iş çıkarıyor ve gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım. Önümüzdeki 1-2 yıl içinde riskler konusunda endişe duyan yatırımcılar, daha uygun bir yatırım kanalı aramalıdır çünkü genel tabloya bakıldığında, Vietnam gayrimenkul piyasası çok iyi bir konumda" şeklinde açıklama yaptı.

Colliers Vietnam Piyasa Araştırmaları Başkanı Bay Tin Nguyen, konut gayrimenkul sektörünün yasal konular, likidite ve sermaye kaynakları açısından zorluklarla karşılaşmaya devam ettiğine ve bu zorlukların en az 2023 yılının üçüncü çeyreğine kadar sürmesinin beklendiğine inanıyor.

Devlet Bankası'ndan bakanlıklar ve kurumların oluşturduğu görev gücüne kadar hükümetin son hamleleri, piyasayı sürdürülebilir bir yöne doğru yeniden canlandırma kararlılığını gösteriyor. Bay Tin Nguyen, "Yeni satış turlarının başlatılmasının ertelenmesi arzı daraltarak işlemlerin artmasına katkıda bulunuyor" yorumunu yaptı.

C sınıfı dairelere olan talep artmaya devam edecek.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths, güçlü bir temizleme sürecinin ardından Vietnam gayrimenkul piyasasının hala yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çektiğini değerlendirdi. "Yatırımcıların gözünde Vietnam'ın kentleşme sürecinde kat etmesi gereken uzun bir yol var."

"Orta ve varlıklı nüfus artarken, geliştiriciler daha üst düzey ürünlere yöneldiği için C sınıfı dairelerin arzı azalıyor. Bu nedenle, C sınıfı dairelere olan talep uzun süre artmaya devam edecek," diye analiz etti Troy.

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm