Arazi satışlarında beklenmedik bir artış yaşandı, ancak erken sevinmeyin.

Bu yılın ilk yarısında toplanan arazi kullanım ücretleri, geçen yılın aynı dönemine göre 2,6 kat artarak 243.000 milyar VND'yi aştı. Ancak birçok uzman ve işletme, bunun birçok potansiyel riski olan tek seferlik bir ödeme olması nedeniyle kutlama yapmak için henüz çok erken olduğuna inanıyor.

Bazı işletmeler, artan arazi kullanım ücretlerinin konut fiyatlarını kontrol etmeyi zorlaştıracağını savunuyor.

Bu yılın ilk yarısında arazi gelirlerindeki keskin artış, işletmelerin araziye erişimini de zorlaştırdı. Yasal engellerin kaldırılmasıyla birlikte, on yıllardır askıda kalan projeleri olan işletmeler bile, arazi kullanım ücretleri ve arazi vergilerinin on kat artması nedeniyle projelerini hayata geçirmekte zorlanıyorlar.

Arazi kullanım ücretlerindeki bu artışın sebebi neydi?

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, bu yılın ilk yarısında arazi kullanım ücreti gelirlerindeki artışın, arazi fiyat tablolarının yukarı yönlü ayarlanmasından kaynaklandığını belirtti. Arazi fiyatları piyasa değerine yaklaştırıldığında, arazi kullanımından elde edilen gelir doğal olarak artar. Özellikle, arazi fiyat ayarlamasının en yüksek olduğu yer olan Ho Chi Minh şehrinde, arazi fiyatları piyasa değerinin %70'ine denk geliyor.

"Vietnam uzun zamandır arazi gelirleri açısından dünyanın önde gelen ülkeleri arasında yer alıyor. Önceki yıllarda olduğu gibi arazi fiyatlarının düşük olduğu dönemlerde bile, ülkemizdeki arazi gelirleri GSYİH'nin yaklaşık %3'ü seviyesindeydi; bu da ABD ve İngiltere gibi gelişmiş ülkelerle aynı düzeyde, Japonya ve Güney Kore'den ise daha yüksek bir oran," diye ekledi Bay Vo.

Fulbright Kamu Politikası ve Yönetimi Okulu'nda öğretim görevlisi olan Bay Do Thien Anh Tuan'a göre, özellikle kentsel kuşaklar, sanayi bölgeleri veya yeni tamamlanmış altyapıya sahip alanlar gibi yüksek ekonomik değere sahip bölgelerde, bazı yerel yönetimlerin arazi ihalelerinin düzenlenmesini hızlandırması da arazi gelirlerinin artmasına katkıda bulunuyor.

Ayrıca, 2024 yılının sonundan 2025 yılına kadar gayrimenkul piyasasının toparlanması ve piyasa koşullarını kolaylaştırmaya yönelik bir dizi politika sonuç vermeye başladı.

"Proje onay süreçlerinin hızlandırılması, planlamanın tamamlanması ve arazi kullanım değişikliği sürecinde şeffaflığın artırılması, işlemleri kolaylaştırmış ve böylece arazi kullanım ücretlerinden bütçeye önemli miktarda gelir sağlamıştır," diye ekledi Bay Tuan.

Ancak GP Invest Yönetim Kurulu Başkanı Bay Nguyen Quoc Hiep'e göre, arazi kullanım ücretlerindeki artış sayesinde bütçe gelirleri yükselmiş olsa da, devlet yönetim organlarının bu yılın ilk yarısında arazi ücretlerindeki ani artışın yatırım, üretim ve iş dünyası üzerindeki etkisini değerlendirmesi gerekiyor.

"Bu yılın ilk yarısında arazi kullanım ücreti gelirlerinde büyük bir artış yaşandı çünkü uzun süredir devam eden birçok proje, yılın başında yürürlüğe giren yeni arazi fiyat listesiyle birlikte ilerlemek zorunda kaldı. Hanoi'de bazı projeler on yıllarca askıda kaldı ve ancak bu yılın başında, işletmelerin nihayet engelleri kaldırması ve projelerine devam etmesiyle hayata geçirilebildi," dedi Bay Hiep.

Diğer birçok işletmenin temsilcileri de bu yılın ilk yarısında arazi kullanım ücretlerindeki keskin artışın, özellikle gayrimenkul yatırımı açısından, yatırım ve iş ortamı için iyi bir işaret olmadığını savundu.

Arazi ihaleleri, 2025 yılının ilk yarısında arazi kullanım ücreti gelirlerinin artmasına katkıda bulunuyor - Fotoğraf: B. NGOC

Arazi kullanım ücretleri konut fiyatlarını yükseltiyor.

Sayın Nguyen Quoc Hiep'e göre, artan bütçe gelirinin olumlu etkisinin yanı sıra, yüksek arsa fiyatları birçok olumsuz sonucu da beraberinde getiriyor. Bunlar arasında, tüm girdi maliyetlerinin fiyata dahil edilmesi nedeniyle konut fiyatlarının yükselmesi ve hiçbir müteahhidin zarar etmek istememesi yer alıyor. Ancak gerçek şu ki, konut fiyatlarını yükseltmek tek başına satışları garanti etmiyor.

"Daire fiyatları zaten ^{metrekare başına} 70-80 milyon VND'ye ulaştı, bu zaten akıl almaz bir durum. Eğer ^{metrekare başına} 100 milyon VND'nin üzerine çıkarsa, kim satın alacak? Konut fiyatları, maaşlı çalışanların karşılayamayacağı seviyelere ulaştı."

Sayın Hiep endişesini şu sözlerle dile getirdi: "Yatırım amacıyla, spekülasyon için ev satın alacak parası olanlar ve fiyat artışı umuduyla yüksek fiyatlardan almaya istekli olanlar bile, piyasa yavaşladığında yatırım yapmayı bırakacaklar."

Bu arada, Hanoi'de bir müteahhit olan Bay NQK, konut fiyatlarının çok yükseldiğini ve piyasa talebinin giderek azaldığını belirterek, birçok müteahhidin planlarını yeniden gözden geçirdiğini söyledi. Bir noktada, piyasa talebi tamamen duracak ve piyasa kilitlenecektir. Müteahhitler, arazi kullanım ücretlerini ödedikten sonra bile, ürünlerini satamayacakları için projelere yatırım yapmaya devam edemeyeceklerdir.

Sayın NQK'ya göre, Tarım ve Çevre Bakanlığı ayrıca 2024 Arazi Kanunu'nu, 2014 Arazi Kanunu'ndaki arazi fiyat tablosuna ve arazi kullanım katsayısına geri dönecek şekilde değiştirmeyi planlıyor. Buna göre, arazi fiyat çerçevesi 5 yıl boyunca değişmeden kalacak ve arazi kullanım katsayısı ile ayarlanacaktır.

Bu nedenle, arazi kullanım katsayılarına ilişkin daha spesifik düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır. Belirleme yetkisini illere devretsek de, keyfi hesaplamaları önlemek için bu katsayıların belirlenmesine yönelik düzenlemeler gereklidir. Bay NQK ayrıca, yatırımcıların tahminler hazırlamak ve çıktıları hesaplamak için projelerinin arazi fiyatlarını anlamaları gerektiğini de sözlerine ekledi.

Ayrıca, birçok işletme, Arazi Kanunu'na göre arazi fiyat listesinin 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe gireceğini, ancak birçok yerleşim biriminin henüz yeni bir arazi fiyat listesi geliştirmediğini ve mevcut listeyi kullanmaya devam ettiğini belirterek endişelerini dile getirmiştir. Bu nedenle, 2026 yılının başında yeni arazi fiyat listesinin zamanında yayınlanmasını sağlamak için hesaplamalar yapılması gerekmektedir.

Çeşitli işletmelerin temsilcilerine göre, çoğu projede arazi fiyatları büyük bir endişe kaynağı. Bir işletme sahibi, "Yerel yönetimler 71 sayılı Kararnameyi uygularsa, projeler için arazi değerleme süreci birçok engelle karşılaşır ve tek bir proje için değerlemenin tamamlanması 1-2 yıl sürer. Bu nedenle, Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılırken ele alınması gereken ilk konu, arazi değerleme yönteminin revize edilmesidir" dedi.

Kaynak: Maliye Bakanlığı, Veriler: LE THANH - Grafikler: TUAN ANH

* Bay Do Thien Anh Tuan (Fulbright Kamu Politikası ve Yönetimi Okulu Öğretim Görevlisi):

Arazi fiyatlarının yükselmesi üretimi engelleyebilir.

Arazi kullanım ücreti toplama çabası, yerel yönetimleri araziyi para karşılığında satmaya itebilir; bu da açık artırmalar yoluyla arazi fiyatlarını yükseltir, piyasayı bozar, yatırım maliyetlerini artırır ve üretimi engeller.

Bu durum ekonominin rekabet gücünü zayıflatabilir ve yüksek katma değerli imalat ve hizmet sektörlerine yapılan yatırımların cazibesini azaltabilir.

Arazi gelirleri daha sürdürülebilir olmalıdır.

Arazi uzmanı bakış açısıyla Sayın Dang Hung Vo, arazi fiyatlarının piyasa değerine yakın olması gerektiğine, ancak devletin arazi konusunda uygun mali politikalara sahip olması gerektiğine inanmaktadır. Özellikle, birçok ülkenin yaptığı gibi, arazi politikaları konut fiyatlarını kontrol etmelidir.

"Diğer ülkelerin uyguladığı yöntem şu: Yatırımcılar, bizim yaptığımız gibi tamamını peşin ödemek yerine, arazi kullanım ücretinin sadece %30'unu peşin ödüyorlar. Devlet vergiyi ancak tesis faaliyete geçtiğinde hesaplıyor. Bu da kalan %70'in, tesis faaliyete geçtikten sonra artan arazi değeri üzerinden vergi olarak tahsil edildiği anlamına geliyor," dedi Bay Vo.

Bu arada, Bay Do Thien Anh Tuan, sadece bütçe için sürdürülebilir bir gelir sistemi oluşturmakla kalmayıp, aynı zamanda geliri rasyonel bir şekilde düzenlemek, sosyal eşitliği sağlamak ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasası geliştirmek için arazi ve gayrimenkul gelir politikalarında kapsamlı bir reformun gerekli olduğunu savundu.

Sayın Tuan'a göre, sözde "ücretlerin" kademeli olarak kaldırılması ve bunların yerine emlak vergisi sisteminin getirilmesi gerekmektedir. Özellikle, emlak vergisi artan oranlı bir sisteme göre tasarlanmalıdır; yani bir kişinin sahip olduğu gayrimenkul sayısı veya mülkünün değeri ne kadar yüksekse, vergi oranı da o kadar yüksek olmalıdır.

Bu, yalnızca geliri artırmayı hedeflemekle kalmıyor, daha da önemlisi, arazi gelirlerinden elde edilen ek geliri düzenlemeyi amaçlıyor; bu gelir türü, şu anda emek veya üretim ve ticari faaliyetlerden elde edilen gelir gibi orantılı olarak vergilendirilmiyor.

"Emlak vergisinin temel işlevi yeniden dağıtımdır; yani, çok sayıda mülke sahip olan gruptan elde edilen faydaların bir kısmını alıp yeniden dağıtmaktır. Burada vergi, konut fiyatlarını düşürmeyi değil, savunmasız grupların konuta erişimini desteklemek, sosyal konut geliştirmek, yoksul kentsel alanları yenilemek veya çoğunluğa hizmet eden kamu altyapısına yatırım yapmak için kaynak yaratmayı amaçlamaktadır."

"Emlak vergisine ek olarak, geliri düzenlemek ve spekülatif davranışları dizginlemek için gayrimenkul transferlerine de kademeli bir gelir vergisi uygulamalıyız," diye analiz etti Bay Tuan.

Konuya geri dön

LE THANH - BAO NGOC

Kaynak: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm