Arazi geliri yüksek, fazla sevinmeyin

Bu yılın ilk yarısında arazi kullanım bedeli tahsilatı, geçen yılın aynı dönemine göre 2,6 kat artarak 243 milyar VND'yi aştı. Ancak birçok uzman ve şirket, bunun tek seferlik bir tahsilat olduğunu ve birçok potansiyel risk taşıdığını belirterek fazla sevinmeye gerek olmadığını söylüyor.

Bazı işletmeler, arazi kullanım ücretlerinin artırılmasının konut fiyatlarının kontrol edilmesini zorlaştıracağını söylüyor.

Bu yılın ilk yarısında arazi gelirlerindeki keskin artış, işletmelerin araziye erişimini de zorlaştırıyor. Projeleri onlarca yıldır askıya alınmış ve artık yasal engeller kaldırılmış işletmeler bile, arazi kullanım ücretleri ve arazi vergilerinin onlarca kat artması nedeniyle projelerini hayata geçirmekte zorlanıyor.

Arazi kullanım ücretleri neden bu kadar arttı?

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Prof. Dr. Dang Hung Vo, bu yılın ilk yarısındaki arazi kullanım ücretlerindeki artışın, arazi fiyat listesindeki artıştan kaynaklandığını söyledi. Arazi fiyat listesi piyasaya yaklaştıkça, arazi kullanımından elde edilen gelir doğal olarak artacaktır. Özellikle, arazi fiyat listesinin en yüksek olduğu bölge Ho Chi Minh Şehri olup, arazi fiyat listesi piyasa fiyatının %70'ine denk gelmektedir.

Vo, "Vietnam, uzun zamandır arazi geliri açısından dünyanın önde gelen ülkeleri arasında yer alıyor. Önceki yıllarda olduğu gibi arazi fiyatları düşükken bile, ülkemizdeki arazi geliri GSYİH'nın yaklaşık %3'ü kadardı. Bu oran, ABD ve İngiltere gibi dünyanın gelişmiş ülkelerinin gelirleriyle aynı, Japonya ve Güney Kore'nin gelirlerinden ise daha yüksekti," diye ekledi.

Fulbright Kamu Politikası ve Yönetimi Okulu Öğretim Görevlisi Do Thien Anh Tuan'a göre, özellikle kentsel kuşaklar, sanayi bölgeleri veya yeni tamamlanan altyapı alanları gibi yüksek ekonomik değere sahip bölgelerde bir dizi yerel yönetimin arazi ihaleleri düzenlemesini hızlandırması, arazi gelirlerinin artmasına da katkıda bulunuyor.

Ayrıca 2024 sonu ile 2025 arasında gayrimenkul piyasasının toparlanması ve bir dizi piyasa temizleme politikasının etkisini göstermeye başladığı görülmektedir.

Tuan, "Proje onayının hızlandırılması, planlamanın tamamlanması ve arazi kullanım amaçlarının dönüştürülmesi sürecinde şeffaflığın artırılması, işlemlerin daha sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesine yardımcı oldu ve böylece arazi kullanım ücretlerinden bütçeye büyük bir gelir akışı sağlandı" diye ekledi.

Ancak GP Invest Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep'e göre, arazi kullanım ücretlerindeki artış sayesinde bütçe gelirleri keskin bir şekilde artmış olsa da, devlet yönetim kurumlarının bu yılın ilk yarısında arazi fiyatlarındaki ani artışın yatırım, üretim ve ticareti nasıl etkilediğini göz önünde bulundurmaları gerekiyor.

Bay Hiep, "Arazi kullanım ücreti gelirleri bu yılın ilk yarısında fırladı çünkü birçok proje uzun süredir uygulanıyordu. Bu yılın başında yeni bir arazi fiyat listesi vardı, bu yüzden uygulamak zorunda kaldılar. Hanoi'de onlarca yıldır askıda kalmış ve bu yılın başında işletmeler engelleri aşarak uygulamaya devam edinceye kadar uygulanamayan projeler vardı," dedi.

Diğer bazı iş dünyası temsilcileri de yılın ilk yarısında arsa kullanım ücretlerinde yaşanan sert artışın özellikle gayrimenkul yatırımı olmak üzere iş yatırım ortamı açısından iyiye işaret olmadığını söyledi.

Arazi ihaleleri, 2025'in ilk yarısında arazi kullanım ücretlerinin artmasına katkıda bulunuyor - Fotoğraf: B.NGOC

Arazi kullanım ücretlerinin konut fiyatlarını artırmasıyla ilgili endişeler

Sayın Nguyen Quoc Hiep'e göre, artan bütçe gelirinin olumlu etkisinin yanı sıra, yüksek arsa fiyatları birçok olumsuz sonucu da beraberinde getiriyor. Yani, tüm girdi maliyetleri evin fiyatına dahil olduğu ve hiçbir yatırımcının zarar etmeyi kabul etmeyeceği için konut fiyatları artacak. Ancak gerçek şu ki, tüm yatırımcılar fiyatları artırarak ev satamıyor.

"Dairelerin fiyatı zaten ^{metrekare başına 70-80 milyon VND civarında,} bu zaten korkunç. Eğer ^metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerine çıkarsa, kim alacak? Konut fiyatları, işçilerin ve ücretlilerin karşılayabileceğinin çok ötesinde.

Yatırım, spekülasyon ve yüksek fiyattan ev almaya razı olanlar bile, piyasa yavaşladığında yatırım yapmaya devam etmeyeceklerdir" diye endişelerini dile getirdi.

Bu arada, Hanoi'de yatırımcı olan Bay NQK, şu anda birçok yatırımcının konut fiyatlarında büyük artışlar yaşandığı ve piyasa talebinin azaldığı için projeyi değerlendirdiğini söyledi. Bir noktada, piyasanın tüketim gücü artık kalmayacak, piyasa duracak. O zaman, yatırımcılar arazi kullanım bedeli ödemiş olsalar bile, ürünleri tüketemedikleri için projeye yatırım yapmaya devam edemeyecekler.

Bay NQK'ya göre, Tarım ve Kırsal Kalkınma Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nda, 2014 Arazi Kanunu'ndaki gibi arazi fiyat tablosu ve arazi kullanım katsayısına geri dönülmesi yönünde değişiklik yapmayı planlıyor. Buna göre, arazi fiyat çerçevesi 5 yıl boyunca aynı kalacak ve arazi kullanım katsayısına göre ayarlanacak.

Bu nedenle, arazi kullanım katsayıları konusunda daha spesifik düzenlemelere ihtiyaç var. Bunu illerin belirlemesine bırakıyoruz, ancak keyfi katsayılardan kaçınmak için yapı arazi kullanım katsayıları konusunda düzenlemelere ihtiyaç var. Çünkü yatırımcıların tahminlerde bulunmak ve çıktıyı hesaplamak için proje arazi fiyatını görselleştirmeleri de gerekiyor, diye ekledi Sayın NQK.

Ayrıca, birçok işletme, Tapu Kanunu'na göre arsa fiyat listesinin 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe gireceği konusunda endişelerini dile getirdi, ancak şu ana kadar birçok yerel yönetim henüz yeni bir arsa fiyat listesi oluşturmadı ve hesaplamalar mevcut arsa fiyat listesine göre yapılıyor. Bu nedenle, 2026 yılı başlarında yeni bir arsa fiyat listesinin derhal yayınlanması için hesaplama yapılması gerekiyor.

Bazı işletme temsilcilerine göre, arsa fiyatları çoğu projede önemli bir sorun. Bir işletme, "Yerel yönetimler 71 sayılı Kararnameyi uygularsa, projeler için arsa değerleme süreci birçok zorlukla karşılaşacak ve bir projenin değerlemesinin tamamlanması 1-2 yıl sürecek. Bu nedenle, Tapu Kanunu'nda değişiklik yapılırken dikkat edilmesi gereken ilk konu, arsa değerleme yönteminin değiştirilmesidir," dedi.

Kaynak: Maliye Bakanlığı, veriler: LE THANH - Grafikler: TUAN ANH

* Bay Do Thien Anh Tuan (Fulbright Kamu Politikası ve Yönetimi Okulu Öğretim Üyesi):

Arsa fiyatlarının artması üretimi olumsuz etkileyebilir.

Arazi kullanım bedellerinin peşinde koşmak, yerel yönetimleri arazileri para karşılığında satmaya itebilir, ihaleler yoluyla arazi fiyatlarını yükseltebilir, piyasayı bozabilir, yatırım maliyetlerini artırabilir ve üretimi engelleyebilir.

Bu durum ekonomik rekabeti zayıflatabilir, katma değerli üretim ve hizmetlere yatırımın cazibesini azaltabilir.

Arazi geliri daha sürdürülebilir olmalı

Bir arazi uzmanı olarak Bay Dang Hung Vo, arazi fiyat listesinin piyasaya yakın olması gerektiğine, ancak devletin arazi konusunda uygun finansal politikalara sahip olması gerektiğine inanıyor. Özellikle, birçok ülkenin uyguladığı gibi, arazi politikalarının konut fiyatlarını kontrol etmesi gerekiyor.

"Diğer ülkelerin bu sorunu çözme yöntemi, yatırımcıların arazi kullanım bedelinin yalnızca %30'unu ödemesi, bizim yaptığımız gibi başlangıçta tüm tutarı ödememesidir. Devlet vergiyi ancak tesis faaliyete geçtiğinde hesaplayacaktır. Yani kalan %70, tesis faaliyete geçtiğinde artan arazi değeri üzerinden vergi olarak tahsil edilir," dedi Bay Vo.

Bu arada, Bay Do Thien Anh Tuan, yalnızca bütçe için sürdürülebilir bir gelir sistemi oluşturmak için değil, aynı zamanda geliri makul bir şekilde düzenlemek, sosyal eşitliği sağlamak ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasası geliştirmek için de arazi ve gayrimenkul gelir politikalarında kapsamlı bir reform yapılmasının gerekli olduğunu söyledi.

Bay Tuan'a göre, sözde "para toplama" sisteminin kademeli olarak ortadan kaldırılması ve yerine bir emlak vergisi sisteminin getirilmesi gerekiyor. Emlak vergisi, özellikle kademeli bir tarifeye göre tasarlanmalı; yani bir kişinin sahip olduğu gayrimenkul sayısı veya gayrimenkul değeri ne kadar yüksekse, vergi oranı da o kadar yüksek olmalıdır.

Bu sadece geliri artırmak için değil, daha da önemlisi, emek veya üretim ve işletmeden elde edilen gelir kadar uygun şekilde vergilendirilmeyen bir pasif gelir biçimi olan araziden elde edilen ek geliri düzenlemek içindir.

Emlak vergisinin temel işlevi yeniden dağıtımdır; yani, çok sayıda varlığa sahip olan gruptan elde edilen gelirin bir kısmını yeniden dağıtım için almaktır. Burada vergi, konut fiyatlarını düşürmeyi değil, dezavantajlı grupların konutlara erişimini desteklemek, sosyal konutlar geliştirmek, yoksul kentsel alanları yenilemek veya çoğunluğa hizmet edecek kamusal altyapıya yatırım yapmak için kaynak yaratmayı amaçlar.

Tuan, "Emlak vergisinin yanı sıra, geliri düzenlemek ve spekülatif davranışları düzenlemek için gayrimenkul transferlerinden elde edilen artan oranlı gelir vergisini de kararlılıkla uygulamalıyız" değerlendirmesinde bulundu.

Konuya geri dön

LE THANH - BAO NGOC

Kaynak: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm