Gayrimenkul sektörü çeşitli bölgelerde belirgin bir toparlanma gösteriyor.

Pazar genel görünümü

Mevcut zorluklara ve engellere rağmen, Vietnam ekonomisi 2024 yılının ilk aylarında olağanüstü bir büyüme kaydetti ve Hükümet tarafından belirlenen 2024 büyüme hedefine ulaşmak ve onu aşmak için bir temel oluşturdu. Bu, gayrimenkul piyasasında olumlu bir toparlanmayı teşvik etmek ve 40'tan fazla ilgili ekonomik sektörün faaliyetlerine öncülük etmek için bir ön koşuldur.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma Enstitüsü'nün analizine göre, halihazırda "popüler" ve kıt olan sosyal konut ve uygun fiyatlı konut gibi gayrimenkul segmentleri, "mini daireler" ve kiralık konut alanlarındaki bir dizi yangından sonra bölgelerde daha da acil hale geliyor; birçok yerde arsa fiyatları "ısınma" belirtileri gösteriyor; ve yabancı doğrudan yatırımların artması ve birçok yatırımcıyı çekmesiyle birlikte endüstriyel gayrimenkulün cazibesi piyasadaki konumunu sağlamlaştırıyor...

Sadece 2024 yılının ikinci çeyreğinde, birincil konut arzı 27.000 adedi aşarken, satışa sunulan yeni konut sayısı yaklaşık 20.000'e ulaşarak 2024 yılının ilk çeyreğindeki sayının üç katına çıktı. Tüm konut segmentlerinde, özellikle de apartman dairelerinde, satış fiyatları yeni bir fiyat seviyesi oluşturdu ve ikinci çeyrek boyunca piyasada istikrarlı kaldı.

Ayrıca, Hanoi , Ho Chi Minh City ve Da Nang gibi büyük şehirlerde apartman fiyat endeksi yükseliş trendini sürdürüyor. Özellikle, 2023 yılının sonundan itibaren Hanoi apartman piyasasının fiyat artış oranı yükselmeye başladı ve Ho Chi Minh City piyasasınınkini geride bıraktı. İkinci çeyrekte, Hanoi'deki ortalama birinci sınıf apartman fiyatı 60 milyon VND/m2'ye yaklaştı. 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla, Hanoi'deki birinci sınıf apartman fiyatında %58'lik bir artış kaydedildi; bu oran Ho Chi Minh City piyasasının artış oranının (%27) iki katından fazla. Da Nang apartman piyasası ise Kuzey ve Güney piyasalarına kıyasla daha düşük bir fiyat artış oranı kaydetti.

Piyasa Araştırma Görev Gücü Üyesi (Vietnam Gayrimenkul Piyasa Değerlendirme Enstitüsü, SGO Homes Genel Müdürü) Bay Le Dinh Chung'a göre, piyasa toparlanma süreciyle birlikte yatırımcı güveni de olumlu yönde geri dönüyor. Hızla toparlanan bir piyasa bağlamında, gayrimenkul için yasal çerçeveyi tamamlamak üzere 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe giren Konut Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu ve değiştirilmiş Arazi Kanunu gibi ilgili yasaların uygulanması, düşük banka kredi faiz oranlarıyla birlikte, geliştiricileri ve yatırımcıları piyasaya geri çekiyor.

Bu durum, tüm gayrimenkul segmentlerinde emilim oranında bir iyileşmeye yol açmıştır. Birincil gayrimenkul piyasası, yıl başından bu yana 20.600 başarılı konut işlemine imza atmış olup, bu rakam 2023 yılının aynı dönemine göre üç kat daha fazladır. Sadece 2024 yılının ikinci çeyreğinde ise piyasa, ilk çeyreğe göre 2,4 kat daha fazla olmak üzere 14.400'den fazla başarılı işlem kaydetmiş olup, fiili konut ve yatırım talebi önceki çeyreğe göre yaklaşık %30 artmıştır...

"D-Day"den önce

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma Enstitüsü Müdür Yardımcısı Bayan Pham Mien'e göre, gayrimenkul piyasasının toparlanması, farklı bölgelerdeki segmentler arasında hala büyük farklılıklar göstermektedir. Segmentler açısından bakıldığında, apartman segmenti piyasa likiditesini kontrol ederek baskın konumunu korumaktadır. Düşük katlı binalar ve arsa segmentleri de olumlu toparlanma belirtileri göstermeye başlamış olup, özellikle Orta bölgedeki bazı projeler nispeten iyi satış ve işlem sonuçları kaydetmektedir.

Bölgesel olarak, Kuzey'deki gayrimenkul piyasası, arsa ve villalardan apartmanlara kadar, büyüme kaydetmeye devam ediyor ve daha da hızlanmaya hazır. Da Nang , Nha Trang ve Nghe An'ı kapsayan Orta bölge, birincil piyasanın yüksek katlı konut segmentinde ve ikincil piyasanın nakit akışı sağlayan ürünlerinde olumlu değişiklikler görmeye başlıyor. Bu arada, Güney piyasasındaki toparlanma süreci düzensiz olup, arz sınırlıdır ve çoğunlukla mevcut projelerin sonraki satış aşamalarından gelmektedir.

Sosyal konut projelerinin uygulama sonuçlarına gelince, 2021'den bugüne kadar ülke genelinde 75 proje tamamlanmış olup, toplamda 39.884 konut birimi inşa edilmiştir. Bu rakam, 15 Mart 2024 tarihli raporlama tarihine kıyasla 3 proje ve 1.756 birimlik bir artışı temsil etmekte, ancak 2021-2025 planının yalnızca %9,3'üne ulaşmaktadır. Sosyal konut segmentindeki işlemler iyileşme göstermiş, ancak önemli bir artış olmamıştır; yaklaşık %40'lık düşük bir doluluk oranıyla 800'den fazla başarılı işlem gerçekleştirilmiştir. İşlemler ağırlıklı olarak gelişmiş illerden ve sanayi gelişimiyle ilişkili şehirlerden gelmektedir...

Vnrea'nın analizi, Konut Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu ve 1 Ağustos 2024'te yürürlüğe giren değiştirilmiş Arazi Kanunu gibi ilgili yasalar öncesinde gayrimenkul piyasasının, gerçek anlamda toparlanabilmesi için "darboğazların" ortadan kalkmasını beklediğini gösteriyor. Bu yasalar yürürlüğe girdiğinde, "bekleme" zihniyeti ortadan kalkacak, gayrimenkul işletmeleri devlet yönetim kurumlarıyla birlikte darboğazları çözmek için yarışa başlayacak, geliştiriciler güvenle mal arz edecek ve yatırımcılar güvenlerini yeniden kazanacak.

Piyasa gelişmelerini göz önünde bulunduran Vnreaki, devlet yönetim organlarının, yasaların derhal uygulamaya geçirilmesini sağlamak amacıyla ayrıntılı yol gösterici genelgeler ve kararnameler hazırlayıp hızla yayınlamasını, ilgili tüm kişi ve kuruluşların yeni yasal çerçeveyi doğru, eksiksiz ve hızlı bir şekilde anlamasını sağlamasını; mekanizmaları ve politikaları yaymak için konferanslar, seminerler ve programlar düzenlenmesini teşvik ederek hukuki bilginin yaygınlaştırılmasını iyileştirmesini; ve aynı zamanda bakanlıkları, sektörleri ve yerel yönetimleri, uygulama sürecinde hiçbir yasal boşluk veya açık oluşmamasını sağlamaya çağırmasını önermektedir.

BIDV Baş Ekonomisti ve BIDV Eğitim ve Araştırma Enstitüsü Direktörü Dr. Can Van Luc'a göre, üç yasanın resmi yürürlüğe giriş tarihinin yönetmeliklere kıyasla 5 aydan fazla öne alınması, gayrimenkul piyasasının toparlanmasına, arazi değerlemesi, arazi temizliği, yeniden yerleşim ve Sosyal Konut Projesinin uygulanmasıyla ilgili engellerin çözülmesine aktif olarak katkıda bulunacak ve gayrimenkul piyasasının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesi için bir temel oluşturacaktır.

Uzmanlar, Vietnam gayrimenkul piyasasının daha şeffaf hale gelmesi için şu adımların atılması gerektiğini savunuyor: geçmişte var olan piyasa engellerinin hızlı ve kararlı bir şekilde ortadan kaldırılması; işletmeler ve yatırımcılar için sermayeye erişimin kolaylaştırılması; asgari ücretin iyileştirilmesi, böylece insanların gelirlerini artırma fırsatı bulması ve talebin artması; ve sanayi, ticaret ve turizm-tesis gayrimenkul sektörlerinin korunması ve geliştirilmesi için yatırım çekilmesi.

Gayrimenkul piyasasının yeniden canlanması, hükümetin, bakanlıkların, yerel yönetimlerin ve gayrimenkul işletmelerinin ortak çabalarının rehberliğinde birçok olumlu faktörün bir araya gelmesinin sonucudur. Bu "parlak noktalar" henüz bir piyasa "patlamasına" yol açacak kadar güçlü olmasa da, kesinlikle gelişme için bir temel oluşturmaktadır.

Sanayi ve ticari gayrimenkul sektörü hızla büyürken, turizm ve tatil beldesi gayrimenkul sektörü de umut verici işaretler gösteriyor.

Yıl başından bu yana, endüstriyel gayrimenkul sektörü, yerli ve yabancı yatırımcıların yoğun ilgisini çekerek pazardaki lider konumunu istikrarlı bir şekilde korudu ve 10 yeni endüstriyel park yatırım projesi yatırım onayı aldı. DIC Holdings, Phat Dat, Khang Dien, Ha Do gibi endüstriyel gayrimenkul sektörünün önde gelen şirketleri bu segmenti güçlü bir şekilde geliştirmeyi planlıyor. Ticari ve ofis gayrimenkul segmenti de olumlu gelişmeler kaydetmeye devam ediyor; finans ve teknoloji sektörlerindeki işletmelerin genişleme ve yüksek kaliteli ofis binalarına taşınma ihtiyacı nedeniyle, EDGE, LEED ve WELL standartlarını karşılayan ve faaliyete geçtikten kısa bir süre sonra %60'ın üzerinde doluluk oranına ulaşan bir dizi yeni ofis binası inşa ediliyor. Özellikle, turizm ve tatil köyü gayrimenkul segmenti, 2024'ün 2. çeyreğinde 1. çeyreğe kıyasla daha olumlu işaretler gösterdi.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cac-phan-khuc-bat-dong-san-phuc-hoi-ro-net-tai-cac-dia-phuong/20240718040458470