Gayrimenkul segmentleri yerel bölgelerde belirgin bir şekilde toparlanıyor

Piyasa genel bakışı

Birçok zorluk ve sıkıntıya rağmen, Vietnam ekonomisi 2024'ün ilk aylarında olağanüstü büyüme sonuçları elde etti ve bu da Hükümet tarafından belirlenen 2024 büyüme hedefine ulaşmak ve onu aşmak için gerekli zemini oluşturdu. Bu, gayrimenkul piyasasındaki olumlu toparlanmayı teşvik etmek ve 40'tan fazla ilgili ekonomik sektörün faaliyetlerine öncülük etmek için bir ön koşuldur.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma Enstitüsü, halihazırda "popüler" olan sosyal konut, uygun fiyatlı konut gibi gayrimenkul segmentlerinin, "mini apartmanlar" ve pansiyonlarda çıkan bir dizi yangından sonra bazı bölgelerde daha da acil hale geldiğini; birçok yerde arsaların "ısınma" belirtileri gösterdiğini; endüstriyel gayrimenkulün cazibesinin, doğrudan yabancı yatırım sermayesinin arttığı ve birçok yatırımcıyı yatırım yapmaya çektiği bir dönemde piyasadaki konumunu teyit ettiğini analiz etti...

Sadece 2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil konut arzı 27.000'i aşkın ürüne ulaşırken, 2024 yılının birinci çeyreğine göre 3 kat daha fazla olmak üzere yaklaşık 20.000 yeni ürün satışa sunuldu. Konut segmentlerinin, özellikle de ikinci çeyrekteki daire segmentinin satış fiyatları yeni bir fiyat seviyesi oluşturdu ve pazarda istikrarlı seyretti.

Ayrıca, daire fiyat endeksi Hanoi , Ho Chi Minh City ve Da Nang City gibi büyük şehirlerde yükseliş trendini sürdürmektedir. Özellikle 2023 yılı sonundan itibaren Hanoi daire pazarının satış fiyatlarındaki büyüme oranı artmaya başlamış ve Ho Chi Minh City pazarının fiyat artışını geçmiştir. İkinci çeyrekte Hanoi'deki birincil dairelerin ortalama satış fiyatı m2 başına 60 milyon VND'ye yaklaşmıştır. 2019 yılının ikinci çeyreğindeki fiyatla karşılaştırıldığında Hanoi'deki birincil dairelerin satış fiyatı %58 artış kaydederek Ho Chi Minh City pazarının artış oranının (%27) iki katından fazla artış gösterirken, Da Nang daire pazarı Kuzey ve Güney'deki iki pazara göre daha düşük bir fiyat büyüme oranı kaydetmiştir.

Piyasa Araştırma Çalışma Grubu Üyesi (Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü, SGO Homes Genel Müdürü) Bay Le Dinh Chung'a göre, piyasadaki toparlanma süreciyle birlikte yatırımcı güveni de olumlu yönde geri dönüyor. Piyasanın hızla toparlanması bağlamında, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek ve gayrimenkul hukuk koridorunu tamamlayacak olan Tapu Kanunu gibi gayrimenkul piyasasıyla ilgili yasaların çıkması ve düşük banka kredi faiz oranları... yatırımcıları piyasaya geri dönmeye çekiyor.

Yukarıdaki gerçek, tüm gayrimenkul segmentlerinin emilim oranının iyileşmesine yardımcı oldu. Birincil gayrimenkul piyasası, yıl başından bu yana 20.600 başarılı konut ürünü kaydetti; bu sayı, 2023'ün aynı dönemine göre 3 kat daha fazla. Sadece 2024'ün ikinci çeyreğinde, piyasa, ilk çeyreğe göre 2,4 kat daha fazla olan 14.400'den fazla başarılı işlem kaydetti ve gerçek konut talebi ve yatırım talebi bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %30 arttı.

"G" saatinden önce

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Pham Mien, gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın farklı bölgelerdeki segmentler arasında hala belirgin bir şekilde farklılaştığını belirtti. Segmentler açısından, daire segmenti hala ana segment olup piyasa likiditesine "hakim" konumda. Özellikle Orta bölgede bazı projelerin oldukça iyi açılış ve devir işlemleri sonuçları kaydetmesiyle, alçak katlı konut ve arsa segmentleri de olumlu toparlanma sinyalleri "almaya" başladı.

Bölge bazında, Kuzey'deki gayrimenkul piyasası, arsa segmentinden villalara, dairelere kadar... büyüme sonuçlarını kaydetmeye devam ediyor ve hızlanmaya hazır durumda. Da Nang , Nha Trang, Nghe An... pazarları da dahil olmak üzere Orta bölge, birincil piyasada yüksek katlı konut segmentinde ve ikincil piyasada nakit akışı ürünlerinde olumlu değişimler kaydetmeye başladı. Bu arada, Güney piyasasındaki toparlanma süreci, çoğunlukla eski projelerin bir sonraki satış aşamasından gelen küçük bir arzla, dengesizlik gösteriyor.

Sosyal konut projelerinin uygulama sonuçlarına bakıldığında, 2021'den bugüne kadar ülke genelinde 39.884 ünitelik 75 proje tamamlandı. Bu sayı, 15 Mart 2024'teki raporlama dönemine kıyasla 3 projelik 1.756 ünitelik bir artışa işaret ediyor, ancak 2021-2025 planının yalnızca %9,3'üne ulaşıldı. Sosyal konut segmentindeki işlemler, yaklaşık %40 gibi düşük bir emilim oranıyla, 800'den fazla başarılı işlemle iyileşme gösterdi, ancak önemli ölçüde iyileşme olmadı. İşlemler hâlâ ağırlıklı olarak gelişmiş illerden ve sanayi gelişimiyle ilişkili şehirlerden geliyor.

Vnrea, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek olan revize Tapu Kanunu gibi ilgili yasalar çıkmadan önce gayrimenkul piyasasının, gerçek anlamda "toparlanmak" için "darboğazların" ortadan kaldırılmasını beklediğini analiz etti. Yasalar yürürlüğe girdiğinde, "bekleme" zihniyeti ortadan kalkacak, gayrimenkul işletmeleri darboğazları gidermek için devlet yönetim kurumlarıyla yarışa başlayacak ve yatırımcılar güvenle mal tedarik edecek, yatırımcılar da güvenlerini yeniden kazanacak.

Vnrea, piyasa gelişmeleri karşısında, devlet yönetim kurumlarının, yasaların hemen uygulamaya konulması için detaylı Genelgeler ve Kararnameler çıkararak bunları hızla araştırmalarını ve yayınlamalarını, ilgili tüm kişi ve kuruluşların yeni hukuk koridorunu doğru, yeterli ve zamanında kavramasını sağlamalarını; mekanizma ve politikaları yaymak için konferans, seminer ve programların düzenlenmesini teşvik ederek hukuki bilginin yayılmasını iyileştirmeleri gerektiğini; aynı zamanda, bakanlıkları, şubeleri ve yerel yönetimleri uygulama sürecinde herhangi bir yasal boşluk veya boşluk oluşmamasını sağlamaya teşvik etmelerini önermektedir.

BIDV Başekonomisti ve BIDV Eğitim ve Araştırma Enstitüsü Müdürü Dr. Can Van Luc, üç Kanunun resmi yürürlük tarihinin yönetmeliğe göre 5 ay erkene alınmasının, gayrimenkul piyasasının toparlanmasına aktif olarak katkıda bulunacağını, arazi değerlemesi, saha temizliği, yeniden iskan, Sosyal Konut Projesi'nin uygulanması ile ilgili engellerin kaldırılmasını, gayrimenkul piyasasının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesi için temel oluşturulmasını sağlayacağını söyledi.

Uzmanlar, Vietnam gayrimenkul piyasasının açılması için şunların gerekli olduğunu belirtiyor: Son dönemdeki piyasa engellerinin hızla ve kararlı bir şekilde çözülmesi; işletmelerin ve yatırımcıların sermaye kaynaklarına erişimi için fırsatlar yaratılması; asgari ücretin iyileştirilerek insanların gelirlerini artırma fırsatına sahip olması ve böylece talebin artırılması; endüstriyel, ticari ve tatil amaçlı gayrimenkul sektörlerinin korunması ve tanıtımı için yatırım akışının çekilmesi.

Canlı emlak piyasası, Hükümet, bakanlıklar, şubeler, yerel yönetimler ve emlak şirketlerinin iş birliğiyle birçok önemli noktanın somutlaşmasıyla ortaya çıkıyor. "Parlak noktalar" piyasanın "patlamasına" yardımcı olacak kadar güçlü olmasa da, kesinlikle kalkınma için zemin hazırlıyor.

Endüstriyel ve ticari gayrimenkul "canlı", tatil amaçlı gayrimenkulde ise parlak sinyaller var

Yılbaşından bu yana endüstriyel gayrimenkul, pazardaki lider segmentini sürekli olarak korumuş, yerli ve yabancı yatırımcıların büyük ilgisini çekmiş ve 10 yeni sanayi parkı yatırım projesi yatırım için onaylanmıştır. Endüstriyel gayrimenkul sektöründe DIC Holdings, Phat Dat, Khang Dien, Ha Do... gibi lider kuruluşlar bu segmenti güçlü bir şekilde geliştirmeyi planlamaktadır. Ticari - ofis gayrimenkul segmenti, bir dizi yeni ofis binasının yatırım yapılması ve yüksek kaliteli alan ve hizmetlerle inşa edilmesiyle olumlu değişimler kaydetmeye devam etmektedir. Bu binalar, EDGE, LEED, WELL standartlarını karşılamakta ve finans ve teknoloji sektörlerindeki işletmelerin ölçeği genişletme ve yüksek kaliteli ofis binalarına geçiş ihtiyacı nedeniyle kısa bir işletme süresinde %60'ın üzerinde doluluk oranına ulaşmaktadır. Özellikle turizm ve tatil köyü gayrimenkul segmenti, 2024'ün ikinci çeyreğinde birinci çeyreğe kıyasla daha olumlu işaretler göstermiştir.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cac-phan-khuc-bat-dong-san-phuc-hoi-ro-net-tai-cac-dia-phuong/20240718040458470