Zaten üç tane mülküm varken banliyöde daha fazla arazi satın almalı mıyım?

Uzmanlar, şehir merkezinde iki eviniz ve kırsalda bir arsanız varsa, bu durumun varlık çeşitliliğini azaltacağı için banliyölerden arsa satın almayı dikkatli değerlendirmenizi öneriyor.

38 yaşındayım, eşim 33 yaşında, 5 yaşında bir çocuğumuz var ve ikinci çocuğumuza hamile. Ailede çalışan tek kişi benim, eşim evde kalıp internet üzerinden iş yapıyor, çoğunlukla ev işleri yapıyor. İstikrarlı bir işten elde ettiğim gelir aylık yaklaşık 100-120 milyon VND ve aile giderleri yaklaşık 50 milyon VND.

Şu anda şehir merkezinde her biri yaklaşık 6-7 milyar VND değerinde iki evim var ve her evi aylık 12 milyon VND'ye kiraya veriyorum, toplam 24 milyon VND. Tüm aile aylık 13 milyon VND'ye bir daire kiralıyor. Ayrıca kırsalda yaklaşık 1 milyar VND değerinde bir arsam ve 2 milyar VND birikimim var.

Tasarruf faiz oranı düşük, bu yüzden bu yıl yatırıma 2 milyar dolar ayırmak istiyorum. Yabancı bankalardan iyi faiz oranlarıyla (yıllık %7-8 faiz oranıyla 3 yıl vadeli sabit) daha fazla borç alabilir ve her ay kalan miktara göre borcumu ödeyebilirim.

Çoğunlukla maaşlı çalışıyorum, iş hayatında iyi değilim, nispeten yüksek seviyede risk alabiliyorum, banliyö arazileri gibi emlak piyasası hakkında pek bilgim yok... Şimdiye kadar çoğunlukla şehir merkezinde kiralık ev satın alacak kadar para biriktirdim. Bu yılın banliyö arazilerine yatırım yapmak için iyi bir zaman olduğunu duydum, ancak bunun 3-5 yıllık uzun vadeli olması şartıyla. Ancak, ikinci emlak vergisi yasasının yakında çıkmasından korkuyorum, benim gibi çok sayıda gayrimenkul sahibi olanlar çok fazla vergi ödemek zorunda kalacak.

Yakın gelecekte uygun yatırım yönü konusunda uzman tavsiyesi alın.

Thien Son

Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimindeki gayrimenkuller, Thu Duc Şehri, Kasım 2023. Fotoğraf: Quynh Tran — Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimindeki gayrimenkuller, Thu Duc Şehri, Kasım 2023. Fotoğraf: *Quynh Tran*

Danışman:

Yukarıdaki bilgiler ışığında, ailenizin finansal durumu hakkında genel bir bakış açısı edinmenize yardımcı olacak bazı analizler ve tavsiyeler sunacağım. Böylece, uygun yatırım kararları verebilirsiniz.

Öncelikle mali durumunuzu analiz edelim. Ailenizin toplam maaş geliri aylık yaklaşık 110 milyon VND (ortalama), iki evden elde edilen kira geliri ise 24 milyon VND. Ailenin toplam giderleri aylık yaklaşık 50 milyon VND'dir (13 milyon VND'lik daire kirası, temel harcamalar ve eğlence giderleri dahil). Dolayısıyla, ailenin aylık gelir fazlası aylık 84 milyon VND olacaktır.

Ailenizin gelir fazlası %63'e varan bir oranla oldukça iyi. Ancak, büyük çocuğun birinci sınıfa başlaması ve ailenin yeni bir üyeye kavuşmasıyla birlikte, özellikle eğitim ve sağlık harcamaları olmak üzere finansal ihtiyaçlar artacaktır. Bu durum, ailenin uzun vadeli finansal güvenliğini sağlamak için daha fazla esneklik ve detaylı planlama gerektirmektedir.

Şimdi, cari varlık portföyünü değerlendiriyoruz. Şehir merkezinde 12 milyar değerinde iki ev, kırsalda 1 milyar değerinde bir arazi, 2 milyar değerinde tasarruf. Toplam varlıklar 15 milyar ve borç yok.

Aileniz şu anda ağırlıklı olarak gayrimenkulde (%87) yoğunlaşmış önemli bir varlık portföyüne sahip. Yatırım performansı yüksek değil çünkü tasarruf faiz oranları 1 yıllık vadeli mevduatlar için yıllık %5-6'ya düşüyor ve FIDT izleme verilerine göre şehir içi konutların fiyat artış oranı yıllık ortalama %8-9 oranında dalgalanıyor. Gayrimenkul genellikle tasarruf faiz oranlarından daha yüksek getiri sağlasa da, tek bir varlık türüne çok fazla odaklanmak da riskli ve yatırım portföyünün likiditesini azaltabilir.

Kredi faiz oranları şu anda düşük olup, tercihli dönemde sadece %5-8, tercihli dönemden sonra ise yıllık %9,5-10 seviyesindedir. Bu, yatırım performansını artırmak için finansal kaldıraçtan yararlanmak için bir fırsattır.

Şimdi, banliyö gayrimenkulüne yatırım yaparken göz önünde bulundurulması gereken faktörleri ele alacağız. Tasarruflarınızdan 2 milyar dolar çekmeyi ve banliyö gayrimenkulünü 5 yıl boyunca elinizde tutmak için banka kredisi almayı planlıyorsunuz. Bu yaklaşımla gayrimenkul portföyünüzü çeşitlendireceksiniz. Banliyö gayrimenkulünün büyüme oranı yılda %12-15 arasında dalgalansa da, elinizdeki varlık sınıfının likiditesini azaltacaktır.

Bilgi ve zamanınız olmadan banliyö arazisine yatırım yapmak, gerçek potansiyeli olan bir araziyi seçmeme riskini artıracaktır. Ayrıca, söz konusu arazinin yasallığı, likiditesi ve büyüme potansiyeliyle ilgili risklerle de karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle, iyi emlakçılar bulmak veya banliyöde potansiyel gayrimenkul arayışı için saygın kuruluşlara güvenmek dikkate alınması gereken bir faktördür.

İkinci mülkler için yüksek vergi olasılığı da dikkate alınması gereken bir faktör olacaktır. Yol haritasına göre, şu anda bir Emlak Vergisi Kanunu projesi oluşturma önerisi, 8. oturumda (Ekim 2024) görüş almak üzere Ulusal Meclis'e sunulacak ve 9. oturumda (Mayıs 2025) onaylanacaktır. Kanunun ne zaman yürürlüğe gireceği ve devirler için belirli bir vergi tarifesi henüz belli değildir. Yatırım portföyünüzü çeşitlendirmek ve genel mali durumunuzda uygun bir tutarı banliyö arazilerine ayırmak, vergilerin varlıklar üzerindeki etkisini sınırlayacaktır.

Finansal koruma çözümleri hakkında daha fazla bilgi eklemek istiyorum. Tüm ailenin hayat sigortası olup olmadığını belirtmediniz, bu yüzden tavsiyem her aile üyesinin hayat sigortası ve sağlık sigortası yaptırmanızdır. Sigorta sizi öngörülemeyen risklerden koruyacak ve gelir akışınızın istikrarını sağlayacaktır. Önerilen yıllık katkı payı, yıl boyunca toplam gelirinizin %5-8'idir.

Yatırıma devam etmeden önce hazırlamanız gereken bir sonraki varlık sınıfı, acil durumlarda finansal güvenliğinizi sağlamak için aileniz için genellikle 3-6 aylık harcamaya yetecek bir rezerv ayırmaktır. Özellikle aileniz için bu rezerv 150-300 milyon VND aralığında olacaktır. Bu rezerv, 1 ay, 6 ay ve 12 ay vadeli tasarruf mevduatı paketlerine bölünebilir.

Yatırım çözümlerine ilişkin olarak aşağıdaki gibi bir analizim var. Ekonomi şu anda toparlanma - büyüme - doygunluk - durgunluk arasında yeni bir döngüye giriyor. Her aşamada, her varlık sınıfının o dönemde iyi büyümek için uygun özelliklere sahip olması gerekecek.

Yeni döngünün toparlanma aşamasında, genel olarak menkul kıymetlerin ve özellikle de hisse senetlerinin en iyi büyümeyi göstermesi bekleniyor. Bu nedenle, iyi bir varlık büyüme performansı elde etmek için önümüzdeki 2-3 yıl içinde bir hisse senedi varlık sınıfına sahip olmalısınız. Zamanınız, deneyiminiz ve nispeten yüksek bir risk iştahınız olmadan, fon sertifikalarına yatırım yapabilir, hisse senedi biriktirebilir veya yatırımlarınızı saygın finans kuruluşlarına emanet ederek riskinize uygun yatırım segmentlerini seçebilirsiniz.

Altın, risk iştahına uygun bir yatırım kanalı olacaktır. Kıymetli metal şu anda oldukça yüksek bir fiyatta sabitlenmiş durumda ve dalgalanmalar yaşıyor. Uygun altın fiyat seviyelerinde, elinizde tutmayı da düşünebilirsiniz. Ancak, ailenin toplam varlıklarının %10'undan fazlasını yatırmamalısınız.

Sonuç olarak, aldığınız her yatırım kararı, risk toleransınızı, uzun vadeli finansal hedeflerinizi ve ailenizin acil ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak tasarlanmış kapsamlı bir finansal plan çerçevesinde değerlendirilmelidir. Umarız yukarıdaki tavsiyeler kişisel finansmanınızı yönetmenize ve geliştirmenize yardımcı olur.

Vu Thi Huong
Kişisel Finansal Planlama Uzmanı
FIDT Yatırım Danışmanlığı ve Varlık Yönetimi Şirketi

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı