Hali hazırda üç mülkünüz varken banliyö bölgelerinde daha fazla arsa satın almalı mısınız?

Uzmanlar, banliyö bölgelerinde arsa satın alırken dikkatli olunmasını tavsiye ediyor çünkü şehirde iki eviniz ve kırsalda bir arsanız varsa, bu durum varlık çeşitliliğini azaltır.

Ben 38 yaşındayım, eşim 33 yaşında, 5 yaşında bir çocuğumuz var ve eşim ikinci çocuğuna hamile. Ailede çalışan tek ebeveyn benim; eşim evde kalıyor, internet üzerinden satış yapıyor ve çoğunlukla ev işleriyle ilgileniyor. Maaşlı işimden elde ettiğim gelir aylık 100-120 milyon VND civarında ve aile giderlerimiz yaklaşık 50 milyon VND.

Şu anda şehir merkezinde her biri yaklaşık 6-7 milyar VND değerinde iki evim var ve bunları aylık 12 milyon VND karşılığında kiraya veriyorum, toplamda 24 milyon VND gelir elde ediyorum. Ailem de aylık 13 milyon VND karşılığında bir daire kiralıyor. Ayrıca memleketimde yaklaşık 1 milyar VND değerinde bir arsam ve 2 milyar VND birikimim var.

Düşük tasarruf faiz oranları nedeniyle, bu yıl tasarruf hesabımdan 2 milyar VND çekip yatırım yapmak istiyorum. Ayrıca, yabancı bir bankadan iyi bir faiz oranıyla (yıllık %7-8 faiz oranıyla 3 yıl vadeli) daha fazla kredi çekip, kalan tutara göre her ay borcumu geri ödeyebilirim.

Ben esasen bir çalışanım, iş konusunda iyi değilim ve nispeten orta düzeyde riski kabul edebilirim. Gayrimenkul piyasası, özellikle banliyö arsaları hakkında pek bilgim yok. Şimdiye kadar çoğunlukla şehir merkezinde ev satın alıp kiraya verecek kadar para biriktirdim. Bu yılın, 3-5 yıl boyunca elinizde tutmanız şartıyla banliyö arsalarına yatırım yapmak için iyi bir zaman olduğunu duydum. Ancak, ikinci mülklerin vergilendirilmesiyle ilgili yakında çıkacak yasa nedeniyle, benim gibi birden fazla mülke sahip olanların çok yüksek vergilerle karşılaşacağından endişeleniyorum.

Yakın geleceğe yönelik uygun yatırım stratejileri konusunda uzmanlardan tavsiye alın.

Tian Shan

Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimindeki Thu Duc şehrinde bulunan gayrimenkuller, Kasım 2023. Fotoğraf: Quynh Tran

Danışman:

Yukarıdaki bilgilere dayanarak, ailenizin mali sağlığı hakkında genel bir fikir edinmenize yardımcı olacak bazı analizler ve tavsiyeler sunacağım. Buradan yola çıkarak uygun yatırım kararları alabilirsiniz.

Öncelikle, ailenizin mali durumunu analiz edelim. Ailenizin maaşlardan elde ettiği toplam aylık gelir yaklaşık 110 milyon VND (ortalama) ve iki evden elde edilen kira geliri 24 milyon VND'dir. Toplam aile giderleri aylık yaklaşık 50 milyon VND'dir (bunun 13 milyon VND'sinin apartman kirası, temel giderler ve diğer keyif giderleri için olduğunu varsayarsak). Dolayısıyla, ailenizin aylık fazlası 84 milyon VND olacaktır.

Ailenizin şu anda %63 gibi oldukça iyi bir bütçe fazlası var. Ancak, en büyük çocuğunuzun birinci sınıfa başlaması ve yeni bir aile üyesinin katılmasıyla, özellikle eğitim ve sağlık hizmetleri için finansal ihtiyaçlar artacaktır. Bu durum, ailenizin uzun vadeli finansal güvenliğini sağlamak için daha fazla esneklik ve daha detaylı planlama gerektirmektedir.

Ardından, mevcut varlık portföyünü değerlendiriyoruz. Şehir merkezinde 12 milyar VND değerinde iki ev, kırsalda 1 milyar VND değerinde arsa ve 2 milyar VND tasarruf bulunmaktadır. Toplam varlıklar şu anda 15 milyar VND olup, borç bulunmamaktadır.

Ailenizin şu anda önemli bir varlık portföyü bulunuyor ve bu portföyün büyük bir kısmı (%87) gayrimenkule odaklanmış durumda. FIDT verilerine göre, 1 yıllık vadeli mevduatlarda yıllık %5-6 oranında düşen tasarruf faiz oranları ve şehir içi gayrimenkul fiyatlarındaki ortalama %8-9'luk yıllık artış nedeniyle yatırım performansı yetersiz kalmıştır. Gayrimenkul genellikle tasarruf faiz oranlarından daha yüksek getiri sağlasa da, tek bir varlık sınıfına aşırı yoğunlaşmak risk taşır ve portföy likiditesini azaltabilir.

Mevcut kredi faiz oranları düşük olup, tercihli dönemde yalnızca %5-8 arasında, tercihli dönemden sonra ise yıllık %9,5-10 arasında değişmektedir. Bu durum, yatırım performansını artırmak için finansal kaynaklardan yararlanma fırsatı sunmaktadır.

Şimdi de banliyö gayrimenkulüne yatırım yaparken dikkate alınması gereken faktörleri ele alalım. Tasarruflarınızdan 2 milyar VND çekmeyi ve buna ek olarak bir banka kredisi alarak 5 yıl boyunca banliyö gayrimenkulü elinizde tutmayı planlıyorsunuz. Bu yaklaşım gayrimenkul portföyünüzü çeşitlendirecek ve banliyö mülkleri genellikle yıllık %12-15 oranında değer kazanırken, varlıklarınızın likiditesini azaltacaktır.

Yeterli bilgi ve zamana sahip olmadan banliyö arsalarına yatırım yapmak, gerçekten umut vadeden bir arsa bulamama riskini önemli ölçüde artırır. Ayrıca, yasal sorunlar, likidite ve arsanın büyüme potansiyeli ile ilgili risklerle de karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle, saygın emlakçılar bulmak veya umut vadeden banliyö mülkleri arayışınızı güvenilir kuruluşlara emanet etmek çok önemli bir husustur.

İkinci mülkler üzerindeki yüksek vergi potansiyeli de dikkate alınması gereken bir faktör olacaktır. Mevcut yol haritasına göre, önerilen Gayrimenkul Vergisi Kanunu, 8. oturumda (Ekim 2024) Ulusal Meclis'e görüş için sunulacak ve 9. oturumda (Mayıs 2025) onaylanacaktır. Kanunun ne zaman uygulanacağı ve mülk transferleri için belirli vergi oranlarının ne olacağı belirsizdir. Yatırım portföyünüzü çeşitlendirmek ve genel mali durumunuz içinde banliyö arsalarına uygun miktarda para ayırmak, varlıklar üzerindeki vergilerin etkisini sınırlayacaktır.

Finansal koruma konusunda bazı tavsiyeler eklemek istiyorum. Ailenizin tamamının hayat sigortası olup olmadığını belirtmediğiniz için, her aile üyesinin hayat ve sağlık sigortasına sahip olmasını sağlamanızı tavsiye ederim. Sigorta, gelir akışınızın istikrarını korurken sizi beklenmedik risklere karşı koruyacaktır. Önerilen yıllık prim, toplam yıllık gelirinizin %5-8'i civarında olmalıdır.

Yatırıma devam etmeden önce hazırlamanız gereken bir sonraki varlık sınıfı, acil durumlarda ailenizin mali güvenliğini sağlamak için bir finansal rezerv ayırmaktır; bu genellikle 3-6 aylık masrafları karşılar. Özellikle, ailenizin durumunda bu yaklaşık 150-300 milyon VND olacaktır. Bu rezerv, 1 ay, 6 ay ve 12 ay vadeli tasarruf hesaplarına bölünebilir.

Yatırım çözümlerine ilişkin analizim şu şekildedir: Şu anda ekonomi , toparlanma - büyüme - doygunluk - durgunluk aşamalarından oluşan yeni bir döngüye giriyor. Her aşamada, o dönemde güçlü büyüme için uygun özelliklere sahip farklı varlık sınıfları olacaktır.

Yeni bir döngünün toparlanma aşamasında, genel olarak menkul kıymetlerin ve özellikle hisse senetlerinin en iyi performansı göstermesi beklenir. Bu nedenle, iyi bir varlık büyümesi elde etmek için önümüzdeki 2-3 yıl için bir hisse senedi portföyüne sahip olmalısınız. Zamanınız, deneyiminiz ve nispeten yüksek risk toleransınız yoksa, yatırım fonlarına yatırım yapabilir, hisse senedi biriktirebilir veya risk toleransınıza uygun yatırım segmentlerini seçerek yatırımlarınızı saygın finans kuruluşlarına emanet edebilirsiniz.

Altın, yüksek risk toleransına sahip olanlar için de uygun bir yatırım aracıdır. Şu anda değerli metal nispeten yüksek bir fiyattan işlem görüyor ve dalgalanmalara maruz kalıyor. Altın fiyatlarının elverişli olduğu dönemlerde altın tutmayı düşünebilirsiniz. Ancak, ailenizin toplam varlıklarının %10'undan fazlasını altın olarak yatırmamalısınız.

Sonuç olarak, tüm yatırım kararlarınız, kabul edilebilir risk seviyelerini, uzun vadeli finansal hedefleri ve ailenizin acil ihtiyaçlarını dikkate alacak şekilde tasarlanmış genel bir finansal plan çerçevesinde değerlendirilmelidir. Umarım yukarıdaki tavsiyeler, kişisel mali durumunuzu yönetmenize ve geliştirmenize yardımcı olur.

Vu Thi Huong
Kişisel Finansal Planlama Uzmanı
FIDT Yatırım Danışmanlığı ve Varlık Yönetimi Şirketi

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html