Gayrimenkul spekülasyonuyla mücadele.

DNVN - Gayrimenkul hukuku uzmanı Pham Thanh Tuan, Maliye Bakanlığı'nın Kişisel Gelir Vergisi Kanunu taslağındaki (değişiklik yapılmış) önerinin esas amacının gayrimenkul spekülasyonunu önlemek olduğuna inanıyor. Öneri, mevcut düzenlemeyi, devir fiyatı üzerinden %2'lik tek tip bir vergi oranıyla değiştiriyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanı Pham Thanh Tuan'a göre, gayrimenkulle ilgili diğer tüm öneriler gibi, gayrimenkul devirlerinden elde edilen kişisel gelirin mülkiyet süresine göre vergilendirilmesi niyeti de hemen tartışmalara yol açtı.

Muhalifler, vergi uygulandıktan sonra bir şekilde kira ve satış fiyatlarına yansıyacağından ve bunun da yalnızca ev sahibi olmayan veya henüz ev sahibi olmamış kişilere zarar vereceğinden endişe ediyor. Destekçiler ise bu çözümün spekülasyonu dizginleyeceğini, arzı ihtiyaç sahiplerine geri döndüreceğini ve böylece konut fiyatlarını düşüreceğini umuyor.

Vietnam'ın konut piyasasının karşı karşıya olduğu özel sorunlar göz önüne alındığında, gayrimenkul vergilendirmesine yönelik mevcut yaklaşımın dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ülkeler genellikle emlak vergilerini birkaç ana biçimde uygular: mülk sayısına orantılı artan oranlı vergiler; kullanılmayan mülklere uygulanan vergiler; ve mülkleri kısa süreliğine elinde bulunduranlara uygulanan daha yüksek vergiler.

Gayrimenkul vergisi koymak hâlâ zorlu bir görev olmaya devam ediyor.

Mülk sayısına bağlı artan oranlı vergilendirme konusunda, bu yaklaşımı uygulayan ülkeler, daha fazla mülke sahip olanlardan daha az mülke sahip olanlara göre daha yüksek vergi oranı uygulamaktadır. İngiltere, ikinci evler için vergiyi %3 oranında artırmaktadır. Singapur, ikinci mülk için %20, üçüncü mülk için %30 ve benzeri oranlarda vergi uygulamaktadır.

Gayrimenkullerin kullanılmamasına uygulanan vergilere gelince, Kanada boş evlere %1 vergi uygularken, İngiltere en az bir yıldır boş olan evlere ek bir vergi uyguluyor...

Kısa vadeli gayrimenkul sahiplerine daha yüksek vergiler uygulamak nispeten yaygındır. Örneğin, Singapur, arsa alım ve satım fiyatı arasındaki farktan ilk yıl %100, iki yıldan sonra ise %50 vergi almaktadır. Tayvan, gayrimenkulü ilk iki yıl içinde yeniden satanlara %45, 2-5 yıl içinde satanlara %35 ve 5-10 yıl içinde satanlara %20 vergi oranı uygulamaktadır. Güney Kore de ilk yıl içinde ev satanlardan %70 vergi almaktadır.

Vietnam'da, Merkez Komitesi'nin bir kararıyla "geniş arazi kullananlar, birden fazla eve sahip olanlar, arazi spekülasyonu yapanlar, araziyi yavaş kullananlar veya araziyi nadasa bırakanlar için daha yüksek vergilerin düzenlenmesi" konusunda araştırma yapılması zorunlu kılınmıştır. Bu nedenle, gelecekte üç gruba daha yüksek vergiler uygulanacaktır: "geniş arazi kullananlar ve birden fazla eve sahip olanlar" (miktar bazında), "arazi spekülasyonu" (mülkiyet süresi bazında) ve "araziyi yavaş kullananlar veya araziyi nadasa bırakanlar" (arazinin kullanılmadığının belirlenmesi) – bu, günümüzde birçok ülkede uygulanan düzenlemelere benzerdir.

Maliye Bakanlığı'nın Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nda önerdiği değişiklikler, öncelikle spekülasyonu önlemeyi amaçlamaktadır ve mevcut düzenlemeyi, elde tutma süresine bakılmaksızın transfer fiyatı üzerinden uygulanan tek tip %2'lik vergi oranıyla değiştirecektir. Maliye Bakanlığı, yasa tasarısının yasama gündemine alınması halinde, Ulusal Meclis'in 2025 yılı sonuna kadar geri bildirimde bulunmasını ve taslağın 2026 yılının ortalarındaki oturumda kabul edilmesini beklemektedir.

"Henüz ayrıntılı olmasa da, bu çözümün birden fazla mülke sahip olanlara artan oranlı vergi uygulamaktan daha makul olduğuna inanıyorum. Teorik olarak, kısa vadeli mülkiyet için daha yüksek bir vergi oranı, spekülasyonu dizginlemeye ve hızlı kar elde etmek için gayrimenkulü 'alıp satma' uygulamasını azaltmaya yardımcı olabilir," diye belirtti Bay Tuan.

Bay Tuan'a göre, spekülatörler genellikle kısa süreliğine finansal kaldıraç kullanırlar. Gayrimenkul mülkiyetini uzun süre ellerinde tutmak, üzerlerinde önemli bir finansal baskı oluşturur. Yüksek vergiler maliyetleri artırır ve gayrimenkul spekülasyonunun cazibesini azaltır. Bu nedenle, alım satım işlemlerindeki likidite azalır.

Ancak bu vergi aracının etkili olabilmesi için en az şu koşulların sağlanması gerekmektedir: arazi fiyatlarına ilişkin eksiksiz bir ulusal veri tabanı ve garantili bir bilgi teknolojisi altyapısı.

2024 Arazi Kanunu'nda belirtilen şartlardan biri de arazi fiyatlarına ilişkin ulusal veri tabanının tamamlanmasıdır. Gayrimenkul işlemlerinde ve nakit ödemelerde "iki fiyat" sorunu çözülmezse, vergilendirme zor olmaya devam edecek ve adaletin sağlanması güçleşecektir.

Ayrıca, vergi makamlarının gayrimenkul sahipliğinin süresi hakkında doğru bilgi edinmesi için arazi ve gayrimenkul işlemlerinin kayıt altına alınmasına yönelik eksiksiz bir bilgi teknolojisi altyapısının sağlanması şarttır.

"Bu temel koşullar yerine getirildiğinde, gayrimenkul spekülasyonunu kısıtlamaya yönelik vergi aracı gerçekten 'doğru' ve 'etkili' olacak, doğru piyasa düzenleme hedeflerini ve doğru spekülatörleri hedefleyecektir," diye vurguladı Bay Tuan.

Ha Anh

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120