Gayrimenkul işletmeleri tahvil borçlarını uzatmaya çalışıyor

Artan vade baskısıyla karşı karşıya kalan birçok gayrimenkul şirketi, operasyonlarını sürdürmek ve nakit akışını garanti altına almak için finansal yükümlülüklerini yeniden yapılandırmak zorunda kalıyor.

Artan vade baskısıyla karşı karşıya kalan birçok gayrimenkul şirketi, operasyonlarını sürdürmek ve nakit akışını garanti altına almak için finansal yükümlülüklerini yeniden yapılandırmak zorunda kalıyor.

Kurumsal tahvil piyasası, özellikle gayrimenkul sektöründe bir borçlanma dalgasına tanık olmaya devam ediyor. Büyük vade baskısıyla karşı karşıya kalan birçok işletme, faaliyetlerini sürdürebilmek için finansal yükümlülüklerini yeniden yapılandırmak zorunda kalıyor.

Tipik bir örnek, Century Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Şirketi'dir (Cen Invest). Ekim 2021'de %10,5/yıl sabit faiz oranıyla ihraç edilen CIVCB2124001 kodlu tahvilin vadesi başlangıçta 3 yıldı ve vadesinin 13 Ekim 2024'te dolması bekleniyordu. Ancak, Ekim 2024 sonunda tahvil sahipleriyle yapılan ikinci anlaşmanın ardından Cen Invest, ödeme tarihini 13 Ekim 2025'e uzattı.

Bu tahvil, daha önce Cen Group'a ait Century Real Estate JSC'nin (Cen Land, HoSE: CRE) 50 milyon hissesi ve Galaxy Land ile CRE arasındaki Hoang Van Thu kentsel alan projesindeki (Hoang Mai, Hanoi ) iş birliği sözleşmesinden kaynaklanan mülkiyet haklarıyla teminat altına alınmıştı. Ancak, CRE hisse senedi fiyatının 2022 başlarında hisse başına 25.000 VND'nin üzerindeki seviyesinden 7.000 VND'nin altına düşmesiyle, Cen Invest teminat eklemek zorunda kalmıştı.

VNDIRECT Research verilerine göre 2025 yılında sektöre göre tahvil vade yapısı.

11 Şubat 2025 tarihinde Hanoi Menkul Kıymetler Borsası'na (HNX) gönderilen bir belgeye göre, bu işletme, Quang Ninh eyaletine bağlı Quang Yen şehrindeki Khe Cat yerleşim alanı projesinin yatırımcısı olan Thanh Dat VN Investment JSC'nin 20,7 milyon hissesini (sermayesinin %67,87'sine eşdeğer) projeden doğan mülkiyet haklarıyla birlikte ipotek altına aldı.

Thanh Dat VN, yalnızca teminat görevi görmekle kalmayıp, aynı zamanda Cen Invest tahvillerinin ödemesini garanti altına almayı ve yeni kredi almamayı veya varlıklarını diğer yükümlülükleri teminat altına almak için kullanmamayı taahhüt eder. Borcu ödemek için Thanh Dat VN'deki tüm hisselerini satması gerekirse, Cen Invest, tahvil sahibinin onayına tabi olmak üzere, asgari 373 milyar VND tutarında bir fiyat taahhüt eder. Bu işlem en geç 31 Mayıs 2025 tarihinde tamamlanacak ve giderler düşüldükten sonra elde edilen gelir tahvil geri ödeme hesabına aktarılacaktır.

Benzer bir durum, tahvil sahipleri tarafından CRE202001 tahvilinin vadesinin yaklaşık 9 ay uzatılmasına onay verilen CRE'de de yaşandı. 450 milyar VND değerindeki tahvil, 2020 sonunda 36 aylık bir başlangıç ​​vadesiyle ihraç edilmiş, ancak toplam 22 ay uzatılmıştı. 2024 yılı sonuna kadar şirket, anaparanın bir kısmını geri satın alarak borcunu yaklaşık 354 milyar VND'ye düşürdü.

CRE'nin tahvilleri ayrıca yaklaşık 59 milyon CRE hissesi, 50 milyon Cen Invest hissesi, Galaxy Land'in mülkiyet hakları ve diğer bazı varlıklarla teminat altına alınmıştır. Ancak, hisse senedi değerindeki düşüş nedeniyle şirket ödeme planını ayarlamak zorunda kalmıştır.

24 Ocak 2025 tarihinde HNX'e gönderilen bir belgeye göre, CRE, Khe Cat projesindeki iş birliği sözleşmesinden elde edilen tüm nakit akışını tahvil sahiplerinin borç ödeme hesabına aktarmayı taahhüt etti. Aynı zamanda, tahvil faiz oranı da Şubat 2025'ten itibaren yıllık %12'den yıllık %10,5'e düşürüldü.

Cen Invest ve CRE'nin yanı sıra, birçok başka gayrimenkul şirketi de tahvil borçlarını uzatmada zorluk çekiyor. Örneğin, Nam An Yatırım ve Ticaret Anonim Şirketi, 4.700 milyar VND tutarında bir tahvil vadesiyle karşı karşıya. Nam An, zorlu mali durumu ve borç/öz sermaye oranının güvenlik eşiğini aşması nedeniyle büyük baskı altında.

Veya Güney Yıldızı Kentsel Gelişim ve İşletme Yatırım Anonim Şirketi'nde, vadesi gelen 4.695 milyar VND tutarında tahvili bulunan bu işletmenin ödeme gücü açısından endişe verici bir durum söz konusudur.

Benzer şekilde, Nam Long Yatırım Anonim Şirketi (NLG), borç baskısını azaltmak için 1.000 milyar VND değerinde 2 tahvilin ön ödemesini yaptı; ancak orijinal vade tarihi Mart 2029'du. Hai Phat Gayrimenkul Yatırım ve Ticaret Anonim Şirketi de 390 milyar VND değerinde tahvilin erken satın alımını tamamlayarak, dolaşımdaki tahvil bakiyesini 0'a indirdi.

VNDIRECT Securities Research'ün bir raporuna göre, vadesi dolacak tahvillerin toplam değerinin 2024'e kıyasla %8,5 artışla 203.000 milyar VND'ye ulaşması beklenen şirket tahvil piyasası için 2025 yılı zorlu bir yıl olmaya devam edecek. Özellikle gayrimenkul grubu, vadesi dolacak tahvillerin 130.000 milyar VND'yi aşması ve tüm piyasanın toplam vadesi dolacak değerinin %64'ünü oluşturması ve 2024'teki seviyenin iki katına çıkmasıyla en büyük baskıyla karşı karşıya.

Endişe verici bir diğer husus ise, daha önce ihraç edilen 56.000 milyar VND tutarındaki gayrimenkul tahvillerinin 2025 yılında vadesinin dolacak olması ve gayrimenkul piyasasının durgun seyrinde işletmeler için likidite baskısını artırmasıdır. Projeler için yasal izinlerin beklenenden daha yavaş olması, gayrimenkul işletmeleri için zorluklara yol açmaktadır.

Sadece gayrimenkul sektörü değil, finans ve bankacılık sektöründe de 2025 yılında vadesi dolacak önemli miktarda tahvil bulunuyor. Bu tahvillerin değeri 33 milyar VND'yi aşıyor ve toplam vade değerinin %16'sından fazlasını oluşturuyor.

Genel olarak, artan borç baskısı karşısında gayrimenkul sektörü işletmeleri, sadece mali yükümlülüklerini yeniden yapılandırmanın yollarını bulmakla kalmayıp, aynı zamanda bu zorlu dönemi atlatmak için istikrarlı nakit akışını da sağlamak zorundadır.

Kaynak: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html