Ho Chi Minh şehrinde sosyal konut geliştirme - Son makale: Spekülasyonu önlemek için şeffaf bir mekanizma oluşturulması

Sosyal konut politikasını hayata geçirebilmek için Ho Chi Minh şehrinin yasal engelleri kaldırması, şeffaflığı artırması ve işletmeler ile insanlar arasındaki çıkarları uyumlu hale getirmesi gerekiyor.

İşletmeler için daha fazla politikaya ihtiyaç var

Cat Lai semtindeki ( Ho Chi Minh City) Thu Thiem Green House sosyal konut projesi. 1'den 2'ye kadar farklı metrekarelerde 1.040 daireden oluşan proje, metrekare başına yaklaşık 25 milyon VND satış fiyatıyla 2024 yılı sonunda hizmete girdi.

Ho Chi Minh City Ekonomi Üniversitesi Bölgesel Kalkınma Araştırma ve Danışmanlık Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Nguyen Kim Duc, gayrimenkul işletmelerinin hem ekonomik varlıklar olduğunu hem de sosyal sorumlulukları olduğunu, bu nedenle politikaların sadece "yapmaya teşvik edilmek" yerine, "yapmak istemelerini" ve "yapabilmelerini" sağlayacak kadar çekici olması gerektiğini söyledi.

Dr. Duc'a göre, kontrollü satış fiyatlarının özellikleri göz önüne alındığında, politikaların girdi maliyetlerini ve işletmeler için fırsat maliyetlerini azaltmaya odaklanması gerekiyor. Girdi maliyetleri konusunda, Ho Chi Minh Şehri, işletmelerin yalnızca inşaat faaliyetlerinde bulunabilmesi için temiz arazi fonlarını hazırlamak ve yönetmekten sorumlu, HDB modeline (Singapur) benzer merkezi bir sosyal konut geliştirme fonu veya özel bir kurum kurabilir.

Bunlara ek olarak, hem yatırımcılar hem de alıcılar için vergi teşvikleri, arazi kullanım ücreti muafiyetleri ve istikrarlı tercihli kredi politikaları da bulunmaktadır. Fırsat maliyetleri konusunda, prosedürleri gözden geçirmek, formaliteleri azaltmak yerine doğru "darboğazları" belirlemek ve aynı zamanda net bir işlem süresi sınırı belirleyip belirli bir hesap verebilirlik mekanizması oluşturmak gerekmektedir.

Ayrıca, Bay Nguyen Kim Duc, Ho Chi Minh Şehri'nde yasal belgeleri hızlı ve eksiksiz bir şekilde çözmek ve işletmelerin yatırımlarında kendilerini güvende hissetmelerine yardımcı olmak için özel bir çalışma grubu kurulmasını önerdi. Sosyal konutlar, ancak işletmeler istikrarlı, şeffaf ve etkili bir ortamda faaliyet gösterdiğinde, halkın gerçek ihtiyaçlarını karşılayarak sürdürülebilir bir şekilde geliştirilebilir.

Gayrimenkul sektöründe ise Becamex IDC Corporation Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Van Thanh Huy, devletin temiz arazi fonlarına öncelik vererek bunları işletmelere erken devretmesini, böylece saha temizleme sürecindeki risklerin azaltılmasını, aynı zamanda yatırım hazırlık sürecinin kısaltılmasını önerdi.

Bay Huy ayrıca, sosyal konut projelerine özel, her adım için net işlem süreleri içeren ve departmanlar ve şubeler arasında çakışmaları önleyen bir "yeşil kanal" idari prosedürler oluşturulmasını önerdi. Bay Huy, "Aynı zamanda, uzun vadeli imtiyazlı kredi kaynaklarına erişimi de genişletmek istiyoruz, çünkü büyük şirketler olsalar da sosyal konut projelerinin rotasyon kabiliyetini sağlamak için düşük faizli sermayeye ihtiyaçları var," diye belirtti.

Finansal mekanizma hakkında Bay Huy şunları söyledi: "Devletin farkı desteklemesi, düzenlemelere göre gerçek maliyet ile tavan fiyat arasındaki payı paylaşması ve işletmelerin asgari kâr seviyesini korumasına yardımcı olması gerekiyor. Bununla birlikte, vergi, arazi kullanım ücretleri, ilk aşamada işlem ücretleri konusunda tercihli bir mekanizma ve riskleri paylaşmak ve işletmeleri sosyal konut geliştirme çalışmalarına katılmaya teşvik etmek için şeffaf bir kamu-özel sektör ortaklığı modeli de mevcut."

Spekülasyonu önlemek için şeffaf mekanizmalar oluşturun

Ho Chi Minh Şehri Barosu Avukatı Tran Anh Tuan, spekülasyonu sınırlamak ve sosyal konut politikalarının gerçekten ihtiyaç sahiplerine ulaşmasını sağlamak için 192 sayılı Kararnamenin, yatırım sonrası kontrol önlemlerini önemli ölçüde güçlendirdiğini ve sosyal konut sektöründe politika vurgunculuğunu ve spekülasyonu önlemeyi amaçladığını söyledi.

Tuan, Kararnamenin yatırımcıların projenin kalitesi ve ilerlemesinden sorumlu olmasını gerektirdiğini ve Milli Savunma Bakanlığı, Kamu Güvenliği Bakanlığı ve İl Halk Komitesi'nin denetleyici rolünü açıkça öngördüğünü söyledi.

Tuan, "Bu mekanizma, işletmeleri gerçek projeler uygulamaya zorlayarak, 'arazi tutma', ilerlemeyi geciktirme veya fiyat artışlarından faydalanmayı bekleme durumunu sınırlandırıyor. Yatırımcılar, denetçiler ve değerleme danışmanları, belgelerin ve satış fiyatlarının doğruluğu konusunda kanun önünde sorumlu olmalı, şeffaflığı ve caydırıcılığı artırmaya katkıda bulunmalı ve maliyetlerin abartılmasını önlemelidir," diye analiz etti.

Bay Tuan, dikkat çekici yeni bir noktanın, alıcının evi ödemesinden itibaren devir kısıtlama süresinin 5 yıldan 8-10 yıla uzatılması olduğunu da sözlerine ekledi. Bu süre zarfında, yeniden satış fiyatı sıkı bir şekilde kontrol edilecek, hatta spekülasyon ve kâr amaçlı alım satım güdüsünü ortadan kaldırmak için azami kâr bile sınırlandırılacak.

Avukat Tuan'a göre, yeni kararnameler ve kararlar sadece piyasanın daha şeffaf hale gelmesine yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda halka doğrudan fayda sağlıyor. Daha güçlü bir şekilde teşvik edildiğinde, sosyal konut sektörü farklı lokasyon ve tiplerde daha fazla projeye sahip olacak ve farklı gelir gruplarına sahip kişiler için uygun konutlara erişim fırsatları yaratacaktır.

Bay Tuan, politikanın uygulamaya konulması için yerel yönetimlerin, özellikle yararlanıcıların onaylanması sürecinde, fiyat kontrol mekanizmalarını belirli idari ve teknik önlemlerle birleştirmeleri gerektiğini öne sürdü. Özellikle, kayıtlıların listesi, kayıtlar, puanlama kriterleri ve onay sonuçlarının yalnızca yerel olarak yayınlanması değil, elektronik bilgi portalında da kamuoyuna açıklanması gerekiyor. Bu yaklaşım, şeffaflığı artırmaya ve yanlış önceliklendirmeleri sınırlamaya yardımcı oluyor.

Buna paralel olarak, her kişinin gelirini, konut durumunu ve kalış süresini otomatik olarak doğrulamak için ulusal nüfus, vergi ve sosyal güvenlik veri tabanını birbirine bağlamak gerekmektedir. Bu, yanlış beyanların önlenmesine yardımcı olur ve incelenen kişinin gerçekten desteğe ihtiyaç duyan kişi olduğundan emin olunmasını sağlar.

Sayın Tuan, geçerli başvuruların daire sayısını aşması durumunda, kuranın yönetim kurumu, yatırımcı ve halk temsilcilerinin gözetiminde kamuya açık olarak yapılmasını; aynı zamanda sonuçların arşivlenip kamuoyuna duyurulması için filme alınıp kaydedilmesini de önerdi. Bu yöntem, adaleti ve nesnelliği sağlar ve öznel müdahaleyi ortadan kaldırır.

Finans ve emlak uzmanı Nguyen Duy Chuyen'e göre, sosyal konut geliştirmek için, insanların şu anda olduğu gibi başvurularını yapmak için erken sıraya girmek zorunda kalmamaları için tüm konut kayıt sürecini dijitalleştirmek gerekiyor. Dijital çağda, çevrimiçi kayıt tamamen mümkün. İnsanların sisteme giriş yapmaları, bilgilerini doldurmaları ve onay sonuçlarını takip etmeleri yeterli. Başvuru sayısı talebi aşarsa, rastgele ve herkese açık bir çekiliş düzenlenebilir.

Bay Chuyen, "Vietnam, kişisel kimlikle bağlantılı gayrimenkul kimlik sistemini tamamladığında, yönetim ajansı kimin kaç eve sahip olduğunu bilecek ve bu da alım satım ve spekülasyonun etkin bir şekilde kontrol edilmesine yardımcı olacak. Özellikle, önce insanlara yaşayacak bir yer sağlamak, ardından kaliteyi kademeli olarak iyileştirmek gerekiyor; aynı zamanda, sosyal konut geliştirme politikasının profesyonel, şeffaf ve metodik bir yol haritasıyla uygulanması gerekiyor," diye vurguladı.

Ho Chi Minh Şehri yöneticileri, Hükümet Projesi'ne göre şehrin 2030 yılına kadar 220.000'den fazla sosyal konut birimi geliştirmekle görevlendirildiğini ve bunun iki aşamaya bölündüğünü belirtti: 2021-2025 döneminde yaklaşık 20.000 birim ve 2026-2030 döneminde yaklaşık 200.000 birim. Arzı hazırlamak için Ho Chi Minh Şehri, 2025 sonrası 200.000 birim hedefine ulaşarak 1.000 hektardan fazla arazi tahsis etmeyi planlıyor.

Ho Chi Minh şehrinde şu anda inşaatı devam eden 60.000'e yakın dairenin yer aldığı yaklaşık 120 proje bulunuyor. Bunların arasında 2025 yılında inşaatına başlanan 24 proje, yatırım onayı almış 23 proje ve silahlı kuvvetlere ait olup devlet tarafından yönetilen çok sayıda arsa bulunuyor.

Önümüzdeki dönemde, Belediye planlamayı gözden geçirecek, ihtiyaçları belirleyecek, arazi fonlarını tahsis edecek, idari reform yapacak ve prosedür işleme süresini %30 kısaltacak. Aynı zamanda, Ho Chi Minh Şehri yatırımcıları desteklemek, konut geliştirme fonlarını iyileştirmek ve yetkililer, çalışanlar ve işçiler için kredileri kamuoyuna duyurmak ve şeffaf hale getirmek için bir kararname hazırlayacak. Ho Chi Minh Şehri ayrıca örnek tasarımlar açıklayacak, yatırımcı seçimi, ihale, satış fiyatları ve kiralama süreçlerindeki engelleri kaldıracak; ilerlemeyi teşvik edecek ve sosyal ve ticari konut projelerinin yönetmeliklere uygun olarak uygulanması için yasal rehberlik sağlayacaktır.

Kaynak: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm