Yap-Devret (BT) sözleşmesinde, devlet ve yatırımcı sadece bir projeyi ve bir arsa parçasını değil, ikisi arasındaki zaman dilimini de değerlendirir. Zamanla, sermaye maliyetleri aylık olarak artar, arazi fiyatları dalgalanır, planlama değişebilir ve sözleşme kapanmadan önce her iki taraf için de riskler sessizce birikir.
29 Nisan 2026'da Ho Chi Minh Şehri, Sun Grubu tarafından Yap-Devret (BT) modeliyle hayata geçirilen Thu Thiem'deki yeni İdari Merkez de dahil olmak üzere, toplam yaklaşık 142 milyar VND yatırım tutarında dört büyük projeye başladı. Şehir ayrıca, çoğu şehir merkezinde ve Thu Thiem'de bulunan, BT projeleri için ödeme yapılacak 33 arsa listesini de onayladı. BT konusu, hukuki tartışmadan kamu varlıklarıyla ilgili sorulara dönüştü. Bu arsalar hangi fiyattan, hangi prosedürlerle değerlendirilecek ve altyapı tamamlandıktan sonra fiyat artışından kimler faydalanacak?
Gerçek baskı nedeniyle BT (Yap-Devret) modeli geri dönüyor. 2026-2030 orta vadeli kamu yatırım planı yaklaşık 8,22 milyon milyar VND tutarında. Bütçe, tüm altyapı ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanıyor. İdari merkezler, meydanlar veya belirli kentsel projeler gibi doğrudan gelir akışı yaratmayan projeler için, geçiş ücreti tahsilatlı PPP (Kamu-Özel Ortaklığı) projelerinin işletilmesi zor. BT başka bir seçenek sunuyor: yatırımcılar inşaat için sermaye sağlıyor ve devlet onlara arazi ile geri ödeme yapıyor. Bu argüman, özellikle şehirlerin altyapı projelerine daha acil ihtiyaç duyduğu durumlarda ikna edici.
Ancak, bir sözleşmeyi güvenli kılmak için yalnızca rasyonel bir neden yeterli değildir. BT ile risk, tek bir anlaşma içinde bir arada bulunan üç değere dağıtılır.
Her şeyden önce proje maliyeti gelir. Başlangıçtaki toplam yatırım ile nihai ödeme sonrasındaki gerçek maliyet farklılık gösterebilir. Devlet Denetleme Ofisi bir zamanlar 29 BT projesinden 5.200 milyar VND'nin üzerinde bir tutarın ele alınmasını önermişti; bu sorunlar toplam yatırım, yatırımcı seçimi, arazi tahsisi ve gerçek uygulama maliyetlerinin belirlenmesiyle ilgiliydi.
Yeni yasal çerçeve, BT (Yap-Devret) projelerini daha sıkı bir düzene soktu. 257/2025/ND-CP sayılı Kararname ve ilgili belgeler, arazi fonlarıyla ödeme, uyuşmazlıkların ele alınması ve denetimin rolü de dahil olmak üzere BT sözleşmeleri için mekanizmayı belirliyor. 
Bir de arsa fiyatı meselesi var. BT (Yap-Devret) modeli kapsamında ödenen arsa, sabit bir para miktarı değildir. Arsanın konumu, planlaması, geliştirme hakları ve beklenen değeri vardır. Altyapı tamamlanmadan önce Thu Thiem'deki bir arsa, bölge yeni bir idari, ticari veya hizmet merkezi haline geldikten sonraki halinden farklı olacaktır. Sözleşmedeki arsa fiyatı gerçek değerinden düşükse, aradaki fark kamu sektöründen çıkacaktır. Kayıp riskini azaltmak için arsa fiyatı çok yüksek belirlenirse, yatırımcının finansal planı sekteye uğrayabilir.
BT yatırımcıları sadece arazi almıyorlar. İnşaat risklerini, sermaye maliyetlerini, arazi teslim zamanlamasını, arazinin potansiyel olarak sömürülmesini ve bu araziyle ilişkili mali yükümlülükleri de üstleniyorlar. Yatırımcının nihayetinde yerine getiremeyeceği bir sözleşme, projeyi devlete teslim etmeyecektir. Yeni yasal çerçevedeki eşit değer ilkesi, sıkı bir şekilde uygulandığı takdirde, hem kamu varlıklarını hem de projenin uygulanabilirliğini korumalıdır.
En büyük zorluk zamandır. İnşaat daha erken başlayabilirken, arazi teslimi daha geç olabilir. Bu iki nokta arasında gayrimenkul piyasası yükselebilir, düşebilir veya durgunlaşabilir. Faiz oranları dalgalanır. Bölgesel planlama ayarlanır. Arazinin ticari değeri, sözleşmenin ömrü boyunca sabit kalmaz. İmza anında bazı unsurları sabitleyen ancak diğerlerinin piyasa ile dalgalanmasına izin veren bir sözleşme, hem hükümeti hem de işletmeyi uzun vadeli bir kumarın içine sokar.
Piyasada keskin bir yükseliş yaşanırsa, yatırımcının kar marjı, hükümetin sözleşmeyi imzaladığı sırada hesapladığı miktardan daha yüksek olabilir. Piyasa düzeltme yaparsa veya arazi teslimi gecikirse, yatırımcının finansal planı bozulabilir. Her iki durumda da, tahsis edilmemiş risk ortadan kaybolmaz. Sadece bir taraf artık yükü taşıyamayacak hale gelene kadar bekler.
Yeni yasal çerçeve, BT (Yap-Devret) projelerini daha sıkı bir düzene soktu. 257/2025/ND-CP sayılı Kararname ve ilgili belgeler, arazi fonlarıyla ödeme, tutarsızlıkların ele alınması ve denetimin rolü de dahil olmak üzere BT sözleşmeleri için mekanizmayı belirliyor. Ancak belge sadece başlangıç noktasıdır. BT'nin ağırlığı her bir sözleşmenin kendisinde yatmaktadır. Proje maliyetleri nasıl denetlenir? Arazi ne zaman değerlenir? Proje değeri ile arazi fonu arasındaki fark nasıl ele alınır? Kamuoyunun, Halk Konseyi'nin ve Devlet Denetleme Ofisi'nin bu hesaplamaları okumasına olanak tanıyan belgeler nelerdir?
Ho Chi Minh şehrindeki 33 arsa listesi, halihazırda tahsis edilmiş arazileri değil, planlanan ödemeleri içermektedir. Bu nedenle, mevcut aşama tahminler için en kritik aşamadır. Bir arsa devletin elinden çıkmadan önce, toplumun o arazinin nasıl kaydedildiğini, değerini belirlemek için hangi mekanizmanın kullanıldığını, açık artırmaya çıkarılıp çıkarılmayacağını ve gerçek değerin daha sonra ilk plandan önemli ölçüde sapması durumunda kimin sorumlu tutulacağını bilmesi gerekir.
Bir şehir, Yap-Devret (BT) modeli sayesinde projeleri daha hızlı tamamlayabilir. Ancak hız tek başına maliyetleri karşılayamaz. Maliyetleri başka biçimlere kaydırır. Bunun bir kısmı projenin toplam yatırımına dahildir. Bir kısmı arazi geliştirme haklarına dahildir. Bir kısmı da inşaat, arazi devri ve işletme arasındaki bekleme süresine dahildir. Bu BT testi sadece kaynakların kilidini açmakla ilgili değil. Aynı zamanda üç şeyi aynı anda doğru bir şekilde değerlendirme yeteneğiyle de ilgilidir: proje, arazi ve zaman.
Tamamlanmasının üzerinden on yıl geçtikten sonra, Yap-Devret (BT) sözleşmesinin gerçek değeri kentsel yaşamda görülecektir. Proje topluma daha iyi hizmet edecek mi, arazi daha verimli kullanılacak mı ve kamu kaynakları toplum için ek değer yaratacak mı? Eğer bu başarılırsa, BT yeni bir kalkınma aşaması için kaynakları harekete geçirmenin güvenilir bir yolu haline gelebilir.
Kaynak: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Yorum (0)