Fabrika projelerine yeni doğrudan yabancı yatırım dalgasını memnuniyetle karşılıyoruz

Hazır fabrika segmenti, tedarik zinciri yarışında bir hızlandırma çözümü olarak değerlendiriliyor. Fotoğraf : Duc Thanh

Doğrudan yabancı yatırım sermayesi keskin bir şekilde artıyor, imalat sektörü trendi yönlendiriyor

Yabancı yatırım çekme tablosunda Vietnam, 2025 yılının ilk 7 ayında kayıtlı toplam doğrudan yabancı yatırım sermayesinin 24,09 milyar ABD dolarına ulaşmasıyla 2024 yılının aynı dönemine göre %27,3 oranında artış, gerçekleşen sermayenin ise 13,6 milyar ABD dolarına ulaşmasıyla "parlak nokta" olmaya devam ediyor.

Bu, Vietnam pazarındaki yabancı yatırımlar için olumlu bir sinyal olmaya devam ediyor. Özellikle imalat sektörü, tedarik zinciri değişimleri ve küresel yeniden yapılanma dalgası sayesinde 2025'in ilk 6 ayında toplam doğrudan yabancı yatırım sermayesinin %56,5'ini (yaklaşık 11,97 milyar ABD doları) oluşturarak lider sektör olmaya devam ediyor. Geçen yılın aynı dönemine göre %40 artışla 759 yeni lisanslı imalat projesinden 410'u (%54'ü) arazi yerine fabrika kiralamayı tercih etti. Bu, proje sayısı bakımından fabrika işlemlerinin arazi işlemlerini ilk kez geride bıraktığı önemli bir dönüm noktasıdır.

Kuzey, 2025'in ilk yarısında toplam sermayenin %54'ünü ve 380'den fazla doğrudan yabancı yatırım projesini oluşturarak liderliğini sürdürüyor. Bac Ninh, toplam sermayenin %13'ü ve 115 projeyle odak noktası oldu. Orta bölge, düşük maliyetler ve gelişmiş lojistik sayesinde pazar payını ikiye katlayarak %6'ya çıkararak sürpriz yaptı. Güney ise Dong Nai ve Ba Ria - Vung Tau'nun cazip destinasyonlar olarak öne çıkmasıyla önemini koruyor.

Hazır fabrika segmenti, tedarik zinciri yarışında bir hızlandırma çözümü olarak değerlendiriliyor. Cushman & Wakefield'e göre, Vietnam'daki hazır fabrika arzı yaklaşık 11 milyon metrekareye ulaştı ve 2025'in ikinci çeyreğine kadar doluluk oranı %85'in üzerinde gerçekleşti. Önde gelen bölgeler arasında Ho Chi Minh City (3 milyon metrekare), Dong Nai (2,2 milyon metrekare), Bac Ninh (1,6 milyon metrekare) ve Hai Phong (2,2 milyon metrekare) yer alıyor.

Bu danışmana göre, hazır fabrika pazarındaki patlamanın ardında birçok faktör yatıyor. Her şeyden önce, pazara giriş hızı. Hazır fabrika kiralamak, işletmelerin arazi satın alma, izin başvurusunda bulunma, tasarım ve inşaat süreçlerine kıyasla süreyi aylarca, hatta yıllarca kısaltmasına yardımcı oluyor. Ayrıca, fabrika kiralayan işletmeler, hızla değişen küresel tedarik zinciri bağlamında, uygulama süresini 12 ila 18 kat kısaltabiliyor.

Yukarıda belirtilen iki avantaj sayesinde, önceden kurulmuş fabrika modeli, elektronik, ambalaj, tıbbi ekipman veya 3-5 yıl gibi kısa yaşam döngüsüne sahip projeler gibi ürünlerini hızlı bir şekilde pazara sunması gereken sektörler için stratejik bir tercih haline geliyor.

Bir sonraki faktör, üretimi genişletme veya daraltma esnekliğidir. İşletmeler, büyük sabit varlıklara bağlı kalmadan operasyonlarının ölçeğini kolayca ayarlayabilirler. Bu, özellikle piyasa dalgalanmalarına hızla uyum sağlaması gereken yüksek teknoloji, elektronik ve montaj sektörleri için önemlidir.

Bu model, özellikle ilk yatırım maliyetlerini düşürmeye yardımcı olur. İşletmeler, arsa satın alıp inşaat yapmak için on milyonlarca dolar harcamak yerine, yalnızca dönemsel kira bedelleri ödemek zorunda kalır. Bu, nakit akışını optimize etmenin yanı sıra, dalgalı piyasa dönemlerinde finansal riskleri de azaltır.

İşletmelerin yalnızca periyodik olarak (aylık/üç aylık) kira ve bir miktar depozito ödemesi yapması yeterlidir. Kuzey'de metrekare başına aylık ortalama fiyat yaklaşık 4-6 ABD doları, Güney'de ise metrekare başına aylık ortalama fiyat 5-7 ABD dolarıdır (Cushman & Wakefield'a göre). 10.000 metrekarelik bir fabrikanın maliyeti yıllık 480.000 ila 840.000 ABD doları arasında değişmektedir.

Öte yandan, bir işletme arazi satın alıp kendi başına inşaat yaparsa, 50 yıllık bir süre için tek seferlik arazi kira ödemesi (konuma bağlı olarak ortalama 100-250 ABD Doları/m²) ve 200-350 ABD Doları/m² inşaat maliyetleri de dahil olmak üzere birçok maliyetle karşı karşıya kalacaktır. Benzer bir ölçekte 10.000 m²'lik bir yapı için, lisanslama, tasarım ve yardımcı maliyetler hariç, toplam ilk maliyet 3-6 milyon ABD Doları'na kadar çıkabilmektedir.

Bu nedenle, önceden kurulmuş fabrikalar, özellikle hızla büyüyen veya pazarı test eden işletmeler için ilk yatırım maliyetlerinde %70-80 oranında tasarruf sağlanmasına yardımcı olmaktadır.

Küresel politika ve ticaretten gelen destek

1 Ağustos 2025'te, Asya ihracatına uygulanan yeni ABD vergi oranı, %46'lık ilk taslaktan düşürülerek %20 olarak resmen yürürlüğe girdi. Bu vergi oranı "katlanılabilir" olarak değerlendirildi ve yatırımcı güvenini yeniden sağladı. Böylece, ikinci çeyrekte durgunlaşan sermaye akışı güçlü bir şekilde geri döndü.

On yılı aşkın süredir şekillenen "Çin + 1" stratejisi artık ivme kazanıyor ve Vietnam, rekabetçi işçilik maliyetleri (Tayland ve Malezya'dan daha düşük) ve elverişli coğrafi konumu (Çin sınırında olması ve nakliye rotalarına yakınlığı) sayesinde öncelikli bir destinasyon haline geldi. Ayrıca, Vietnam'ın istikrarlı politikaları ve altyapı geliştirme taahhütleri de mevcut.

Savills Hanoi Direktörü Matthew Powell, Vietnam'daki endüstriyel gayrimenkul sektörünün işgücü, maliyet ve stratejik konum avantajları sayesinde cazip bir destinasyon olmaya devam ettiğini söyledi.

ABD ile ticaret engelleri konusundaki endişelere rağmen Vietnam, küresel tedarik zincirindeki rolünü sürdürüyor.

Özellikle, Vietnam'ın eskiden zayıf noktaları olan teknik sınırlamalar aşılıyor. Fabrikalar artık prefabrik çelik yapılara, yalıtımlı, korozyona dayanıklı çatılara, otomatik üretim hatlarına uygun 4 ila 13 metre tavan yüksekliklerine; 1.000 ila 4.000 kg/m² zemin yüklerine; TCVN ve QCVN standartlarına uygun yangın önleme, elektrik ve aydınlatma sistemlerine; doğal havalandırma ve negatif basınçlı egzoz fanlarıyla birleştirilmiş 100 ila 750 lüks aydınlatma yoğunluğuna sahip.

Tipik bir örnek, KTG Vietnam Endüstriyel Geliştirme Anonim Şirketi'nin VSIP Bac Ninh 2 tesisindeki KTG Industrial'dır. Bu tesis, yüksek teknoloji endüstrisi için temel faktörler olarak kabul edilen düzlük, titreşim azaltma vb. gereklilikleri karşılayan ACI 117-10 standartlarını karşılayan bir tasarıma sahiptir. KTG Industrial Proje Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung, "Amacımız, giderek daha katı hale gelen ESG gerekliliklerini karşılayan, hem verimliliği artıran hem de çevreyi koruyan bir çalışma ortamı yaratmaktır," dedi.

Benzer şekilde, Cushman & Wakefield Vietnam Genel Müdürü Bayan Trang Bui'ye göre, değişim trendi artık son montaj aşamasında durmuyor, ancak birçok işletme tüm tedarik zincirini Vietnam'a taşımayı planlıyor. Bu durum, endüstriyel gayrimenkulün stratejik bir segmenti olan üst düzey hazır fabrika pazarı için güçlü bir itici güç oluşturuyor.

Sadece genel üretim işletmeleri değil, ileri teknoloji şirketleri de bu modele ilgi duyuyor; zemin yükünden, tavan yüksekliğine, ESG ile ilgili faktörlere kadar teknik standartlar konusunda sıkı şartlar getiriyor.

Yeni ABD tarifeleri, küresel tedarik zincirinin yeniden yapılandırılması için bir katalizör görevi gördü. Bu bağlamda, hazır fabrikalar Vietnam'ın endüstriyel gayrimenkul sektörünün "yeni yıldızı" olarak ortaya çıktı. Maliyet avantajları, stratejik konumu ve uygulamadaki esnekliği sayesinde bu model, Vietnam'ın doğrudan yabancı yatırım (FDI) çekme fırsatlarından yararlanmasına yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda entegrasyon sürecinde endüstriyel gayrimenkul sektörünü de öne çıkarıyor.

Kaynak: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html