Gamuda Toprakları'nın taahhütlerini kasıtlı olarak yerine getirmediği iddia edildi.

Yasal belgeleri sağlayamayan Gamuda Land, Celadon City projesini teslim etmekte gecikme yaşıyor. Birçok müşteri sözleşmeyi feshedip tazminat talep etmek istiyor.

Son zamanlarda, Tan Thang Spor Kompleksi ve Konut Alanı projesinin (ticari adı Celadon City, Ho Chi Minh Kenti, Tan Phu ilçesi, Son Ky semtinde, 39 parsel, 40 harita numaralı) bir parçası olan A5 Apartman Kompleksi'nde ev satın alan çok sayıda müşteri, Gazeteci ve Kamuoyu Gazetesi'ne, yatırımcı Gamuda Land Joint Stock Company'nin (Gamuda Land) satış sözleşmesinin şartlarını yerine getirmediğini ve müşterilerin sorularını yanıtlamak için yeterli yasal belge sağlamadığını bildirdi.

Diamond Analta bölgesinde daire satın alan bazı müşterilere göre, yatırımcı tarafından 2019 ortasından 2020 sonuna kadar bir satış sözleşmesi imzalandı. Evin teslim tarihi 2022'nin ikinci çeyreği olarak belirlendi ve 90 günlük bir gecikme süresi tanındı, ardından 2022'nin dördüncü çeyreğinin başında Gamuda Land evi müşteriye teslim etmekle yükümlü olacak.

Tan Thang Spor Kompleksi ve Konut Alanı Projesi - Celadon City

Ancak yukarıda belirtilen tarihte Gamuda Land henüz projeyi tamamlamamıştı. Ocak 2023'e kadar bazı müşteriler Gamuda Land'den, ev teslimine devam etmek için mali yükümlülüklerini tamamlamaları yönünde bir bildirim almışlardı. Dolayısıyla, bu yatırımcı teslimde yaklaşık 4 ay gecikmiş oldu ve bu tarihten itibaren müşteriler ve yatırımcılar arasında satış sözleşmesinin şartlarıyla ilgili ek anlaşmazlıklar ortaya çıktı.

Özellikle Gamuda Land'in müşteriyle imzaladığı satış sözleşmesine göre, "Geç Teslim Cezası" başlıklı 11.7a maddesinde, alıcının öngörülen ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesine rağmen satıcının daireyi alıcıya teslim etmemesi halinde, satıcının, geç teslim süresinin bitiş tarihinden itibaren dairenin öngörülen teslim koşullarını sağladığı teslim bildirimi tarihine kadar, geç teslimin her günü için alıcıdan fiilen tahsil ettiği satın alma bedeli ödemelerinin toplam değeri üzerinden hesaplanan %18/yıl oranında faiz ödemek zorunda kalacağı hükme bağlanmıştır.

Ayrıca, sözleşmenin 11.7b maddesine göre, satıcının izin verilen geç teslim süresinin bitiminden itibaren daireyi teslim etmemesi halinde, iki taraf başka bir teslim tarihi üzerinde anlaşabilirler; satıcı bu süre boyunca geç teslim faizini ödemeye devam eder. Ya da alıcının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi durumunda sözleşmenin 18.4 maddesi uygulanır.

Diamond Alnata bölgesindeki binalar - Apartman kompleksi A5.

İşbu satış sözleşmesinin 18.4. maddesi ayrıca Gamuda Land'ın müşteriden aldığı parayı (faizsiz) iade etmesi, gecikme süresinin sona ermesinden sözleşme fesih bildiriminin yürürlüğe girdiği tarihe kadar alınan toplam tutar üzerinden hesaplanan gecikme faizini ödemesi gerektiğini hükme bağlar.

Ayrıca Gamuda Land, sözleşmeye aykırılık nedeniyle satın alma bedelinin %30'una eşdeğer bir para cezası ödemek ve satıcının sözleşmeye aykırılığı nedeniyle alıcının uğradığı gerçek zararları tazmin etmek zorundadır.

Yukarıda belirtilen açık şartlara rağmen, bir grup müşteri geç teslimi kabul etmeyerek sözleşmenin 11.7b maddesi uyarınca feshedilmesini ve yatırımcının 18.4 maddesi uyarınca yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep etti. Ayrıca, bazı müşteriler Gamuda Land'den sözleşme şartlarına göre ödenen tutar üzerinden sadece %18/yıl ceza faizi ödemesini talep etti.

Gamuda Land yasadışı sermaye artışı nedeniyle para cezasına çarptırıldı, müşteriler güvenini kaybetti ve sözleşmeyi iptal etmek istedi.

Yasal haklarını talep etmek için, çalışma oturumlarında bazı müşteriler Gamuda Land'den projenin tüm yasal belgelerini sağlamasını talep ettiler; bunlar arasında Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı tarafından verilen gelecekteki konut projelerinin satış ve kiralama uygunluğunu onaylayan belgeler, kabul uygunluğunu onaylayan belgeler, banka garantilerini onaylayan belgeler vb. yer alıyor.

Uzun diyaloglara rağmen, bu talepler ve hak talepleri tam olarak karşılanmadı. İçerik, net bir çözüm yolu olmadan sadece tanınma düzeyinde kaldı. Bu nedenle, bazı kişiler, satış sözleşmesinde açıkça belirtilen haklarını talep etmek için çok çaba harcamak zorunda kalmanın hayal kırıklığını dile getirdiler.

A5 ve A6 Apartman Kompleksi'nde daire satın alan müşteriler, yatırımcıyla birçok görüşme gerçekleştirdi ancak henüz nihai bir sonuca ulaşamadı.

Örneğin, P.D.T. Bey'in davasında, 4 Eylül 2020 tarihinde Diamond Alnata bölgesinin (A5a) P1 baz bloğunda bir daire satın almak üzere Gamuda Land ile sözleşme imzalayan bir müşteri, yatırımcının teslim tarihini ihlal etmesi ve artık bu projeye güven duymaması nedeniyle, sözleşme şartlarına göre satış sözleşmesini feshetmeye karar verdiğini belirtmiştir.

Bay T., 9 Kasım 2022 tarihinde Gamuda Land'e sözleşme fesih bildirimi göndererek yatırımcıdan satış sözleşmesinde kararlaştırılan şartların etkinleştirilmesini talep etti. Bay T., 18 Kasım 2022 tarihinde yatırımcıya Gamuda Land'den tam ödeme yapmasını talep eden bir ödeme talebi göndermeye devam etti.

Müşterinin sözleşmede belirtilen haklarını yerine getirmek yerine, Gamuda Land, 5 Aralık 2022 tarihinde Bay T.'yi gecikmiş teslim konusunda çalışmaya davet etmiş ve müşterilere promosyonlar ve indirimli hizmet bedelleri göndereceklerini belirtmiştir. Ancak Bay T., sunulan promosyonları kabul etmemiştir.

"Teslim gecikmesinin sorumluluğunu reddetmek için böyle bir promosyon sunamazlar. Ayrıca yatırımcıdan sözleşmeyi imzalarken yasal belgelerin yanı sıra garanti sözleşmesinin bir kopyasını da istedim, ancak sağlayamadılar. Bu projenin sorunları ve yatırımcının davranışları, artık bu daireyi tutmak istememe neden oldu," diye üzüldü Bay T..

Bay T., haklarını talep etmek için yaptığı birçok başarısız girişimin ardından son çare olarak, meşru haklarını talep etmek için yatırımcı Gamuda Land'e karşı Tan Phu Bölge Halk Mahkemesi'nde hukuk davası açmak zorunda kaldı.

Gamuda Land ofis alanında toplanan çok sayıda müşteri, yatırımcının HCM Şehir Halk Komitesi'nin ceza kararı uyarınca evlerine harcadıkları parayı iade etmesini umarak yetkililere dilekçe imzaladı. Aynı zamanda, yatırımcının sözleşme şartlarına uymasını da talep ettiler.

Tan Thang Spor Kompleksi ve Konut Alanı Projesi - Celadon Şehri'nin A5 ve A6 Apartman Binaları'ndaki daire alım satım sözleşmesinin uzun zaman önce imzalandığı biliniyor ancak yakın zamanda, 8 Mayıs'ta Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi, Gamuda Land'in gelecekteki konutları satmasına izin veren bir belge yayınladı.

Bu belgeye göre, proje kapsamında A5 konut bloğunda 160 daire ve A6 konut bloğunda 1.153 daire için gelecekteki konutların satışına izin veriliyor.

Bu projeyle ilgili olarak, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 13 Nisan'da Gamuda Land'e yukarıda bahsi geçen A5 Apartman Kompleksi projesinde "Yasadışı sermaye seferberliği" ihlali nedeniyle idari yaptırım uygulama kararı aldı. Gamuda Land'e 900 milyon VND para cezası verildi ve yasadışı olarak seferber edilen sermayeyi iade etmesi zorunlu tutuldu.

"Müşteriyi Aldatma" suçunu oluşturur mu?

Davaya hukuki açıdan bakan Tinh Thong Luat Hukuk Bürosu Başkanı Avukat Diep Nang Binh, gelecekte oluşacak konutlarda iş yapabilmek için, yatırımcıların gayrimenkul satmadan önce, 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 55. maddesinde öngörülen, gelecekte oluşacak gayrimenkullerin işletmeye alınması için gereken şartları yerine getirmeleri gerektiğini söyledi.

Yatırımcının özellikle aşağıdaki belgelerin tamamına sahip olması gerekmektedir: Arsa kullanma hakkı belgeleri, proje belgeleri, yetkili mercilerce onaylanmış inşaat projeleri, Yapı Ruhsatı gerektiren hallerde Yapı Ruhsatı, proje ilerlemesine uygun teknik altyapı inşaatının tamamlandığına dair belge; İleride yapılacak konut amaçlı apartman veya karma kullanımlı binalarda ise, söz konusu yapının temelinin tamamlandığına dair tutanak.

Yatırımcı, gelecekte yapacağı konutu satmadan veya kiralamadan önce, konutun satışa veya kiralamaya uygun olduğunu yazılı olarak il konut yönetim kurumuna bildirmelidir.

"Böylece, inşaat ruhsatı olmadığında, gelecekteki konutların satışını başlatmak için yeterli koşullar bulunmadığında, yatırımcı müşterilerle hukuka aykırı bir satış sözleşmesi imzalamış olur. Soruşturma makamı, soruşturma sonrasında suç teşkil edecek yeterli unsurun bulunduğunu tespit ederse, bu eylem müşterileri aldatma suçundan yargılanabilir.

Avukat Diep Nang Binh - Tinh Thong Luat Hukuk Bürosu Başkanı.

2015 tarihli Ceza Kanunu'nun 2017 yılında değiştirilen ve eklenen 198. maddesinin 1. fıkrası hükümlerine göre, müşteriyi aldatmak, mal veya hizmetleri tartmak, ölçmek, saymak, hesaplamak veya alım satımda diğer aldatıcı hileleri kullanarak yasadışı kazanç elde etmek suretiyle mal satın almak, satmak veya hizmet sunmak olarak anlaşılabilir," diye yorumladı Avukat Diep Nang Binh.

Aksine, müşteriyi aldatma eylemi 2015 Ceza Kanunu hükümlerine göre müşteriyi aldatma suçunu oluşturmuyorsa, ihlal eden kişi 98/2020/ND-CP Kararnamesinin 61. maddesi hükümlerine göre 20.000.000 VND azami para cezası ile idari olarak cezalandırılacaktır.

Ayrıca, bu maddenin 4 ve 5 inci fıkralarında belirtilen fiillerin birden fazla veya tekrarlanması hâlinde, fiili işleyenin İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı veya Faaliyet Belgesi 1 aydan 3 aya kadar iptal edilebilir veya faaliyeti 1 aydan 3 aya kadar durdurulabilir.

Ayrıca, yatırımcının satışa açılma koşulları oluşmadan sözleşmeyi imzalaması nedeniyle müşteri ile Gamuda Land arasındaki satış sözleşmesinin geçersiz olup olmayacağı ve bu sözleşme kapsamında müşterinin haklarının güvence altına alınıp alınmayacağı konusunda da birçok müşteri endişelerini dile getirmiştir?

Bu konu ile ilgili olarak Avukat Diep Nang Binh, 2015 Medeni Kanunu'nun 123 ila 129. maddeleri, 407. maddesi, 408. maddesi uyarınca, medeni sözleşmeler 8 durumda geçersizdir: Sözleşmeler, kanunun yasaklarına aykırı olması, toplumsal ahlaka aykırı olması nedeniyle geçersizdir; Medeni sözleşmeler, sahtecilik nedeniyle geçersizdir; Sözleşmeler, küçükler, hukuki fiil ehliyeti olmayanlar, algılama ve davranış kontrolü güçlüğü çekenler, hukuki fiil ehliyeti sınırlı olanlar tarafından kurulması ve ifa edilmesi nedeniyle geçersizdir; Sözleşmeler, hatalar nedeniyle geçersizdir; Sözleşmeler, aldatma, tehdit, zorlama nedeniyle geçersizdir; Sözleşmeler, davranışlarını algılama ve kontrol etme yeteneği olmayan bir kişinin kurulması nedeniyle geçersizdir; Sözleşmeler, şekil kurallarına uyulmaması nedeniyle geçersizdir; Sözleşmeler, gerçekleştirilemez bir konuya sahip olması nedeniyle geçersizdir.

Dolayısıyla, yukarıdaki koşullardan biri karşılanıyorsa sözleşme geçersiz sayılabilir. Ancak, iki tür geçersiz sözleşme vardır: Tamamen geçersiz sözleşmeler ve kısmen geçersiz sözleşmeler.

Sözleşme tamamen geçersiz olursa, taraflar eski haline döner ve aldıklarını birbirlerine iade ederler. Ayni olarak iade edilemiyorsa, elde edilen mal, menfaat ve kazançların kanun hükümlerine göre müsadere edildiği haller hariç olmak üzere, nakden iade edilir. Sözleşme kısmen geçersiz olursa, geçerli kalan kısım taraflarca ifaya devam edilir.

Bu projenin sözleşmesindeki şartlar şöyle ise: Satıcıya geç teslimat nedeniyle yıllık %18 ceza; alıcının sözleşmede geçerli olan kısmın geç teslimatı nedeniyle sözleşmeyi feshetmek istemesi halinde ise satıcının %30 tazminat ödemesi gerekiyor, o zaman tarafların işlemi taahhüt edildiği şekilde tam olarak yerine getirmeleri gerekiyor" diye analiz etti Avukat Diep Nang Binh.

Okuyucuların endişelerine yanıt olarak, Gazeteciler ve Kamuoyu Gazetesi, yatırımcı Gamuda Land'e, yansıtılan bilgileri netleştirmek ve aynı zamanda imzalanan sözleşmeye göre önümüzdeki dönemde yatırımcının müşterilerinin çıkarlarını çözmeye yönelik önlemleri öğrenmek için sorular gönderdi. Ancak, Gamuda Land, günlerdir bilgi ve soru göndermesine rağmen, bu konulara hala bir yanıt alamadı.

Gia Nguyen - Le Phong

Gamuda Land'in web sitesinde yer alan bilgilere göre, bu şirket Malezya'nın lider inşaat ve altyapı geliştirme grubu Gamuda Berhad'ın gayrimenkul geliştirme bölümüdür. Kentsel ve yüksek katlı yapı geliştirme alanında 25 yılı aşkın deneyime sahip olan Gamuda Land, bugüne kadar Malezya, Singapur, Vietnam ve Avustralya'da 12 kentsel alan ve 9 büyük ölçekli entegre yüksek katlı proje inşa etmiş ve toplam geliştirme değeri (GDV) 5,5 milyar ABD dolarının üzerindedir.

2007 yılında Vietnam pazarına giren Gamuda Land, şu anda iki kentsel alana yatırım yapıyor: Hanoi'nin Hoang Mai ilçesinde 274 hektarlık alana sahip Gamuda Şehri ve Ho Chi Minh Şehri'nin Tan Phu ilçesinde 82 hektarlık alana sahip Celadon Şehri.

Ayrıca, yakın zamanda 170 Lo Lu Caddesi'ndeki (Truong Thanh, 9. Bölge, Thu Duc, Ho Chi Minh Şehri) Elysian projesi de Gamuda Land tarafından Ho Chi Minh Şehri'ndeki yatırımcının ikinci projesi olarak tanıtıldı. Bu proje, bölgedeki trafik altyapısının gelişimini öngörmek üzere 3 hektarlık bir alana yayılmış ve yaklaşık 1.400 daireden oluşan bir apartman projesidir.

Kaynak: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html