Hanoi'deki emlak fiyatları yeni bir 'oyuna' giriyor.

Uzmanlara göre, bu yeni dönemde gayrimenkul değerleri artık spekülatif dalgalanmalara veya planlama söylentilerine bağlı değil, yasal hususlar, altyapı, ulaşım bağlantıları ve gerçek konut talebi tarafından belirleniyor.

Gayrimenkul değerini belirleyen 5 faktör

2 Haziran sabahı düzenlenen bir emlak seminerinde, Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı ve Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, Hanoi'nin merkezi bölgedeki artan baskıyı karşılamak için geliştirme alanını yeniden yapılandırma ihtiyacıyla karşı karşıya olduğunu belirtti.

Sayın Dinh, “Gayrimenkul piyasası yeni bir aşamaya giriyor. Gayrimenkulün değeri artık kısa vadeli beklentiler veya planlama söylentilerine dayalı spekülatif balonlar tarafından belirlenmiyor, aksine net yasal çerçeveler, senkronize altyapı, gerçek talep ve gerçek geliştirme kapasitesi üzerine inşa edilmelidir” diye vurguladı.

Aynı görüşü paylaşan, Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi eski Başkan Yardımcısı ve Başbakanlık Ekonomi Danışma Grubu eski Başkanı Dr. Nguyen Duc Kien, Hanoi'nin ekonomi ve gayrimenkul piyasası için yeni büyüme merkezleri oluşturmak üzere kentsel mekânsal yeniden yapılanma aşamasına girdiğini söyledi.

Uzmanlara göre, Hanoi'deki gayrimenkul fiyatları şu anda altyapı ve yasal düzenlemeler tarafından yönlendiriliyor. Fotoğraf: Nguyen Le

Ona göre, Hanoi'nin kuzey kısmı, geçiş avantajları, bölgesel bağlantıları, geniş arazi rezervleri ve önemli ekonomik, endüstriyel ve lojistik koridorlarının varlığı sayesinde stratejik bir büyüme merkezi olarak ortaya çıkıyor. Yeni bir idari merkezin ve önemli altyapı güzergahlarının oluşumuyla birlikte, bu bölge yavaş yavaş bir genişleme bölgesinden başkentin gelişimi için yeni bir itici güce dönüşüyor.

Gayrimenkul değerini değerlendirme kriterlerinden bahseden Bay Kien, ekonomik büyümenin, bölgeye yerleşenleri çekmede ve dolayısıyla arazi fiyatlarının artmasına zemin hazırlamada en önemli faktör olduğunu belirtti.

Ayrıca, eksiksiz bir yasal çerçeve de kentsel alanın değerini artırmaya yardımcı olan önemli bir kriterdir.

Kredi, gayrimenkul piyasası için hayati bir itici güç olmaya devam ediyor. Etkinliğini en üst düzeye çıkarmak için, uygun finansal kaldıraç oluşturmak amacıyla geliştiriciler, kredi kuruluşları ve ev alıcıları arasında koordinasyon gereklidir. Faiz oranları, yatırımcılar sermaye maliyetlerini kişisel finansal kapasiteleriyle dengeledikleri için yatırım hızını belirlemede belirleyici bir rol oynar.

Bir sonraki faktör, açık altyapının yeni değer yaratacak olmasıdır. Ancak bu değer artışı tüm alanda eşit olarak gerçekleşmez, metro istasyonları gibi ulaşım merkezlerine olan uzaklığa veya diğer ulaşım modlarına bağlıdır.

Ayrıca, ulaşım bağlantısı da yaşanacak yer seçiminde belirleyici bir kriterdir. Buna göre, gayrimenkulün değeri artık coğrafi mesafeyle değil, seyahat süresiyle ölçülmektedir. İnsanlar evlerinden işlerine veya ailelerinin hafta sonu aktiviteleri için eğlence merkezlerine ulaşmanın kaç dakika sürdüğüyle ilgileneceklerdir.

Hanoi'deki gayrimenkul fiyatları farklı bölgeler arasında önemli ölçüde değişiklik göstermektedir.

Altyapı ve kalkınma yönelimindeki değişiklikler, Hanoi'nin birçok bölgesindeki gayrimenkul fiyatlarına da açıkça yansımaktadır.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma Enstitüsü Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien, bazı bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarına ilişkin olarak, batı bölgesinin güçlü bir şekilde geliştiğini, arazinin sınırlı olduğunu, fiyatların yüksek olduğunu ve büyüme marjının giderek daraldığını belirtti. Şu anda bu bölgedeki alçak katlı gayrimenkullerin metrekare fiyatı 250-400 milyon VND arasında değişirken, dairelerin fiyatı 80 milyon VND/m2'nin üzerinde seyrediyor.

Özellikle yeni Tay Ho Tay idari merkez bölgesinde, bazı projelerdeki tek katlı evlerin metrekare fiyatı 480 milyon ile 1 milyar VND arasında değişirken, dairelerin fiyatı 150-250 milyon VND/m2 civarındadır.

Hanoi'nin doğu kesimi, büyük kentsel alanların ortaya çıkması ve nüfusun merkezden uzaklaşma eğilimi nedeniyle hızlı bir fiyat artışı döngüsü yaşıyor. Bayan Mien'e göre, bu bölgedeki alçak katlı evlerin fiyatı şu anda 180-300 milyon VND/m2 arasında değişirken, dairelerin fiyatı 70 milyon VND/m2'nin üzerinde seyrediyor ve giderek daha şiddetli bir rekabetin yaşandığı yeni bir fiyat seviyesi oluşturuyor.

Hanoi'nin kuzeyinde, 2026 yılının ilk beş ayında yeni konut arzı 1.400 birimi aştı. Me Linh'deki birçok alçak katlı projede metrekare fiyatları yalnızca 80-120 milyon VND civarında kaydedildi.

"Bu fiyatlar, benzer konumdaki komşu bölgelerin fiyatlarının 1/3 ila 1/2'sine, hatta Batı Göl İdari Merkezi bölgesindeki fiyatların bile yaklaşık 1/5'ine denk geliyor. Me Linh, Hanoi'de kalan son düşük fiyatlı bölge olabilir," diye değerlendirdi Bayan Mien.

SGO Land Genel Müdür Yardımcısı Bay Le Dinh Chung, yatırımcıların tercihlerinin açıkça değiştiğini belirtti. Eskiden sermaye ağırlıklı olarak kısa vadeli fiyat artışı fırsatları ararken, yatırımcılar artık giderek daha çok topluluk geliştirme potansiyeli, işletme kalitesi, sosyal olanaklar ekosistemi ve gayrimenkulün pratik kullanım değeriyle ilgileniyorlar.

Ona göre, bu eğilim, iyi planlanmış kentsel gelişime, entegre altyapıya ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılama yeteneğine sahip bölgeler için avantajlar yaratıyor. Merkezi bölgelerde arazinin giderek azalması ve birçok bölgede fiyatların yükselmesi bağlamında, kalan gelişim potansiyeline sahip bölgeler, bir sonraki büyüme döngüsünde yatırım için yeni odak noktası haline gelebilir.

"İşletmeler yüklenici gibi hareket etmeli, devlet ise kiralık konutları doğrudan yönetmeli ve işletmelidir." Kiralık konutlar büyük şehirlerde kaçınılmaz bir trenddir, ancak işletmeler uzun geri ödeme süresi ve yüksek faiz oranları baskısı nedeniyle bu konuda çok istekli değildir. Uzmanlara göre, sürdürülebilir kalkınma için devletin kiralık konut fonunun geliştirilmesinde doğrudan öncülük etmesi gerekmektedir.

Kaynak: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html