Gayrimenkul piyasasının karşı karşıya olduğu zorlukları nasıl çözebiliriz?

*Muhabir: Dr. Tran Du Lich , gayrimenkul piyasasını desteklemek için birçok çözüm önerildi, ancak işletmeler neden hala zorluklardan bahsediyor ve hem sermaye hem de hukuki konularda "kurtarılmaya" ihtiyaç duyuyor?

- Dr. Tran Du Lich: "Kurtarma" terimine katılmıyorum. Kapsamlı bir çözüm gerekli, ancak bu bir "kurtarma" olmamalı.

Sadece son zamanlarda değil, son birkaç on yıldır Vietnam gayrimenkul piyasası çok hızlı ve güçlü bir şekilde gelişti, ancak aşırı spekülasyonun da gösterdiği gibi sağlıksız bir şekilde ilerledi. Elbette, piyasa ekonomisinde her sektörde spekülasyon vardır, ancak spekülasyon aşırı hale geldiğinde arz ve talep ile fiyatlarda bozulmalara yol açar.

Örneğin, 2009-2011 döneminde gayrimenkul piyasası sadece üst segment ürünlerde, tamamlanmamış projelerde, satılık arsa parsellerinde veya temeli tamamlanmış ancak daha sonra terk edilmiş projelerde donma yaşadı... Bu arada, orta ve düşük fiyat segmentlerindeki tamamlanmış ürünler normal şekilde işlem görmeye devam etti ve hatta arzda azalma görüldü.

2022 yılında, COVID-19 pandemisinin kontrol altına alınmasının ardından yaşanan coşkulu ekonomik toparlanmayla birlikte, gayrimenkul piyasası da birçok ürün segmentinde büyük bir büyüme yaşadı ve yatırım ve spekülasyon dalgası oldukça yaygınlaştı. Birçok gayrimenkul şirketi, gerçek ihtiyaç sahibi kişilerin konut satın almalarını kolaylaştırmak yerine, spekülasyonu teşvik etmek amacıyla ticari bankalarla ortaklık kurarak kredi vermeye başladı.

Tatil beldesi gayrimenkulleri ve apart oteller gelişirken, kentsel alanlarda konut piyasası oldukça dar. Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde, orta ve düşük gelirli kesime yönelik konut segmentinde birkaç yıldır yeni proje veya ürün bulunmuyor.

* Gayrimenkul piyasasının kurtarılması gerekiyorsa, öncelik sıralaması nasıl olmalıdır?

- Gayrimenkul işinin, kredi borçları, tahvil ihracı, müşteri avansları ve şirketin kendi sermayesinin bir kısmı da dahil olmak üzere, başkalarının parasıyla yürütülen bir iş olduğunu herkes bilir.

Gayrimenkul piyasasının, acil kurtarma paketlerine odaklanmak yerine, kapsamlı bir hükümet reform programıyla birlikte kendi kendini düzenlemesine ve arındırmasına izin verilmelidir. (Fotoğraf: HOANG TRIEU)

Dalgalı bir finans piyasası ortamında, gayrimenkul piyasasının dört sermaye kaynağının da, özellikle kurumsal tahvillerin, ortadan kalkmasıyla sermaye kıtlığı kaçınılmaz hale gelir. Dahası, daha da geliştirilmeye ve uygulanmaya hazır bir dizi proje, prosedürel ve yasal engellerle karşılaşarak ek arzı engellemektedir. Bu durum kısır bir döngü yaratır: Geliştirme aşamasındaki projeler devam etmek için gerekli sermayeden yoksun kalırken, yeni projeler de yasal engellerle karşı karşıya kalır.

Bu durum göz önüne alındığında, hükümetin en büyük hedefinin sadece gayrimenkul piyasasındaki acil sorunları çözmek değil, aynı zamanda orta ve uzun vadede piyasayı canlandırmak için nispeten iyi yapılandırılmış bir plan geliştirmek olduğuna inanıyorum.

*Peki, spesifik çözümler nelerdir efendim?

- Finans piyasası ile gayrimenkul piyasası arasında çok yakın bir ilişki vardır. Bu nedenle, gayrimenkul piyasasının sağlığını iyileştirmeye yönelik çözümlerin, kapsamlı bir eylem planı aracılığıyla finans piyasasındaki sorunların ele alınmasıyla eş zamanlı olarak yürütülmesi gerekmektedir.

Kurumsal olarak, projenin başlangıcından işletme ve geliştirme aşamasına kadar gayrimenkul piyasasıyla ilgili tüm yasal düzenlemelerin gözden geçirilmesi gerekmektedir; bunlar arasında kredi sistemiyle ilgili düzenlemeler, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu, Konut Kanunu, Arsa Kanunu, İnşaat Kanunu vb. yer almaktadır. Buradan hareketle, sadece bir veya iki kanundaki sorunları çözmek yerine, tüm yasal sistemdeki eksiklikleri gidermek için düzenlemeler yapılmalıdır.

Hukuki engeller göz önüne alındığında, gayrimenkul projelerine yönelik zorlukları ve engelleri çözmekle görevli çalışma grubunun, diğer alanların izleyip çözümü tekrarlayabileceği yasal bir temel oluşturmak üzere birkaç örnek vakayı seçmesi önerilebilir.

Gayrimenkul spekülasyonunu kontrol etmek ve sınırlamak için finansal araçların kullanılması gerektiğini unutmayın. Piyasa talebinin gerçek olduğu konut projelerine öncelik verilmeli ve piyasaya makul bir arz sağlamak için hem ev alıcılarına hem de geliştiricilere finansal destek sağlanmasına odaklanılmalıdır. Gerçekte, büyük miktarda sermayenin bağlı olduğu birçok terk edilmiş kentsel alan bulunmaktadır.

Peki, gerçekten ihtiyaç sahibi insanlar için gerekli olan konut projelerini finanse etmek için para nereden gelecek? Bu durum ikinci el piyasasına benziyor. Önemli olan, piyasanın kendi kendini temizlemesine ve düzenlemesine izin vermektir; onu nasıl kurtarabiliriz ve kim kurtarabilir?

Büyük gayrimenkul şirketlerinin finansal baskıyı azaltmak için proaktif olarak yeniden yapılanmaya gitmeleri önerilir. Yatırımcılar, kendilerine borç sorunları yaratan veya birden fazla sektörle çok fazla iç içe geçmiş projeleri satarak kendilerini yeniden yapılandırabilirler.

Yatırımcıların bir risk yönetim sistemine ihtiyacı var; ayrım gözetmeksizin hareket edemezler veya finansal araçları aşırı kullanamazlar. Devlet Bankası yakın zamanda ülke genelinde aynı anda düzinelerce proje geliştiren bir gayrimenkul şirketinin örneğini verdi – bu şirket nasıl kurtarılabilir? Bankaların bakış açısından, borcu yeniden sınıflandırmak yerine, bu kategorideki şirketler için borcu yeniden yapılandırmayı, uzatmayı veya ertelemeyi tercih edebilirler.

En önemlisi hemen başlamak; ne kadar gecikirseniz, o kadar zorlaşır!

(Devam edecek)

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm