Gayrimenkul zorlukları nasıl çözülür?

* Muhabir: Dr. Tran Du Lich , gayrimenkul piyasasını desteklemek için birçok çözüm önerildi, ancak işletmeler neden hem sermaye hem de hukuki konularda zorluklar yaşadıklarını ve "kurtarılmaya" ihtiyaç duyduklarını bildirmeye devam ediyor?

- DR. TRAN DU LICH: "Kurtarma" kelimesine katılmıyorum. Eşzamanlı bir çözüme ihtiyaç var ama bu "kurtarma" değil.

Sadece bu dönemde değil, son birkaç on yılda da Vietnam emlak piyasası çok hızlı, güçlü ama sağlıksız bir şekilde gelişti ve bu durum aşırı spekülasyona yansıdı. Elbette, piyasa ekonomisinde her alanda spekülasyon vardır, ancak spekülasyon aşırı olduğunda arz, talep ve fiyatlarda bozulmalara neden olur.

Örneğin, 2009-2011 döneminde gayrimenkul piyasası sadece üst segment ürün grubunda, yarım kalmış projelerde, arsa ifraz ve satışında, temeli yeni atılmış ve sonra terk edilmiş projelerde dondu... Orta ve düşük fiyatlı segmentlerdeki bitmiş ürünler ise normal, hatta eksik olarak işlem görmeye devam etti.

2022 yılında, COVID-19 pandemisinin kontrol altına alınmasının ardından yaşanan ekonomik toparlanma coşkusuyla birlikte, gayrimenkul piyasası da birçok ürün segmentinde hızla büyüdü ve bir yatırım dalgası ve sörf oldukça popüler hale geldi. Ticari bankalarla bağlantılı birçok gayrimenkul şirketi, konut satın almak isteyen kişiler için koşullar yaratmak yerine spekülasyonu teşvik etmek için kredi vermeye karar verdi.

Tatil amaçlı gayrimenkuller ve apartman daireleri hızla büyürken, kentsel alanlarda çok fazla konut bulunmuyor. Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde, orta ve düşük gelirli kesimlere yönelik konut sektöründe birkaç yıldır yeni bir proje veya yeni bir ürün bulunmuyor.

* Emlak piyasasını "kurtarırsak" öncelik sırası ne olacak?

- Gayrimenkul işinin başkalarının parasıyla iş yapmak olduğunu herkes bilir; buna kredi vermek, tahvil sermayesini harekete geçirmek, müşteri avansları ve işletmenin kendi sermayesinin bir kısmı da dahildir.

Kurtarma meselesini ön plana çıkarmak yerine, hükümetin eş zamanlı bir reform programıyla birlikte gayrimenkul piyasasının kendi kendini düzenlemesine ve arındırmasına izin vermek gerekiyor. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Dalgalı finans piyasası bağlamında, gayrimenkul piyasası için dört sermaye kaynağının, özellikle de şirket tahvillerinin, artık mevcut olmaması durumunda, sermaye sıkışıklığı kaçınılmazdır. Geliştirme ve uygulama koşulları olan bir dizi projenin prosedür ve yasal sorunlarla tıkanması, arzın artmamasına neden olur. Buradan bir kısır döngü doğar: Geliştirme aşamasındaki projelerin uygulamaya devam etmek için sermayesi yoktur ve yeni projeler yasal sorunlarla boğuşur.

Bu durum karşısında Hükümetin en büyük hedefinin sadece gayrimenkul piyasasını bir an önce çözüme kavuşturmak olmadığını, orta ve uzun vadede piyasayı sağlıklı hale getirecek nispeten sistematik bir plana ihtiyaç olduğunu düşünüyorum.

* Kesin çözüm nedir efendim?

- Finans piyasası ile gayrimenkul piyasası arasında çok yakın bir ilişki vardır. Bu nedenle, gayrimenkul piyasasını sağlıklı hale getirecek çözümün, finans piyasasındaki sorunların kapsamlı bir eylem programıyla ele alınmasıyla senkronize edilmesi gerekmektedir.

Kurumsal olarak, gayrimenkul piyasasıyla ilgili tüm yasal düzenlemelerin, projenin başlangıcından işletmeye alınması ve geliştirilmesine kadar gözden geçirilmesi gerekiyor. Bunlara; kredi sistemine ilişkin düzenlemeler, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, Konut Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu gibi düzenlemeler de dahil. Buradan hareketle, sadece 1-2 kanundaki sıkıntıları çözmekle kalmayıp, tüm hukuk sistemindeki eksiklikleri gidermek gerekiyor.

Yasal darboğazlar söz konusu olduğunda, gayrimenkul projelerinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir çalışma grubu oluşturulması, ele alınacak bazı tipik örneklerin seçilmesi, diğer yerlerde de çözümün uygulanıp çoğaltılması için yasal bir zemin oluşturulması önerilebilir.

Gayrimenkul spekülasyonlarını kontrol altına almak ve sınırlamak için finansal araçlar kullanın. Piyasada makul bir arz sağlamak için, hem ev alıcıları hem de yatırımcılar için sermaye desteğine öncelik verilen, gerçek piyasa talebi olan konut projelerine öncelik verin. Aslında, büyük sermaye akışlarının gömülü olduğu birçok terk edilmiş kentsel alan bulunmaktadır.

Peki, ihtiyaç sahiplerinin gerçekten ihtiyaç duyduğu konut projelerine para nereye akıyor? Bu durum ikincil piyasaya benzer. Önemli olan, piyasanın kendi kendini temizlemesine ve işlemesine izin vermek, peki onu nasıl kurtarabiliriz ve kim kurtarabilir?

Büyük gayrimenkul şirketlerinin finansal baskıyı azaltmak için proaktif bir şekilde yeniden yapılandırma yapmaları önerilir. Yatırımcılar, kendilerine borç yükleyen ve çok fazla sektörü ilgilendiren projeleri satarak kendilerini yeniden yapılandırabilirler.

Yatırımcıların bir risk yönetim sistemine ihtiyacı var, finansal araçları aşırı kullanarak kontrolden çıkamazlar. Devlet Bankası, yakın zamanda ülke genelinde aynı anda onlarca proje geliştiren gayrimenkul işletmelerini örnek gösterdi. Peki, bu işletmeler nasıl kurtarılabilir? Banka tarafında, bu gruptaki işletmeler için borç gruplarını devretmemek, yeniden yapılandırmak, uzatmak veya ertelemek mümkün.

Önemli olan hemen şimdi yapmaya başlamak, ne kadar beklerseniz o kadar zor olacak!

(Devam edecek)

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm