Ulusal Meclis Genel Sekreteri Bui Van Cuong tarafından gündeme getirilen sorulara ilişkin, yakın zamanda delegelere gönderilen özet raporda, hükümetin bu piyasadaki zorlukları gidermek için birçok adım attığı ve çok sayıda belge yayınladığı değerlendiriliyor. Bunlar arasında Başbakanın bakanlıkları ve yerel yönetimleri gayrimenkul piyasasını yeniden yapılandırmaya çağıran telgrafları ve direktifleri yer alıyor. Ancak, konut piyasası da dahil olmak üzere bu piyasa, yasal prosedürler, arazi bulunabilirliği ve yatırım sermayesinden kaynaklanan zorluklar ve darboğazlarla karşı karşıya kalmaya devam ediyor.
Başvuru, "konut arsası" bulunmaması nedeniyle reddedildi.
Yatırımla ilgili bazı idari prosedürler zahmetli ve engeller yaratıyor; piyasa segmentleri dengesiz kalıyor; ve bu piyasadaki yatırım kredisi hala birçok risk taşıyor. Bu zorluklar nedeniyle, gayrimenkul işletmeleri yatırım ve inşaat projelerini durdurmak zorunda kalıyor, bu da müteahhitler, malzeme tedarikçileri ve diğer birçok sektör için zorluklar yaratıyor. Değerlendirme kuruluşu, "Arazi fiyatlarının belirlenmesi, arazi kullanım ücretleri, arazi temizliği veya yatırım, ihale ve araziyle ilgili düzenlemelerle örtüşen yatırımcı seçimine ilişkin düzenlemeler gibi araziyle ilgili yasal engeller, konut piyasasının toparlanması ve gelişmesi önündeki en büyük engellerdir" şeklinde değerlendirmede bulundu.
Ho Chi Minh şehrinde, halihazırda çözüm için incelenmekte olan 100'den fazla gayrimenkul projesinin önündeki engellere ek olarak, Planlama ve Yatırım Dairesi yakın zamanda Şehir Halk Komitesine bölgedeki gayrimenkul projelerine yönelik yatırım politikalarının onaylanma durumu hakkında rapor verdi.
Buna göre, kurumumuzun şu anda işleme aldığı yatırım politikalarının onaylanmasını talep eden 117 proje dosyasından 62'si, 2014 Konut Kanunu'nda belirtildiği gibi konut arsasına sahip olmadıkları veya konut arsasının tamamını edinmedikleri için ticari konut projesi yatırımcısı olma koşullarını karşılamamaktadır.
Bu nedenle, Planlama ve Yatırım Dairesi, yatırım planının Yatırım Kanunu ve Konut Kanunu düzenlemelerine uymadığı gerekçesiyle Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin yatırım planını onaylamamasını tavsiye etti. Bu durum, projenin uygulama sürecini durdurabileceği endişesiyle emlak sektöründeki işletmeler arasında kaygıya yol açtı.
Yasal engellerin kaldırılması, gayrimenkul projelerinin uygulanmasını kolaylaştıracak ve piyasa gelişimini hızlandıracaktır. (Fotoğraf: HOANG TRIEU)
Yüksek lisans derecesine sahip ve Ho Chi Minh Şehri Vietnam Ulusal Üniversitesi Ekonomi ve Hukuk Fakültesi öğretim üyesi Nguyen Nhat Khanh'a göre, hukuki açıdan bakıldığında, bu 62 projenin yatırım politikalarının onaylanmaması tamamen yerindedir. Ancak, ekonomik perspektif ve gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler göz önüne alındığında, bu kararın tamamen uygun olmayan bazı yönleri bulunmaktadır.
Çünkü ticari konut projesi uygulamak, işletmelerin yeterince büyük bir arazi fonuna sahip olmasını gerektirir, ancak gerçekte, piyasadaki ticari konut projelerinin toplam sayısının %5'inden fazlasını, tamamı konut arazisi olan veya bir kısmı konut arazisi olan projeler oluşturmaz.
Bu nedenle, yukarıda belirtilen arazi kullanım türlerine ilişkin katı düzenlemeler, sosyal konut projeleri inşa etmeyi planlayan işletmeler için birçok zorluk yaratmaktadır. Bu engeller kaldırılmazsa, bu projelere yatırılan yüz binlerce milyar dong "tıkanıp kalabilir", bu da yatırım sermayesinin boşa gitmesine ve konut arzı sorununun çözülememesine yol açabilir.
Yüksek lisans derecesine sahip Nguyen Nhat Khanh'a göre, söz konusu projelerin çözümü için hem hukuki hem de yönetimsel çözümlere ihtiyaç duyulmaktadır. Hukuki açıdan, Ulusal Meclis, Konut Kanunu'ndaki sosyal konut projelerinin uygulanmasına yönelik arazi kullanım biçimlerine ilişkin düzenlemeleri derhal incelemeli ve değiştirmeli; mevcut durumda olduğu gibi sadece konut arazileriyle sınırlı kalmak yerine, projeler için arazi kullanım biçimlerini kısıtlayacak ve yerel arazi kullanımı ve inşaat planlamasına uyumu sağlayacak bir yaklaşım benimsemelidir.
"Yönetimsel açıdan bakıldığında, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, sosyal konut projesini uygulama koşullarını karşılayan yatırımcıları seçmek için arazi kullanım projesi ihalesi düzenleyerek (ihaleyi kazanmaları durumunda, devlet onlara sosyal konut projesini uygulamaları için arazi tahsis edecek veya kiralayacaktır) veya amacı sosyal konuttan sosyal konuta dönüştürerek, arazi kullanım düzenlemelerine bağlı kalmamalarını sağlayarak bu 62 projenin yatırımcılarını başlangıçta destekleyebilir," diye belirtti Bayan Khanh.
Birçok yönetmeliğin değiştirilmesi gerekiyor.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Sayın Le Hoang Chau, Ulusal Meclise gönderdiği "Taslak Arazi Kanunu'nun (değiştirilmiş) 128. Maddesinin b bendi, 1. fıkrası, a bendi, 4. fıkrası ve 6. fıkrasında değişiklik yapılması önerisi" başlıklı resmi yazısında, sosyal konut projelerini hayata geçirmek amacıyla, arazi kullanım planlamasına, şehir planlamasına ve inşaat planlamasına uygun arazi türleri için arazi kullanım haklarının veya mevcut arazi kullanım haklarının edinilmesi konusunda yatırımcıların ve işletmelerin anlaşmaya varmaları için koşullar oluşturulmasını önermiştir.
Sayın Chau ayrıca, tadil edilmiş Arazi Kanunu taslağının 128. maddesinin 1. fıkrasının b bendindeki düzenlemenin yalnızca konut arazisi için arazi kullanım haklarının alınmasına ilişkin anlaşmalara izin verdiğini veya konut arazisi veya konut arazisi ve diğer araziler için mevcut arazi kullanım haklarını gerektirdiğini belirtti. Bu nedenle, kapsamı 2013 Arazi Kanunu'ndaki mevcut düzenlemelerden daha dardır ve bu da yatırımcıların araziye erişimini kolaylaştırmada ve mevcut arazi kullanıcılarının meşru hak ve çıkarlarını güvence altına almada başarısız olmaktadır.
Sayın Chau'ya göre, bu düzenleme kabul edilirse, önümüzdeki 10 yıl içinde yatırımcıların sosyal konut projelerini hayata geçirmek için "konut ve diğer araziler için arazi kullanım haklarının edinimi konusunda müzakere etmelerine" artık izin verilmeyecek ve bu nedenle hiçbir yatırımcı, değiştirilmiş Arazi Kanunu taslağının 128. maddesinin 6. fıkrasında belirtilen "mevcut konut ve diğer araziler için arazi kullanım haklarına sahip olma" koşulunu karşılayamayacaktır.
Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi ve İnşaat Bakanlığı tarafından düzenlenen, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nda yapılacak değişikliklere ilişkin son çalıştayda, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, yapım aşamasındaki konut projelerinin ticarileştirilmesinde şehirde birçok sorun yaşandığını belirtti. Özellikle, yetkililerin yapım aşamasındaki konutların satış koşullarını karşılayan projeler için yazılı onay vermesi gerektiği, bu durumun da özellikle Tapu Kanunu hükümlerine atıfta bulunulduğunda ticari konut alıcılarına mülkiyet belgesi verilmesi konusunda birçok karmaşıklığa yol açtığı ifade edildi.
Sayın Bui Xuan Cuong'a göre, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu taslağının (değiştirilmiş) 25. maddesinin 2. fıkrası, gelecekteki konut ve inşaat projelerinin aşağıdaki arazi kullanım belgelerinden birine sahip olma şartını öngörmektedir (arazi tahsis kararı, arazi kiralama; arazi kiralama sözleşmesi; arazi kullanım hakkı belgesi; konut ve arazi kullanım hakkı mülkiyet belgesi; arazi kullanım hakkı, konut mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıkların belgesi...).
Öte yandan, mevcut Arazi Kanununa göre, arazi kullanıcıları, arazi kullanım belgesine sahip olduklarında arazi kullanım haklarını devretme, kiralama, alt kiralama, bağışlama, ipotek etme ve sermaye olarak katkıda bulunma hakkına sahiptirler.
Arazi kullanıcılarına mali yükümlülüklerini yerine getirmede gecikme tanındığı veya mali yükümlülüklerinin borç olarak kaydedildiği durumlarda, haklarını kullanmadan önce bu yükümlülükleri yerine getirmeleri gerekir. Bu, bir yatırımcıya arazi tahsis edildiği halde arazi kullanım ücretlerine ilişkin mali yükümlülüklerini yerine getiremezse, arazi kullanım haklarını devretme hakkı da dahil olmak üzere, arazi kanununda belirtilen arazi kullanıcı haklarını kullanamayacağı anlamına gelir.
Bu nedenle, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, taslak hazırlama komitesinin, ticari amaçlı konut ve inşaat projelerinin onay prosedürüne ilişkin arazi koşullarıyla ilgili içeriği araştırıp "yatırımcının tüm mali yükümlülüklerini yerine getirmiş ve arazi kullanım hakkı belgesine sahip olması" şeklinde düzenlemesini önermektedir. Bu, özellikle sakinlere belge verilmesi aşamasında, sonraki adımlarda hukuki sorunların ortaya çıkmasını sınırlamayı amaçlamaktadır.
Mülkiyet devrinden sonra planlamada değişiklikler yapılmasına olanak tanır.
Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, gayrimenkul projelerinin devrinde projenin amacının ve planlamasının değişmeden kalmasını şart koşan "Gayrimenkul İşletmeleri Kanunu" taslağının "olumsuz" olduğunu belirtti. Birçok yatırımcının, bir projeyi satın aldıktan sonra, onu iyileştirmek için planlamada değişiklikler yapması gerektiğini savundu. Bay Bui Xuan Cuong'a göre, proje değişiklikleri, nihayetinde arazi kullanım katsayısını artırarak ve Şehir Planlama Kanunu'na uyarak projeyi optimize etmeyi amaçlamaktadır. Yatırımcılar, düzenlemelere göre değişiklikler yaparak ek mali yükümlülükler üstlenmektedir. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, bu düzenlemenin, uygulama sırasında Şehir Planlama Kanunu ile çelişmesini önlemek için değiştirilmesini önerdi; çünkü bu durum, satın alma sonrasında projenin ilerlemesini olumsuz etkileyecektir.
Seminer: "Gayrimenkul Sektöründeki Hukuki Engellerin Kaldırılması"
9 Kasım'da Nguoi Lao Dong gazetesi, "Gayrimenkul Sektöründeki Hukuki Engellerin Kaldırılması" başlıklı bir seminer düzenleyerek konukların görüşlerini dinlemeyi ve toplamayı, böylece darboğazları ortadan kaldıracak, gayrimenkul piyasasının akışını açacak ve istikrarlı ve sürdürülebilir ekonomik büyümeyi teşvik edecek çözümler bulmayı hedefledi.
(*) Bkz. Nguoi Lao Dong Gazetesi, 8 Kasım tarihli sayı.
[reklam_2]
Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
Yorum (0)