Arazi hukuku sorunlarının çözümü

Ulusal Meclis Genel Sekreteri Bui Van Cuong'un delegelere yakın zamanda gönderdiği soru önergesi konularına ilişkin özet raporda, Hükümet'in bu pazardaki zorlukları ortadan kaldırmak için birçok adım attığı ve Başbakan'a bakanlıklardan ve yerel yönetimlerden emlak pazarını yeniden yapılandırmalarını talep etmesi yönünde telgraflar ve belgeler gibi birçok belge yayınladığı değerlendirilmektedir. Ancak, konut pazarı da dahil olmak üzere bu pazar, yasal prosedürler, arazi fonları ve yatırım sermayesi nedeniyle hâlâ zorluklar ve tıkanıklıklarla karşı karşıyadır.

"Konut arazisi" eksikliği nedeniyle onaylanmadı

Yatırımla ilgili bazı idari prosedürler zahmetli ve engellere yol açıyor, pazar segmentleri hâlâ çarpık ve bu pazara yatırılan kredi sermayesi hala birçok potansiyel risk taşıyor. Zorluklardan dolayı gayrimenkul işletmeleri yatırım yapmayı ve proje inşa etmeyi bırakmak zorunda kalıyor ve bu da müteahhitler, malzeme tedarikçileri ve diğer birçok sektör için zorluklara yol açıyor. Değerleme kuruluşu, "Arsa fiyatlarının belirlenmesi, arazi kullanım ücretleri, arsa izinleri veya yatırımcı seçimiyle ilgili düzenlemelerin yatırım, ihale ve arazi düzenlemeleriyle örtüşmesi gibi araziyle ilgili yasal sorunlar, konut piyasasının toparlanması ve gelişmesinin önündeki en büyük engellerdir" değerlendirmesinde bulundu.

Ho Chi Minh şehrinde, 100'den fazla gayrimenkul projesinin zorluklarla karşı karşıya kalması ve çözüm için incelenmesinin yanı sıra, Planlama ve Yatırım Departmanı yakın zamanda Şehir Halk Komitesi'ne bölgedeki gayrimenkul projeleri için yatırım onaylarının uygulanması konusunda rapor verdi.

Buna göre, Kurumumuzun yatırım politikalarının onaylanmasını talep eden 117 proje dosyasında, 62 projenin ticari konut projesi (TİP) yatırımcısı olma koşullarını karşılamadığı, çünkü konut arsası bulunmadığı veya 2014 Konut Kanunu hükümlerine göre tüm konut arsalarının devri yapılmadığı tespit edilmiştir.

Bu nedenle, Planlama ve Yatırım Departmanı, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, Yatırım Yasası ve Konut Yasası hükümlerine uymadığı gerekçesiyle yatırım politikasını onaylamamasını tavsiye etti. Bu durum, gayrimenkul işletmelerini endişelendiriyor çünkü proje uygulama sürecinin tıkanmasına yol açabilir.

Yasal engellerin kaldırılması, gayrimenkul projelerinin sorunsuz bir şekilde hayata geçirilmesine ve piyasa gelişiminin desteklenmesine yardımcı olacaktır. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Ekonomi ve Hukuk Üniversitesi (VNU-HCM) Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Nguyen Nhat Khanh'a göre, hukuki açıdan bakıldığında, bu 62 projenin yatırım politikasının onaylanmaması tamamen yerinde. Ancak ekonomik açıdan ve gayrimenkul piyasasının gelişimi açısından bakıldığında, bunun pek de yerinde olmayan birçok noktası var.

Zira yeni bir kırsal projenin hayata geçirilmesi için işletmelerin yeterli büyüklükte bir arazi fonuna sahip olması gerekiyor, ancak gerçekte, tamamı konut arazisi veya bir kısmı konut arazisinden oluşan projelerin sayısı, piyasadaki toplam yeni kırsal proje sayısının en fazla %5'ini oluşturuyor.

Bu nedenle, yukarıda belirtilen arazi kullanım şekline ilişkin katı düzenlemeler, işletmelerin NƠTM projeleri inşa etmeyi teklif etmelerinde birçok zorluğa yol açmaktadır. Bu sorunları çözmenin bir yolunu bulamazsak, bu projelerin uygulanmasına yatırılan yüz binlerce milyar VND "takılıp kalabilir" ve bu da yatırım sermayesinin israfına yol açmanın yanı sıra konut arzı sorununu da çözmez.

Usta Nguyen Nhat Khanh'a göre, yukarıda bahsedilen projelerin çözümü için yasal ve yönetimsel çözümlere ihtiyaç duyulmaktadır. Yasal açıdan bakıldığında, Ulusal Meclis'in, İmar Kanunu'nda yer alan arazi kullanım biçimlerine ilişkin yönetmelikleri inceleyerek, mevcut durumda olduğu gibi sadece konut arazileri yerine projeler için arazi kullanım biçimlerini sınırlamak yerine, yerel arazi kullanım planlaması ve inşaat planlamasına uyumu sağlayacak şekilde düzenlemesi gerekmektedir.

"Yönetimsel açıdan bakıldığında, yakın gelecekte Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, NƠTM projesini uygulamak için gerekli şartları taşıyan yatırımcıları seçmek üzere arazi kullanan projeler için ihaleler düzenleyerek (ihaleyi kazanırsa, Devlet NƠTM projesini uygulamak için arazi tahsis edecek veya kiralayacak) veya arazi kullanım biçimine bağlı kalmamak için NƠTM projesinin amacını sosyal konutlara dönüştürerek bu 62 projenin yatırımcılarını destekleyebilir" - Usta Khanh görüşünü dile getirdi.

Birçok düzenlemenin revize edilmesi gerekiyor

"Taslak Arazi Kanunu'nun (Değiştirilmiş) 128. Maddesinin b maddesinin 1. fıkrasının a maddesinin 4. fıkrası ve 6. maddesinin, yatırımcıların NƠTM projelerini uygulamak üzere planlamaya uygun arazi tipleri için arazi kullanım hakkı almaları veya arazi kullanım haklarına sahip olmaları konusunda müzakere etmeleri için koşullar yaratmak amacıyla değiştirilmesini öneren" resmi yazıda, Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Sayın Le Hoang Chau, Taslak Arazi Kanunu'nun (Değiştirilmiş) 128. Maddesinin b maddesinin 1. fıkrasının a maddesinin 4. fıkrası ve 6. maddesinin, işletmelerin ve yatırımcıların NƠTM projelerini uygulamak üzere arazi kullanım planlaması, şehir planlaması ve yapı planlamasına uygun arazi tipleri için arazi kullanım hakkı almaları veya arazi kullanım haklarına sahip olmaları konusunda müzakere etmeleri için koşullar yaratmak amacıyla değiştirilmesini önerdi.

Sayın Chau ayrıca, Taslak Tapu Kanunu'nun (Değişik) 128. Maddesinin 1. Fıkrasının b bendindeki düzenlemenin yalnızca konut arazisi kullanma hakkı alma veya konut arazisi veya konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olma şartına ilişkin anlaşmalara izin verdiğini, dolayısıyla 2013 Tapu Kanunu'ndaki mevcut düzenlemelerden daha dar bir anlam taşıdığını, dolayısıyla yatırımcıların araziye erişimi için elverişli koşullar yaratmadığını, araziyi kullanan kişilerin yasal ve meşru hak ve çıkarlarını güvence altına almadığını belirtti.

Bay Chau'ya göre, bu düzenlemenin kabul edilmesi halinde, önümüzdeki 10 yıl içinde yatırımcıların Yeni Kırsal Kalkınma Projesi'ni hayata geçirmek için "konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkını alma konusunda anlaşmalarına" izin verilmeyecek, dolayısıyla hiçbir yatırımcının, Tapu Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) 128. maddesinin 6. fıkrasında öngörülen "konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olma" koşulunu sağlaması söz konusu olmayacak.

Gelecekteki konutlarla ilgili sorunlar hakkında, Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi ve İnşaat Bakanlığı tarafından düzenlenen Gayrimenkul Ticareti Kanunu (Değiştirilmiş) taslağı üzerine yakın zamanda düzenlenen çalıştayda, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, şehirde son zamanlarda konut ticaretinin, gelecekteki inşaat projelerinde birçok sorunla karşılaştığını söyledi. Buna göre, yetkili makamın, gelecekteki konutların satışına uygun projeyi onaylayan bir belgeye sahip olması gerekiyor. Bu durum, özellikle Arazi Kanunu hükümlerine göre NƠTM alıcılarına mülkiyet belgesi verilmesi gibi birçok sonuca yol açıyor.

Bay Bui Xuan Cuong'a göre, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) 25. Maddesinin 2. Fıkrası, gelecekte yapılacak konutlar ve inşaat işleri için arazi kullanımına ilişkin aşağıdaki belge türlerinden birine sahip olma şartlarını öngörmektedir (arazi tahsis kararı, arazi kiralama; arazi kiralama sözleşmesi; arazi kullanım hakkı belgesi; ev mülkiyeti ve arazi kullanım hakkı belgesi; arazi kullanım hakkı belgesi, ev mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıklar...).

Öte yandan, mevcut Tapu Kanunu'na göre, tapu belgesine sahip olan arazi kullanıcıları, arazi kullanım haklarını devredebilir, kiralayabilir, alt kiraya verebilir, bağışlayabilir, ipotek edebilir ve sermaye koyabilirler.

Arazi kullanıcısının mali yükümlülüklerini yerine getirmeyi geciktirmesine veya mali yükümlülük altına girmesine izin verilmesi durumunda, haklarını kullanmadan önce mali yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir. Yani, yatırımcıya arazi tahsis edilmiş ancak arazi kullanım bedellerine ilişkin mali yükümlülüklerini yerine getirememişse, arazi kullanım haklarını devretme hakkı da dahil olmak üzere arazi kanunu hükümlerine göre arazi kullanıcısının haklarını kullanamaz.

Bu nedenle, HCM Şehir Halk Komitesi, taslak komitesinin, gelecekte yapılacak konut ve inşaat işlerinin onay prosedürü için arazi koşullarının içeriğini "yatırımcı mali yükümlülüklerini tamamlamış ve arazi kullanım hakkı belgesine sahip" olarak incelemesini ve düzenlemesini önermektedir. Bu, özellikle kişilere sertifika verilmesi aşamasında, bir sonraki aşamada yasal sorunların ortaya çıkmasını sınırlamak içindir.

Transferden sonra planlama ayarlamasına izin verin

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, Gayrimenkul İşleri Kanunu Taslağı'nın, gayrimenkul projelerinin devri ilkesinin, projenin tamamının veya bir kısmının devrinin, projenin hedeflerinin ve planlamasının değişmemesini sağlamak olduğunu şart koştuğunu belirtti. Bu durum, birçok yatırımcının projeyi aldıktan sonra projeyi daha iyi hale getirmek için planlamayı yeniden düzenlemek zorunda kalması nedeniyle "elverişsiz" bir durum. Bay Bui Xuan Cuong'a göre, proje düzenlemesi projeyi optimize etmek, nihai amaç ise arazi kullanım katsayısını artırmak ve Şehir Planlama Kanunu hükümlerine uymak. Yatırımcılar düzenlemelere göre düzenlemeler yapıyor ve ek mali yükümlülükler altına giriyorlar. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, uygulama sürecinde Şehir Planlama Kanunu hükümleriyle çakışmaması için bu düzenlemenin revize edilmesini önerdi; aksi takdirde proje devri alındıktan sonra uygulama süreci etkilenecektir.

"Gayrimenkulde hukuki engellerin kaldırılması" semineri

Lao Dong Gazetesi, 9 Kasım'da "Emlak Sektöründeki Yasal Engellerin Kaldırılması" konulu bir tartışma düzenleyerek konukların görüşlerini dinledi ve bu sayede darboğazları ortadan kaldıracak, emlak piyasasının akışını kolaylaştıracak, istikrarlı ve sürdürülebilir ekonomik büyümeyi teşvik edecek çözümler üretmeyi amaçladı...

(*) Lao Dong Gazetesi'nin 8 Kasım sayısına bakınız.

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm