Gayrimenkul spekülasyonu dönemi sona mı erdi?

VTV.vn - Ay Yeni Yılı'ndan sonra konut kredisi faiz oranlarındaki artış, alıcılar ve emlak şirketleri üzerinde baskı oluşturuyor ve güçlü bir piyasa farklılaşmasına neden oluyor.

Ay Yeni Yılı'ndan hemen sonra konut kredisi faiz oranlarındaki artış, gayrimenkul piyasasını, ev alıcılarını, gayrimenkul şirketlerini ve bankacılık sistemini açıkça etkiliyor. Uzmanlar bunun beklenmedik bir gelişme olmadığını, ancak piyasayı daha yoğun bir konsolidasyon dönemine iteceğini düşünüyor.

Konut kredilerindeki faiz oranları gayrimenkul piyasasını etkiliyor.

Ay Yeni Yılı'nın hemen ardından hem devlet hem de özel bankalar faiz oranlarında düzenlemeler açıkladı ve konut kredisi faiz oranlarında önemli bir artış görüldü. Ho Chi Minh şehrindeki bir Vietcombank şubesinde yapılan bir anket, tapu veya satış sözleşmesiyle daire veya müstakil ev satın almak için verilen kredilerde en düşük faiz oranının %9,5 olduğunu ortaya koydu. Bu, geçen yılın ortasından itibaren 12 ay boyunca uygulanan %6'lık orana kıyasla önemli bir artış anlamına geliyor.

Devlete ait bankalar, 6, 12 ve 18 aylık sabit vadeli krediler için %9'dan başlayıp %13'ün üzerine kadar çıkan faiz oranları açıkladı.

Devlete ait olmayan bankalar benzer sabit faiz oranları kaydederken, değişken faiz oranları %11-15 aralığında artış gösterdi.

Savills Vietnam Bankacılık ve Kurumsal Hizmetler Departmanı Müdür Yardımcısı Bayan Mai Thanh Thao'ya göre, Tet Bayramı sonrasında konut kredisi faiz oranlarındaki artış, bankacılık sistemindeki döngüsel bir ayarlama sürecini yansıtıyor.

Yıl sonundaki en yüksek kredi dağıtım döneminin ardından ve yıl başında artan kredi talebiyle birlikte, bankalar genellikle kredi yapılarını gözden geçirir, sermaye maliyetlerini dengeler ve risk iştahına uygun olarak faiz oranlarını ayarlar. Aynı zamanda, kredi büyüme limitleri (kredi alanı) de bankaları, özellikle yüksek risk katsayısına sahip gayrimenkul sektöründe, yeni krediler konusunda daha seçici olmaya iter.

Ayrıca, önceki sıkılaştırma eğiliminden hala etkilenen küresel para politikası ortamı, yerel bankacılık sisteminin belirli bir ölçüde temkinli davranmasına yol açmıştır. Bayan Thao, "Bu faiz oranı ayarlaması, gayrimenkul piyasası için ani bir sıkılaştırma hamlesinden ziyade, kredi büyümesi hedefi ile risk kontrolü arasındaki bir dengeyi yansıtmaktadır" dedi.

En büyük baskı altında olanlar ev satın alanlar ve işletmelerdir.

Ev satın alanlar için, artan borç geri ödeme maliyeti, aylık ödeme güçlerini doğrudan etkiliyor. Minh Tu Hukuk Bürosu Müdürü Bay Vo Hong Tu'ya göre, daha önce ayda 7-8 milyon VND ile geri ödenebilen yaklaşık 900 milyon VND'lik bir kredi, değişken faiz oranının uygulanmasıyla artık neredeyse 15 milyon VND'ye kadar çıkabiliyor. Bu durum, birçok hanehalkını mali dengeyi sağlamak için ev satın alma planlarını ertelemeye zorluyor.

Savills ayrıca, en çok etkilenen grubun yüksek finansal kaldıraç oranına sahip alıcılar olduğunu öne sürüyor. Borçlanma maliyetleri arttıkça, alıcılar daha temkinli davranmaya, piyasadan tamamen çekilmek yerine finansal olanaklarına uygun ürünleri değerlendirmeye yöneliyorlar. Gayrimenkul talebi devam ediyor, ancak satın alma kararları daha dikkatli bir şekilde değerlendirilecek.

Öte yandan, gayrimenkul işletmeleri için asıl baskı sermaye maliyetleri ve nakit akışından kaynaklanmaktadır. Yüksek kaldıraç kullanan veya nakit akışı yaratmak için hızlı satışlara güvenen işletmeler daha fazla zorlukla karşılaşacaktır. Buna karşılık, güçlü bir finansal temele, temiz arazi rezervlerine ve açık bir yasal statüye sahip işletmeler istikrarlı faaliyetlerini sürdürebilmektedir.

Finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar için bu dönem özellikle zorlu geçiyor. Borç alınan sermaye ile yapılan kısa vadeli veya "günlük alım satım" stratejileri daha riskli hale geliyor ve birçok yatırımcıyı portföylerini yeniden yapılandırmaya, hatta borç geri ödeme baskısını azaltmak için zararına satış yapmayı kabul etmeye zorluyor.

Uzmanlara göre, yüksek faiz oranları ortamı, özellikle kısa vadeli tercihli faiz oranlarına dayanan kredileri olanlar için birçok riski de beraberinde getiriyor.

Başlangıçta düşük faiz oranlarıyla sunulan kredi paketleri, değişken faiz oranlarına geçildiğinde keskin bir artış gösterebilir ve bu da ilk finansal planları alt üst edebilir. Dahası, bankalar artık varlıkları daha temkinli bir şekilde değerlendirme eğiliminde olup, bu da kredi-değer oranlarının düşmesine ve alıcıların kendi sermayelerinden daha büyük miktarlarda hazırlık yapmasına yol açmaktadır.

Ayrıca, erken ödeme cezaları, taahhüt ücretleri veya sigorta şartları gibi ilgili maliyetler de borçlanmanın toplam maliyetini artırır.

Sistemik bir bakış açısıyla, yükselen faiz oranları, borçluların nakit akışı sorunları yaşaması durumunda bankaları daha yüksek oranda batık kredi riskine maruz bırakmaktadır. Bu nedenle, kredi kuruluşları onay kriterlerini sıkılaştırıyor ve müşterilerinin finansal kapasitesini dikkatlice değerlendiriyor.

Gerçekten ev sahibi olmak isteyenler için fırsatlar hala mevcut.

Yükselen faiz oranları kısa vadede baskı yaratsa da, Savills bunun tüm alıcılar için olumsuz bir dönem olmadığına inanıyor. Daha temkinli bir piyasada, özellikle istikrarlı bir finansal temele ve makul bir kredi-değer oranına sahip olan ev alıcıları, daha iyi fiyatlar için pazarlık yapma fırsatına daha fazla sahip olabilirler.

Uzmanlar, alıcıların borçlanma oranlarını kontrol etmelerini, geri ödemelerin ödeme güçlerini aşmamasını ve tamamen ilk tercihli faiz oranlarına güvenmemelerini tavsiye ediyor. Riski en aza indirmek için yasal statüsü net, kullanışlılığı pratik ve likiditesi iyi olan gayrimenkullere öncelik vermek de çok önemlidir.

Aynı zamanda, borçlular faiz oranlarındaki veya gelirdeki dalgalanmalarla başa çıkmak için 6-12 aylık geri ödemeye eşdeğer bir finansal rezerv bulundurmalıdır.

Mevcut bağlamda, gayrimenkul piyasası daha net bir farklılaşma evresine giriyor; güçlü finansal temellere sahip alıcılar ve işletmeler avantajlı konumda olacakken, borçlanmaya büyük ölçüde bağımlı yatırımcılar önemli bir baskıyla karşı karşıya kalacak. Bu durum, gerçek ihtiyaçlara ve fiili finansal kapasiteye odaklanan, daha sürdürülebilir bir piyasa düzenlemesi olarak görülüyor.

Kaynak: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm