Para fabrikalardan çok araziye aktığında.

Hanoi'de bir banka çalışanı, aylık yaklaşık 55 milyon VND kazandığını, bunun günümüz şartlarında oldukça yüksek bir maaş olduğunu söyledi. Ancak uzun yıllar çalıştıktan sonra, onu en çok zorlayan şeyin ev fiyatları olduğunu belirtti.

VietNamNet•17/05/2026

Yeni bir apartman projesinin fiyat listesini her gördüğümde, ilk hissettiğim şey bunu karşılayıp karşılayamayacağım değil, fiyatın artık benim ulaşamayacağım kadar yükselmiş olması oluyor. Şehirlerde çalışan birçok insan da artık bu duyguyu paylaşıyor: Maaşlar sürekli artıyor ama apartman fiyatlarına yetişemiyor.

Bu haber, Dünya Bankası'nın Mayıs 2026 tarihli Vietnam Ekonomik Güncellemesi'nde yer aldı. Kurum, ekonomideki paranın şu anda gayrimenkule güçlü bir şekilde aktığını gösteren bir dizi veri ekledi.

Bu rapora göre, gayrimenkul kredilerinin 2025 yılında %42 oranında artması bekleniyor; bu oran, genel kredi büyüme oranı olan %19'un neredeyse iki katı. Bu sektör şu anda toplam kredilerin yaklaşık %25,5'ini oluşturuyor.

Bu aynı zamanda ekonomideki her dört dolarlık kredinin bir dolardan fazlasının gayrimenkule aktığı anlamına da geliyor.

Daha da önemlisi, bu gayrimenkul kredisinin yaklaşık yarısı gayrimenkul geliştirme şirketlerine verildi. Bu arada, sanayi ve tarım sektörlerine verilen krediler sırasıyla sadece %12,1 ve %9,1 oranında arttı.

Kredi akışına baktığımızda, gayrimenkul sektörünün imalat sektörüne kıyasla çok daha fazla sermaye çektiği açıkça görülüyor.

Ba Dinh H1_1.JPG

Oldukça belirgin bir paradoks ortaya çıkıyor: Krediler hızla artıyor, ekonomideki likidite çok yüksek, ancak birçok insan için ev sahibi olma duygusu giderek uzaklaşıyor. Fotoğraf: Hoang Ha

Dünya Bankası ayrıca, bankaların sürdürülebilir büyüme ve istihdam yaratabilecek sektörler yerine varlığa dayalı ancak düşük verimliliğe sahip sektörlere öncelik vermesi nedeniyle mevcut kredi tahsisinin "yapısal olarak verimsiz" olduğunu belirtti. Bu çok önemli bir nokta, çünkü önemli olan kredinin ne kadar arttığı değil, paranın nereye aktığıdır.

Paranın fabrikalardan ziyade araziye akması durumunda, gayrimenkul fiyatlarının işçi gelirlerinden daha hızlı artması neredeyse kesindir; bu eğilim mevcut konut piyasasında oldukça açık bir şekilde yansımaktadır.

Dünya Bankası, bazı bölgelerde ev ve arsa fiyatlarının oranının ortalama bir hane halkının yıllık gelirinin 30 katını aştığını, oysa konut edinebilirliği için uluslararası standardın genellikle gelirin 3-8 katı civarında olduğunu belirtiyor.

Bu durum, ilk kez ev sahibi olacaklar için piyasaya girmeyi giderek zorlaştırıyor. Kira maliyetleri ve ipotek geri ödeme yükleri de birçok düşük ve orta gelirli hane halkının kalan harcama parasının önemli bir bölümünü tüketiyor.

Oldukça açık bir paradoks ortaya çıkıyor: Kredi hızla artıyor, ekonomideki likidite çok yüksek, ancak birçok insan için ev sahibi olma duygusu giderek uzaklaşıyor. Gayrimenkul fiyatları, ekonomideki çalışanların çoğunluğunun gelir elde etme kapasitesinden daha hızlı artıyor.

Ancak gayrimenkule akan para, daha büyük bir hikayenin sadece bir parçası.

Dünya Bankası'na göre, Vietnam'ın kredi/GSYİH oranı şu anda yaklaşık %145 civarında. Bu rakam kendi başına çok yüksek, ancak daha endişe verici olan, ekonomide hâlâ üretime ve tüketime güçlü bir şekilde akmayan çok miktarda para bulunmasıdır.

Krediler hızla artarken, ekonominin para dolaşım hızının 2025 yılına kadar yaklaşık 0,6'ya düşerek son on yılın en düşük seviyesine inmesi bekleniyor.

Dünya Bankası'na göre, likidite şu anda reel ekonomiye yeni bir ivme kazandırmaktan ziyade öncelikle finans sektöründe dolaşıyor.

Başka bir deyişle, ekonomide aslında çok para var; sadece paranın akışı giderek varlık piyasasına doğru kayıyor.

Konut ve altın fiyatları yükselmeye devam ettikçe, para bankalardan çıkıp diğer varlıklara akmaya başlıyor.

Dünya Bankası'na göre, insanların daha yüksek getiri arayışıyla paralarını gayrimenkule, altına ve ABD dolarına kaydırmasıyla, bankacılık sistemindeki hane halkı mevduatlarının oranı 2024'te %48'den 2025'te %44'e düştü.

Bu değişim, bankaları mevduat çekmek için daha şiddetli bir rekabete zorladı ve 6-12 aylık mevduat faiz oranlarını Mart 2026'da %6-8'e kadar yükseltti.

Daha da önemlisi, bu eğilim politika faiz oranı artmadığında bile ortaya çıktı; bu da gerçek piyasa faiz oranı seviyesinin, politika sinyallerinin gösterdiğinden çok daha güçlü bir yukarı yönlü baskı altında olduğunu düşündürmektedir.

Likidite sıkıntısı, bankalararası faiz oranlarının zaman zaman politika faiz oranlarını aşmasıyla da kendini göstermekte olup, bu durum para politikasının pratikte sıkılaştığını göstermektedir.

Likidite baskısını hafifletmek için Vietnam Merkez Bankası, açık piyasa işlemlerini önemli ölçüde genişletti ve Mart ve Nisan 2026'da açık piyasa işlemleri yoluyla yaklaşık 700 milyon dolar enjekte etti. Bu adımlar, merkez bankasının gayrimenkul sektörüne güçlü sermaye akışı karşısında daha temkinli davranmaya başladığını gösteriyor.

Ancak Dünya Bankası, tüm bankacılık sisteminin sermaye yeterlilik oranının şu anda yalnızca %12,1 civarında olduğunu ve bunun birçok ASEAN ülkesinden daha düşük olduğunu belirtiyor.

Bankacılık sistemi şu anda büyük risklerle karşı karşıya değil, ancak özellikle toplam krediler içindeki gayrimenkul kredilerinin oranının artması göz önüne alındığında, güvenlik tamponu birkaç yıl öncesine göre artık o kadar kalın değil.

Yükselen varlık fiyatları, gayrimenkule daha fazla para çekiyor. Bu yeni para da varlık fiyatlarını daha da yükseltiyor ve piyasaya ayak uydurmanın ne kadar yavaş olduğunuz hissini yaratıyor.

Bu girdapta, bankacılık sistemi başka bir riskle de karşı karşıya: kısa vadeli mobilize edilmiş sermayeyi uzun vadeli gayrimenkul kredilerini finanse etmek için kullanmak. Nakit akışında keskin bir tersine dönüş veya mevduat sahiplerinin duyarlılığında bir değişiklik, likidite baskısına yol açabilir.

Kaynak: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html