Konut ve arsa fiyat enflasyonunun zamanında önlenmesi

Birçok bölgedeki emlak piyasasının hala dipte olduğu bir ortamda, Hanoi piyasasında ve bazı kuzey il ve şehirlerinde daire ve arsa fiyatlarındaki son keskin artış yatırımcıları şaşırttı. Ancak, Thanh Oai'de (Hanoi) metrekaresi 100 milyon VND'den fazla değerindeki bir arsa için açık artırmayı kazanan kişi, peşinatını çekince, birçok kişi bunun spekülatörlerin bir oyunu olduğunu anladı.

Satın alma ve yeniden satışı birden fazla kez kontrol edin

İnşaat Bakanlığı, geçen hafta yerel yönetimlere gönderdiği bir belgede, emlak piyasasının son dönemde sürdürülemez bir seyir izlediğini ve birçok potansiyel risk taşıdığını belirtti. Özellikle bazı yatırımcılar ve aracılar, vurgun amacıyla emlak fiyatlarını yükseltmek için söylentiler yayarak, gayrimenkul alıp satarak bilgi karmaşasına yol açtılar.

Bakanlığın belgesinde, Hanoi banliyölerinde kamuoyunda büyük yankı uyandıran arazi ihalelerinden bahsedildi. Ajansa göre, başlangıç ​​fiyatlarından kat kat yüksek olan rekor kıran fiyatlar, sosyo -ekonomik kalkınmayı ve emlak piyasasının sağlıklı gelişimini etkiledi.

Yukarıdaki durumun önüne geçmek için İnşaat Bakanlığı, il ve merkezden yönetilen şehirlerdeki Halk Komitelerinden birçok görevi uygulamaya odaklanmalarını talep etti. Bunlar arasında, bölgedeki işletmelerin, yatırımcıların, ticaret odalarının ve emlakçıların gayrimenkul faaliyetlerinin denetlenmesi ve gözden geçirilmesi yer alıyor. Ayrıca, yetkililerin, özellikle olağandışı fiyat artışlarının görüldüğü bölgelerde, projelerde ve apartmanlarda gayrimenkul alım satımını sık sık kontrol etmesi; fiyat enflasyonu, fiyat manipülasyonu, spekülasyon eylemlerini denetlemesi, kontrol etmesi ve düzeltmek için önlemler alması ve Tapu Kanunu, Gayrimenkul Hukuku ve ilgili mevzuat ihlallerini ele alması gerekiyor.

İnşaat Bakanlığı yazılı bir hatırlatma yayınlar yayınlamaz, Khanh Hoa ili Halk Komitesi, ilgili kurumlara bölgedeki arazi kullanım hakları ihalelerinin organizasyonunu yasalara uygunluğu, kamuoyuna duyurulmasını ve şeffaflığı sağlamak için incelemeleri; arazi kullanım hakları ihalelerindeki yasal düzenlemelerin ihlallerini, özellikle piyasayı manipüle etmek, sağlıksız bir piyasa yaratmak için fiyatları şişirmek, vurgunculuk için gerçeğe aykırı eylemlerde bulunmak üzere derhal tespit etmeleri ve sıkı bir şekilde ele almaları talimatını veren 9648 sayılı Resmi Gönderiyi yayınladı.

Khanh Hoa İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Tran Hoa Nam, yerel emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için, bölgenin sosyal konut gelişimini teşvik etmeye devam edeceğini, "2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az bir milyon sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesini etkin bir şekilde uygulayacağını ve "120.000 milyar VND kredi programını" etkin bir şekilde uygulayacağını söyledi.

Bu arada, Khanh Hoa Eyalet Maliye Dairesi Müdür Yardımcısı Le Quoc Thanh, eyaletin 2025 yılında 41 ev ve arsayı açık artırmayla satacağını söyledi. Bu arsalar, Ninh Hoa kasabasının Kalkınma Yatırım Fonu ve Kentsel Yönetim Dairesi tarafından gelir elde etmek ve kalkınma kaynaklarını desteklemek amacıyla yönetiliyor.

Ayrıca, Khanh Hoa eyaleti, üç önemli bölgede imar planlarını (1/2.000 ölçekli) tamamlamaya odaklanıyor: Van Phong Ekonomik Bölgesi (Van Ninh ilçesi ve Ninh Hoa kasabasının bir parçası), Nha Trang şehri ve Cam Lam yeni kentsel alanı. Plan tamamlandığında, yeni projeler teklife sunulabilir ve açık artırmaya çıkarılabilir.

Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arazileri açık artırma fiyatlarıyla satmak için birçok aracı kurum ortaya çıktı. Fotoğraf: THUY LINH

Artan mevduat ve ağır para cezaları

Sektörün içinden birinin bakış açısına göre, SGO Homes Gayrimenkul Danışmanlık ve Geliştirme Anonim Şirketi (Hanoi) Genel Müdürü Bay Le Dinh Chung, spekülatif davranışları ve "fiyat enflasyonunu" önlemek için devletin uygun bir arazi fiyat çerçevesini yeniden tanımlaması gerektiğini, şu anda açık artırma arazi fiyat çerçevesinin piyasa fiyatından düşük olduğunu söyledi.

Bununla birlikte, yatırımcıların spekülasyon yapıp fiyatları şişirmesini en aza indirmek için, depozito seviyesinin açık artırmaya çıkarılan arsanın değerinin %10-20'sine denk gelecek şekilde daha yüksek bir seviyeye çıkarılması gerekiyor. Özellikle, arsa fiyatını kazanıp daha sonra satın almayan kişilerin kredi puanlarının düşürülmesini veya başka arsa açık artırmalarına katılmalarına izin verilmemesini öneren Chung, "Fiyat ve açık artırma yönteminin yönetilmesi gerekiyor," diye vurguladı.

Can Tho Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdari Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Dr. Chau Hoang Than'a göre, arazi kullanım hakları açık artırmalarının en etkili şekilde yürütülebilmesi için, arazi açık artırma kararının İl Halk Komitesi tarafından tutarlı bir şekilde alınması gerekmektedir. Arazi parsellerinin ve arsaların miktarını ve yerini gözden geçirip belirlemek; kıtlık yaratacak "damlama"yı önlemek için uygun bir açık artırma planı geliştirmek gerekmektedir. Etkili bir açık artırma için arazi parselleri ve arsalarının listesini gözden geçirmek, düzenlemek ve duyurmak gerekmektedir. Özellikle, açık artırma toplu olarak duyurulduğunda aşırı mallardan kaçınılmalıdır.

Dr. Chau Hoang Than, "Hanoi'nin Hoai Duc bölgesindeki arazi müzayedesi gibi, müzayede sonuçlarının başlangıç ​​fiyatından kat kat yüksek olduğu sonucuna aceleyle varamayız. Bu bölge istikrarsız olsa da, bölgede açıkça bir fiyat enflasyonu var. Başlangıç ​​fiyatının çok düşük belirlenmesi, müzayede sırasında gerçek piyasa fiyatını yansıtmayabilir," şeklinde yorumda bulundu.

Hukuki açıdan bakıldığında, SENLAW Hukuk Bürosu'ndan avukat Nguyen Phuong Lien, fiyat enflasyonunu ve piyasa istikrarsızlığını önlemek için piyasa fiyatıyla tutarlı bir başlangıç ​​fiyatı belirlenmesinin gerekli olduğunu ileri sürmüştür. Çünkü başlangıç ​​fiyatı, teminatın hesaplanmasında esas alınır ve müzayede kazananı, müzayede kazananı tarafından ödenen tutarın tamamını veya tamamını ödemezse, teminat iade edilmeyecektir.

Avukat Lien'e göre, 10/2023/ND-CP sayılı Kararname, arazi ihalelerine katılımlarda teminatın arsa değerinin %20'sine çıkarılmasını öngörmüş olsa da, arsa alanı ihale başlangıç ​​fiyatına göre hesaplanıyor (eskisinden 4 kat fazla), ancak başlangıç ​​fiyatı düşük olduğu için etkili olmuyor. "Başlangıç ​​fiyatı düşük tutulursa, ihale katılımcılarının mali açıdan çok hazır olması gerektiğinden, teminat oranı mevcut %20'den daha yüksek bir oranda artırılmalıdır.

Ayrıca, bir diğer çözüm de açık artırmaya çıkarılan varlıkların alım satım sözleşmesini imzalamama (teminat almama) eylemi için idari para cezasının artırılmasıdır. Şu anda bu eylem, bireyler için yalnızca 7 ila 10 milyon VND para cezasına tabidir (82/2020/ND-CP sayılı Kararnamenin 23. maddesinin 1. fıkrasının c bendi uyarınca)" - Bayan Lien önerdi.

Bu arada, İngiltere'deki Bristol Üniversitesi Finans ve Muhasebe Yüksek Lisans eğitim programının direktörü ve öğretim görevlisi Dr. Ho Quoc Tuan, gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturmanın tek yolunun, gayrimenkul sektöründeki kârın yalnızca mal ticareti ve hizmet sunumundaki kâra eşit olduğu ilkesine dayanan makul bir vergilendirme olduğunu gösteren uluslararası deneyime atıfta bulundu. Bu sayede fiyat enflasyonunun veya sanal fiyatların önüne geçmek mümkün.

Hanoi banliyölerinde açık artırmayla satılan arsaların hemen yanında bir arazi satış noktası. Fotoğraf: THUY LINH

Kara hummasının meydana gelmesi pek olası değil

Binh Duong Eyaleti Ben Cat Şehir Parti Komitesi Sekreteri Bay Bui Minh Thanh, son zamanlarda bölgede yerel bir "arazi çılgınlığı" yaşandığını, özellikle An Tay, An Dien, Rach Bap semtleri ve 4 numaralı Çevre Yolu boyunca yoğunlaştığını söyledi. Bu durum, noterliklerde işlem yapmak için gelen insan sayısından da anlaşılıyor. Aynı zamanda, arazi kullanım ücretlerinden elde edilen bütçe geliri de aynı döneme göre belirgin bir şekilde arttı.

Ancak Bay Thanh, yeni Arazi Kanunu sayesinde spekülasyon ve fiyat enflasyonunun önemli ölçüde azaldığını söyledi. Ayrıca, bölge yönetimi arazi kullanım planlamasını ve işlevsel imar düzenlemesini sıkı bir şekilde yönetiyor ve halka açık yasal statüye sahip planlama ve gayrimenkul projeleri hakkında bilgi yayıyor ve yaygınlaştırıyor.

Binh Duong eyaletindeki bir emlak şirketinin müdürü olan Bay Nguyen Huu Nghia da, emlak piyasasının tekrar "harekete geçmesi" durumunda spekülasyon ve fiyat enflasyonunun eskisi kadar yaygın olmayacağını, bunun iki önemli nedeni olduğunu kabul etti: Yeni Arazi Kanunu her bölgede arazi fiyatlarını sıkılaştırdı, dolayısıyla "10 milyar VND değerinde bir arazi satın almak ancak 100 milyon VND vergi beyan etmek" kısıtlanacak; ikinci olarak, banka kredileri için arazi fiyatlarının belirlenmesi işi çok daha sıkı hale getirildi.

Daha önce banka kendi değerleme birimini kurmuştu ve bazen arsanın gerçek değeri bankanın değerlemesinden düşük oluyordu. Şimdi ise bağımsız bir değerleme birimi var, ancak mutlak olmasa da eskisinden daha katı olacak.

Ticarete uygun olmayan projeleri duyurun

Binh Thuan eyaletinde, emlak piyasası toparlandığında fiyat spekülasyonlarını önlemek için İnşaat Departmanı, 17 konut ve kentsel alan projesi ve 16 tatil turizmi projesi de dahil olmak üzere, henüz işlem görmeye uygun olmayan 33 gayrimenkul projesinin bir listesini yayınladı. Bu projelerin hiçbiri yönetmeliklere göre gayrimenkul işlemlerine uygun değil. Bu projelerin çoğu, Phan Thiet Şehri ve çevre ilçe ve kasabalarda "altın arazi" konumlarında yer alıyor.

Daha önce, Binh Thuan eyaletindeki bazı gayrimenkul projelerinin yatırımcıları ve dağıtıcıları, alıcılardan para toplamak için rezervasyon, yer ayırtma ve konum kaydı gibi yöntemlerle gayrimenkul satışı ve devri gerçekleştirdikleri için bu 33 proje eyalet tarafından "ıslık"lanmıştı. Bu tür işlemler Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelerde düzenlenmemekle birlikte,

Kaynak: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm