Konut ve arsa fiyatlarındaki enflasyonu önlemek için zamanında müdahale.

Birçok bölgede emlak piyasası durgun kalırken, Hanoi ve bazı kuzey illeri ve şehirlerindeki apartman ve arsa fiyatlarındaki son keskin artış yatırımcıları şaşırttı. Ancak, Thanh Oai'de (Hanoi) metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatla satılan bir arsa için ihaleyi kazanan kişinin depozitosunu kaybetmesi, birçok kişinin bunun spekülatörler tarafından fiyatları şişirmek için kullanılan bir taktik olduğunu anlamasına yol açtı.

Birden fazla yeniden satış işlemini kontrol edin.

Geçtiğimiz hafta yerel yönetimlere gönderilen bir belgede, İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul piyasasının son zamanlarda sürdürülemez bir yönde geliştiğini ve birçok risk faktörü barındırdığını belirtti. Özellikle endişe verici olan, bazı yatırımcıların ve aracıların söylentiler yayarak, ayrım gözetmeksizin gayrimenkul alıp satmaları ve kendi çıkarları için gayrimenkul fiyatlarını yükseltmek amacıyla bilgi karmaşası yaratmalarıdır.

Bakanlığın belgesinde, Hanoi'nin banliyölerindeki tartışmalı arazi ihalelerine değiniliyor. Kuruma göre, başlangıç ​​fiyatlarının birçok katı üzerinde olan rekor seviyedeki ihale sonuçları, sosyo -ekonomik kalkınmayı ve gayrimenkul piyasasının sağlıklı büyümesini olumsuz etkiledi.

Bu durumun önlenmesi için, İnşaat Bakanlığı, illerin ve merkezi yönetimli şehirlerin Halk Komitelerinden birkaç göreve odaklanmalarını istedi. Bunlar arasında, bulundukları bölgelerdeki işletmelerin, yatırımcıların, borsaların ve emlakçıların gayrimenkul faaliyetlerinin denetlenmesi ve incelenmesi yer almaktadır. Ayrıca, ilgili kurumların, özellikle anormal fiyat artışlarının yaşandığı bölgelerde, projelerde ve apartman komplekslerinde gayrimenkul alım satımının tekrarını kontrol etmeleri; denetim ve soruşturma yapmaları ve fiyat manipülasyonu, spekülasyonu ve arazi kanunları, gayrimenkul işletme kanunları ve ilgili kanunların ihlallerini düzeltmek için önlemler almaları gerekmektedir.

İnşaat Bakanlığı'nın hatırlatmasının hemen ardından, Hanh Hoa ili Halk Komitesi, 9648 numaralı Resmi Yazı ile ilgili kurumlara, bölgedeki arazi kullanım hakkı ihalelerinin düzenlenmesini gözden geçirmeleri, yasalara uygunluğu, şeffaflığı ve açıklığı sağlamaları; özellikle piyasayı manipüle etmek, kişisel kazanç için gerçekliği yansıtmayan sağlıksız bir piyasa yaratmak amacıyla fiyatları şişirmek gibi yasal düzenlemelerin ihlali durumlarını derhal tespit edip sıkı bir şekilde ele almaları talimatını verdi.

Khanh Hoa ili Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Tran Hoa Nam'a göre, yerel gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturmak için il, sosyal konut gelişimini desteklemeye devam edecek, "2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi parkı çalışanları için en az bir milyon sosyal konut biriminin inşasına yatırım" projesini etkin bir şekilde uygulayacak ve "120 milyar VND kredi programını" etkin bir şekilde hayata geçirecektir.

Bu arada, Khanh Hoa İl Maliye Müdürlüğü Müdür Yardımcısı Bay Le Quoc Thanh, 2025 yılında ilin 41 adet gayrimenkulü (ev ve arsa) açık artırmaya çıkaracağını söyledi. Bunlar, Ninh Hoa kasabasının Yatırım ve Kalkınma Fonu ve Şehir Yönetimi Dairesi tarafından yönetilen arsalar olup, gelir elde etmeyi ve kalkınma için kaynakları desteklemeyi amaçlamaktadır.

Ayrıca, Khanh Hoa ili, stratejik öneme sahip üç bölgedeki (Van Phong Ekonomik Bölgesi (Van Ninh ilçesinin ve Ninh Hoa kasabasının bir kısmı), Nha Trang şehri ve Cam Lam yeni kentsel alanı) imar planlarını (1/2000 ölçekli) tamamlamaya odaklanmıştır. Planlar tamamlandıktan sonra, yeni projeler için ihale ve açık artırma süreci başlayabilir.

Hanoi'nin banliyö bölgelerinde, açık artırmayla satılan arazileri fahiş fiyatlarla satan çok sayıda emlakçılık hizmeti ortaya çıktı. Fotoğraf: THUY LINH

Mevduat miktarını artırın ve ağır cezalar uygulayın.

Sektör perspektifinden bakıldığında, SGO Homes Gayrimenkul Danışmanlık ve Geliştirme Anonim Şirketi (Hanoi) Genel Müdürü Bay Le Dinh Chung, spekülasyonu ve fiyat manipülasyonunu önlemek için devletin uygun bir arazi fiyat çerçevesini yeniden tanımlaması gerektiğine inanmaktadır; zira mevcut açık artırma arazi fiyat çerçevesi piyasa fiyatının altındadır.

Ayrıca, açık artırmaya çıkarılan arsa bedelinin %10-20'sine kadar depozito miktarının artırılması, yatırımcılar tarafından yapılan spekülasyonu ve fiyat manipülasyonunu en aza indirmeye yardımcı olacaktır. Özellikle, Bay Chung, arsa açık artırmasını kazanan ancak daha sonra arsayı satın almayan kişilerin kredi notlarının düşürülmesi veya diğer arsa açık artırmalarına katılmalarının engellenmesi gerektiğini tavsiye etti. Bay Chung, "Fiyatlandırma ve açık artırma yöntemlerinin yönetimi çok önemlidir" diye vurguladı.

Can Tho Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdari Hukuk Bölümü Başkanı Dr. Chau Hoang Than'a göre, arazi kullanım hakları ihalelerinin en etkili şekilde yürütülebilmesi için, arazilerin ihaleye çıkarılması kararı il Halk Komitesi tarafından tek tip olarak alınmalıdır. Arsa ve parsellerin sayısı ve yeri gözden geçirilip belirlenmeli ve kıtlığa yol açan parça parça yaklaşımdan kaçınılarak uygun bir ihale planı geliştirilmelidir. Etkin ihale için arsa ve parsellerin listesi gözden geçirilmeli, düzenlenmeli ve yayınlanmalıdır. Özellikle, toplu olarak ilan edildiğinde arazi arz fazlalığından kaçınılmalıdır.

"Hanoi'nin Hoai Duc bölgesindeki arazi ihalesinde olduğu gibi, kazanan tekliflerin başlangıç ​​fiyatının birçok katı üzerinde olması, istikrarsızlığa işaret ettiği sonucuna varmak için henüz erken; ancak bölgede açıkça fiyat manipülasyonu var. Dahası, çok düşük bir başlangıç ​​fiyatı belirlemek, ihale anındaki piyasa fiyatını doğru bir şekilde yansıtmayabilir," yorumunda bulundu Dr. Chau Hoang Than.

Hukuki açıdan bakıldığında, SENLAW Hukuk Bürosu avukatı Nguyen Phuong Lien, fiyat manipülasyonunu ve piyasa istikrarsızlığını önlemek için piyasa değerine uygun bir başlangıç ​​fiyatı belirlenmesi gerektiğini öne sürüyor. Çünkü başlangıç ​​fiyatı, teminatın hesaplanmasında temel teşkil eder ve ihaleyi kazanan kişi, ödemeyi yapmaması veya tam tutarı ödemesi durumunda teminatını geri alamaz.

Avukat Lien'e göre, 10/2023/ND-CP sayılı Kararname, arsa açık artırmalarına katılım için teminat miktarını, açık artırma başlangıç ​​fiyatına göre arsa veya alanın değerinin %20'sine (öncekine göre dört kat daha fazla) yükseltmiş olsa da, başlangıç ​​fiyatı hala düşük olduğu için bu uygulama etkili olmamıştır. "Başlangıç ​​fiyatını düşük tutarsak, teminat oranını mevcut %20'den daha yüksek bir seviyeye çıkarmamız gerekir, çünkü açık artırmaya katılanların mali açıdan çok hazırlıklı olmaları şarttır."

"Ayrıca, bir diğer çözüm de açık artırmayla satılan varlıkların satışına ilişkin sözleşmeyi imzalamama (teminatı terk etme) eylemi için uygulanan idari para cezasını artırmaktır. Şu anda bu eylem, bireyler için yalnızca 7 milyon ila 10 milyon VND arasında bir para cezasına tabidir (82/2020/ND-CP sayılı Kararnamenin 23. maddesinin 1. fıkrasının c bendine göre)" - diye önerdi Bayan Lien.

Bu arada, İngiltere'deki Bristol Üniversitesi'nde Finans ve Muhasebe Yüksek Lisans Programı Direktörü ve Öğretim Üyesi Dr. Ho Quoc Tuan, gayrimenkul piyasasında istikrarı sağlamanın tek yolunun, gayrimenkul işindeki karların mal ve hizmet işindeki karlara eşit olması ilkesine dayalı makul bir vergi sistemi oluşturmak olduğunu gösteren uluslararası deneyimlere atıfta bulundu. Bu, fiyat enflasyonunu veya yapay fiyat dalgalanmalarını önleyebilir.

Hanoi'nin banliyölerinde, açık artırmayla satılan arsaların tam ortasında yer alan bir arsa satış noktası. Fotoğraf: THUY LINH

Arazi fiyatlarında büyük bir artış olasılığı düşük.

Binh Duong eyaleti, Ben Cat Şehri Parti Komitesi Sekreteri Sayın Bui Minh Thanh, son zamanlarda bölgede, özellikle An Tay, An Dien, Rach Bap gibi mahallelerde ve 4. Çevre Yolu boyunca Saigon Nehri çevresinde yoğunlaşan yerel bir arazi "çılgınlığı" yaşandığını belirtti. Bu durum, noter ofislerinde işlem yapan insan sayısındaki artış ve arazi kullanım ücretlerinden elde edilen gelirin geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde artmasıyla da kanıtlanmaktadır.

Ancak Bay Thanh, yeni Arazi Kanunu sayesinde spekülasyon ve fiyat manipülasyonunun önemli ölçüde azaldığına inanıyor. Ayrıca, yerel yönetim arazi kullanım planlamasını ve fonksiyonel imar düzenlemesini sıkı bir şekilde yönetiyor ve planlama ve gayrimenkul projeleri hakkında net yasal statüye sahip bilgileri halka aktif olarak yayıyor.

Binh Duong ilinde bir emlak şirketinin yöneticisi olan Bay Nguyen Huu Nghia da, emlak piyasasının bir kez daha canlanması durumunda, spekülasyon ve fiyat manipülasyonunun eskisi kadar yaygın olmayacağını, bunun iki önemli nedeni olduğunu kabul etti: Birincisi, yeni Arazi Kanunu her bölgedeki arazi fiyatlarını sıkılaştırdı ve böylece "10 milyar VND değerinde bir arsa satın alıp sadece 100 milyon VND vergi beyan etme" gibi durumları sınırladı; ikincisi ise, banka kredileri için arazi değerleme süreci çok daha sıkı hale geldi.

Eskiden bankalar kendi değerleme birimlerini kurarlardı ve bu durum bazen arazinin gerçek değerinin bankanın değerlemesinden daha düşük olmasına yol açardı. Şimdi ise bağımsız değerleme birimleri sayesinde, tamamen hatasız olmasa da, süreç eskisinden daha titiz bir şekilde yürütülüyor.

Alım satımı mümkün olmayan projeleri kamuoyuna açıklayın.

Binh Thuan eyaletinde, emlak piyasasının toparlanmasıyla birlikte spekülasyonu ve fiyat manipülasyonunu önlemek amacıyla, İnşaat Dairesi, henüz işlem koşullarını karşılamayan 33 emlak projesinin listesini kamuoyuna açıkladı. Bu projeler arasında 17 konut ve kentsel gelişim projesi ile 16 turizm ve tatil köyü projesi bulunuyor ve bunların hiçbiri yönetmeliklerde belirtilen emlak işlemleri için gereken şartları karşılamıyor. Bu projelerin çoğu, Phan Thiet şehri ve çevresindeki ilçe ve kasabalarda, en değerli arazilerde yer alıyor.

Daha önce, Binh Thuan eyaletindeki bazı gayrimenkul projelerinin yatırımcıları ve dağıtıcılarının, alıcılardan para toplamak için rezervasyon, kayıt ve tescil gibi yöntemlerle gayrimenkul satışı ve devri yaptıkları gerekçesiyle bu 33 proje eyalet tarafından kınanmıştı. Bu yöntemler, Konut Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu veya diğer ilgili yasal düzenlemeler kapsamında değildir.

Kaynak: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm