yeni düzenlemelerden beklentiler

Özellikle, Kanunda apartman yapılarının yenilenmesi ve yeniden inşasını ayrıntılı olarak düzenleyen ayrı bir Bölüm (V. Bölüm) bulunmaktadır.

Uygulamada birçok sorun var

Son 20 yıldır, eski apartmanların ve toplu konutların yenilenmesi ve yeniden inşası, merkezi yönetimden yerel yönetimlere kadar her zaman devlet yönetimlerinin özel ilgi odağı olmuştur. Ancak uygulamada beklenen olumlu sonuçlar elde edilememiştir; binlerce hane hâlâ bakımsız ve güvenli olmayan konut alanlarında yaşamak zorunda kalmaktadır; insanların can ve mal güvenliğine yönelik potansiyel tehditler her zaman yakınlarda gizlenmektedir.

Eski apartman kompleksi C8 Giang Vo. Fotoğraf: “Thanh Hai”

İnşaat Bakanlığı istatistiklerine göre, ülke genelinde şu anda 2.500'den fazla eski apartman ve toplu konut bulunuyor; bunlardan en büyüğü 1.579 ile Hanoi'de bulunuyor, onu Ho Chi Minh Şehri takip ediyor.

Bu, sübvansiyon döneminin tipik bir ürünü olup, inşaat teknolojisinin günümüzdeki kadar gelişmediği 1960-1990 döneminde inşa edilmiştir, bu nedenle bu evlerin ana yapısı yük taşıyan tuğla duvarlardır ve maksimum ömrü 50-70 yıldır.

Uzun bir kullanım ve işletme döneminden sonra birçok bina ciddi şekilde yıprandı. Dahası, yaşam alanlarını genişletme ihtiyacı nedeniyle insanlar keyfi olarak alanı genişlettiler ve bu da artık güvenli olmayan evin taşıyıcı sistemine yük bindirdi. Bunun farkında olmalarına rağmen, birçok aile maddi zorluklar nedeniyle yaşamaya devam etmeyi ve hayatlarını kaderin şansına bağlamayı kabullenmek zorunda kalıyor. Bu arada, bu eski apartmanların ve toplu konutların tadilat ve yeniden inşası son derece yavaş ilerliyor.

Sadece Hanoi'de , 1.579 eski apartman ve toplu konuttan (76 bölgede 1.273 konut ve 306 eski, bağımsız, müstakil apartman dahil) onlarcası kritik durumda.

Özellikle yeniden inşa etmek için yıkılması gereken 6 adet D sınıfı tehlikeli alan (en tehlikeli seviye) bulunmaktadır. Bunlara örnek olarak C8 Giang Vo Toplu Konut Alanı, G6A Thanh Cong Toplu Konut Alanı, A Ngoc Khanh Toplu Konut Alanı, Adalet Bakanlığı Toplu Konut Alanı verilebilir.

Ancak Hanoi İnşaat Dairesi'nin bildirdiği verilere göre, 2023 yılı sonuna kadar eski apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası planın sadece %1,14'üne ulaştı ve 19 bölge yenilenerek yeniden inşa edildi.

Özellikle, Şehir, Nghia Do A & B Ev projesi (Cau Giay bölgesi); Nguyen Cong Tru toplu konut alanı (Hai Ba Trung bölgesi); X1-26 Lieu Giai toplu konut alanı (Dong Da bölgesi); Demiryolu Taşımacılığı Servisi toplu konut alanı (Hoang Mai bölgesi); apartman binası No. 148 - 150 Son Tay (Ba Dinh bölgesi); Vietnam Film Belgeleme Enstitüsü toplu konut alanı 22 Lieu Giai caddesi (Dong Da bölgesi); 23 Hang Bai apartman binası (Hoan Kiem bölgesi) gibi birçok konut alanında yatırımcı seçimini onaylamaya karar vermiş olmasına rağmen... ancak uzun yıllardır projeler, 2014 Konut Yasası'ndaki düzenlemelerdeki sorunlar ve uygulamalarına rehberlik eden bir dizi Kararname nedeniyle yerinde kalmış ve uygulanamamıştır.

“Hukuk sistemindeki en büyük sorunlardan biri, insanların ve işletmelerin tazminat, saha temizliği ve yeniden yerleşim konusunda birbirleriyle müzakere etmelerine olanak tanıyan 101/2015/ND-CP Kararnamesi'dir (2014 Konut Kanunu'nun uygulanmasına rehberlik ediyor); Kararname ayrıca tazminat katsayısını (K katsayısı) özel olarak belirtmiyor... bu da iki tarafın ortak bir ses bulamamasına yol açtı ve eski apartmanların ve toplu konutların plan ve hedeflere göre yenilenmesi ve yeniden inşasının uygulanmasını imkansız hale getirdi” - Hanoi İnşaat Dairesi Müdür Yardımcısı Mac Dinh Minh söyledi.

Yeni düzenlemeler tıkanıklığı "temizliyor"

Yukarıda belirtilen zorluklar karşısında, 2023 Konut Kanunu, 2014 Konut Kanunu'nun olumlu yönlerini devralıp tanıtmanın yanı sıra, pratik koşullara uygun birçok önemli içeriği değiştirmiş ve tamamlamış, zorlukları ve yetersizlikleri gidererek önümüzdeki dönemde eski apartman ve toplu konutların yenilenmesi ve yeniden inşası için atılımlar yaratmıştır.

2023 Konut Kanunu'ndaki en dikkat çekici yeniliklerden biri, halkın oy birliği oranına ilişkin düzenlemedir. Daha önce konut alanı maliklerinin %100 oy birliği sağlaması gerekirken, yeni yasaya göre, imar müzakerelerine toplam malik sayısının en az %70'inin katılması ve %75'inin oy birliğiyle karar vermesi, projenin yıkımı için yeterli sayılıyor.

Ayrıca, 2014 tarihli Konut Kanunu'nda, tazminat arsa bedelinin, yeniden inşa yatırımı sonrası konut kira bedelinin, alanın dönüştürülmesiyle belirlenen daire bedelinin ve başka bir yere iskân durumunda yeniden iskân için konut bedelinin hesaplanmasında kullanılacak K katsayısına ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır.

Buna göre, eski apartman ve toplu konutların bulunduğu arsaların konum ve değerine göre yerel yönetimler tarafından K katsayısı esnek bir şekilde uygulanacak. K katsayısı hesaplanarak 1-2 kat artırılacak.

“Yeni yasanın öne çıkan içeriği olarak değerlendirilen, “eski apartmanların toplanması” planına ilişkin düzenlemedir. Buna göre, müstakil, bağımsız konutlar toplanacak ve yeni yapılacak yapıların yüksekliği, kamusal altyapı (ağaç, kampüs, oyun alanı...) için alan ayrılacak şekilde artırılacaktır.

Bu, yerel yönetimlerin daha olumlu olmasına ve işletmelerin eski apartman ve toplu konutların yenilenmesi ve yeniden inşasına daha aktif olarak katılmasına yardımcı olacak; ayrıca insanlar, alıştıkları ikamet yerlerini değiştirmek veya altyapı ve hizmet olanaklarından yoksun yeniden yerleşim alanlarına taşınmak zorunda kalmayacakları için memnun olacaklar..." - şehir planlama uzmanı Usta, Mimar Tran Tuan Anh dedi.

Özellikle 2023 tarihli Konut Kanunu'nda yer alan eski apartman ve toplu konutların yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin içerikler, aynı zamanda merkeziyetçiliği teşvik etmekte ve İl Halk Komitesi'nin, tazminat ve yeniden iskan planları hazırlamak; yatırım politikalarını ve yatırımcıları belirlemek ve onaylamak; apartman binalarının taşınması, zorunlu taşınması ve yıkılması için planlar yapmak; yeniden iskan bütçe kaynaklarını düzenlemek gibi konularda, kuruluş bünyesindeki uzmanlaşmış kuruluşlara belirli görevler verme yetkisi vermektedir.

Ayrıca Kanun, 1994 yılından sonra inşa edilen apartmanların yeniden inşasında, maliklerin, devletin ve yatırımcıların çıkarları arasında uyum ve uygunluğun sağlanması ve kentsel güzelleştirmenin gereklerinin karşılanması amacıyla, maliklerin bağışta bulunmasını öngören bir hüküm de getiriyor.

 

2023 Konut Kanunu'nda eski apartman ve toplu konutların yenilenmesiyle ilgili yeni düzenlemeleri büyük bir memnuniyetle karşılıyoruz. Mevcut yasal düzenlemeler henüz tamamlanmamış veya eksik olmasına rağmen, bu düzenlemeler daha pratik, ayrıntılı ve nettir. Bu sayede devlet, vatandaş ve işletmeler arasında çıkar uyumunu sağlamak; eski apartman ve toplu konutların yenilenmesi ve yeniden inşasının hızlandırılmasına katkıda bulunarak, önümüzdeki dönemde entegrasyon ve kalkınma ihtiyaçlarını karşılayacak ferah bir kentsel görünüm oluşturulmasına katkı sağlamak hedeflenmektedir.

Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html