Yüksek ek arazi maliyetleri nedeniyle iflas korkusu.

Arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerine ilişkin 103 sayılı Kararname, arazi ücretinin tam olarak hesaplanmasından önceki dönemde ödenecek tutara ek olarak %5,4 oranında arazi ücreti getirilmesi nedeniyle büyük bir muhalefetle karşı karşıya. Maliye Bakanlığı şu anda kararnamede değişiklik yapılması için görüş topluyor.

Ho Chi Minh Şehri, 1. Bölge, Nguyen Trai 230 adresindeki Lancaster Legacy projesi, şirket arazi kullanım ücretini ödemek istemesine rağmen, değerleme sürecini henüz tamamlamadı. - Fotoğraf: QUANG DINH

Tuoi Tre gazetesine konuşan GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı ve Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Nguyen Quoc Hiep, bu ek arazi ücretinin aslında gecikmiş ödemeler üzerinden alınan "faiz" olduğunu ve bu faiz oranının uygulanmasının mantıksız olduğunu, işletmeler için zorluklara yol açtığını ve hatta bazı işletmeleri iflasın eşiğine getirdiğini, çünkü ödemek zorunda oldukları tutarın milyarlarca dong'a ulaştığını, üstelik hiçbir kusurları olmamasına rağmen bu durumun yaşandığını savundu.

Ek arazi ücreti makul olmayan bir ücret mi?

Bay NGUYEN QUOC HIEP

* Arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerini düzenleyen 103 sayılı Kararnamenin taslak değişikliğinde, Maliye Bakanlığı ödenmemiş arazi ücretleri üzerinden yıllık %5,4 oranında ek tahsilat uygulamasını sürdürmek istiyor. Buna neden karşı çıkıyorsunuz?

- Geçtiğimiz günlerde hükümet yetkilileri ve çeşitli gayrimenkul şirketleriyle yaptığım bir toplantıda, işletmelerden yıllık %5,4 oranında ek arazi ücreti talep etmenin tamamen mantıksız olduğunu ilk dile getiren ben oldum.

Bu ek ücret, yalnızca işletmenin, devletin arazi bedelini hesapladıktan sonra ödemeyi geciktirmesinden sorumlu olması veya işletmenin kasıtlı olarak ödemeyi geciktirmesi ve bu gecikmeden fayda sağlaması durumunda uygulanmalıdır.

Ancak, Maliye Bakanlığı'nın şu anda görüş almak için üzerinde çalıştığı 103 sayılı Kararnamenin taslak değişikliğini incelediklerinde, işletmelerin görüşlerini henüz dikkate almadıklarını ve yıllık %5,4'lük ek arazi ücretinin korunmasını önermeye devam ettiklerini görüyoruz. Hala bunun bütçe parası olduğu ve ödemeler gecikse bile ek tutarın yine de ödenmesi gerektiği görüşünü savunuyorlar.

Kesinlikle katılmıyorum. Bu politika değiştirilmezse ve uygulanmaya devam ederse, işletmeler üzerinde önemli bir baskı yaratacaktır. Yıllardır arazi ücreti ödemeyen işletmeler için, ödemek zorunda kalacakları ek arazi ücretleri yüzlerce, hatta binlerce milyar dong'a ulaşabilir. Bu, işletmeler üzerinde ağır bir yük oluşturur ve bazıları mali durumlarını dengelemekte zorlanabilir ve iflasla karşı karşıya kalabilir.

Bunu neden makul olmayan bir ücret olarak değerlendiriyorsunuz?

- Bu, esasen devletin mali yükümlülüklerin hesaplamasını henüz tamamlamadığı dönemde ödenmemiş tutar üzerinden alınan faiz niteliğinde ek bir ücrettir. Devletin arazi kullanım ücretlerinin hesaplamasını tamamladığını ve işletmenin ödeme yapmamaktan sorumlu olduğunu veya işletmenin bu gecikmeden bir şekilde fayda sağladığını varsayarsak, bu ek ücretin tahsil edilmesi gerekir çünkü işletme gecikmiş ödemeden kar elde etmektedir.

Ancak yeni yasaya göre, arazi bedelleri tamamen ödenene kadar işletmeler müşterilere satışa yönelik projeler başlatamaz ve sermaye artırımı yapamazlar, dolayısıyla hiçbir fayda elde edemezler.

Bazıları %4'lük bir vergi oranı önerdi, ancak açık konuşayım: bu da tamamen mantıksız çünkü özünde işletmeler bundan fayda görmüyor, bu nedenle %4 veya %5,4 olsun, yine de mantıksız. Umarım yasa tasarısını hazırlayan kurum gerçek sorunu görür ve işletmelerle empati kurar.

İstemeyerek de olsa milyarlarca VND tutarında ek ücret ödemek zorunda kalmak.

Novaland'ın Lakeview City projesinde (Ho Chi Minh Şehri), uzun yıllar geçmesine rağmen arazi kullanım bedeli henüz kesinleşmedi ve bu durum sakinlerin arazi mülkiyet belgelerini almalarını engelliyor - Fotoğraf: NGOC HIEN

* Şirketinizin de bu ek ücreti ödemesi gerekiyor mu?

- Doğru. Phu Tho'daki projemiz için arazi tahsis kararı Mayıs 2024'te alındı, ancak defalarca ısrar etmemize rağmen resmi değerleme bir yıl sonra tamamlandı. Yönetmeliklere göre, şirket toplam arazi bedeline ek olarak yılda %5,4 oranında ek arazi bedeli ödemek zorunda; bu da zaten ödenmiş olan yaklaşık 500 milyar VND'ye ek olarak 27 milyar VND daha anlamına geliyor.

Son derece mantıksız bulmamıza rağmen, uymak zorundaydık, aksi takdirde mülkleri satmamıza veya arazi mülkiyet belgelerini almamıza izin verilmezdi. Bizim durumumuzda, onlara defalarca ödeme yapmaları için baskı yaptık ve hatta arazi ücretlerini ödemeye bile razıydık, ancak hükümet ve danışmanlık firması, şirketin ödemeyi reddetmesinden değil, henüz arazi fiyatını kesinleştirmemişti. Projenin satış süreci bir yıl geciktiği için zarar bile gördük.

Görüşmeler sırasında yerel yetkililer de ek arazi ücretlerinin tahsil edilmesini makul bulmadılar, ancak 103 sayılı Kararname gibi yasal düzenlemelere aykırı görüş bildiremediler.

%5,4'lük "faiz oranı" asılsızdır. Çok üzgünüz ama yine de bu tutarı ödemek zorundayız. Umarım 103 sayılı Kararname değiştirildiğinde bu ek ödeme şartı kaldırılır. Ödediğimiz paranın şirketten düşülmesini veya şirkete iade edilmesini umuyoruz.

Bay Nguyen Quoc Hiep

İşletmeler fiyatlandırma konusunda çıkmazda.

Maliye Bakanlığı, yıllık %5,4'lük ek ücretin "sorumluluk paylaşımı" faktörünü dikkate aldığını ve bu ücretin arazi kullanım ücretleri için gecikme cezası olan miktarın %50'sine denk geldiğini savunuyor.

- Şirket, değerleme sürecinden tamamen dışlandı. Eğer şirketin görüşmelere katılma veya belgeleri geç teslim etme sorumluluğu olsaydı, sorumluluğun paylaşılması makul olurdu ve şirket de memnuniyetle kabul ederdi. Ancak bu durumda şirketin bir suçu yok.

Değerlendirme ve danışma kurulu bir devlet kurumu tarafından kurulur ve alıcının pazarlık yapmadan kabul etmesi gereken fiyatı belirler. Yatırımcının katılımına, kendi görüşünü sunmasına ve karşı argümanlar ileri sürmesine olanak sağlamak için 71 sayılı Kararnamenin değiştirilmesini önerdik.

Ürünlerimizi satabilmek ve nakit akışımızı geri kazandırabilmek için arazi ücretlerini hızla ödemek istiyoruz, ancak bunu yapamıyoruz. Bu durum hem devlet gelirlerinde hem de işletmelerde darboğazlara yol açarak arazi varlıklarının israfına neden oluyor.

68 sayılı karar, zihniyetin "işletmeleri yönetmekten" "işletmelere hizmet etmeye" doğru değiştirilmesini öngörmektedir. Bu yeni ve uygun yaklaşım, zorlukların çözülmesi ve özel sektörün gelişiminin teşvik edilmesi için çok önemlidir. Bunu başarmak için, politika yapıcıların kendilerini işletmelerin yerine koyarak uygun ve etkili düzenlemeler ve prosedürler oluşturmaları gerekmektedir.

Ho Chi Minh şehrinde projeleri bulunan bir gayrimenkul grubunun başkan yardımcısı:

Bu durum işletmeyi yıpratabilir.

Hükümetin ödenmemiş arazi bedeline yıllık %5,4 faiz ekleme kararına katılmıyorum çünkü hükümet henüz bedeli onaylamadı, bu yüzden para nereden gelecek? Bu kadar yüksek bir faiz cezası, özellikle büyük projeleri olan ve arazi bedelinin kesinleşmesinden önce uzun bekleme süreleri olan işletmeleri felç edecektir.

Örneğin, Ho Chi Minh Şehri 1. Bölgesi'ndeki projemiz tamamlandı, ancak arazi kullanım ücreti hesaplaması hala beklemede. Şubat 2020'de, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı tarafından atanan değerleme birimi, ödenecek arazi ücretini 1.519 milyar VND olarak hesapladı, ancak şehir bu fiyatı onaylamadı. Dördüncü denemede, başka bir şirket, arazi tahsis kararı 2018'de alınmış olmasına rağmen, değerleme tarihine göre ve enflasyon faktörleri ekleyerek fiyatı 3.200 milyar VND olarak hesapladı. Arazi ücreti, değerleme yılına göre değil, arazi tahsis yılına göre hesaplanmalıydı.

2025 yılında arazi değerlemesinin 3.400 milyar VND olduğunu ve onaylandığını varsayarsak, yıllık %5,4 oranında ek vergi ödeyeceğiz; bu da tutarın zaten %40 oranında, yaklaşık 1.360 milyar VND artmış olduğu anlamına geliyor. Ödenecek toplam arazi bedeli 4.760 milyar VND olacaktır. Bu, işletmeyi iflasın eşiğine getirebilecek şaşırtıcı bir rakam.

Çoğu işletme, işletme sermayesi sağlamak için ilk değerlemeden yararlandı, ancak şimdi arazi fiyatları fırladı. Değerleme birimi zaten enflasyonu hesaba katmıştı ve şimdi hükümet %5,4'lük bir faiz oranı ekleyerek esasen enflasyonu iki kez hesaba katıyor.

Gecikmeler haklı gerekçelere dayanıyor çünkü yetkililer sorumluluk almaktan korkuyorlar.

Arazi değerlemesinin mevcut yavaşlığı, arazi değerleme şirketlerinin sayısının sınırlı olmasından kaynaklanmaktadır; değerleme ücretleri düşük olup sadece birkaç yüz milyon VND civarındadır, ancak yüksek düzeyde sorumluluk gerektirmektedir. Yerel yönetimler, düşük maliyetli değerleme danışmanlık şirketlerini seçmek için ihaleler düzenlemek zorundadır.

Son zamanlarda birçok değerleme firması cezalandırıldı. Bu durum hem değerleme firmalarını hem de devlet kurumlarını sorumluluk almaktan korkuttu.

Daha önce, değerleme konseyleri yalnızca tavsiye niteliğinde kararlar alıyor ve önerilerde bulunuyordu. Ancak şimdi, devlet kurumları danışmanlar tarafından sağlanan rakamları değiştirmek, özellikle de azaltmak konusunda çok isteksiz davranıyor.

Bu arada, değerleme sonuçlarından sorumlu oldukları için danışmanlık firmaları genellikle güvenliği sağlamak amacıyla şişirilmiş rakamlar sunarlar ve bu da yanlış değerlemelere yol açar. Tüm bu faktörler değerleme sürecini uzatır ve birçok durumda 2-3 yıl, hatta daha uzun sürebilir.

NGOC HIEN

Kaynak: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm