'Ateş altını test ediyor', piyasayı yeni bir döngüye hazırlıyor

2023 yılı sonu itibarıyla Ho Chi Minh şehrindeki emlak piyasası yaklaşık 3 yıldır zorluklar ve sıkıntılarla karşı karşıya kalmış, piyasa arzı ve talebi azalmıştı.

Birçok görüş, koyu renklerle kaplı genel tablonun bitmeyeceğini, ancak önümüzdeki yıl da devam edeceğini düşünüyor.

"Ateş testleri altın"a devam ediyor

DKRA Group Danışmanlık ve Proje Geliştirme Hizmetleri Direktörü Vo Hong Thang, 2024 yılında Ho Chi Minh City'deki gayrimenkul piyasası hakkında yaptığı değerlendirmede, kısa vadede piyasada olumlu değişimler yaşanmasının pek mümkün olmadığını ancak yatırımcılar, alıcılar ve gayrimenkul piyasasına katılan tüm taraflar için "altının ateş testi" sürecinin devam edeceğini söyledi.

2024 yılında gayrimenkul piyasası daha sürdürülebilir, güvenli ve şeffaf bir şekilde gelişecek.

Yukarıdaki durumun nedeni, politikaların ve yasal çözümlerin "emilmesi" için zamana ihtiyaç duyması ve kısa vadede çok fazla olumlu değişiklik yapamamasıdır; bu da görünmez bir şekilde piyasaya yeni arz baskısını artırır.

Uzun proje uygulama süresi, artan finansal maliyetlere katkıda bulunarak yatırımcıların ve gayrimenkul şirketlerinin kârlarını zayıflatmaktadır. Listelenen birincil satış fiyatı çok fazla dalgalanmasa da, yatırımcılar anapara/faiz ödemesiz dönemlerini destekleyen politikalar aracılığıyla dolaylı olarak "indirimleri" sürdürecek, ödeme planlarını uzatacak veya zamanından önce ödeme yapan müşterilere %15-20'ye varan indirimler sunmaya istekli olacaklardır.

İkincil piyasada ise yerel olarak bakıldığında sözleşme bedelinin %10 - %20 hatta %30'dan daha fazla indirimle satışa sunulma durumları hala söz konusu olacaktır.

Bu işlemlerin büyük çoğunluğu, toplam gayrimenkul değerinin %70-80'ine kadar yüksek banka kredisi kaldıracı kullanan, ancak anapara/faiz ödemesiz döneminin sonunda nakit akışı "bloke" olan alıcılar arasında, çoğunlukla çok sayıda ünitenin bulunduğu, merkezden nispeten uzakta bulunan kentsel alan projelerinde yoğunlaşıyor.

Alıcılarda güveni yeniden sağlayamayan, faiz oranları sürekli aşağı yönlü ayarlanmasına rağmen, çoğu alıcı hâlâ toparlanma ihtimali çok da belirgin olmadığı için gayrimenkule yatırım yapmak yerine tasarruf etmeyi tercih ediyor.

Ancak 2024 yılı sonu gayrimenkul piyasasının bir sonraki büyüme döngüsünün başlangıcı olarak görülebilir.

Konut gayrimenkul segmentinin, özellikle büyük şehir merkezleri veya bölgesel ulaşım sistemlerinin senkronize olduğu, nüfus sıkışıklığı ve yüksek konut talebinin bulunduğu komşu bölgelerdeki projelerde, pazar toparlanmasına öncülük etmesi bekleniyor.

Tipik olarak, Ho Chi Minh Şehri ve komşu illerdeki (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) daire segmentinde, 2024 yılında arzda daha net iyileşmeler olacağı, esas olarak Binh Duong ve Ho Chi Minh Şehri pazarlarında yoğunlaşarak yaklaşık 12.000 üniteye ulaşması bekleniyor.

Ayrıca yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle birlikte kamu yatırım harcama oranının artması ve kredi faiz oranı/mevduat faiz oranının aşağı yönlü seyrini koruması... gayrimenkul piyasasına dikkat çekici gelişmelerin gelmesine katkı sağlayacaktır.

Yeni döngüde yasal standardizasyon

Projelerin yasallığı, genel olarak gayrimenkul piyasasının veya özellikle de gelecekteki konut piyasasının en büyük darboğazlarından biri olarak kabul edilmektedir. Günümüzde piyasadaki projelerin sorunlarının %70'ini hukuki sorunlar oluşturmaktadır.

İnşaat Bakanlığı istatistiklerine göre, yalnızca Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 400 projenin uygulama süreçlerinde zorluklarla karşılaştığı tahmin ediliyor. Bu darboğazlar uzun yıllardır devam ediyor, ancak henüz tam olarak çözülebilmiş değil.

Ho Chi Minh City'deki emlak piyasasının 2024 yılında olumlu değişiklikler yaşaması pek olası görünmüyor.

Yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı, piyasada faaliyet gösteren birçok gayrimenkul işletmesi, henüz hukuki süreç tamamlanmamışken projeleri satışa açarak yasayı dolanmaya hazır durumdadır ve bu durum, hem alıcılar hem de işletmelerin kendileri için birçok potansiyel risk ve dezavantaja yol açmaktadır.

Önümüzdeki dönemde, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun (değişikliklerle birlikte) çıkması ve kaldırma politikalarının eş zamanlı olarak uygulanmasıyla, projenin hukuki statüsünün artık "zorunlu koşul" olmaktan çıkıp, giderek bir projenin ürünlerini pazara sunabilmesi için ön koşul olan "yeterli koşul" haline geleceği söylenebilir.

Bu, piyasanın giderek daha şeffaf hale gelmesine, askıya alınan projelerin ve ihlallerin önlenmesine ve gayrimenkul alıcılarının haklarının korunmasına yardımcı olacaktır.

Günümüzde yeşil gayrimenkul, yalnızca Vietnam'da değil, tüm dünyada giderek kaçınılmaz bir gelişme trendi haline gelmiştir. Bu, yalnızca konut sektörü için değil, aynı zamanda endüstriyel gayrimenkul, ofis, tatil köyü vb. gibi birçok türde de uygulanan bir standarttır.

Vietnam, COP26'da (Birleşmiş Milletler İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi 26. Konferansı) 2050 yılına kadar net emisyonu "0" olan bir ülke olma taahhüdünde bulunarak, devletin çevre korumaya gereken önemi gösterdiğini, buna göre gayrimenkul geliştirmede yeşil standartların uygulanmasının giderek gayrimenkul projesinin geliştirme aşamasında bir ön koşul kriteri haline geleceğini bildirdi.

Her şeyden önce 2024, daha sürdürülebilir, güvenli ve şeffaf bir gayrimenkul piyasasının yeni bir geliştirme döngüsüne hazırlanmak için piyasadaki mevcut birikmiş projelerin taranıp çözümleneceği yıl.

Senin rengin

[reklam_2]
Kaynak