'Ateş testleri altını denetliyor,' piyasayı yeni bir döngüye hazırlıyor.

2023 yılının sonuna gelindiğinde, Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul piyasası, hem arzın hem de talebin azalmasıyla neredeyse üç yıldır zorluklar ve sorunlarla karşı karşıya kalmıştı.

Birçok kişi, koyu renklerin hakim olduğu genel tablonun henüz sona ermediğine ve önümüzdeki yıla kadar devam edebileceğine inanıyor.

Ateş sınavı devam ediyor.

DKRA Grubu Danışmanlık ve Proje Geliştirme Hizmetleri Direktörü Vo Hong Thang, 2024 yılında Ho Chi Minh Şehri gayrimenkul piyasası hakkında yaptığı değerlendirmede, kısa vadede piyasada olumlu değişikliklerin görülmesinin olası olmadığını ve yatırımcılar, alıcılar ve gayrimenkul piyasasında yer alan tüm taraflar için bir "sınav" olmaya devam edeceğini düşünüyor.

2024 yılında gayrimenkul piyasası daha sürdürülebilir, güvenli ve şeffaf bir şekilde gelişecektir.

Bu durumun nedeni, politikaların ve yasal engellerin etkili olabilmesi için zamana ihtiyaç duyması ve kısa vadede pek çok olumlu değişikliğe yol açamamasıdır; bu da istemeden piyasaya yeni arzın girmesi üzerindeki baskıyı artırmaktadır.

Proje uygulama süresinin uzaması, finansal maliyetlerin artmasına ve yatırımcıların ve gayrimenkul işletmelerinin karlarının azalmasına katkıda bulunur. Listelenen birincil satış fiyatları çok fazla dalgalanmasa da, yatırımcılar anapara/faiz ödemeleri için ödeme erteleme süreleri, uzatılmış ödeme planları veya ödemelerini vadesinden önce yapan müşterilere %15-20'ye varan indirimler sunma gibi politikalar aracılığıyla dolaylı olarak "indirimleri" koruyacaklardır…

Bu arada, ikinci el piyasasında, duruma bireysel olarak bakıldığında, gayrimenkullerin orijinal sözleşme değerinin %10 - %20, hatta %30'dan fazla indirimle satışa sunulduğu durumlar hala olacaktır.

Bu işlemlerin çoğunda, toplam gayrimenkul değerinin %70-80'ine varan yüksek oranda banka kredisi kullanan ancak anapara/faiz ödemeleri için tanınan ödeme erteleme süresi sona erdikten sonra nakit akışı sorunları yaşayan alıcılar yer almaktadır. Bu işlemler büyük ölçüde şehir merkezinden nispeten uzak konumda bulunan büyük ölçekli kentsel gelişim projelerinde yoğunlaşmıştır.

Mevduat faiz oranlarındaki sürekli aşağı yönlü düzenlemelere rağmen, alıcılar arasındaki güven henüz yeniden sağlanamadı. Alıcıların büyük çoğunluğu, toparlanma beklentilerinin belirsizliği nedeniyle gayrimenkule yatırım yapmak yerine paralarını bankalarda biriktirmeyi tercih ediyor.

Bununla birlikte, 2024 yılının sonu, gayrimenkul piyasası için yeni bir büyüme döngüsünün başlangıcı olarak görülebilir.

Piyasa toparlanmasına özellikle büyük şehir merkezlerinde veya gelişmiş bölgesel ulaşım ağlarına, yüksek nüfus yoğunluğuna ve sürekli yüksek konut talebine sahip çevre bölgelerdeki projelerin öncülüğünü konut gayrimenkul segmentinin yapması bekleniyor.

Örneğin, Ho Chi Minh Şehri ve komşu illerdeki (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) apartman segmentinde 2024 yılında arzda önemli iyileşmeler görülmesi ve ağırlıklı olarak Binh Duong ve Ho Chi Minh Şehri pazarlarında yoğunlaşarak yaklaşık 12.000 birime ulaşması bekleniyor.

Ayrıca, yasal engelleri kaldırmaya yönelik direktiflerin yürürlüğe girmesiyle birlikte kamu yatırımlarının dağıtım oranı artmakta ve kredi/mevduat faiz oranları düşüş eğilimini sürdürmektedir... tüm bunlar gayrimenkul piyasasında kayda değer olumlu gelişmelere katkıda bulunmaktadır.

Yeni dönemde hukuki standardizasyon

Proje hukuki sorunları, genel olarak gayrimenkul piyasasında ve özellikle yapım aşamasındaki konut projelerinde en büyük darboğazlardan biri olarak kabul ediliyor. Hukuki sorunlar, günümüzde piyasadaki projelerin karşılaştığı engellerin %70'ine kadarını oluşturuyor.

İnşaat Bakanlığı'nın istatistiklerine göre, yalnızca Hanoi ve Ho Chi Minh şehirlerinde tahminen 400 proje prosedürel engellerle karşı karşıya ve bu darboğazlar yıllardır tam olarak çözülmeden devam ediyor.

2024 yılında Ho Chi Minh şehrinin emlak piyasasında olumlu değişiklikler görülmesi olası görünmüyor.

Aynı nedenle, piyasada faaliyet gösteren birçok gayrimenkul şirketi, yasal prosedürleri tamamlamadan projeleri satışa sunarak yasayı çiğnemeye çalışmış ve çalışmaya devam etmektedir; bu durum hem alıcılar hem de işletmelerin kendileri için birçok risk ve dezavantaj yaratmaktadır.

Gelecekte, Konut Kanunu ve değiştirilmiş Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun yürürlüğe girmesi ve engellerin kaldırılmasına yönelik politikaların eş zamanlı olarak uygulanmasıyla birlikte, projelerin yasal uyumluluğunun artık "zorunlu bir koşul" olmaktan çıkıp, kademeli olarak "yeterli bir koşul", yani bir projenin ürünlerini piyasaya sürmesi için bir ön koşul haline geleceği söylenebilir.

Bu, piyasanın daha şeffaf hale gelmesine, projelerin durmasının ve ihlallerin önlenmesine ve gayrimenkul alıcılarının haklarının en üst düzeyde korunmasına katkıda bulunacaktır.

Günümüzde yeşil gayrimenkul, yalnızca Vietnam'da değil, dünya çapında da kaçınılmaz bir gelişim trendi haline gelmiştir. Bu, sadece konut segmenti için geçerli bir standartlar dizisi değil, aynı zamanda sanayi parkları, ofisler, tatil köyleri gibi birçok diğer gayrimenkul türüne de uygulanmaktadır.

COP26'da (Birleşmiş Milletler İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi'nin 26. Konferansı), Vietnam 2050 yılına kadar net sıfır emisyona ulaşma taahhüdünde bulunarak hükümetin çevre korumasına yönelik uygun duyarlılığını göstermiştir. Sonuç olarak, gayrimenkul geliştirmede yeşil standartların uygulanması, herhangi bir gayrimenkul projesinin geliştirme aşamasında giderek bir ön koşul haline gelecektir.

Her şeyden önemlisi, 2024, sürdürülebilir, güvenli ve şeffaf bir gayrimenkul piyasası gelişiminin yeni bir döngüsüne hazırlanmak için piyasadaki mevcut sorunları tarama ve çözme yılıdır.

Senin Rengin

[reklam_2]
Kaynak