Arazi Kanunu Tasarısı'nda (Değiştirilmiş) Bazı Yenilikler

Arazi Kanunu Tasarısı (Değişiklik) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanmakta ve görüş bildirilmektedir. Amaç, kamuoyunun bilgilendirilmesi ve şeffaflığın sağlanması, sosyo-ekonomik kalkınmanın önündeki yasal engellerin kaldırılmasıdır.

Fotoğraf yazısı — İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Tasarıda öne çıkan maddelerden biri de, uzun süredir birçok gayrimenkul işletmesinde sorunlara yol açan, henüz hesaplanmamış süreler için ek ücret alınmasına ilişkin düzenlemenin kaldırılmasıdır.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, bu, emlak piyasasının gelişiminin önündeki en büyük engellerden birini ortadan kaldırabilecek çığır açıcı bir değişiklik. Daha önce, mali yükümlülüklerin belirlenmesinde bazen 10, 20, hatta 30 yıla varan gecikmeler, birçok işletmenin, kusur yatırımcıdan kaynaklanmasa bile, ilk arazi kullanım ücretini çok aşan ek ödemelerle karşı karşıya kalmasına neden oluyordu.

Bu vergi sadece finansal baskıya yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda ürün fiyatlarını artırıyor, piyasayı olumsuz etkiliyor ve yükü konut alıcılarına yüklüyor. Taslağın 257. maddesinin 2. fıkrasının d bendinde önerilen söz konusu düzenlemenin kaldırılması, iş dünyası tarafından büyük beğeniyle karşılanıyor ve devletin gerçekleri dinlediğinin ve zorlukların üstesinden gelmeleri için işletmelere eşlik ettiğinin bir işareti olarak değerlendiriliyor.

Ayrıca, Taslak Revize Arazi Kanunu'nda, arazi fiyatının belirlenmesi mekanizmasında kapsamlı düzenlemeler öngörülüyor ve devletin birincil piyasada arazi fiyatlandırmasında öncü rol oynayabilmesi için "piyasa ilkelerinin" ortadan kaldırılmasına vurgu yapılıyor.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na göre, mevcut fiyatlandırma mekanizması büyük ölçüde danışmanlık birimlerine ve ikincil piyasa fiyatlarına dayanıyor ve bu da arazi fiyatlarının yükselmesine veya gerçek değerini yansıtmamasına yol açıyor. Bu durum, arazi geri kazanımı, tazminat, arazi kullanım hakkı ihalelerinin başlangıç fiyatı ve mali yükümlülüklerin belirlenmesinde birçok sonuca yol açıyor.

Bu durumu aşmak için, taslaktaki arsa bedeli, kullanım amacı, kullanım süresi ve son 24 aylık ulusal veri tabanı ve piyasa bilgileri de dahil olmak üzere ilgili veriler esas alınarak belirlenir. Değerleme yöntemleri Hükümet tarafından düzenlenir ve yalnızca referans amaçlıdır; nihai fiyat kararı ise Devlet tarafından verilecektir.

159. maddeye getirilen değişiklik taslağı, her yerleşim yerinin özelliklerine uygun arazi fiyat tablolarının belirlenmesi için iki seçenek önermektedir. Buna göre, ilk seçenek, alan, konum ve hatta yeterli veri varsa arsa bazında ayrıntılı arazi fiyat tabloları öngörmektedir. Arazi fiyat tabloları, arazi kullanım bedeli, arazi kirası hesaplama, bedel tahsilatı ile arazi kullanım amacının değiştirilmesi, açık artırma başlangıç fiyatlarının belirlenmesi vb. durumlarda kullanılır. Fiyat tabloları, il Halk Komitesi tarafından her 5 yılda bir karara bağlanır ve gerektiğinde dönem içinde ayarlanabilir.

İkinci seçenek, belirli bir fiyat listesi yerine, İl Halk Komitesi tarafından 5 yıllık arazi fiyat tablosu döngüsünün ikinci yılından itibaren her yıl yayınlanan bir arazi fiyat ayarlama katsayısı (K katsayısı) kullanılmasını önermektedir. Bu katsayı, bölgeler arasındaki arazi fiyat dalgalanmalarının oranını yansıtarak, yerel yönetimlerin ayrıntılı arazi fiyat tablosunu yeniden oluşturmak zorunda kalmadan esnek bir şekilde ayarlama yapabilmelerini sağlar.

Arazi fiyat listelerinin oluşturulması sürecinde kalite ve objektifliğin sağlanması amacıyla, Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı, il düzeyinde fiyat listeleri ve düzeltme katsayılarının değerlendirilmesi için bir Konsey kurulmasını önermektedir. Konseyde, il Halk Komitesi temsilcileri, uzman birimler, bağımsız danışmanlık kuruluşları ve uzmanlar yer almaktadır.

Kanun Tasarısı hükümlerine göre, yerel yönetimler, 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanmak üzere en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar yeni arsa fiyat listelerini yayınlamakla yükümlüdür. Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, fiyat listelerinde ve arsa değerleme mekanizmalarında yapılacak değişikliklerin, yerel yönetimler arasındaki farklılıklar nedeniyle büyük dalgalanmalara yol açabileceği, gayrimenkul piyasasını ve yatırım çekme faaliyetlerini etkileyebileceği konusunda uyarıda bulunmuştur.

Bu gerçek karşısında Bakanlık, yerel kalkınma yönelimleriyle istikrar ve tutarlılığın sağlanması amacıyla, belirli fiyatlara karar vermeden önce kapsamlı bir etki değerlendirmesi ve sosyo-ekonomik koşulların dikkate alınmasını talep eden bir belgeyi illere ve merkezi olarak yönetilen şehirlere gönderdi.

Arazi Kanunu'nda yapılan değişiklik, sadece hukuki teknik sorunları çözmek veya idari işlemleri kolaylaştırmak için değil, aynı zamanda piyasa düzeninin yeniden sağlanması ve ülkenin stratejik kaynağı olan arazi kullanımının etkinliğinin artırılması için de önemli bir fırsattır.

Kaynak: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html