Arazi Kanunu Taslağında (değişiklik yapılmış haliyle) bazı yeni noktalar

2024 Arazi Kanunu bir yıldan fazla süredir yürürlükte olmasına rağmen, arazi fiyatlarının ve mali yükümlülüklerin belirlenmesi mekanizmasındaki uzun süredir devam eden eksiklikler ve arazi politikalarının uygulanmasındaki tutarsızlıklar, acil bir değişiklik ihtiyacını doğurmaktadır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı tarafından geliştirilmekte olan (değiştirilmiş) Arazi Kanunu taslağı, şeffaflığı sağlamak ve sosyo-ekonomik kalkınmayı engelleyen yasal engelleri ortadan kaldırmak amacıyla kamuoyunun görüşüne açıktır.

Açıklayıcı fotoğraf: Tuan Anh/TTXVN

Bu taslakta öne çıkan önerilerden biri, arazi kullanım ücretleri veya arazi kiralama ücretleri için henüz ödenmemiş dönemlere ilişkin ek ücretlerin geriye dönük olarak tahsil edilmesine dair düzenlemenin kaldırılmasıdır; bu hüküm, birçok gayrimenkul şirketi için uzun süredir devam eden bir sorundu.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, bu, gayrimenkul piyasasının gelişimini engelleyen en büyük engellerden birini ortadan kaldırabilecek çığır açan bir değişikliktir. Daha önce, finansal yükümlülüklerin belirlenmesindeki gecikmeler, bazen 10, 20 hatta 30 yıla kadar uzayabiliyordu ve bu durum, birçok işletmenin, yatırımcıdan kaynaklanmasa bile, orijinal arazi kullanım ücretini çok aşan ek ödemelerle karşı karşıya kalmasına neden oluyordu.

Bu ücret sadece mali baskı yaratmakla kalmıyor, aynı zamanda ürün fiyatlarını da yükselterek piyasayı olumsuz etkiliyor ve yükü ev alıcılarına kaydırıyor. Taslağın 257. maddesinin 2. fıkrasının d bendinde önerilen söz konusu düzenlemenin kaldırılması, iş dünyası tarafından büyük takdirle karşılanıyor ve devletin gerçekleri dinlediğinin ve zorlukların üstesinden gelmek için işletmelerle birlikte çalıştığının bir işareti olarak görülüyor.

Ayrıca, revize edilmiş Arazi Kanunu taslağı, arazi fiyatlarının belirlenmesi mekanizmasında kapsamlı düzenlemeler öneriyor ve "piyasa ilkesinin" ortadan kaldırılmasını vurgulayarak, devletin birincil piyasada arazi değerlemesinde öncü rolünü korumasını öngörüyor.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na göre, mevcut değerleme mekanizması büyük ölçüde danışmanlık firmalarına ve ikincil piyasa fiyatlarına dayanmakta olup, bu durum şişirilmiş arazi fiyatlarına veya gerçek değerlerini doğru yansıtmayan fiyatlara yol açmaktadır. Bu da arazi edinimi, tazminat, arazi kullanım hakları ihaleleri için başlangıç ​​fiyatlarının belirlenmesi ve mali yükümlülüklerin belirlenmesinde çok sayıda soruna neden olmaktadır.

Bu sorunu çözmek için, taslakta yer alan arazi fiyatları, kullanım amacına, kullanım süresine ve ulusal veri tabanları ile son 24 aya ait piyasa bilgilerini içeren ilgili verilere dayanarak belirlenmiştir. Değerleme yöntemleri Hükümet tarafından belirlenmiş olup yalnızca referans niteliğindedir; nihai fiyat kararı Devlet tarafından verilecektir.

Madde 159'a ilişkin taslak değişiklik, her yerleşim yerinin özel özelliklerine göre uyarlanmış iki arazi fiyat tablosu belirleme seçeneği sunmaktadır. Buna göre, ilk seçenek, alan, konum ve hatta yeterli veri mevcutsa tek tek parsellere kadar ayrıntılı bir arazi fiyat tablosu öngörmektedir. Arazi fiyat tablosu, arazi kullanım ücretleri, arazi kiralama ücretleri, ücretli arazi kullanım dönüşümü ve açık artırmalar için başlangıç ​​fiyatının belirlenmesi gibi durumlarda kullanılmaktadır… Fiyat tablosu, İl Halk Komitesi tarafından beş yılda bir belirlenir ve gerekirse bu süre içinde ayarlanabilir.

İkinci seçenek, belirli bir fiyat listesi yerine arazi fiyatı ayarlama katsayısı (K katsayısı) kullanılmasını önermektedir; bu katsayı, 5 yıllık arazi fiyat listesi döngüsünün ikinci yılından itibaren İl Halk Komitesi tarafından yıllık olarak yayınlanmaktadır. Bu katsayı, bölgeler arasındaki arazi fiyatı dalgalanma oranını yansıtarak, yerel yönetimlere ayrıntılı arazi fiyat listesini yeniden oluşturmak zorunda kalmadan ayarlamalarda esneklik sağlamaktadır.

Arazi fiyat tablolarının geliştirilmesi sürecinde kalite ve objektifliği sağlamak amacıyla, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, il düzeyinde Arazi Fiyat Tabloları ve Düzeltme Katsayıları Değerlendirme Konseyi kurulmasını önermektedir. Konseyde, il halk komitelerinden, ilgili departmanlardan, bağımsız danışmanlık kuruluşlarından ve uzmanlardan temsilciler yer alacaktır.

Taslak yasaya göre, yerel yönetimler 31 Aralık 2025 tarihine kadar yeni arazi fiyat listelerini yayınlamakla yükümlüdür ve bu listeler 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Ancak Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, arazi fiyat listelerindeki ve değerleme mekanizmalarındaki değişikliklerin, yerel yönetimler arasındaki farklılıklar nedeniyle önemli dalgalanmalara yol açabileceği ve bunun da gayrimenkul piyasasını ve yatırım çekme faaliyetlerini etkileyebileceği konusunda uyarıda bulunmaktadır.

Bu durum ışığında, Bakanlık, istikrarı sağlamak ve yerel kalkınma yönelimleriyle uyumu temin etmek amacıyla, belirli fiyatlara karar vermeden önce kapsamlı bir etki değerlendirmesi ve sosyo-ekonomik koşulların dikkate alınmasını talep eden bir belgeyi illere ve merkezi yönetimli şehirlere göndermiştir.

Arazi Kanunu'ndaki değişiklik, yalnızca teknik ve hukuki sorunları ele almak veya idari prosedürleri kolaylaştırmakla kalmayıp, aynı zamanda stratejik bir ulusal kaynak olan arazinin kullanım verimliliğini artırmak ve piyasa düzenini yeniden tesis etmek için de önemli bir fırsat sunmayı amaçlamaktadır.

Kaynak: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html