Bölüm 1: Kiralık Konutlar: Konut Düşüncesinde Büyük Bir Değişim
Bu arada, kiralık konut arzının büyük çoğunluğu küçük aile evlerinden, işçi yurtlarından, öğrenci yurtlarından veya yerleşim bölgelerindeki mini dairelerden oluşmaktadır.
Orta ve düşük gelirli kesimin konut ihtiyaçlarının büyük bir kısmı, büyük ölçekli gayrimenkul projeleri yerine sosyal kaynaklarla karşılanmaktadır.
Bu açıdan bakıldığında, hükümetin bu kez hedeflediği şey yeni bir pazar yaratmak değil, gölgede faaliyet gösteren mevcut bir pazarı resmi kentsel gelişim stratejisine entegre etmektir.
İşletmelerin bu alana neden pek ilgi göstermediğini anlamak için basit bir hesaplama yapmanız yeterli.
Diyelim ki bir müteahhit Hanoi'de 300 dairelik bir bina inşa ediyor. Eğer binayı metrekare başına yaklaşık 100 milyon VND'den satarsa, şirket yaklaşık 2.100 milyar VND gelir elde edebilir ve projenin yaşam döngüsünü sadece birkaç yıl içinde tamamlayabilir.
Ancak binanın tamamı kiralama amacıyla kullanılacak olsaydı, durum tamamen farklı olurdu. Mevcut kira oranlarıyla, yatırımcının yatırımını geri kazanması 20-30 yıl sürebilir; bu süre zarfındaki işletme ve bakım maliyetleri ile piyasa risklerini de hesaba katmak gerekir.
Başka bir deyişle, bir taraf CEO'nun görev süresi içinde somut karlar sunarken, diğer taraf birden fazla yönetim neslini kapsayan bir oyundur.
Bu iki seçenek karşısında çoğu işletme ev satmayı tercih ederdi. Bu anlaşılabilir bir durum, çünkü işletmeler kar elde etmek için kurulur, hükümet adına sosyal sorunları çözmek için değil.
Aslında Vietnam, sosyal konut birimleri satarak konut sorununu çözmeye yıllarca çalıştı. Ancak, uygulama süreci beklenenden daha yavaş ilerledi; bunun nedenlerinden biri düşük kar marjları, uzun prosedürler ve uygulama süreleridir.
Bu durum, sosyal konutlar olsa bile, eğer sosyal yardımlar sorunu çözülmezse, piyasanın işlemesinin çok zor olacağını gösteriyor.
Bu arada, milyonlarca kiracı beklemeye devam ediyor. İşletmelerin finansal modelleri veya kar hesaplamalarıyla pek ilgilenmiyorlar. İhtiyaç duydukları şey çok daha basit: karşılayabilecekleri bir fiyata istikrarlı bir konut.
Devlet, piyasanın yerini alamaz.
Eğer piyasa kendi kendine kiralık konut sorununu çözebilseydi, belki de milyonlarca işçi bugün olduğu gibi daracık yurtlarda yaşamak zorunda kalmazdı.
Ancak devlet devreye girip piyasanın yerini alsa bile, bütçe yine de on milyonlarca insanın yaşadığı bir şehrin ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanacaktır.
Dolayısıyla devletin rolü piyasayı ortadan kaldırmak değil, piyasanın uzun vadeli kalkınma hedeflerine hizmet edecek şekilde işlemesi için gerekli koşulları yaratmaktır.
Başbakan Le Minh Hung'un yeni yönergesinde de bu ruh benimsenmiştir; kendisi kiralık konutların devletin sübvansiyon sağlamayacağı, ancak tamamen piyasaya da bırakılmayacağı bir şekilde geliştirilmesini istemiştir.
Hanoi'nin ilk kiralık konut modelleri için pilot bölge olarak seçilmesi tesadüf değil. Aynı zamanda kentleşme, göç nedeniyle artan nüfus ve konut fiyatları ile insanların gelirleri arasındaki giderek büyüyen uçurumdan en çok etkilenen bölge de burası.
Ekonomik açıdan bakıldığında, hükümetin kiralık konut piyasasına katkıda bulunabileceği en büyük kaynak para değil, arazidir.
Dikkat çekici olan, bu sefer hükümetin sadece sermayeyi tartışmakla kalmayıp, kiralık konut geliştirme çalışmalarına dahil edilecek kamu arazileri ve varlıklarının da incelenmesini talep etmesidir. İşletmelerin araziyi piyasa fiyatlarından satın alıp ardından kiralık konut inşa etmeleri gerekirse, çoğu proje son derece uygulanamaz hale gelecektir.
Ancak devlet araziye, altyapıya ve kurumlara müdahil olduğunda, ekonomik denklem tamamen değişecektir.
30 yıllık süre için finansmanı kim sağlayacak?
Toprak hikayenin sadece yarısı. Diğer yarısı ise sermaye.
Kiralık konutlar, on yıllarca süren uzun vadeli bir yatırımdır; oysa mevcut bankacılık sisteminin sermayesi esas olarak kısa vadelidir. Sonuç olarak, birkaç ay veya yıl içinde toplanan fonları, yatırımın geri kazanılması on yıllar süren bir varlığı finanse etmek için kullanmak zordur.
Bu, büyük ölçekli bir kiralık konut piyasası geliştirmek için Vietnam'ın uzun vadeli sermaye kaynakları bulması gerektiği anlamına geliyor.
Başka bir deyişle, milyonlarca kiralık eve sahip olmak için Vietnam'ın sadece arazi sorununu değil, aynı zamanda uzun vadeli sermaye sorununu da çözmesi gerekiyor.
En büyük zorluk binalarda değil.
Vietnam'la karşılaştırıldığında, kiralık konut sistemine sahip gelişmiş ülkeler arasındaki en büyük fark gelir ve sosyal güvenlik sistemlerinde yatmaktadır.
Birçok gelişmiş ülkede insanlar ömür boyu kirada oturmaya razıdır çünkü emeklilik fonları, sosyal güvenlik veya kamu refah programları gibi geleceğe yönelik başka koruma mekanizmalarına sahiptirler.
Bu arada, Vietnam'da bir ev, genellikle hala bir ailenin en büyük varlığı, yaşlılık için birikim biçimi ve aynı zamanda hayatın belirsizliklerine karşı en önemli güvencesidir.
Dolayısıyla, kiralık konutların geleceği nihayetinde sadece inşaat sektörüne veya emlak piyasasına bağlı değildir. Aynı zamanda gelir artış hızına, istihdam kalitesine ve sosyal güvenlik sisteminin olgunluğuna da bağlıdır.
Bir politika ancak herkesin yararına olduğunda sürdürülebilirdir.
"Kiralık Konut: Konut Düşüncesinde Büyük Bir Değişim" başlıklı makale, 15 milyonluk bir Hanoi'de milyonlarca insanın nerede yaşayacağı sorusunu ortaya atmışsa, bu makale farklı bir soruyu gündeme getiriyor: Bu konut birimlerini kim inşa edecek?
Kiralık konut piyasasının başarısı nihayetinde tek bir kuruluşa değil, Vietnam'ın tüm tarafların fayda görmesini sağlayacak bir mekanizma tasarlayabilmesine bağlıdır.
Ancak nihayetinde tüm politikaların amacı insanlardır.
Kiralık konut piyasası ancak sıradan işçilerin şehirde yaşayabilecekleri, çalışabilecekleri ve çocuklarını büyütebilecekleri istikrarlı konutlar bulabildikleri zaman gerçekten başarılı olabilir, çünkü hiçbir işletme iyilik olsun diye konut inşa etmez.
Ancak, bir şehrin değerini yaratan insanlar artık orada kalamazlarsa, o şehir sürdürülebilir bir şekilde gelişemez.
Kaynak: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Yorum (0)