Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA), Vietnam Devlet Bankası'nın (SBV), 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgesi'nde (41/2016/TT-NHNN sayılı Genelgenin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan) kuruluşların ve bireylerin yapım aşamasındaki konutları satın alma haklarını kısıtlamadığını teyit ettiğine dair bir belge yayınladı.
Hâlâ birçok yanlış anlama mevcut.
Buna göre, HoREA, 22 numaralı Genelge'nin başlangıçta proje aşamasındaki gayrimenkullerin alıcılarını rahatlatmaya yardımcı olsa da, "yasal engellerinin" hala devam ettiğine inanmaktadır.
Özellikle: 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 1. maddesinin 1. fıkrası ile değiştirilmiş ve tamamlanmış) 2. maddesinin 11. fıkrasının a bendi, yalnızca "teslimata hazır" ticari konutlar, yani "hazır yapım" ticari konutlar için geçerli olduğunu belirtir; ancak "teslimata hazır olmayan", yani "inşaat halinde" ticari konutların satın alınması için kredi alınması durumlarını kapsamaz.
HoREA'ya göre, "teslimata hazır tamamlanmış evler" kavramı, ticari bankaların bu evleri satın almak için kredi teminatı olarak kabul edeceği "inşa halindeki evleri" kapsayacak şekilde yorumlanamaz.
Ayrıca, Vietnam Devlet Bankası'nın açıklamasında, "Vietnam Devlet Bankası'nın ticari bankaları ve şubelerinin sermaye yeterlilik oranını düzenleyen 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge, kredi kuruluşlarının kredi verme işlemlerini yönlendiren bir belge değildir" ifadesi yer almaktadır.
Ancak gerçekte, 41 sayılı Genelge (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin 1. Maddesinin 1. Fıkrası ile değiştirilmiş ve tamamlanmıştır), "Vietnam Devlet Bankası'nın ticari bankaları ve şubelerinin sermaye yeterlilik oranlarına ilişkin düzenlemeler" ile ilgili olmayan, aksine "kredi kuruluşlarının kredi verme işlemleri" ile ilgili yasal hükümler içermektedir.
Özellikle, Madde 2'nin 11. Fıkrası, Vietnam Devlet Bankası'nın "kredi kuruluşlarının kredi verme işlemlerini düzenleyen" genelgelerindeki düzenlemelere benzer şekilde, "bireylerin şartları karşılayan konutları satın almaları için gayrimenkul teminatlı krediler" öngörmektedir.
HoREA belgesinde şu ifadeler yer aldı: "Dernek, 41 numaralı Genelge'nin yalnızca 'ticari bankaların ve Vietnam Devlet Bankası şubelerinin sermaye yeterlilik oranını' şart koşması durumunda, 2. maddenin 11. fıkrasında 'bireylerin ev satın alması için gayrimenkul ipoteğiyle teminat altına alınan krediler' için 'şartları' belirten yasal düzenlemelere gerek olmadığına inanmaktadır; çünkü Vietnam Devlet Bankası'ndan kredi kuruluşlarının kredi verme işlemlerine ilişkin zaten yol gösterici genelgeler bulunmaktadır ."
Ayrıca, HoREA'ya göre, Vietnam Devlet Bankası tarafından yayımlanan "Bankalar ve yabancı banka şubeleri için sermaye yeterlilik oranlarına ilişkin düzenlemeler hakkında bazı bilgiler" başlıklı son belge, genelgeler gibi "yasal normatif bir belge" değildir ve bu nedenle yalnızca bilgi sağlama değeri taşımaktadır.
Bu arada, bankalar ve yabancı bankaların şubeleri, kredi verme işlemlerini Vietnam Devlet Bankası'nın Kredi Kuruluşları Kanunu ve Genelgelerine dayandırmalıdır.
Yapım aşamasındaki gayrimenkullerle teminat altına alınan ipotek kredileri zorluklarla karşı karşıya. (Örnek görsel: Cong Hieu)
Söz konusu genelge, açık ve net bir şekilde değiştirilmeli ve tamamlanmalıdır.
Yukarıda belirtilen zorluklar ışığında, HoREA, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 1 Temmuz 2024 tarihinde yürürlüğe girmesinden önce, gayrimenkul piyasasının şeffaf, güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde toparlanma ve gelişme sürecini desteklemek amacıyla en kısa sürede değiştirilmesi ve tamamlanması gerektiğine inanmaktadır. Aynı zamanda, kredi kuruluşlarının bireylerin "inşa halindeki ticari konutları" satın almaları için konutun kendisi üzerinden teminat (ipotek) verilmesini sağlayacak koşullar yaratmalıdır.
Birçok uzman da Vietnam Merkez Bankası'nın, sadece bilgi duyurmak ve kamuoyuna yanıt vermek yerine, açık ve şeffaf bir yasal zemin sağlamak için genelgeyi değiştirmesi gerektiği konusunda hemfikir.
Merkezi Ekonomi Yönetimi Araştırma Enstitüsü eski Direktörü Dr. Le Dang Doanh, borçlanma ve kredilendirmenin kredi yasalarına uygun olması gerektiğine ve Vietnam Devlet Bankası'nın açık ve yazılı yönergeler yayınlaması gerektiğine inanmaktadır. Genelge yayınlanmadan önce bu yönergeler yayınlanmalı, böylece ilgili taraflar geri bildirimde bulunarak yanlış anlamaların ve gereksiz tartışmaların önüne geçilmelidir.
Doçent Doktor Dinh Trong Thinh, yapım aşamasındaki evlerin satın alınması için kredi verilmesinin yasaklanmamasının gerekli olduğunu belirtti. Ancak, Vietnam Merkez Bankası bu konuda henüz yasal olarak bağlayıcı bir belge yayınlamadığı için, ticari bankaların bilinçli kararlar verebilmek adına değerlendirme ve öz değerlendirme yeteneklerini geliştirmeleri gerektiğini vurguladı.
Uzmanlar, yapım aşamasındaki evlerin satın alınmasına yönelik kredilerle ilgili genelgenin açıklığa kavuşturulması gerektiğini öne sürüyor. (Örnek görsel)
Bir başka ekonomi uzmanı şu analizi yaptı: " Kredi kuruluşları genellikle Vietnam Merkez Bankası tarafından çıkarılan ve açık yasal geçerliliği olan kararnamelere ve genelgelere uyarlar. Eğer 22 numaralı Genelge kavramları açıklığa kavuşturmazsa, işletmeler ve bireyler arasında yanlış anlama, kafa karışıklığı ve şüpheye yol açacak, kredi kuruluşları ise tereddüt edecek, hatta kredi vermekten kaçınabilirler."
Vietnam Merkez Bankası gelecekteki konut alımları için kredi vermeyi yasaklamadıysa, genelge yürürlüğe girdikten sonra tüm taraflar için zorlukları hafifletmek amacıyla bunu yasallaştırmak için harekete geçmelidir ."
Birçok gayrimenkul şirketinin temsilcileri de yeni düzenlemelerle ilgili kafa karışıklığını dile getirdi. Hanoi merkezli bir şirketin yöneticisi şunları söyledi: “Vietnam Merkez Bankası bu düzenlemeleri açıkça tanımlamazsa, bankalarla işlem yapmamız için yasal bir dayanağımız olmaz. Krediye erişimin sınırlı olduğu mevcut ortamda, işletmeleri korumak için genelgenin değiştirilmesi ve açıklığa kavuşturulması şarttır.”
Vietnam Devlet Bankası yakın tarihli bir açıklamasında, yeni düzenlemelerin gelecekte inşa edilecek konutların alıcılarının haklarını kısıtlamadığını ve mevcut düzenlemelere aykırı olmadığını teyit etti.
"Evin satış sözleşmesine uygun olarak tamamlanması şartı, yalnızca konut ipotek kredileri için geçerlidir (bu krediler, diğer gayrimenkul teminatlı alacaklara kıyasla daha düşük risk ağırlığına tabidir)."
Kuruluşların veya bireylerin yapım aşamasındaki konutları inşa etmeleri veya satın almaları ve bu yapım aşamasındaki konutları ipotek etmeleri gereken durumlarda, bu durum 41 sayılı Genelge'nin 2. maddesinin 10. fıkrasında belirtilen gayrimenkul teminatlı krediler kategorisine girecek ve 41 sayılı Genelge'nin 9. maddesinin 10. fıkrasında belirtilen risk katsayısı uygulanacaktır.
Özellikle, ev satın almak ve bu gelecekte inşa edilecek evi ipotek ettirmek isteyen kuruluşlar ve bireyler, kredi bakiyesinin teminat değerine oranı olarak hesaplanan kredi-değer oranına (LTV) bağlı olarak %30-120 arasında bir risk ağırlığı uygulayacaklardır. LTV oranının mevcut olmadığı durumlarda, risk ağırlığı %150 olacaktır.
Cong Hieu
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)