Devlet Bankası'nın genelgeyi değiştirmesi gerekiyor.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), Vietnam Devlet Bankası (SBV) hakkında, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge (41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan) ile kuruluşların ve bireylerin gelecekte konut satın alma haklarını kısıtlamayacağını teyit eden bir belge yayınladı.

Hala birçok yanlış anlaşılma var

Buna göre HoREA, ilk adımların gelecekteki ev alıcılarının kendilerini daha güvende hissetmelerine yardımcı olmasına rağmen, 22 No'lu Genelge'nin "yasal sorunlarının" hala devam ettiğine inanıyor.

Özellikle: 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 1. Maddesinin 1. Fıkrasında değiştirilen ve eklenen) 11. Maddesinin a bendi, yalnızca "devir için tamamlanmış", yani "mevcut" ticari konut durumlarına uygulanabilir düzenlemeler sağlar, ancak "devir için tamamlanmamış", yani "gelecekte oluşturulacak" ticari konut satın almak için kredili kredi durumlarını kapsamaz.

HoREA'ya göre, "teslim edilmek üzere tamamlanmış konut" kavramı, ticari bankaların o evi satın almak için kullanacağı kredilere teminat olarak kabul edeceği "gelecekteki konutları" içerecek şekilde yorumlanamaz.

Ayrıca Devlet Bankası'nın duyurusunda, "Ticari bankalar ve yabancı banka şubelerinin sermaye güvenlik oranını düzenleyen 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge, kredi kuruluşlarının kredi verme faaliyetlerini yönlendiren bir belge değildir" denildi.

Oysa 41 sayılı Genelge (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin 1. maddesinin 1. fıkrasında değişiklik ve ekleme yapılarak), “ticari bankalar ile yabancı banka şubelerinin sermaye güvenlik oranına ilişkin düzenlemeler” ile ilgili değil, “kredi kuruluşlarının kredi verme faaliyetleri” ile ilgili yasal düzenlemeler içermektedir.

Özellikle, Devlet Bankası'nın "Kredi Kuruluşlarının Kredi Verme İşlemlerine İlişkin Genelgesi"ndeki hükümlere benzer şekilde, 2. maddenin 11. fıkrasında "Şartları taşıyan konut satın almak isteyen kişilere gayrimenkul karşılığı kredi verilmesi" hükmü yer alıyor.

" Dernek, 41 sayılı Genelge'nin yalnızca "ticari bankaların ve yabancı banka şubelerinin sermaye güvenlik oranını" düzenlediğini tespit ederse, 2. maddenin 11. maddesinde "konut ipotekli kredilerin, bireylerin ev satın almak için gayrimenkul ile teminat altına alınan krediler" ibaresinin "koşullarını" düzenleyen yasal düzenlemelere gerek olmadığını, çünkü Devlet Bankası'nın kredi kuruluşlarının kredi verme faaliyetlerini yönlendiren genelgelerinin bulunduğunu " belirterek konuyu gündeme getirmiştir.

Ayrıca HoREA'ya göre, Devlet Bankası'nın yakın zamanda yayınladığı "Bankalar ve yabancı banka şubeleri için sermaye güvenlik oranına ilişkin düzenlemelere ilişkin bazı bilgiler" başlıklı doküman, genelgeler gibi "hukuki bir doküman" olmayıp, yalnızca bilgi verme açısından değer taşımaktadır.

Bu arada bankalar ve yabancı banka şubeleri kredi verme işlemlerini Kredi Kurumları Kanunu ve Devlet Bankası Genelgeleri'ne dayanarak yapmak zorunda.

Gelecekteki gayrimenkullerle teminat altına alınan ipotekler zorluklarla karşı karşıya. (İllüstrasyon: Cong Hieu)

Genelgelerde açıkça değişiklik ve eklemeler yapılmalıdır.

HoREA, yukarıdaki zorluklara cevaben, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe girmesinden önce, gayrimenkul piyasasının toparlanma ve şeffaf, güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir kalkınma sürecinde desteklenmesi için yakında değiştirilmesi ve eklenmesi gerektiğine inanmaktadır. Aynı zamanda, kredi kuruluşlarının, bireylere, bu konutla teminat altına alınmış (ipotekli) "gelecekte inşa edilecek ticari konut" satın almaları için kredi kredisi vermeleri için koşullar yaratacaktır.

Birçok uzman da Devlet Bankası'nın sadece kamuoyuna bilgi verip, görüşlerine cevap vermekle yetinmeyip, genelgeyi hukuken açık ve şeffaf hale getirecek şekilde değiştirmesi gerektiği görüşünde.

Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü eski Müdürü Dr. Le Dang Doanh, borçlanma ve borç vermenin kredi kanununa uygun olması gerektiğini ve Devlet Bankası'nın açık yazılı talimatlara sahip olması gerektiğini söyledi. Genelge yayınlanmadan önce, ilgili tarafların görüşlerini bildirebilmeleri ve gereksiz yanlış anlama ve tartışmaların önlenmesi için bu tür talimatların verilmesi gerektiğini belirtti.

Doçent Dr. Dinh Trong Thinh, gelecekteki konut alımları için kredi verilmesinin yasaklanmaması gerektiğini belirtti. Ancak Devlet Bankası, ticari bankaların değerlendirme kapasitelerini geliştirmelerini ve karar alabilmek için öz değerlendirme yapmalarını gerektiren bu konuda henüz yasal bir düzenleme yayınlamadı.

Uzmanlar, gelecekte ev satın almak için borçlanma konusunda genelgenin netleştirilmesini öneriyor. (İllüstrasyon fotoğrafı)

Bir diğer ekonomi uzmanı ise şu değerlendirmeyi yaptı: " Kredi kuruluşları, Devlet Bankası'nın açık hukuki değeri olan kararname ve genelgelerine sıklıkla uyuyor. 22 sayılı Genelge kavramları netleştirmez ise, işletmelerin ve insanların yanlış anlamalarına, paniğe kapılmalarına ve şüphe duymalarına neden olacak ve kredi kuruluşlarının kafası karışacak, hatta kredi verme konusunda isteksiz davranacaklardır."

Devlet Bankası bundan sonra konut kredilerini yasaklamazsa, genelgenin yürürlüğe girmesinden sonra tüm taraflar için zorlukları ortadan kaldıracak şekilde bunu yasallaştırma yönünde adım atmalıdır .

Birçok gayrimenkul sektörünün temsilcisi de yeni düzenlemeler konusunda kafa karışıklığı yaşadıklarını dile getirdi. Hanoi'deki bir iş dünyasının lideri şunları söyledi: "Devlet Bankası net bir düzenleme yapmazsa, bankalarla işlem yapmak için yasal dayanağımız kalmayacak. Kredi sermayesine erişimde yaşanan mevcut zorluk ortamında, işletmeleri korumak için genelgeyi değiştirmek ve açıklığa kavuşturmak son derece gerekli."

Devlet Bankası, yakın zamanda yayınladığı bir belgede, yeni düzenlemenin gelecekte ev sahibi olacak kişilerin haklarını kısıtlamadığını ve mevcut düzenlemelere aykırı olmadığını belirtti.
"Ev satın alma sözleşmesi kapsamındaki tamamlanmış ev koşulu yalnızca konut ipotekli krediler için geçerlidir (diğer gayrimenkul teminatlı kredilere göre daha düşük risk ağırlığına tabidir).
Bir kuruluş veya kişinin gelecekte konut inşa etme veya satın alma ihtiyacı duyması ve gelecekte konutunu ipotek ettirmesi halinde, 41 inci maddenin 2 nci fıkrasının 10 uncu bendinde öngörülen gayrimenkul karşılığı kredi söz konusu olacak ve 41 inci maddenin 9 uncu fıkrasının 10 uncu bendinde öngörülen buna karşılık gelen risk katsayısı uygulanacaktır.
Özellikle, ev satın almak ve bu gelecekteki evi ipotek altına almak isteyen kuruluşlar ve bireyler, kredi bakiyesinin teminat değerine oranıyla hesaplanan garanti oranına (LTV) bağlı olarak %30-120 arasında bir risk katsayısı uygulayacaktır. LTV oranı hakkında bilgi yoksa, risk katsayısı %150'dir.

Kong Hieu

[reklam_2]
Kaynak