Tarım arazisi segmenti sessizliğini koruyor

2024 Arazi Kanunu, tarımsal üretimle doğrudan ilgisi olmayan kişilerin pirinç yetiştirme arazilerini devretmelerine olanak tanıyor. Bu, potansiyel yatırımcılar için bir fırsat, ancak bu "çocuk oyuncağı" kolay yenen bir iş değil.

Geçmişte pirinç tarlalarını kullanma hakkı sadece tarımsal üretimle doğrudan ilgili olan kişilere verilirken, yapılan yeni düzenlemeyle tarımsal üretimle doğrudan ilgili olmayan ancak pirinç yetiştirme şartlarına ve yeteneğine sahip olan kişilere de pirinç tarlalarını devrederek üretime yatırım yapma hakkı tanınabilecek.

Son zamanlarda düzenlenen bir gayrimenkul seminerinde, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Dairesi Başkan Yardımcısı Bay Le Van Binh, 2024 Arazi Kanunu yürürlüğe girdiğinde bu segmentin hızla gelişeceğini söyledi.

Nitekim 2020-2022 döneminde tarım arazisi alım satımı oldukça hareketliydi. Birçok işletme ve kişi, tarım arazilerini parsellere dönüştürüp satışa sunmak amacıyla satın alarak o dönemde büyük bir hareketlilik yarattı.

Piyasanın daha canlı olması beklense de, gerçekte tarım arazisi ve orman arazisi segmenti yalnızca işletmeler gibi büyük ve organize yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Çünkü yeni düzenlemeler yalnızca çiftçiler için elverişli koşullar yaratmakta ve tarım sektörüne yatırım yapan işletmeler için uygunken, tarım arazisi toplama ve satın alma, amaç dışı kullanım, parselasyon ve küçük yatırımcılar için arazi satışı faaliyetlerinin hayata geçirilmesi oldukça zor olacaktır.

Hanoi, Hoa Binh ve Thai Nguyen'de birçok segmentte aracı ve arazi yatırımcısı olan Bayan Ha Kien, tarım arazisi segmentinin şu anda hala "sessiz" olduğunu, çünkü tarım arazisi ve orman arazisi için vergi ve dönüşüm ücretinin oldukça yüksek olduğunu ve bu nedenle küçük yatırımcıların bu segmente yatırım yapmadığını belirtti. Bunun yerine, daha sonra hizmet arazisi, turizm, ticaret veya konut projelerine dönüştürmek üzere onlarca hektara kadar pirinç tarlası ve orman arazisi yatırımı yapması gereken "büyük şirketler" oyuna katılmaktan heyecan duyuyor gibi görünüyor.

Hanoi'deki bir emlak şirketinin lideri, şirketinin Hoa Binh ve Thai Nguyen'de büyük ölçekli orman ve tarım arazileri "avlamayı", hatta arazi satın almak için Orta Yaylalara giderek "kıyıdan uzakta balık tutmayı" planladığını paylaştı.

Tarım arazilerinin dönüştürülmesiyle ilgili olarak, Bay Le Van Binh, ulusal gıda güvenliğinin sağlanması için planlamaya uyulması ve 3 milyon hektardan fazla pirinç tarlası hedefine uyulması gerektiğini belirtti. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımcılarının, etkisiz yatırımlardan, yüksek fiyatlardan alım yapmaktan ve tasfiyede zorluk çekmekten kaçınmak için dikkatli olmaları ve yasa hükümlerini anlamaları gerekiyor.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği'ne göre, 2024'ün ilk 6 ayında arazi segmenti, açık artırmalı ve parsellenmiş arazilerle iyileşti. Bu arada, proje arazileri ile tarım ve orman arazileri, likiditedeki durgunluk ve yavaş işlemler nedeniyle toparlanma belirtisi göstermedi. Tarım arazisi sahibi birçok yatırımcı bile şu anda mallarını satmak istiyor, ancak bu zor.

Bir emlak komisyonculuğu şirketinin müdürü, bu segmentin yatırım kâr marjının yıllık %25-30 civarında olduğunu, konut arazisine dönüştürülebilirse yıllık %35-40'a ulaşacağını analiz etti. Tarım arazilerinin on yıl içinde fiyat artışı fırsatı 3-5 kat, hatta daha da fazla artabilir. Ancak beklenen arsa fiyat listesine göre, konut arazisini tarım arazisine dönüştürmek için gerekli belgeleri hazırlamanın maliyeti mevcut duruma kıyasla 9 kat artacak.

Örneğin, bir yatırımcı kullanım amacını değiştirip Dong Anh'da (Hanoi) 1.000 m2'lik bir tarım arazisini ayırmak isterse, mevcut arazi kullanım bedeli 6,6 milyar VND'dir, ancak yeni taslak fiyat listesine göre hesaplandığında bu tutar 61,8 milyar VND'ye çıkmaktadır. Dolayısıyla, yalnızca 100 m2'lik bir arazi için arazi kullanım bedeli 6 milyar VND'den fazladır. Bu fiyatla, mevcut konut arazisi satın alanlar, tarım arazilerini dönüştürürken ödeyecekleri vergiden daha ucuza gelir.

Ayrıca, 2024 tarihli Arazi Kanunu, 12-24 ay boyunca nadasa bırakılan veya kullanılmayan tarım arazilerine idari para cezası uygulanacağını ve arazinin iptal edilebileceğini hükme bağlamaktadır. Dolayısıyla, tarım arazisi sahibi yatırımcılar, her şeyini kaybetmek istemiyorlarsa, arazilerini konut veya tarım arazisine dönüştürmek için gerekli işlemleri hızla tamamlamak zorunda kalacaklardır.

"Yatırım dalgasını yakalamak için planlamaya uygun arazi satın alırsanız, ancak bölgesel planlama askıya alınırsa, uygulanması yavaşlarsa veya düzeltilirse, yatırımcılar kimsenin satın almadığı kötü bir senaryoyla karşı karşıya kalabilir. Ayrıca, özellikle dönüştürülemeyen tarım arazileri satın alırken, finansal kaldıraç kullanıldığında iflas riski de ortaya çıkabilir," diye konuştu bir yatırımcı bugün tarım arazisi tutmanın risklerini tartışarak.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html