Ev almak için borç para almaktan çekiniyorum...

Düşük faiz oranlarına rağmen, birçok insan ev satın alma konusunda hâlâ tereddüt ediyor.

Vietnam Devlet Bankası verilerine göre, Eylül 2024 sonu itibarıyla konut alımları için kullanılan kredilerde yalnızca %4,6'lık bir artış kaydedildi; bu oran, ekonominin toplam kredi bakiyesine kıyasla oldukça düşük. Bu yavaş büyüme, bankaların faiz oranlarını düşürmesine ve borçluları çekmek için tercihli politikalar uygulamasına rağmen, konut satın almak için kredi talebinin düşük kalmasının bir yansımasıdır.

Birçok cazip politika

Ho Chi Minh şehrindeki büyük bir bankanın bireysel müşteri segmentinde kredi yetkilisi olan Bay Le Minh Nghia, son aylarda ev satın almak için borç alan müşteri sayısında hafif bir artış olduğunu söyledi. Ancak ona göre bunun asıl nedeni, bankaların düşük faiz oranları ve esnek geri ödeme koşullarıyla kredi paketleri sunmak için kıyasıya rekabet etmesi ve bu durumun borçluların geri ödeme yeteneklerini güvence altına almalarını kolaylaştırmasıdır.

Ho Chi Minh şehrinde yeni bir apartman projesi satışa sunuluyor. Fotoğraf: TAN THANH

Asia Commercial Bank (ACB ) Bireysel Müşteri Bölümü Başkanı Bay Nguyen Dinh Thang, bankaların kredileri artırmak için faiz oranlarını düşürmesine rağmen, konut kredisi talebinin sınırlı kaldığını belirtti. Bunun kısmen gayrimenkul fiyatlarının yüksek seyretmesinden kaynaklandığını, ayrıca 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle gayrimenkul yatırım ve işlemlerine ilişkin düzenlemelerin önemli değişikliklere uğradığını söyledi. Konut talebindeki artışa rağmen, konut kredilerinde henüz güçlü bir atılım yaşanmadı.

Bu durumda bankalar, borç alanları çekmek için cazip politikalar uygulamaya devam ediyor. Örneğin, Vietnam Uluslararası Bankası (VIB ), tercihli faiz oranları ve esnek geri ödeme çözümleriyle, müstakil ev ve apartman dairesi satın almak için 30 milyar VND'lik bir kredi paketi başlattı.

Ev satın almaya hazırlanan Bayan Thu Dung, VIB'den 1 milyar VND kredi almak için başvurduğunda, banka çalışanlarının kendisine faiz oranlarının yıllık sadece %5,9 - %6,9 - %7,9 arasında değiştiğini ve 6 - 12 - 18 ay vadeli olduğunu söylediklerini belirtti. Bayan Dung, "VIB ayrıca apartman dairesi satın almak için verilen kredilerde 5 yıla kadar, müstakil ev satın almak için verilen kredilerde ise 4 yıla kadar anapara ödemelerini erteliyor. Bu da uzun vadede aylık taksitlerimi azaltmama yardımcı olacak" dedi.

Bu arada, Ho Chi Minh Şehri 12. Bölge sakini Bay Le Viet Thanh, 2024 yılının başlarında ev satın almak için Vietnam İhracat İthalat Ticaret Bankası'ndan (Eximbank) borç para almak istediğini söyledi. O dönemde Eximbank, ilk 12 ay için sabit olmak üzere yıllık %8 faiz oranı teklif etmişti, ancak iş istikrarsızlığı endişesi nedeniyle borç almamıştı.

"Finansal planımı hazırladıktan sonra Eximbank ile tekrar iletişime geçtim ve bir banka çalışanı tarafından kredi vadesinin 40 yıla kadar olduğu, anapara geri ödemesi için 7 yıllık bir ödeme erteleme süresi tanındığı (ilk 7 yıl boyunca borçlular aylık olarak sadece faiz öder, anapara ödemez); faiz oranının 2024 yılının başına göre 1 puan düştüğü" bilgisi verildi," dedi Bay Thanh.

Ayrıca, Vietcombank (Vietnam Dış Ticaret Bankası) da yıllık sadece %5,4'ten başlayan tercihli konut kredisi faiz oranları ve 6 ay ile 2 yıl arasında değişen sabit vadeler sunarak yarışmaya katılıyor. Ancak, tercihli dönem sona erdikten sonra, faiz oranı 12 aylık vadeli tasarruf faiz oranına %3,5'lik bir marj eklenerek hesaplanacaktır.

Tercihli dönemin ardından faiz oranlarının yükselmesinden hala endişeliyim.

Bankalar ilk dönemde oldukça cazip faiz oranları sunsa da, birçok müşteri tercihli dönemin ardından faiz oranlarının artması olasılığından endişe duymaktadır. Ho Chi Minh Şehri Ekonomi ve Finans Üniversitesi öğretim üyesi Dr. Nguyen Van Thuan, bankaların tercihli dönemin ardından faiz oranlarını temel faiz oranına belirli bir marj ekleyerek hesaplamasının makul olduğunu düşünmektedir.

Ancak müşterilerin, borç alırken gelecekteki maliyetleri hesaplayabilmeleri için, temel faiz oranının belirlenme mekanizması ve bu oranı etkileyen faktörler hakkında net bir açıklamaya ihtiyaçları var. Bay Thuan, "Ancak o zaman insanlar kredilere erişme konusunda kendilerine güven duyacak ve bankaların kredi notu iyileşecektir" dedi.

Gerçekte, yıllar içinde birçok mevcut müşteri, yeni müşterilere sunulan tercihli faiz oranlarından önemli ölçüde daha yüksek faiz oranları ödemek zorunda kaldı. Bazı müşteriler, mevcut tercihli faiz oranının ilk yıl için sadece %6-8 olmasına rağmen, önceki kredilerinde hala yıllık %10-11 faiz ödediklerini bildiriyor. Bu durum, müşteri grupları arasında haksız bir eşitsizlik yaratarak mevcut borçlular arasında memnuniyetsizliğe ve kızgınlığa neden oluyor.

Ancak birçok potansiyel ev alıcısı, faiz oranlarının en önemli faktör olmadığını, bunun yerine emlak piyasasının düşük likiditesi ve durgunluğunun onları caydırdığını söylüyor. Daha önce yatırım, kiralama veya fiyat artışlarını beklemek için apartman dairesi, arsa veya konut satın almak için borç alanlar bile, çok düşük faiz oranlarına rağmen şimdi satın alma konusunda tereddüt ediyor.

Ulusal Mali ve Parasal Politika Danışma Konseyi üyesi Dr. Can Van Luc'a göre, Eylül 2024 sonu itibarıyla ödenmemiş gayrimenkul kredileri 3,15 trilyon VND'ye ulaşarak ekonomideki toplam ödenmemiş kredilerin yaklaşık %21'ini oluşturmuştur. Bununla birlikte, konut alım kredilerindeki artış sadece %4,6 olup, gayrimenkul alım satım kredilerine kıyasla çok daha düşüktür. Bu durum, düşük faiz oranlarına rağmen konut piyasasının henüz güçlü bir atılım yapmadığını göstermektedir.

İnsanların ev satın almak için borç almaktan çekinmelerinin temel nedeni, gayrimenkul fiyatlarının yüksek kalması ve çoğu insanın mali kapasitesini aşmasıdır. Özellikle Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi'de uygun fiyatlı konut seçenekleri azdır; 2024 yılında başlatılan projelerin %80'i lüks segmente aittir. Yüksek ev fiyatları, sakinler için yaşam maliyetini artırarak konut kredisi almayı zorlaştırmıştır.

2 milyar VND'nin altındaki kredilere olan talep baskın durumda.

Son araştırmalara göre, ev satın almak isteyenlerin çoğu 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılmış daire ve sıra evleri tercih ediyor. Bu durum, nüfusun büyük çoğunluğunun gelirine uygun, uygun fiyatlı konut kredilerine olan talebin çok yüksek olduğunu gösteriyor. Ancak, Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut projelerinin azlığı, krediye ihtiyacı olanların uygun ürünlere erişmesini zorlaştırıyor.

Kaynak: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm