Yatırımcıların arazi kullanım ihtiyaçlarını karşılamak

Piyasa prensiplerine göre araziye erişimin artırılması

Araziye ilişkin kurum ve politikaların mükemmelleştirilmesi; araziye ilişkin politika ve yasalardaki örtüşen ve çelişen durumların giderilmesi; Devlet, arazi kullanıcıları ve yatırımcıların hak ve çıkarlarının uyumunun sağlanması, arazi kullanım haklarının ticarileştirilmesinin teşvik edilmesi, şeffaf ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının geliştirilmesi amacıyla 2024 Arazi Kanunu, arazi kullanıcılarının hak ve yükümlülüklerine ilişkin pek çok düzenlemeyi tamamlamıştır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan, yasanın yurtdışında ikamet eden Vietnamlıların haklarını mükemmelleştirdiğini, yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşı olan Vietnamlıların ve Vietnam vatandaşlarının ülkedeki Vietnam vatandaşları (ülkedeki bireyler) gibi toprakla ilgili tüm haklara sahip olduğunu söyledi.

Arazi Kanunu, Hükümetin detaylandırmakla görevlendirildiği 95 maddeden oluşmaktadır. Başbakanın, Arazi Kanunu'nun uygulanmasını ayrıntılı olarak açıklayan belgeleri hazırlamakla görevlendirdiği 5 Mart 2024 tarihli ve 222/QD-TTg sayılı Kararı uyarınca, Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı, ilgili bakanlıklar ve birimlerle eşgüdüm sağlayarak 6 taslak Kararnamenin içeriğini hazırlamaktadır. Maliye Bakanlığı, ilgili bakanlıklar ve birimlerle eşgüdüm sağlayarak 2 taslak Kararnamenin içeriğini hazırlamaktadır: Arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarının toplanmasını düzenleyen Kararname; Arazi geliştirme fonunu düzenleyen Kararname. Tarım ve Kırsal Kalkınma Bakanlığı, pirinç yetiştirme alanlarını ayrıntılı olarak açıklayan taslak Kararnamenin içeriğini hazırlamak üzere ilgili bakanlıklar ve birimlerle eşgüdüm sağlayarak başkanlık etmektedir. Çalışma, Harp Malulleri ve Sosyal İşler Bakanlığı, toprakları geri alınan kişilere yönelik istihdam ve mesleki eğitim mekanizmaları ve politikalarına ilişkin Başbakanlık Kararı'nın içeriğini hazırlamak üzere ilgili bakanlık ve birimlerle eşgüdüm ve başkanlık yapar.
Şu anda kurumlar, kendi yetkileri altında yayımlamak veya yayımlanması için yetkili makamlara sunmak üzere, Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihte yürürlüğe girecek Yasal Belgelerin Yayımlanması Hakkında Kanun'un öngörülen usullerine uygun olarak acilen taslak hazırlamaktadır (özellikle, deniz tecavüzü faaliyetlerine ilişkin Kararname, 1 Nisan 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek şekilde basitleştirilmiş usule göre Mart 2024'te sunulacaktır). 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına rehberlik eden belge sisteminin son derece kapsamlı olduğu ve belirlenen yayım süresinin kalitesini ve ilerlemesini sağlamak için birçok bakanlık, şube ve yerel yönetimin katkısını gerektirdiği görülmektedir.
Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan

Bununla birlikte, kanun arazi kira ödeme şeklini seçme hakkını da eklemektedir. Buna göre, halihazırda Devletten arazi kiralayan ve yıllık arazi kira bedeli tahsil eden, ancak Devlet tarafından kiralanan ve bu kanun hükümlerine göre tüm kira süresi boyunca tek seferde arazi kira bedeli tahsil eden arazi kullanıcıları, kalan kira süresi için tek seferde arazi kira ödemeyi tercih edebilirler. Devlet tarafından kiralanan ve tüm kira süresi boyunca tek seferde arazi kira bedeli tahsil eden arazi kullanıcıları ise, yıllık arazi kira bedeli tahsil eden arazi kira ödemeyi tercih edebilirler.

Kanunda ayrıca, Devletçe kiralanan ve yıllık kira ödeyen iktisadi kuruluşların, kiralanan araziye bağlı mal varlıklarını ve arazi kiralama sözleşmesindeki kiralama haklarını, kiralanan araziye bağlı mal varlıkları kanunen kurulmuş ve kanun hükümlerine göre tescil edilmiş, ayrıntılı imar planına ve tasdik ve kabul edilen yatırım projesine uygun olarak inşaatı tamamlanmış ve arazi kirasından tam olarak mahsup edilmemiş peşin tazminat, destek ve iskân parası varsa satma hakkına sahip oldukları hükme bağlanmıştır.

Dikkat çeken yeniliklerden biri, yasaya, tarımsal üretimle doğrudan ilgisi olmayan kişilerin, arazi tahsis sınırı dahilinde pirinç yetiştirme arazisi kullanım hakkının devrini alabilecekleri hükmünü eklemiş olmasıdır. Sınırı aşmaları durumunda, bir ekonomik kuruluş kurmaları, pirinç yetiştirme arazisi kullanım planına sahip olmaları ve ilçe düzeyindeki Halk Komitesi tarafından onaylanmaları gerekmektedir. Tarım arazisi kullanan kişiler, aynı il idari birimindeki tarım arazisi kullanım hakkını başka kişilere devredebilir ve arazi kullanım hakkı devrinden ve tescil ücretlerinden gelir vergisi ödemek zorunda değildirler. Tarım arazisi kullanım hakkının devrini alabilecek ekonomik kuruluşların, ilçe düzeyindeki Halk Komitesi tarafından onaylanmış bir tarım arazisi kullanım planına sahip olmaları gerekmektedir.

Tarım arazilerine ilişkin yeni düzenlemeler de dahil olmak üzere 2024 Arazi Kanunu'nun yeni maddelerine vurgu yapan Ekonomi Komitesi Daimi Üyesi Phan Duc Hieu, kanundaki değişikliklerin piyasa prensiplerine uygun yatırıma erişim fırsatlarını artırdığını söyledi. Hieu, "En önemlisi, tarım arazilerinin gerçek değerini geri kazandırmak ve tarım arazilerinin doğru amaçla kullanılmasına yardımcı olmaktır," dedi.

Devletin, arazi kullanıcılarının ve işletmelerin çıkarlarının uyumlu hale getirilmesi

Tarım arazisi kullanıcılarının haklarını güvence altına almak için sadece yönetmelikleri değiştirmek ve tamamlamakla kalmayıp, 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 127. maddesinin 1. fıkrasının c bendi, projenin devlet bütçesinden kaynaklanmaması ve bu kanunun 79. maddesinde belirtilen arazi geri kazanımına tabi olması durumunda, arazi kullanım hakkı alma anlaşmaları yoluyla sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanmasına olanak tanır (Madde 79, ulusal ve kamusal çıkarlar için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri kazanımını öngörmektedir - PV) ancak yatırımcı arazi geri kazanımını teklif etmek yerine arazi kullanım hakkı alma anlaşmasını tercih eder.

Binh Duong Eyaleti Adalet Bakanlığı Müdürü Nguyen Anh Hoa, 2024 Arazi Kanunu'nun bu hükmünün son derece "esnek" olduğunu, özgürlük ilkesine, gönüllü bağlılığa saygı gösterdiğini, piyasa ilkelerini güvence altına aldığını, devletin, arazi kullanım hakkı olan kişilerin ve arazi kullanım ihtiyacı olan işletmelerin çıkarlarını uyumlu hale getirdiğini belirtti. Bu sayede, arazi kullanım ihtiyacı olan yatırımcılara arazi iyileştirmesi yapmak zorunda kalmadan yatırım projelerini yürütmeleri için fırsat ve kolaylıklar sağlandığı, güvenlik ve toplumsal düzen sağlandığı belirtildi.

Yatırım projesinin tamamının veya bir kısmının devri kapsamında arazi kullanım hakkı devri alan yabancı sermayeli işletmelerin mali yükümlülüklerinin belirlenmesine ilişkin olarak, 2013 tarihli Tapu Kanunu'nun 169. maddesi uyarınca, yabancı sermayeli işletmelerin yatırım projelerini hayata geçirmek amacıyla arazi kullanım hakkı devri almaları mümkün değildir.

Ancak, 2024 Tapu Kanunu hükümlerine göre (Madde 3, Madde 142, Madde 16, Madde 260), 61/2020/QH14 sayılı Kanun kapsamında bir dizi madde ile değiştirilen ve eklenen 66/2014/QH13 sayılı Gayrimenkul Ticareti Kanunu hükümleri uyarınca yabancı sermayeli işletmeler, bir gayrimenkul projesinin tamamının veya bir kısmının devrini almak için prosedürler yürütüyorlar, ancak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla devredilecek proje veya projenin bir kısmı için henüz arazi prosedürlerini tamamlamamışlarsa, yetkili devlet kurumu, bu Kanun hükümlerine göre arazi tahsisi, devralana arazi kiralama işlemlerini yürütür ve arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesi verir. Gayrimenkul projesinin tamamının veya bir kısmının devralanı, proje devredenin arazi haklarını ve yükümlülüklerini devralır.

Binh Duong Eyaleti Adalet Bakanlığı Müdürü Nguyen Anh Hoa, 2024 Arazi Kanunu hükümlerinin, yabancı sermayeli işletmelerin bir yatırım projesinin tamamının veya bir kısmının devriyle ilgili arazi kullanım haklarının devrini aldıkları durumlarda karşılaşılan zorlukları ve engelleri ortadan kaldırdığını söyledi.

Ancak, yabancı sermayeli işletmelerin yatırım projelerine ilişkin arazi prosedürleri ve mali yükümlülüklerinin belirlenmesi konusunda Sayın Nguyen Anh Hoa, kararname taslağı hazırlanırken, bu durumlarda, verilen Arazi Kullanım Hakları Sertifikası'ndaki değişikliklerin kaydına ilişkin özel talimatlar verilmesi gerektiğini önerdi. Projelerin veya projelerin bir kısmının devrine ilişkin prosedürler yürüten ancak henüz mali yükümlülüklerini yerine getirmemiş projeler için, 2024 tarihli Arazi Kanunu hükümlerine uygun olarak uygulanacak geçiş hükümlerinin belirlenmesi düşünülmelidir.

[reklam_2]
Kaynak