Arazi yönetimindeki “darboğazların” ortadan kaldırılması:

Arazi Kanunu, ülkenin insanlarını, işletmelerini ve sosyo-ekonomik kalkınmasını doğrudan etkileyen geniş kapsamlı düzenlemelere sahip kanunlardan biridir. Birçok uzmana göre, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Kanun Tasarısı'nda önerilen son düzenlemeler, araziyi kalkınma için gerçekten önemli bir kaynak haline getirmeyi amaçlayan "darboğazları" ortadan kaldırmada özel bir öneme sahip olacak.

2024 tarihli Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa tasarısının önerilen düzenlemesi, yatırımcıları destekleyecek ve teşvik edecek, ekonomik kalkınmanın teşvikine katkıda bulunacaktır. Fotoğraf: Quang Thai

Arazi değerlemesinde güçlü reform

2024 Tapu Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Kanun Tasarısı'nda kamuoyunun ilgisini çeken en önemli değişikliklerden biri, arsa fiyatlarının belirlenme mekanizmasıdır. Mevcut Tapu Kanunu, arsa fiyatlarını, kiralama veya kullanım amacının değiştirilmesi durumlarında uygulanan özel arsa fiyatları ve arsa fiyat listeleri olarak ayırmaktadır. Ancak gerçekte, kullanım amacının değiştirilmesi, özellikle haneler ve bireyler için birçok soruna yol açmakta ve bu maliyetler genellikle çok yüksek olmaktadır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Mai Van Phan'a göre, taslak yasa, arazi sektöründe arazi değerlemesi ve idari prosedürlerde güçlü bir reform hedefleyen Merkez Yürütme Kurulu'nun 69-NQ/TU sayılı Kararı'nın ruhuna yakın bir şekilde uyuyor. Buna göre, arazi fiyat listesi korunacak, ancak tazminat, geri kazanım veya kullanım amacının değiştirilmesi gibi amaçlara bağlı olarak katsayılarla esnek bir şekilde ayarlanacak. Bu, hem gerçek ihtiyaçları olan kişileri desteklemek hem de yatırımcıları teşvik ederek ekonomik kalkınmaya katkıda bulunmak anlamına geliyor. Bu bağlamda, bütçe geliri sağlamayı, yatırım maliyetlerini düşürmeyi ve işletmeleri çekecek koşullar yaratmayı amaçlıyor.

Bay Mai Van Phan, "Arazi kullanım ücreti çok yüksek belirlenirse, yüksek maliyetler nedeniyle yatırımcıların ilgisini çekmek zor olacaktır. Ancak çok düşük belirlenirse, bütçeye gelir sağlamayacaktır. Bu nedenle, bu yasa denge, esneklik ve şeffaflığı hedefliyor," diye vurguladı.

Taslakta ayrıca, Devletin ulusal ve kamusal çıkarlar doğrultusunda sosyo-ekonomik kalkınma için araziyi geri alacağı üç durum daha yer alıyor. Bunlardan biri şu: Yatırımcı, alanın %75'inden fazlası ve arazi kullanıcı sayısı için arazi kullanım hakları konusunda anlaşmaya varmışsa, ancak son tarihten sonra hala üzerinde anlaşmaya varılmamış küçük bir alan varsa, Devlet kalan alanı geri alarak yatırımcıya devredecek veya kiralayacaktır.

Yeni destekleri bekliyorum

Yukarıdaki bilgileri alan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Le Hoang Chau, taslak ve değerlendirme sürecindeki açıklık ve bilim insanlarının , işletmelerin ve halkın görüşlerinin eksiksiz dinlenmesiyle, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa tasarısının ülkenin yeni kalkınma aşaması için önemli bir yasal koridor haline gelmesinin beklendiğini belirtti. Yeni öneri, uygulanması halinde, uzun yıllardır askıda kalan binlerce projeyi hayata geçirecek. Le Hoang Chau, "Alanın %90-95'i üzerinde anlaşmış ancak tüm alanı boşaltamayan yatırımcılar var, bu da projenin durmasına ve arazilerin boşa gitmesine neden oluyor. Yeni düzenleme kabul edilirse, birçok yarım kalmış proje yeniden canlanma fırsatı yakalayacak," dedi.

Ayrıca, taslakta acil kamu yatırım projeleri, serbest ticaret bölgeleri, uluslararası finans merkezleri, lojistik, kültür endüstrileri, kentsel - turizm - kapsamlı hizmet alanları vb. projeler için arazi kurtarma kapsamı da genişletiliyor. İş dünyası temsilcileri, yatırım çekmeyi teşvik eden itici bir güç olarak gördükleri bu değişikliği büyük bir memnuniyetle karşılıyor.

Ancak Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI), arazi geri alımlarında arazi fiyatlarını belirleme mekanizmasının, arazi fiyat listesi ile önceden kararlaştırılan fiyatlar arasında uyuşmazlık yaşanmaması için açıklığa kavuşturulması gerektiğini ileri sürmüştür. VCCI ayrıca, "İl Halk Konseyleri diğer sosyo-ekonomik kalkınma projeleri hakkında karar verebilir" düzenlemesinin, Anayasa'nın ruhuna pek uymayan, çok geniş bir uygulamaya yol açabileceğini belirtmiştir.

Mevcut piyasa tabanlı arazi değerlemesi, konut arazilerini dönüştürmek isteyen kişiler için olduğu kadar sosyal konutlara erişimde de zorluklara yol açmaktadır. Birçok hane, bahçe ve gölet arazileriyle iç içe geçmiş konut arazilerini kullanmakta ve konut arazisine dönüştürmek istediklerinde yüksek maliyetler nedeniyle birçok zorlukla karşılaşmaktadır. Hükümet Ofisi, Başbakan Pham Minh Chinh'e arazi kullanım amaçlarının çok yüksek olması ve geçim kaynaklarını etkilemesi nedeniyle mali yükümlülüklerin çok yüksek olması konusunda basını bilgilendirme ve kamuoyunu bilgilendirme talimatını ileten 8160/VPCP-NN sayılı Belgeyi yayınlamıştır. Başbakan özellikle, arazi kullanım ücretlerinin uygun ve uygulanabilir bir şekilde toplanması için arazi fiyat ayarlama katsayılarının kullanılmasına yönelik çözüm önerilerini incelemek ve 10 Eylül 2025'ten önce Başbakan'a raporlamak üzere Maliye Bakanlığı'nı Tarım ve Çevre Bakanlığı ve ilgili kurumlarla koordinasyon sağlamak ve bu kurumlara başkanlık etmekle görevlendirmiştir.

Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Müdür Yardımcısı Mai Van Phan, sorunu çözmek için, uygulamada suistimalleri önlemek için kontrol ve denetim sonrası mekanizmalarla birlikte Arazi Kanunu'nda değişiklik yapmanın yanı sıra Hükümetin Maliye Bakanlığı'na şu yönde taslak yönergeler hazırlama görevini verdiğini söyledi: İnsanlar tahsis edilen yerleşim alanı sınırı içinde kullanım amacını değiştirirlerse, arazi kullanım ücreti ödemek zorunda kalmayacaklar. Sınırı aşarlarsa, duruma göre %30 ile %50 arasında belirli bir oranda ödeme yapacaklar. Şu anda Maliye Bakanlığı taslağı tamamlamak için yorumlar alıyor. Düşük gelirli kişiler için konuta erişim, İnşaat Bakanlığı tarafından yönetilen sosyal konut geliştirme politikasına bağlanacak. Bu, ilgili yasalarla tutarlılığı sağlamak; arazisi geri alınan kişiler ile arazi kullanım amacını değiştiren kişiler arasındaki çıkarları uyumlu hale getirmek için bir çözümdür.

Kaynak: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html