Gayrimenkul piyasası seçici ve gerçekten rekabetçi.

Uzun vadede, "hızlı" büyümenin durmasına rağmen gayrimenkul fiyatlarının önemli ölçüde düşmesi olası görünmüyor. Mevcut konutlara olan yüksek talep, ekonomik büyüme, altyapı yatırımları ve artan proje geliştirme maliyetleri yeni bir fiyat seviyesi yaratıyor. Bununla birlikte, talep daha seçici hale gelecek ve hem yatırımcıları hem de geliştiricileri, oldukça farklılaşmış bir pazarda ve faiz oranları ile yasal faktörlerden kaynaklanan artan baskı altında uyum sağlamaya zorlayacaktır.

Báo Đại biểu Nhân dân•26/01/2026

Piyasa giderek daha parçalı bir hale geliyor.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VARS) verilerine göre, 2025 yılında piyasaya yaklaşık 128.000 yeni ürün girecek; bu, 2019-2025 döneminin en yüksek seviyesi olup arzın zirvesine yaklaşıyor. Bununla birlikte, arz yapısındaki sürekli dengesizlik ve uygun fiyatlı konutlardaki ciddi eksiklik nedeniyle piyasa henüz tamamen "doymuş" değil. Yeni arzın büyük çoğunluğu, lüks daire segmentinden ve yüksek değerli alçak katlı mülklerden geliyor; dairelerin yaklaşık %25'i 100 milyon VND/m²'nin üzerinde fiyatlandırılıyor ve çoğunlukla birkaç büyük geliştirici firmada yoğunlaşıyor.

Arzda yaşanan hızlı artışa rağmen, gayrimenkul fiyatları yeni zirvelere ulaşmaya devam ediyor. 2025 yılının başlarında başlatılan birçok proje, birikmiş konut talebi, olumlu makroekonomik beklentiler, altyapı yatırımları ve sürekli düşük faiz oranları sayesinde büyük ilgi gördü. Bazı projelerde konutlar tükendi ve hatta fiyat artışları bile yaşandı.

Gayrimenkul piyasası gerçek bir seçim ve rekabet evresine giriyor. Fotoğraf: An Hieu

Ancak 2025 yılının sonundan itibaren piyasa önemli ölçüde değişmeye başladı. Arz genel olarak arttıkça, alıcıların daha fazla seçeneği oldu ve likidite artık eşit olarak dağılmadı. Yükselen faiz oranları ortamında, özellikle yüksek kaldıraç kullanan, kısa vadeli kazanç bekleyen ve hızlı fiyat artışları dönemlerinde piyasaya katılan yatırımcılar için finansal baskı giderek arttı.

VARS'a göre, pazar farklılaşması, gelişim alanındaki temel değişikliklerle bağlantılıdır. Otoyollar, çevre yolları ve bölgeler arası arterler gibi ulaşım altyapısına yapılan artan yatırımlar, kentsel alanları genişletti, seyahat sürelerini kısalttı ve projelerin bol araziye ve daha uygun fiyat seviyelerine sahip banliyö ve uydu kentlere taşınmasını kolaylaştırdı. Sadece 2025 yılında ülke, toplam 5,14 trilyon VND'nin üzerinde yatırımla 564 ulaşım projesine başlayacak ve bunların yaklaşık %75'i özel sermaye tarafından karşılanacak.

Altyapı geliştirmenin yanı sıra, yasal engellerin kaldırılması da arzı iyileştirmede hayati bir itici güç haline geldi. Yaklaşık 1.000 projenin sorunları çözüldü ve uygulamaya yeniden başlandı; ayrıca birçok yeni büyük ölçekli proje de onaylandı ve yeni düzenlemeler kapsamında arazi ıslahı riskinden kaçınmak için hızla ilerliyor.

Arzda yaşanan yaygın artışla birlikte, piyasa gerçek bir rekabet evresine giriyor. Özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul fiyatları, ortalama gelire göre önemli ölçüde artarak katılımcı havuzunu daraltıyor. Yaşamak için yer arayan alıcılar sağlam bir mali temele ve uzun vadeli bir vizyona sahip olmak zorunda kalıyor; yatırımcılar da eskisi gibi hızlı kar elde etmekte zorlanıyor. Doğrulanmamış bilgilere ve sürü psikolojisine dayalı kısa vadeli spekülatif stratejiler, özellikle piyasa verileri daha şeffaf hale geldikçe, giderek daha riskli hale geliyor.

Bu yeni bağlamda, yatırımcıların gerçek değere, kullanım potansiyeline, likiditeye ve risk yönetimine öncelik veren seçici bir zihniyete geçmeleri gerekiyor. Yüksek kaldıraç kullanan ve uzun vadeli stratejilerden yoksun yatırımcılar piyasadan kademeli olarak elenecektir. İşletmeler için itibar, finansal kapasite, şeffaf yasal çerçeve ve son teslim tarihlerine bağlılık, orta ve uzun vadede sürdürülebilir kalkınmanın temelini oluşturan temel rekabet avantajları haline gelir.

Devlet kurumlarının rolü "kilit" önemdedir.

Uzun vadede VARS, gayrimenkul fiyatlarının önemli ölçüde düşmesinin olası olmadığını, ancak artık "hızlı" artışlar yaşamayacağını düşünüyor. Konut talebi yüksek kalmaya devam ediyor, ekonomi büyüyor, altyapı yatırımları genişliyor; buna karşılık, özellikle yeni arsa fiyat listesine göre arsa ile ilgili finansal yükümlülükler olmak üzere proje geliştirme maliyetleri artıyor ve bu da piyasa için yeni bir fiyat seviyesi yaratıyor.

Ancak, talep oldukça seçici olacaktır; gerçek değerinin çok üzerinde satış fiyatına sahip projeler, kötü bağlantılı lokasyonlar, eksik yasal belgeler veya gerçek yaşam ihtiyaçlarına uygun olmayan projeler, genel fiyat seviyesi yukarı yönlü bir trend izlemeye devam etse bile, işlemlerinin "dondurulma" riskiyle karşı karşıya kalacaktır.

Genel olarak, merkezi bölgedeki gayrimenkullerin, yeni arzın neredeyse tamamen yokluğu, giderek azalan arazi kıtlığı ve lüks segmente odaklanma nedeniyle yüksek fiyatları ve istikrarlı yıllık büyümeyi koruyacağı öngörülüyor. Bununla birlikte, bu istikrar ancak banliyö piyasası sağlıklı bir şekilde işlerse sürdürülebilir; çünkü banliyö bölgelerindeki likidite keskin bir şekilde düşerse, yatırımcılar nakit akışını yönetmek için merkezi bölgedeki mülklerini satmak zorunda kalabilirler.

Olumlu işaretlere rağmen, piyasa hâlâ ele alınması gereken birçok zorlukla karşı karşıya. VARS, devlet yönetim kurumlarının kritik rolünü vurgulayarak, yerel düzeydeki yönetim yetkililerinin kapasitesinin geliştirilmesi ihtiyacının altını çiziyor. Arazi, konut ve gayrimenkul işletmeleriyle ilgili üç yasa yürürlüğe girmiş ve pratik gerçeklere uyacak şekilde düzenlenmiş olsa da, birçok yerde uzman ve deneyimli personel eksikliği nedeniyle uygulama yavaş ilerliyor, bu da işletmelerin beklemesine ve maliyetlerin artmasına neden oluyor.

Arazi fiyat tabloları ve düzeltme katsayıları konusu büyük bir darboğaz oluşturuyor. Yeni arazi fiyat tabloları çok yüksek arazi fiyatlarına yol açarken, birçok yerleşim yeri hâlâ düzeltme katsayılarının yayınlanmasını bekliyor. VARS, işletmeleri proje geliştirmeye teşvik etmek için, yeni gelişen alanlar için 1'in altında, makul bir seviyede düzeltme katsayılarının derhal yayınlanmasının gerekli olduğuna inanmaktadır.

Ayrıca, bazı bölgelerdeki kararsızlık nedeniyle arazi temizleme çalışmaları hala birçok engelle karşılaşıyor; süreci hızlandırmak için daha spesifik ve birleşik yönergelere ihtiyaç duyulmaktadır.

Faiz oranlarına gelince, kısa bir süre içinde hızlı artış işaretleri görüldü ve bu durum hem gayrimenkul geliştirme şirketleri hem de ev alıcıları üzerinde baskı oluşturdu. VARS, “Gayrimenkul kredisi kontrolü, piyasayı ve geliştirme sermayesi akışlarını sarsmadan sistemdeki riskleri sınırlamak için dikkatli ve seçici bir şekilde uygulanmalıdır. Çünkü faiz oranları çok yüksek olursa, sadece gayrimenkul piyasası değil, bir bütün olarak ekonomi de olumsuz etkilerle karşı karşıya kalır” diye vurguladı.

Kaynak: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-chon-loc-va-canh-tranh-thuc-chat-10404884.html