Güney tatil beldesi gayrimenkul piyasası "geri viteste" mi?

Proje "duruyor"

Önceki yıllarda, tatil amaçlı gayrimenkul sektörü, sahil villaları, apartmanlar, siteler vb. söz konusu olduğunda, birçok kişi bu hızlı gelişme karşısında şaşırmıştı. Yatırımcılar, satış yapmak, ürün tanıtmak ve yatırımcılar için kâr ve planlama taahhüt etmek için yarışıyordu.

Bu segment, piyasa likiditesini artırdı ve tatil amaçlı gayrimenkul pazarını cazip bir yatırım seçeneği haline getirdi.

Ancak 2022 yılından itibaren piyasa ekonomisinin etkisi, otoritelerin yasal sıkılaştırmaları ve müşterilerin kredi kuruluşlarından sermaye temininde yaşadığı zorluklar nedeniyle tatil amaçlı gayrimenkul projelerinde yavaşlama yaşandı, hatta birçok proje "tersine" döndü.

DKRA Vietnam (gayrimenkul piyasası araştırma birimi) değerlendirme raporuna göre, şu anda tatil amaçlı gayrimenkul tipinde, çoğu segmentte 2023'teki aynı döneme kıyasla arz ve tüketimde keskin bir düşüş kaydedildi.

Özellikle tatil villası segmentinde, birincil arz aynı döneme kıyasla %8 oranında azalırken, özellikle Orta ve Güney bölgelerinde yoğunlaşmıştır. Genel pazar talebi düşük seyretmiş, tüketim ise 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla %15 azalarak son on yılın en düşük seviyesine gerilemiştir.

Birincil satış fiyatı seviyesi yatay seyrini sürdürüyor. İkincil piyasada ise sözleşme fiyatına kıyasla ortalama %15-20 oranında bir fiyat düşüşü kaydedildi. Kâr/gelir paylaşımı/taahhüdü, faiz oranı desteği ve anapara ödemesiz dönem politikaları likiditeyi artırmak için hâlâ yaygın olarak uygulanıyor, ancak beklendiği kadar etkili değil.

Tatil evi/dükkan segmentinde arzda sürekli bir düşüş kaydedildi; çeyrekteki birincil arzın %97'sinden fazlası eski projelerin envanterinden geldi.

Turizm sektöründeki iyileşmeye rağmen piyasa henüz "karanlık bölgeden" kurtulamadı. Birincil fiyatlar çok fazla dalgalanma göstermedi ve yatay seyrini sürdürüyor. Yatırımcı güveni ve bu segmentteki toparlanmanın hala çok düşük olduğu bir dönemde, piyasa likidite ve fiyat artış potansiyeli açısından birçok zorlukla karşı karşıya kalmaya devam ediyor.

5 yıldızlı tatil köyü gayrimenkul projesi kompleksinin sahil tarafındaki bölümü.

Konut segmentinde, 2024 yılının ilk çeyreğinde birincil arz, geçen yılın aynı dönemine göre %6 oranında hafif bir artış gösterirken, ürünler ağırlıklı olarak eski projelerin envanterinden geldi.

Genel piyasa talebi son 5 yılın en düşük seviyesine geriledi. Birincil fiyatlar aynı döneme kıyasla dalgalanma göstermedi ve yüksek girdi maliyetleri nedeniyle yüksek seyretti. Ödeme planlarının uzatılması, anapara ödemesiz dönemleri, faiz oranı desteği vb. gibi nakit akışını desteklemeye odaklanan satış politikaları, piyasa talebini canlandırmak için yaygın olarak uygulanmaya devam ediyor.

Piyasa "kış uykusuna" yatıyor

Birçok aracı kurum ve satış kanalının kayıtlarına göre, 2023 yılı sonu itibarıyla Ba Ria - Vung Tau ; Binh Thuan... gibi Güney pazarındaki tatil amaçlı gayrimenkul segmentinde, ürünlere yönelik satış veya reklam faaliyetleri yürüten yatırımcı neredeyse yok denecek kadar az.

İşletmeler esas olarak yasal prosedürleri tamamlamaya, müşterilerine zamanında teslim edilecek projeler inşa etmeye veya karlı kiralama için geçici alt bölümler işletmeye odaklanmaktadır.

Kayıtlara göre Ba Ria - Vung Tau ilinde, tatil evi ürünleri içeren Charm Ho Tram, Condotel, tatil villaları ve oteller gibi projeler 2021 yılından itibaren satışa sunulmuş olup, 2024 yılı sonunda teslim edilmesi bekleniyor.

Ancak, yukarıda belirtilen proje şu ana kadar sadece bazı kalemlerin kaba inşaatı tamamlanmış olup, henüz tamamlanmamış olup, müşteriye teslim edilememekte veya işletmeye alınamamaktadır.

Müşteriye henüz teslim edilmemiş bir proje olup, içerisinde çok sayıda kaba inşaat malzemesinin inşası devam etmektedir.

Binh Thuan ilinde ise yaklaşık 90 hektarlık Thanh Long Bay projesi 2019 yılından bu yana satışa sunuluyor. Ancak yatırımcı tarafından henüz birkaç parsel inşa edilmiş olup, müşterilere teslim tarihi henüz belirlenmemiştir.

Yine Binh Thuan ilinde Hung Loc Phat'ın Sumerland Mui Ne projesi 2019 yılında 5 yıldızlı tatil köyü, eğlence, villa, müstakil ev, otel vb. olarak ilan edilmişti. Ancak yatırımcı halen inşaat aşamasında olup henüz teslim etmedi.

Song Long Gayrimenkul Yatırım, İnşaat ve Geliştirme Limited Şirketi Direktörü Le Dinh Lang, şunları söyledi: "Yetkililerin yasaları sıkılaştırmasıyla konutlar "kırıldıktan" ve yatırımcıların taahhüt ettikleri kârı ödeyecek gücü kalmadıktan sonra, yatırım süreci yavaşlayınca, müşteriler tatil villası satın almakla ilgilenmemeye başladı. Bu nedenle, şu anda piyasada likidite zayıf, alıcı ve satıcı yok çünkü müşteriler risk almak istemiyor. Özellikle 4-5 yıldır satışta olan ancak bazı kısımları henüz tamamlanmamış ve teslim edilmemiş projeler müşteri çekiyor."

Lang'a göre, gayrimenkul piyasasındaki mevcut hukuk sistemi çok önemli. Daha önce bazı yatırımcılar, ürünlerini piyasaya sürmeden önce hukuk sistemini hazırlamak için zaman bulamamışlardı. Ancak "sıkılaştırıldıklarında" sonuçlarını gördüler ve sermayeleri ürüne gömüldüğü için müşteriler de sıkıntıya girdi.

Ba Ria - Vung Tau eyaletinde bir tatil yeri gayrimenkul projesi.

Tran Anh Gayrimenkul Şirketi Genel Müdür Yardımcısı Sayın Ha Van Thien de, şu ana kadar diğer sektörlerde toparlanma belirtileri görülürken, tatil amaçlı gayrimenkul sektörünün henüz "kasvetli" durumdan kurtulamadığını belirtti.

Bu segmentte gelişen işletmelerin elbette uzun bir zamana, hukuki prosedürlerin tamamlanmasına, ilerlemeyi hızlandıracak finansal kaynakların hazırlanmasına, altyapı projelerinin hayata geçirilmesine ihtiyacı olacak..., ardından 3-4 yıl sonra tatil amaçlı gayrimenkul sektörü geri dönebilir.

Arzın biraz artması bekleniyor, likidite zayıf

DKRA'nın tahminlerine göre, önümüzdeki dönemde tatil amaçlı gayrimenkullerde, konut arzının 2024'ün ilk çeyreğine kıyasla hafif bir artış göstermesi ve çoğunlukla Ba Ria - Vung Tau'da yoğunlaşarak 100-200 ünite civarında dalgalanması bekleniyor. Tatil amaçlı villa ve tatil amaçlı müstakil ev/dükkan arzı ise bir önceki çeyreğe kıyasla önemli ölçüde dalgalanma göstermedi ve pazara sırasıyla 100-150 tatil amaçlı villa ve 80-100 tatil amaçlı müstakil ev/dükkan arzı sağlanması öngörülüyor.

Genel piyasa talebi düşük seyretmeye devam ediyor ve bu düşüş eğiliminin 2024 sonuna kadar sürmesi bekleniyor. Birincil fiyatlar istikrarlı seyrediyor ve kısa vadede önemli dalgalanmalar yaşanması olası değil. İndirim politikaları, faiz oranı desteği, anapara ödemesiz dönemi, kira taahhütleri vb. önümüzdeki çeyrekte de yaygın olarak uygulanmaya devam edecek.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html