Fazla değer esas alınarak arazi değerleme yönteminin daraltılması.

Yönetmelikler gerçeklikten uzak.

(Değiştirilmiş) Arazi Kanunu taslağının 159. maddesinin c bendinin 5. fıkrası, fazlalık yöntemi kullanılarak arazi fiyatlarının belirlenmesi ilkesini şu şekilde düzenlemektedir: "Fazlalık yöntemi, bu maddenin d bendinde belirtilen durumlar hariç olmak üzere, henüz teknik altyapı yatırımı yapılmamış veya detaylı inşaat planına göre inşaat işleri tamamlanmamış tarım dışı arazi parsellerinin ve alanlarının değerlemesinde uygulanır."

Geliştirme potansiyeli olan arsa parselinin değerlemesinde uygulanacak artık değer yönteminin belirlenmesi gerekmektedir.

Son zamanlarda, arazi fiyatlandırmasına ilişkin 44/2014 sayılı Hükümet Kararnamesi'nde yapılan değişiklik taslağı da, (değiştirilmiş) Arazi Kanunu taslağındaki hükümlere benzer şekilde kapsamı daraltmıştır. Ancak, kamuoyundan ve uzmanlardan gelen çok sayıda itiraz nedeniyle, revize edilmiş 44/2014 sayılı Kararname'nin taslak hazırlama komitesi daha sonra bu içeriği kabul edip revize ederek mevcut düzenlemeleri korumuştur. Bu, planlama değişiklikleri veya arazi kullanım dönüşümü nedeniyle geliştirme potansiyeli olan arazi parsellerinin değerlemesinde, toplam varsayılan geliştirme geliri ve toplam tahmini maliyetler belirlenebildiğinde, fazlalık yönteminin uygulanacağı anlamına gelir.

Aslında, fazla değer yöntemi, karşılaştırmalı veya gelir yöntemlerinde olduğu gibi mevcut kullanımına değil, potansiyel gelecekteki geliştirme kullanımına dayalı olarak arazi değerini belirleme yöntemidir. Fazla değer yöntemi, arazi kullanım amacı; arazi kullanım süresi; yapı yoğunluğu; yapı yüksekliği; arazi kullanım katsayısı gibi faktörleri içeren, değerlendirilen arazinin piyasa değerini yansıtır ve yatırım, üretim ve işletmedeki nakit akışlarının pratik değerini gösterir. Bu nedenle, birçok işletmeye göre, bu yöntem aynı zamanda uluslararası uygulamalarla uyumlu, modern bir gayrimenkul değerleme yöntemidir, çünkü maliyetler, gelirler ve karlar da dahil olmak üzere bir gayrimenkul projesinin finansal doğasını açıkça yansıtabilir.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, taslakta yer alan arazi fiyatlarını belirlemek için kullanılan fazlalık yönteminin çok önemli bir kategoriyi, yani tarım arazilerini göz ardı ettiğini değerlendirdi. Birleşik Arap Emirlikleri merkezli Sama Dubai Grubu'nun daha önce Phu Yen eyaletinde toplam 250 milyar ABD dolarına varan yatırımla tescil ettirdiği özel ekonomik bölge projesini örnek gösteren Le Hoang Chau, şu analizi yaptı: 300.000 hektara kadar olan arazi alanlarında tarım arazileri bulunmaktadır; bu tür araziler belirtilmezse, arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması mümkün değildir. Hiçbir kentsel gelişim projesi yalnızca tarım dışı arazilerden oluşmaz; her zaman karma kullanımlı arazilerdir.

Bu nedenle, yukarıdaki düzenleme gerçeklikten çok uzaktır ve yalnızca küçük ölçekli gayrimenkul projelerinin ve küçük konut komplekslerinin geliştirilebilmesine yol açmaktadır. Büyük ölçekli kentsel alanlar inşa edilemez. Dahası, tarım arazisi bir kez kentsel, endüstriyel veya yerleşim alanına dönüştürüldüğünde, yetkili makam tarafından doğal olarak onaylanmış olur ve bu da arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında fazlalık yönteminin uygulanması için sağlam bir temel sağlar.

"Şu anda denizden kazanılan arazilerin sınıflandırılması da mevcut; bu sınıflandırmaya devletin doğrudan üstlendiği işler ve özel kişilerin yaptığı işler de dahil. Peki denizden kazanılan arazi ne tür bir arazi? Tarıma elverişli olmayan arazi mi yoksa su yüzeyine sahip tarım arazisi mi? Örneğin, su ürünleri yetiştiriciliği için kullanılan lagünler, su yüzeyine sahip kıyı arazileridir. Buna tarıma elverişli olmayan arazi demek yanlış; tarım arazisi denmeli," diyen Bay Chau, fazlalık yönteminin tarım arazilerine de uygulanmasını önerdi ve bunu, 44 sayılı Kararnamenin mevcut taslak değişikliğiyle uyumlu hale getirmeyi önerdi: "Fazlalık yöntemi, planlama değişiklikleri veya arazi kullanım dönüşümü nedeniyle geliştirme potansiyeli olan arazi parsellerinin değerini belirlemek için, toplam varsayılan geliştirme geliri ve toplam tahmini maliyetler belirlendiğinde uygulanır."

Uluslararası uygulamalara uygun olarak

Vietnam Değerleme Derneği Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen The Phuong, imar potansiyeli olan arazilerin fiyatını belirlemek için fazlalık yönteminin uygulanmasının bilimsel olarak sağlam, uluslararası uygulamalarla tutarlı ve günümüzde Vietnam'da arazi fiyatlarının belirlenmesinde gerekli olduğuna inanmaktadır. Bu yöntem, benzer parseller için işlem yapılmadığı durumlarda imar potansiyeli olan arazilerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılmaktadır; bu da karşılaştırmalı veya diğer yöntemlerin uygulanmasını imkansız kılmaktadır. Konut arsası fiyatlarını hesaplayıp daha sonra bunları konut arsası fiyatları ile arazi fiyat tablosundaki diğer arazi türleri arasındaki yüzde oranıyla çarpmak yöntemi uygulanabilir değildir.

Son zamanlarda, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı 44 sayılı Kararnamede yapılacak değişiklikler konusunda taslak hazırlayıp görüş toplarken birçok öneri gelmişti ve bakanlığın bu önerileri dikkate alarak mevcut fazlalık yöntemini korumasından memnuniyet duydu. Bu nedenle, yine bu bakanlık tarafından hazırlanan (değiştirilmiş) Arazi Kanunu taslağının, mevcut düzenlemelerle uyumlu hale getirilmesi için fazlalık yöntemine ilişkin düzenlemelerin yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir. Fazlalık yönteminin yalnızca tarım dışı arazilere uygulanması zor olacaktır, çünkü yüksek değere sahip karma kullanımlı arazilerde diğer yöntemlerin uygulanması çok zor olacaktır.

Örneğin, karşılaştırma yöntemi yalnızca alçak binalar için geçerlidir ve yüksek binalara, çok fonksiyonlu binalara veya endüstriyel gayrimenkullere uygulanamaz. Öte yandan, gelir yöntemi yalnızca tarım arazileri için geçerlidir ve en çok yıllık ürünler için kullanılan arazilere uygundur… Bu nedenle, taslak halindeki düzenlemeler 200 milyar VND'yi aşan projelerin durmasına neden olacaktır. Şu anda çoğu gayrimenkul projesi çok büyük yatırım sermayesine sahiptir. Dahası, bu düzenleme, arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemine tabi arazi parsellerinin ölçeğinin genişlemesi nedeniyle devlet bütçesinde önemli kayıplara yol açabilir…

Sayın Le Hoang Chau ayrıca, taslakta belirtildiği gibi "en verimli arazi kullanımına (arazi kullanım katsayısı, bina yoğunluğu, binanın azami kat sayısı) dayalı" yöntem yerine, yetkili devlet kurumları tarafından onaylanan arazi kullanım planı ve detaylı inşaat planına göre bir arazi parselinin veya alanının tahmini toplam geliştirme maliyetinin, tahmini toplam geliştirme gelirinden çıkarılmasıyla arazi fiyatlarının belirlenmesi yöntemi olan fazlalık yönteminin hükümet tarafından değiştirilmesi gerektiğini öne sürdü.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, arazi değerlemesinin oldukça uzmanlaşmış bir alan olduğuna inanmaktadır. Mevcut yasa taslağında birçok değerleme yöntemi eksiktir. Bu nedenle, yasa detaylı arazi değerleme yöntemlerini belirtmek yerine, bunların halihazırda yayınlanmış Vietnam değerleme standartlarına göre uygulanması gerektiğini şart koşmalıdır. Bu standartlar, her biri prosedürler, süreçler ve ilgili kriterlerle birlikte ayrıntılı olarak açıklanan çeşitli değerleme yöntemlerini içermelidir.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm