Gayrimenkul için daha fazla çözüm bulun.

2024 yılının ilk dokuz ayında, Vietnam gayrimenkul piyasası, arzın toparlanması, satış fiyatlarının yükselmesi ve alıcılardan gelen talebin artmasıyla yansıyan birçok olumlu gelişmeye tanık oldu. Bunun yanı sıra, birçok gayrimenkul projesi ve işletmesi somut faaliyetlerle kendilerini göstererek piyasaya yeni bir canlılık getirdi.

Olumlu değişim

Savills Vietnam'ın raporuna göre, 2024 yılının ilk dokuz ayında, 4 milyar VND'nin üzerindeki fiyatlı daireler, satılan toplam dairelerin %70'ini oluşturdu. Özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerdeki daire fiyatlarında önemli bir artış kaydedildi. Hanoi'de yeni dairelerin fiyatı %6 artarak ortalama 69 milyon VND/m²'ye ulaşırken, Ho Chi Minh City'de yeni dairelerin fiyatı 68 milyon VND/m²'ye ulaştı. Bu fiyat artışı, piyasadaki yüksek talep ve hareketliliği yansıtıyor.

Hanoi ve Ho Chi Minh City'de yeni başlatılan lüks apartman projeleri, %60-80'lik doluluk oranlarıyla önemli müşteri ilgisi gördü. Bu projeler, piyasa arzını artırmanın yanı sıra, modern altyapıları, olanakları ve elverişli ulaşım bağlantıları sayesinde çok sayıda sakini de kendine çekiyor.

Vingroup, Novaland ve Sun Group gibi büyük gayrimenkul şirketleri, proje uygulama ve iş genişletme alanlarında önemli ilerlemeler kaydetti. Bunun en önemli örneklerinden biri, inşaat sektörünün en büyük müteahhitlerinden biri olan Hoa Binh İnşaat Grubu'dur. Bu grup, Vietnam Yatırım ve Kalkınma Bankası'ndan ( BIDV ) 4.000 milyar VND'ye kadar kredi limiti desteği aldı. Bu destek, Hoa Binh'in zorluklarının üstesinden gelmesine yardımcı olmakla kalmadı, aynı zamanda büyük gayrimenkul şirketleri için de olumlu bir toparlanma işareti oldu.

Aqua City (Dong Nai) ve NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) dahil olmak üzere Novaland Grubu'nun bir dizi mega projesi, yasal engellerin kademeli olarak çözülmesinin ardından işlem sayılarında istikrarlı bir artışla belirli bir toparlanma kaydetti.

2024 yılının ilk dokuz ayında gayrimenkul piyasasında yaşanan olumlu dönüşüm, yalnızca ekonomik toparlanma ve halkın gerçek talebinden değil, aynı zamanda yasal engellerin kaldırılmasından da kaynaklanmıştır. 2024 Arazi Kanunu, 2023 Konut Kanunu ve 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun yürürlüğe girmesi, işletmeler ve yatırımcılar için daha şeffaf bir yasal çerçeve oluşturmuştur. Arazi değerlemesi, ruhsatlandırma prosedürleri ve arazi tahsisi konularındaki düzenlemeler önemli ölçüde iyileştirilerek, gayrimenkul işletmelerinin sıklıkla karşılaştığı yasal engeller en aza indirilmiştir.

Örneğin, Ho Chi Minh Şehrindeki gayrimenkul projelerinde bodrum kat inşaatı için izin alınmasıyla ilgili yaşanan zorluklar çözüldü. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 3803/QD-UBND ve 3804/QD-UBND sayılı kararları, genel yerleşim planının onaylanmasına ve bölgedeki gayrimenkul projeleri için inşaat izinlerinin güncellenmesi ve düzenlenmesinin tamamlanmasına temel teşkil etmektedir... Bu kararlarla, Ho Chi Minh Şehrindeki projelerdeki yasal engellerin kademeli olarak ortadan kalkması beklenmektedir.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Bay Nguyen Toan Thang'a göre, 2024 Arazi Kanunu ve arazi fiyatlarını düzenleyen 71/2024 sayılı Kararname, Ho Chi Minh Şehrindeki projeler için henüz hesaplanmamış olan arazi kullanım ücretleriyle ilgili birçok sorunu çözmüştür. Şu anda şehirde arazi finansmanı sorunları olan yaklaşık 200 gayrimenkul projesi bulunmaktadır. Ho Chi Minh Şehri, 2024 yılında bu sorunlardan 36'sını çözecek ve yaklaşık 17.500 arazi kullanım belgesi verecektir.

Novaland Grubu tarafından geliştirilen Aqua City kentsel alanının (305 hektar) bir bölümündeki engeller kademeli olarak gideriliyor. Fotoğraf: NGUYEN TUAN

Özellikle son zamanlarda, Dong Nai'deki gayrimenkul projeleri için yasal engellerin kaldırılmasının komşu illere göre daha yavaş ilerlediğini fark eden Dong Nai İl Halk Komitesi Başkanı Sayın Vo Tan Duc, Bien Hoa şehrindeki C4 imar planıyla ilgili zorlukların çözülmesine öncelik verileceğini vurguladı. Bu imar planı, Long Hung yerleşim alanı (227 ha), DonaCoop tarafından yatırım yapılan Phuoc Hung adası ticari ve hizmet kentsel alanı (286 ha), Nam Long Yatırım Şirketi tarafından yatırım yapılan Dong Nai Sahil Kentsel Alanı (170 ha) ve Novaland Grubu tarafından yatırım yapılan Aqua City kentsel alanı (305 ha) gibi büyük ölçekli projeleri içeren 1.500 hektara kadar bir alanı kapsıyor.

Ayrıca, Vietnam Devlet Bankası'nın kredi politikaları da piyasa istikrarına katkıda bulunmuştur. Vietnam Devlet Bankası'nın bir raporuna göre, Haziran 2024 sonu itibarıyla gayrimenkul kredileri %4,6 artarken, gayrimenkul işletme kredileri %10,3 ve özellikle konut alım kredileri %1,2 artmıştır. Bu durum, finansal sistemin gayrimenkul sektörüne verdiği desteği gösterirken, yatırımcıların ve konut alıcılarının güvenini de güçlendirmektedir.

BIDV Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc'a göre, gayrimenkul piyasası resmen olumlu bir toparlanma evresine girdi. İstikrarlı makroekonomik ortam, kontrol altındaki enflasyon ve kademeli olarak iyileşen yasal politikalar, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasının daha güçlü büyümesi için elverişli koşullar yarattı. Buna ek olarak, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki metro hatları olmak üzere ulaşım altyapısına yapılan yatırımlar, piyasa büyümesini yönlendiren önemli bir faktör olmaya devam edecektir.

Zorluklar ve engeller hâlâ devam ediyor.

Ancak, 2024 tarihli Arazi Kanunu, 2023 tarihli Konut Kanunu ve 2023 tarihli Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun yeni yürürlüğe girmesi bağlamında, gayrimenkul sektörü hala bir dizi zorluk ve sorunla karşı karşıyadır. Uygun önlemler alınmadığı takdirde, bunlar uzun süredir devam eden eksiklikleri daha da kötüleştirecektir.

İnşaat Bakanlığı'na göre, 2024 Arazi Kanunu'nun en önemli noktalarından biri eski arazi fiyat çerçevesinin kaldırılmasıdır. Bunun yerine, arazi fiyat listesi yıllık olarak güncellenecek ve fiyatlar piyasa değerine daha yakın belirlenecektir. Bu, gayrimenkul projelerinin inşaat ve geliştirme yatırım maliyetlerinin artacağı ve gayrimenkul ve konut fiyatlarında %15-20'lik bir artışa yol açacağı anlamına gelir. Bu değişiklik hem yatırımcılar hem de ev sahipleri için zorluklar yaratabilir. Öte yandan, yeni arazi fiyat listesi sıkı bir şekilde uygulanmazsa, spekülasyon ve piyasa manipülasyonu için fırsatlar yaratacak ve farklı sosyal sınıflar arasında ev sahibi olma fırsatlarında eşitsizliği artıracaktır.

Bir diğer önemli öneri ise birden fazla mülke sahip olanların vergilendirilmesini değerlendirmektir, ancak bu, toplum için değer yaratma ilkesine dayanmalıdır. Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı ve Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, vergilendirmenin yalnızca sahip olunan mülk sayısına değil, kullanım amacına da dayanması gerektiğini vurguladı. Topluma katma değer yaratmak amacıyla mülk satın alıp kiraya verenler bu vergi politikasına tabi olmamalıdır.

Savills Hanoi Direktörü Bayan Do Thu Hang, ikinci mülklerin vergilendirilmesinin kapsamlı bir hazırlık gerektirdiğine ve ülke çapında tutarlılık sağlanması gerektiğine inanıyor. Yönetim sisteminde ve banka işlemleri, mal varlığı beyanları gibi teknik önlemlerde birlik sağlanmadığı takdirde, vergi istenen etkiyi yaratamayacak ve hatta piyasayı bozabilir.

Konut fiyatlarındaki artışa katkıda bulunan temel faktörlerden biri, arz ve talep arasındaki dengesizliktir. Şu anda, özellikle orta ve düşük gelirli kişiler için uygun fiyatlı konut segmentinde, konut arzı talebe kıyasla çok düşüktür. Piyasayı düzenlemek için, İnşaat Bakanlığı, durdurulmuş projelerdeki yasal engelleri kaldırarak ve yeni projelerin başlatılmasını teşvik ederek gayrimenkul arzının önünü açmayı önermektedir.

Vietnam'da (Hanoi) bir konut şirketinin yöneticisi olan Bayan Ho Thi Thu Mai'ye göre, özellikle sosyal konut ve uygun fiyatlı konut segmentlerinde arzı artırmak için hükümet ve işletmelerden kararlı önlemler alınmazsa, piyasa ciddi sonuçlarla karşılaşacaktır. Gerçekten konut ihtiyacı olan kişilerin ev sahibi olması zorlaşacak ve "fiyat artışı" tüm piyasa için istikrarsızlığa yol açabilir.

Arazi ihalelerine ilişkin düzenlemeleri sıkılaştırın.

Devlet bütçesi için gayrimenkulden gelir elde etmenin temel yöntemlerinden biri de arazi kullanım hakları ihaleleridir. İnşaat Bakanlığı, arazi tahsisi ve kiralamasının ihaleler yoluyla yapılmasının olumsuz uygulamaları sınırladığına, kayırmacılığı azalttığına ve geliri artırdığına inanmaktadır. Bununla birlikte, bu süreç de birçok sınırlamayla karşı karşıyadır; en önemlisi, piyasayı manipüle etmek için "yapay fiyatlar" oluşturmak üzere iş birliği yapan "ihale aracıları" olgusudur.

Arazi kullanım hakları ihalelerinin olumsuz yönlerini ele almak için, İnşaat Bakanlığı, spekülasyonu ve yapay fiyat seviyelerinin oluşmasını önlemek amacıyla ihalelere katılım için teminat miktarını artırmayı ve ihaleyi kazandıktan sonra ödeme süresini kısaltmayı önermektedir. Bu düzenleme, insanların kar amacıyla alıp satma niyetiyle ihalelere katılmasını en aza indirmeye yardımcı olur; bunun yerine, yalnızca gerçek ihtiyaçları olanların katılması sağlanır.

Bugünkü seminerin başlığı "2024 Yılı Sonu ve 2025 Yılı Başında Gayrimenkul Pazarının Belirlenmesi".

Nguoi Lao Dong Gazetesi tarafından düzenlenen seminer, 10 Ekim'de saat 08:00'de, Ho Chi Minh Şehri, 3. Bölge, Vo Thi Sau Mahallesi, Vo Van Tan Caddesi 123-127 adresindeki Nguoi Lao Dong Gazetesi binasının ikinci katındaki konferans salonunda gerçekleştirilecektir. Bu, yönetim ajanslarının, işletmelerin ve uzmanların bir araya gelerek gelecekte pazar gelişimini daha da ilerletmek için çözüm önerileri sunmaları için bir fırsattır.

Seminerde şu konulara odaklanıldı: gayrimenkul piyasasının mevcut durumu ve geleceğe yönelik tahminler; gayrimenkul piyasasıyla ilgili üç yeni yasanın etkisi ve yol gösterici belgelerin uygulanması; ve arsa fiyat listeleri ve vergilerle ilgili konular.

Kaynak: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm