Gayrimenkul için daha fazla çözüm bulun

2024'ün ilk 9 ayında, Vietnam emlak piyasası, arzın toparlanması, satış fiyatları ve alıcıların artan talebiyle yansıyan birçok olumlu değişim kaydetti. Bununla birlikte, birçok emlak projesi ve işletmesi, belirli faaliyetlerle fark yaratarak piyasaya yeni bir canlılık getirdi.

Olumlu değişim

Savills Vietnam'ın bir raporuna göre, 2024'ün ilk 9 ayında 4 milyar VND'nin üzerindeki daireler, satılan toplam daire sayısının %70'ini oluşturdu. Özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerdeki daire fiyatları önemli bir artış kaydetmeye devam etti. Hanoi'de yeni daire fiyatları %6 artarak metrekare başına ortalama 69 milyon VND'ye ulaşırken, Ho Chi Minh City'de yeni daire fiyatları metrekare başına 68 milyon VND'ye ulaştı. Fiyatlardaki bu artış, piyasadaki hareketliliği ve yüksek talebi gösteriyor.

Hanoi ve Ho Chi Minh City'de hayata geçirilen yeni lüks daire projeleri, %60-80'e varan konut edinim oranlarıyla müşterilerden büyük ilgi görüyor. Projeler, pazardaki arzı artırmanın yanı sıra modern altyapısı ve rahat ulaşım bağlantıları sayesinde çok sayıda konut sakinini de cezbediyor.

Gayrimenkul sektöründeki Vingroup, Novaland, Sun Group gibi büyük işletmelerin hepsi projelerini hayata geçirme ve iş faaliyetlerini geliştirme konusunda önemli ilerlemeler kaydetti. Tipik bir örnek, inşaat sektörünün en büyük müteahhitlerinden biri olan Hoa Binh Construction Group Corporation'dır. Şirket, Vietnam Yatırım ve Kalkınma Bankası'ndan (BIDV) 4.000 milyar VND'ye kadar kredi limiti desteği almıştır. Bu, Hoa Binh'in zorlu dönemi atlatmasına yardımcı olmakla kalmayıp, aynı zamanda büyük gayrimenkul işletmelerinin toparlanmasının da olumlu bir işaretidir.

Novaland Grubu'na ait Aqua City (Dong Nai) ve NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) süper projeleri serisinde, hukuki sorunların kademeli olarak çözülmesinin ardından işlem hacminde istikrarlı bir artışla belirli bir toparlanma kaydedildi.

2024 yılının ilk 9 ayında gayrimenkul piyasasındaki olumlu değişimler yalnızca ekonomik toparlanma ve halkın reel talebinden değil, aynı zamanda yasal engellerin kaldırılmasından da kaynaklanıyor. 2024 Tapu Kanunu, 2023 Konut Kanunu ve 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun yürürlüğe girmesi, işletmeler ve yatırımcılar için daha şeffaf bir yasal koridor oluşturdu. Arazi değerlemesi, ruhsatlandırma prosedürleri ve saha izinleriyle ilgili düzenlemeler önemli ölçüde iyileştirildi ve bu da gayrimenkul işletmelerinin sıklıkla karşılaştığı yasal engellerin en aza indirilmesine yardımcı oldu.

Örneğin, Ho Chi Minh Şehri'ndeki gayrimenkul projelerinde bodrum katı inşaatına izin verilmesiyle ilgili zorluklar çözüldü. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 3803/QD-UBND ve 3804/QD-UBND sayılı Kararları, bölgedeki gayrimenkul projeleri için güncellenmiş inşaat izinlerinin güncellenmesine yönelik ana planın onaylanmasının temelini oluşturuyor... Bu kararlarla, Ho Chi Minh Şehri'ndeki projelerdeki hukuki sorunların kademeli olarak çözülmesi bekleniyor.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Toan Thang'a göre, 2024 tarihli Arazi Kanunu ve arazi fiyatlarını düzenleyen 71/2024 sayılı Kararname, Ho Chi Minh Şehri'nde arazi kullanım bedeli hesaplanmayan birçok projenin önündeki engelleri kaldırdı. Şehirde şu anda yaklaşık 200 gayrimenkul projesi arazi finansmanı sorunlarıyla karşı karşıya. Ho Chi Minh Şehri, 2024 yılında 36 projenin önündeki engelleri kaldıracak ve yaklaşık 17.500 sertifika verecek.

Novaland Group'a ait Aqua City kentsel alanının (305 hektar) bir köşesindeki sorunlar giderek çözülüyor. Fotoğraf: NGUYEN TUAN

Özellikle son zamanlarda Dong Nai'deki gayrimenkul projelerine ilişkin hukuki sorunların çözümünün komşu illere kıyasla daha yavaş ilerlediğini tespit eden Dong Nai İl Halk Komitesi Başkanı Sayın Vo Tan Duc, Bien Hoa Şehri'ndeki C4 alt bölümünün planlanmasıyla ilgili zorlukların çözümüne öncelik verileceğini vurguladı. Bu alt bölüm, 1.500 hektara kadar bir alana sahip olup, aralarında Long Hung yerleşim alanı (227 hektar), DonaCoop tarafından yatırım yapılan Phuoc Hung Adası ticari hizmet kentsel alanı (286 hektar), Nam Long Yatırım Anonim Şirketi'ne ait Dong Nai Sahil kentsel alanı (170 hektar) ve Novaland Grubu'na ait Aqua City kentsel alanı (305 hektar) gibi büyük ölçekli konut ve kentsel alanlar bulunan büyük projelere ev sahipliği yapmaktadır.

Ayrıca, Devlet Bankası'nın kredi politikaları da piyasanın istikrarına katkıda bulundu. Vietnam Devlet Bankası'nın bir raporuna göre, Haziran 2024 sonu itibarıyla gayrimenkul kredileri %4,6 arttı. Bu artışın %10,3'ü gayrimenkul işletme kredileri, özellikle de konut kredileri %1,2 arttı. Bu, finansal sistemin gayrimenkul sektörüne verdiği desteği gösterirken, yatırımcıların ve ev alıcılarının güvenini de güçlendirdi.

BIDV Başekonomisti Dr. Can Van Luc'a göre, gayrimenkul piyasası resmen olumlu bir toparlanma dönemine girdi. İstikrarlı makro ekonomi, kontrol altına alınan enflasyon ve kademeli olarak iyileştirilen yasal politikalar, gayrimenkul piyasasının önümüzdeki dönemde daha güçlü bir şekilde gelişmesi için gerekli koşulları yarattı. Ayrıca, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki metro hatları olmak üzere ulaşım altyapısına yapılan yatırımlar, piyasa büyümesini destekleyen önemli bir faktör olmaya devam edecek.

Zorluklar ve zorluklar devam ediyor

Ancak, henüz yürürlüğe giren 2024 Tapu Kanunu, 2023 Konut Kanunu ve 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu bağlamında, gayrimenkul sektörü hâlâ bir dizi zorluk ve zorlukla karşı karşıyadır. Çözüm bulunmazsa, uzun süredir devam eden eksiklikler daha da artacaktır.

İnşaat Bakanlığı'na göre, 2024 Tapu Kanunu'nun en önemli maddelerinden biri eski arsa fiyat çerçevesinin kaldırılması. Bunun yerine, arsa fiyat listesi yıllık olarak güncellenecek ve fiyatlar piyasaya yakın olacak. Bu, inşaat ve gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine yapılan yatırım maliyetinin artacağı ve bunun da gayrimenkul ve konut fiyatlarında %15-20'lik bir artışa yol açacağı anlamına geliyor. Bu değişiklik hem yatırımcılar hem de ev alıcıları için zorluklara yol açabilir. Öte yandan, yeni arsa fiyat listesi sıkı bir şekilde uygulanmazsa, spekülasyon ve piyasa manipülasyonu fırsatları yaratacak ve farklı kesimler arasında ev sahibi olma fırsatlarında eşitsizliğin artmasına neden olacaktır.

Bir diğer önemli öneri ise, çok sayıda gayrimenkul sahibi olanların vergilendirilmesinin değerlendirilmesi, ancak bunun toplum için değer yaratma ilkesine dayanması gerektiğidir. Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı ve Vietnam Gayrimenkul Komisyoncuları Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, vergilendirmenin yalnızca sahip olunan gayrimenkul sayısına değil, aynı zamanda kullanım amacına da göre yapılması gerektiğini vurguladı. Toplum için katma değer yaratan gayrimenkulleri kiraya verenler bu vergi politikasına bağlı kalmamalıdır.

Savills Hanoi Müdürü Bayan Do Thu Hang, ikinci emlak vergisinin ülke çapında birlik sağlanması için dikkatli bir hazırlık gerektirdiğini söyledi. Yönetim sisteminde ve banka işlemleri ve varlık beyanı gibi teknik önlemlerde birlik sağlanmazsa, vergi istenen etkiyi yaratamayacak ve hatta piyasalarda bozulmalara neden olabilecektir.

Yüksek konut fiyatlarına katkıda bulunan önemli bir faktör, arz ve talep arasındaki dengesizliktir. Şu anda konut arzı, özellikle düşük ve orta gelirli kişilere uygun düşük maliyetli konut segmenti olmak üzere, talebe kıyasla hâlâ çok düşük. İnşaat Bakanlığı, piyasayı canlandırmak için, durmuş projelerdeki yasal engelleri kaldırarak gayrimenkul arzındaki engelleri kaldırmayı ve yeni projelerin başlatılmasını teşvik etmeyi önerdi.

Vietnam Konut Şirketi (Hanoi) Müdürü Bayan Ho Thi Thu Mai'ye göre, hükümet ve işletmeler özellikle sosyal konut ve düşük maliyetli konut sektöründe arzı artırmak için sert önlemler almazsa, piyasa ciddi sonuçlarla karşı karşıya kalacak. Gerçek konut ihtiyacı olan kişiler ev sahibi olmakta zorlanacak ve "fiyat çılgınlığı" tüm piyasada istikrarsızlığa yol açabilir.

Arazi müzayedesi düzenlemelerini sıkılaştırın

Devlet bütçesi için gayrimenkul geliri elde etmenin önemli yöntemlerinden biri, arazi kullanım hakları ihalesidir. İnşaat Bakanlığı, arazi tahsisi ve kiralamasının açık artırma yoluyla olumsuz yönlerini sınırladığına, talep-verme durumunu azalttığına ve geliri artırdığına inanmaktadır. Ancak bu süreç, piyasayı manipüle etmek için "sanal fiyatlar" oluşturmak üzere işbirliği yapan "açık artırma komisyoncuları" gibi birçok sınırlamayla da karşı karşıyadır.

Arazi kullanım hakkı ihalelerinin olumsuz yönlerini gidermek için İnşaat Bakanlığı, ihalelere katılımlarda teminat tutarını artırmayı ve ihaleyi kazandıktan sonra ödeme süresini kısaltarak spekülatif faaliyetlerin önüne geçmeyi ve sanal fiyat seviyeleri oluşturmayı önerdi. Bu düzenleme, kâr amacıyla alım satım yapan müzayede katılımcılarının durumunu en aza indirmeye yardımcı oluyor; bunun yerine, yalnızca gerçek ihtiyaçları olanların katılımını sağlıyor.

Bugün "2024 sonu, 2025 başında gayrimenkul piyasasının belirlenmesi" tartışması

Lao Dong Gazetesi tarafından düzenlenen tartışma, 10 Ekim saat 08:00'de, Ho Chi Minh Şehri, Vo Thi Sau Bölgesi, 3. Bölge, 123-127 Vo Van Tan, Lao Dong Gazetesi 2. kat konferans salonunda gerçekleşecektir. Bu, yönetim ajansları, işletmeler ve uzmanlar için önümüzdeki dönemde pazar gelişimini daha da ileriye taşıyacak çözümler üretme fırsatıdır.

Seminerde şu konulara odaklanıldı: Gayrimenkul piyasasının mevcut durumu, geleceğe yönelik öngörüler; gayrimenkul piyasasını ilgilendiren 3 yeni yasanın etkileri ve yasanın uygulanmasına ilişkin kılavuzların uygulanması; arsa fiyat tarifesi ve vergilerle ilgili konular...

Kaynak: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm