Gayrimenkul kredisi: Sıkılaştırılmadı, ancak seçici bir yaklaşım benimseniyor.

Vietnam Merkez Bankası'nın (SBV) gayrimenkul kredisi büyümesini kontrol altına almayı ve sermaye akışını üretim ve işletmelere önceliklendirmeyi amaçlayan 2026 politikası, bankaların yatırım için giderek daha fazla belirli sektörleri seçmesine yol açmıştır.

Kredilerin oranını düşürme ve değerlendirme.

Techcombank, 2026 yılının ilk çeyreğinde %22,6 artışla 8.900 milyar VND kar elde etti. Özellikle, gayrimenkul kredilerinin oranı ilk kez %30'un altına düşerek %28,9'a geriledi; bu da kredi portföyünün yeniden yapılandırılması eğilimini yansıtıyor. Bu arada, perakende ve küçük ve orta ölçekli işletmeler (KOBİ) segmentleri, geçen yılın aynı dönemine göre %33 artışla 395.300 milyar VND'lik kredi hacmiyle büyümenin itici gücü oldu. Teminatsız krediler (%159,1 artış), inşaat kredileri (%72 artış), konut kredileri (%6,4 artış) ve marj kredileri (%2 artış) dahil olmak üzere çeşitli segmentlerde güçlü büyüme görüldü.

Bundan önce, 2025 yılında Techcombank, gayrimenkul kredilerinin toplam krediler içindeki oranını kademeli olarak %33,2'den (2024'te) %31,1'e düşürmüştü.

LPBank'ta , 2026 yılının ilk çeyreğinde gayrimenkul sektörüne yönelik ödenmemiş krediler 14.721,8 milyar VND'ye ulaşarak yıl başına göre %2,4 oranında düşüş gösterdi. Şu anda bu bankadaki gayrimenkul kredilerinin toplam ödenmemiş krediler içindeki payı yalnızca yaklaşık %3,65 civarındadır.

ACB Bireysel Müşteri Bölümü Direktörü Bay Nguyen Le Nam, bankanın spekülatif amaçlarla kredi vermediğini, kaynaklarını gerçek kullanım amacıyla ev satın alan müşterilere hizmet etmeye, yaşam kalitelerini iyileştirmek için sermayeye erişimlerini desteklemeye odakladığını belirtti. ACB ayrıca, uygun finansman paketleri tasarlamak için geliştiricilerle iş birliği yapıyor ve müşterilerine sürekli destek ve danışmanlık hizmeti sunuyor.

Sayın Nam'a göre, ACB'deki konut kredisi verme büyümesi bu yılın ilk çeyreğinde yavaşladı. Bunun nedenleri sadece bankacılık politikalarından değil, aynı zamanda insanların karmaşık ekonomik durum, yüksek gayrimenkul fiyatları ve yükselen faiz oranlarının baskısı hakkındaki endişelerinden de kaynaklanıyor. Kredi faiz oranlarının %12-14'e yükselmesiyle birlikte birçok konut alıcısı, finansal kapasitelerini aşacak önceki yüksek seviyelere geri dönme korkusuyla temkinli davranmaya başladı.

Ancak ACB bunu endişe kaynağı olmaktan ziyade olumlu bir işaret olarak değerlendiriyor. Müşteriler artık kredileri konusunda daha temkinli ve sorumlu davranıyor, sürdürülebilir geri ödeme yeteneğini sağlamak için doğru zamanı ve ürünü nasıl seçeceklerini biliyorlar.

2026 yılının ilk çeyreğinde birçok bankada gayrimenkul kredileri büyük ölçekli kredi segmentlerinden biri olmaya devam etti, ancak tablo artık düzgün bir büyüme göstermiyordu. Detaylı açıklamalar içeren 12 bankanın 2026 yılının ilk çeyreğine ait konsolide finansal raporlarına göre, gayrimenkulle ilgili toplam kredi bakiyesi 990.270 milyar VND'yi aşarak 2025 yıl sonuna göre %6,4 artış gösterdi.

Bunlardan SHB ve BVBank, toplam kredilerinin %30'undan fazlasını gayrimenkul kredilerinden oluşturan iki bankadır. Özellikle VPBank, gayrimenkul iş kolundaki kredilerini 238.473 milyar VND'ye ulaştırarak yıl başından bu yana 31.000 milyar VND'nin üzerinde, yani yaklaşık %15'lik bir artışla, sektör bazında bankanın kredi portföyündeki en büyük kredi hacmine sahip sektör olmaya devam etmektedir.

İşletmelerin krediye olan bağımlılıklarını azaltmaları gerekiyor.

BIDV'nin baş ekonomisti Dr. Can Van Luc'a göre, 2025 yılının sonuna kadar gayrimenkul sektöründeki toplam kredilerin 4,7 milyon milyar VND'ye ulaşması ve 2024 yılına kıyasla %36 artış göstermesi beklenirken, sektörün tamamındaki kredilerin de %19'dan fazla artması öngörülüyor.

2026 yılında tüm bankacılık sektöründe kredi büyüme hedefi yaklaşık %15 olduğundan, gayrimenkul kredileri de kontrol altında tutulacaktır. Bay Luc'a göre, hızlı bir büyüme döneminden sonra gayrimenkul kredilerinin kontrol edilmesi gereklidir, ancak bu "sıkılaştırma" anlamına gelmez, aksine seçici bir düzenleme anlamına gelir. Düzenleyici otoritelerin politikası, sistemik riski azaltmak için spekülasyon amaçlı kredileri sınırlayarak sermaye akışlarını gayrimenkul alımları segmentine yönlendirmektir.

Yatırımcılar açısından, finansman kaynaklarını çeşitlendirmek ve banka kredisine olan bağımlılığı azaltmak gereklidir. 2025 yılında gayrimenkul şirketleri yaklaşık 123 milyar VND tutarında tahvil ihraç edecek. Sadece 2026 yılının ilk dört ayında bu rakam yaklaşık 40 milyar VND'ye ulaşarak tüm piyasadaki toplam ihraçların %51'ini oluşturdu. Ancak bu yıl vadesi dolacak tahvillerin miktarı oldukça yüksek, yaklaşık 204 milyar VND olup bunun %61'ini gayrimenkul sektörü oluşturuyor.

Ho Chi Minh Şehri Ekonomi Üniversitesi'nden Doçent Dr. Nguyen Huu Huan, kontrollü gayrimenkul kredileri ve artan batık kredi baskısı bağlamında, esnek kredi politikalarıyla birlikte alternatif sermaye mobilizasyon kanalları bulmanın gayrimenkul işletmeleri için hayatta kalma meselesi haline geldiğini analiz etti.

Sayın Huan, gayrimenkul işletmelerinin banka kredisine aşırı bağımlı olduğunu ve bunun finansal sistem üzerinde önemli bir baskı oluşturduğunu belirtti. Öte yandan, çoğu banka kısa vadeli sermaye sağlarken, gayrimenkul sektörüne orta ve uzun vadeli krediler veriyor; bu da vadeler arasında uyumsuzluk ve likidite riskleri yaratıyor.

Doçent Doktor Nguyen Huu Huan, "Gayrimenkul piyasasına yönelik sermaye akışlarını çeşitlendirmek ve banka kredisine olan bağımlılığı azaltmak için daha fazla çözüme ihtiyaç var" diye vurguladı.

Bay Huan'a göre, bu sorunu çözmek için, şu anda durgun olan kurumsal tahvil piyasasının güçlü bir şekilde geliştirilerek orta ve uzun vadeli sermaye sağlama ana kanalı haline getirilmesi gibi yapısal çözümlere ihtiyaç duyulmaktadır. Aynı zamanda, test mekanizmaları (deneme ortamları), uluslararası finans merkezleri ve özellikle gayrimenkul tokenizasyon çözümleri aracılığıyla yeni sermaye artırma modelleri araştırılması gerekmektedir.

Öte yandan, gayrimenkul sektörüne aşırı kredi verilmesi, batık kredi riskini artırır. Bunun temel nedeni, birçok gayrimenkul şirketinin yüksek finansal kaldıraç kullanmasıdır; bu da faiz oranlarındaki küçük dalgalanmaların bile önemli borç geri ödeme baskısı yaratabileceği ve işletmeleri batık kredi riskine itebileceği anlamına gelir.

Gayrimenkul kredilerinde devam eden seçici kontrol bağlamında, gayrimenkul işletmelerinin artık eskisi gibi banka sermayesine büyük ölçüde güvenemeyeceği açıktır. Tahvillerden ve yatırım fonlarından yeni finansal modellere kadar sermaye kaynaklarının çeşitlendirilmesi, istikrarlı piyasa gelişimi ve kredi sistemi üzerindeki baskının azaltılması için çok önemli olacaktır.

Kaynak: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html