Kredi faiz oranını dikkatlice hesaplayın

Bu bağlamda, İnşaat Bakanlığı yakın zamanda Sosyal Konut Geliştirme İçin Tercihli Sermaye Hakkında Karar Taslağı'nda, sosyal konut sektöründe çığır açması beklenen 100 milyar VND tutarındaki tercihli kredi paketini önerdi.

Kredi dağıtımında sorunlar

Hükümet , Nisan 2023 başında, 338/QD-TTg sayılı Kararla, "2021-2025 döneminde düşük gelirliler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut biriminin inşasına yatırım yapılması" Projesi'nin uygulanmasını onayladı. Proje kapsamında, 2030 yılına kadar çeşitli bölgelerde yaklaşık 1.062.200 dairenin tamamlanması hedefleniyor. Bu dairelerin 428.000'i 2021-2025 döneminde, 634.200'ü ise 2025-2030 döneminde tamamlanacak.

İnşaat Bakanlığı'nın 100.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi önerisi, sosyal konut geliştirme için sermaye eksikliği bağlamında yerindedir. Fotoğraf: Thanh Hai

Projenin hayata geçirilmesi için Hükümet, Devlet Bankası'nın (SBV) Devlet tarafından belirlenen 4 anonim ticari bankaya 120.000 milyar VND tutarında kaynak tahsis etme önerisini de onayladı. Bu kredi, yatırımcılar için yıllık %8,7, sosyal konut alıcıları ve kiracıları için ise yıllık %8,2 faiz oranıyla uygulanacak. SBV, 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren her 6 ayda bir katılımcı ticari bankalara tercihli kredi faiz oranını açıklayacak; bu da faiz oranının piyasaya göre dalgalanabileceği anlamına geliyor.

Devlet Bankası'nın orta ve uzun vadeli kredilerde genel faiz oranının yılda sadece yüzde 1,5-2 altında bir faiz oranı öngörmesiyle, bir dizi ticari banka (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank ve HD Bank) "pastayı paylaşmak" için başvuruda bulundu. Programa katılım için kayıt tutarı banka başına 5 milyar VND olarak belirlendi ve faiz destek sermaye kaynağı 145 milyar VND'ye çıkarıldı.

Ne yazık ki, yaklaşık 20 aylık bir uygulama süresinin ardından, Devlet Bankası'nın koyduğu düzenlemelerin mali kapasitelerine uygun olmaması nedeniyle bu kredi paketi vatandaşlar tarafından reddedildi. Bu nedenle, Devlet Bankası, defalarca "değerlendirip" değerlendirdikten sonra, Eylül 2024 başında faiz oranını yatırımcılar için yıllık %7'ye, konut alıcıları için ise yıllık %6,5'e düşürmeye karar verdi.

Ancak değerlendirmeye göre, bu tür faiz oranlarına ilişkin düzenleme konut alıcıları için hala çok yüksek, bu nedenle şu ana kadar bu kredi paketi hala durgun bir durumda, bu durum İnşaat Bakanlığı'nın sosyal konutlar için 120.000 milyar VND tutarındaki tercihli kredi paketinin uygulanmasına ilişkin ayrıntılı raporunda ortaya konmuştur.

Özellikle 2024 yılının üçüncü çeyreğinin sonuna kadar, Elektronik Bilgi Portalı'nda tercihli kredilere uygun 83 projeyi duyuran belgelere sahip olan yalnızca 34/63 yerleşim yeri vardı ve toplam ödenmiş ödenmemiş kredi bakiyesi 1.783 milyar VND idi (bunun kurumsal müşteriler: 1.633 milyar VND; konut alıcıları: 150 milyar VND) ve bu, kayıtlı toplam destek sermayesinin yaklaşık %1,1'ine denk geliyordu.

"Sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesi şu anda birçok zorlukla karşı karşıya. Sadece 2024'ün üçüncü çeyreğinde, ülke genelinde 4.960 birimlik 8 proje hayata geçirildi; 2.676 birimlik 3 proje yatırım politikası olarak onaylandı; ve sadece 200 birimlik 1 proje kısmen tamamlandı. Yerel yönetimlerden alınan raporların sentezine göre, 2021'den 2024'ün üçüncü çeyreğinin sonuna kadar ülke genelinde 42.414 birimlik 79 sosyal konut projesi tamamlandı; 111.687 birimlik 131 projenin inşaatına başlandı." - İnşaat Bakanlığı Konut ve Emlak Piyasası Yönetimi Dairesi Müdürü Hoang Hai bilgilendirdi.

Öncelik ev sahibi olmak isteyenlere verilmeli.

İnşaat Bakanlığı'nın açıkladığı toplu verilere göre, ülke genelinde şu ana kadar tamamlanmış ve inşaatı devam eden sadece 143.000'den fazla sosyal konut dairesi bulunuyor. Projenin 2021-2025 döneminde 428.000 daire hedefi neredeyse imkansız, çünkü 13 aydan kısa bir sürede ancak bir "mucize" 258.000 yeni daireyi tamamlayabilir. Dar gelirlilerin ve çalışanların yakın zamanda ev sahibi olma hayali sürdürülmeli.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau'ya göre, sosyal konut, Parti ve Devletin temel politikalarından biridir. Bu durum, 2023 Konut Kanunu, 2024 Arazi Kanunu ve bu kanun kapsamındaki bir dizi yönlendirici kararnamede değişiklik ve eklemeler yapılması, sosyal konut düzenlemelerinin eşgüdümlü hale getirilmesi ve birleştirilmesi yönündeki kararlılıkla da kanıtlanmaktadır.

Ancak sosyal konut geliştirme için imtiyazlı kredi kaynakları mekanizmalarının hâlâ endişe verici birçok eksikliği bulunmaktadır; bunlardan biri "tohum sermayesi" kaynaklarının eksikliği veya kişilerin bunlara erişememesine veya erişmede zorluk çekmesine neden olan bazı katı düzenlemelerin varlığıdır.

“Hükümetin 100/2024/ND-CP sayılı Kararnamesi şunları öngörmektedir: Sosyal konut projeleri için sermaye düzeyi, tercihli faiz oranı, kredi vadesi ve ödemesi (satılık, kiralanabilir ve satın alınabilir sosyal konut yatırımcıları için yıllık %7,92; sadece kiralanabilir projeler için %6,6), yatırımcıların projeyi hayata geçirmek için tercihli kredi kaynaklarına erişebilmeleri için koşullar yaratmıştır. Ancak, Vietnam Sosyal Politikalar Bankası'nın 1 Ağustos 2024 tarihli 4524/NHCS-TDSV sayılı Resmi Yazısında, konut alıcıları için 100/2024/ND-CP sayılı Kararnameye dayanarak, yıllık %6,6'lık kredi faiz oranı yüksek” - Bay Le Hoang Chau görüşünü belirtti.

Yukarıdaki durum karşısında, sosyal konut geliştirme için tercihli sermaye kaynaklarının genişletilmesi amacıyla, İnşaat Bakanlığı'nın yayımlanmak üzere Hükümete sunmadan önce bakanlıklar ve birimlerle istişare ettiği Sosyal Konut Geliştirme için Tercihli Sermaye Kaynaklarına İlişkin Karar Taslağı'nda, 5 yıl süreyle geçerli olmak üzere tahvil sermaye kaynaklarından krediler için 100.000 milyar VND tutarında bir tercihli paket uygulanması önerilmiştir. İnşaat Bakanlığı, tahvil ihraç ederek sosyal konut paketini uygulamaya koymayı ilk kez önermiştir.

Buna göre, söz konusu imtiyazlı kredi paketinin faiz oranı, Başbakan tarafından her dönem için belirlenecek yoksul hanelere uygulanan faiz oranına eşit olacak; kullandırım süresi, kredi paketinin tamamının kullandırıldığı tarihe kadar, ancak 31 Aralık 2030 tarihini geçmeyecek şekilde olacaktır.

Hanoi Emlak Kulübü Başkan Yardımcısı Nguyen The Diep, bu konuyu ele alırken, İnşaat Bakanlığı'nın sosyal konut geliştirme için tercihli sermaye konulu taslak Karar'daki önerisinin, geliştirme sermayesi kaynağını genişletmesi ve sosyal konut alıcıları için fırsatlar yaratması nedeniyle çığır açıcı olduğunu söyledi. Ancak, konut alıcılarının merkezde olduğu ve öncelik verilmesi gereken bu kredi paketi için kredi faiz oranlarına ilişkin düzenlemelerin de netleştirilmesi gerekiyor.

"100.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinin kredi faiz oranı, Başbakan'ın 100/2024/ND-CP Kararnamesi uyarınca her dönemde kararlaştırdığı yoksul haneler için kredi faiz oranı olan %6,6/yıl'a eşit olursa, şu anda insanları sosyal konut satın almak için borç almaya teşvik etmek zor olacaktır, çünkü önceki 486/2023/QD-TTg Kararnamesine göre kredi faiz oranı yalnızca %4,8/yıl'dı" - Bay Nguyen The Diep söyledi.

Aynı görüşü paylaşan HoREA Başkanı Le Hoang Chau, Hükümetin, Başbakan'ın 486/2023/QD-TTg sayılı Kararı uyarınca yıllık %4,8'lik kredi faiz oranı düzenlemesinin uygulanmasına devam etmesine izin vermesini önerdi. Vietnam Sosyal Politikalar Bankası şu anda yıllık %3 faiz oranıyla "yoksul hanelere konut desteği kredisi" programını yürütüyor. Bu nedenle, ev alıcılarını teşvik etmek, piyasayı canlandırmak ve yatırımcıları proje uygulamasını hızlandırmaya teşvik etmek için sosyal konut alıcıları ve kiracıları için kredi faiz oranının yıllık %3-4,8 arasında uygulanması en iyisidir.

 

İnşaat Bakanlığı'nın 100.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi önerisi, sosyal konut geliştirme için mevcut sermaye eksikliği bağlamında oldukça yerindedir, ancak borçlular olmadan 33/2023/NQ-CP Kararı kapsamındaki 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinden de ders çıkarmak gerekir; burada, halkın gerçek koşullarına uygun olarak koşullar, kredi faiz oranları vb. ile ilgili düzenlemelerin dikkatlice incelenmesi gerekir.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Finans uzmanı

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html