Kredi faiz oranını dikkatlice hesaplayın.

Bu bağlamda, İnşaat Bakanlığı yakın zamanda sosyal konut geliştirme için tercihli sermayeye ilişkin taslak kararnamede 100.000 milyar VND tutarında tercihli kredi paketi önerdi; bu paketin sosyal konut sektöründe bir atılım yaratması bekleniyor.

Kredi dağıtımındaki engeller

Nisan 2023 başlarında, 338/QD-TTg sayılı Karar ile Hükümet, "2021-2025 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi parkı çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut biriminin inşasına yatırım yapılması" projesinin uygulanmasını onayladı. Amaç, 2030 yılına kadar toplamda yaklaşık 1.062.200 konut biriminin tamamlanmasını sağlamaktır. Bunlardan 428.000 birim 2021-2025 döneminde, 634.200 birim ise 2025-2030 döneminde tamamlanacaktır.

İnşaat Bakanlığı'nın 100 trilyon VND'lik kredi paketi önerisi, sosyal konut geliştirme projeleri için mevcut finansman sıkıntısı göz önüne alındığında yerinde bir öneridir. (Fotoğraf: Thanh Hai)

Projenin hayata geçirilmesi için Hükümet, Vietnam Merkez Bankası'nın (SBV) dört devlet tarafından belirlenmiş ticari bankaya 120 milyar VND tahsis etme teklifini de onayladı. Yatırımcılar için yıllık faiz oranı %8,7, sosyal konut alıcıları/kiracıları için ise yıllık faiz oranı %8,2 olarak belirlendi. 1 Temmuz 2023'ten itibaren SBV, katılımcı ticari bankalar için tercihli kredi faiz oranlarını altı ayda bir periyodik olarak açıklayacak; bu da faiz oranlarının piyasa dalgalanmalarına tabi olabileceği anlamına geliyor.

Vietnam Devlet Bankası'nın orta ve uzun vadeli krediler için faiz oranlarını genel piyasa faiz oranından yılda sadece %1,5-2 daha düşük tutmasıyla, bir dizi ticari banka (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank ve HD Bank) "pastadan pay almak" için başvuruda bulunarak, her banka için 5.000 milyar VND'lik bir katılım payıyla programa kaydoldu ve faiz desteği için toplam sermayeyi 145.000 milyar VND'ye çıkardı.

Ne yazık ki, yaklaşık 20 aylık bir uygulama sürecinin ardından, bu kredi paketi halk tarafından reddedildi çünkü Vietnam Merkez Bankası (SBV) tarafından belirlenen düzenlemeler halkın mali imkanlarına uygun değildi. Bu nedenle, uzun süren görüşmelerin ardından, SBV Eylül 2024 başlarında, müteahhitler için yıllık faiz oranını %7'ye, konut alıcıları için ise %6,5'e düşürmeye karar verdi.

Ancak değerlendirmelere göre, belirlenen faiz oranı ev sahipleri için hala çok yüksek; bu nedenle bu kredi paketi bugüne kadar popülerliğini koruyamadı. Bu durum, İnşaat Bakanlığı'nın sosyal konutlar için ayrılan 120 milyar VND'lik tercihli kredi paketinin uygulanmasına ilişkin detaylı raporunda da açıkça görülmektedir.

Özellikle, 2024 yılının 3. çeyreğinin sonu itibarıyla, 63 yerleşim biriminden yalnızca 34'ü, tercihli kredilere uygun 83 projeyi listeleyen belgeleri elektronik portallarında yayınlamıştı. Toplam dağıtılan kredi bakiyesi 1.783 milyar VND olup (bunun 1.633 milyar VND'si kurumsal müşterilere, 150 milyar VND'si ise konut alıcılarına aittir), kayıtlı toplam destek sermayesinin yaklaşık %1,1'ini temsil etmektedir.

“Sosyal konut projelerinin uygulanması şu anda birçok zorlukla karşı karşıya. Sadece 2024 yılının üçüncü çeyreğinde, ülkede 4.960 birimlik 8 proje devam ederken; 2.676 birimlik 3 proje yatırım onayı aldı; ve sadece 200 birimlik 1 proje kısmen tamamlandı. Yerel yönetimlerden gelen raporlara göre, 2021 yılından 2024 yılının üçüncü çeyreğinin sonuna kadar ülkede 42.414 birimlik 79 sosyal konut projesi tamamlandı; ve 111.687 birimlik 131 projenin inşaatına başlandı,” diye bilgi verdi İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasa Yönetimi Dairesi Müdürü Hoang Hai.

Öncelik ev satın alanlara verilmelidir.

İnşaat Bakanlığı'ndan derlenen verilere göre, ülke genelinde bugüne kadar sadece 143.000'den fazla sosyal konut birimi tamamlanmış veya inşaat halindedir. Bu nedenle, Proje kapsamında 2021-2025 dönemi için belirlenen 428.000 konutluk hedefe ulaşmak neredeyse imkansızdır; zira 13 aydan kısa bir sürede 258.000 yeni konutun tamamlanması ancak bir "mucize" ile mümkün olabilir. Düşük gelirli çalışanlar ve işçiler için ev sahibi olma hayali daha da gecikecektir.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau'ya göre, sosyal konut, Parti ve Devletin önemli bir politikasıdır. Bu durum, 2023 Konut Kanunu, 2024 Arazi Kanunu ve çeşitli yol gösterici kararnamelerin değiştirilmesi ve tamamlanması, sosyal konut düzenlemelerinde birlik ve tutarlılığın sağlanması konusundaki kararlılıkla daha da ortaya konmaktadır.

Ancak, sosyal konut geliştirme için tercihli kredi kaynaklarına ilişkin mekanizmalar, endişe kaynağı olan birçok eksikliğe sahiptir; bunlar arasında "başlangıç ​​sermayesi" eksikliği veya mevcut olsa bile düzenlemelerin oldukça katı olması, uygun kişilerin erişimini zorlaştırmakta veya imkansız hale getirmektedir.

“Hükümetin 100/2024/ND-CP sayılı Kararnamesi, sosyal konut projeleri için sermaye seviyesini, tercihli faiz oranlarını, şartlarını ve kredi dağıtımını (satış veya kiralama-satın alma yapan sosyal konut yatırımcıları için yıllık %7,92; sadece kiralama yapan projeler için %6,6) belirleyerek, yatırımcıların projeleri hayata geçirmek için tercihli kredi kaynaklarına erişmeleri için elverişli koşullar yaratmaktadır. Ancak, Sosyal Politika Bankası'nın 1 Ağustos 2024 tarihli 4524/NHCS-TDSV sayılı Resmi Yazısında, 100/2024/ND-CP sayılı Kararnameye dayanarak, konut alıcıları için yıllık %6,6'lık kredi faiz oranının yüksek olduğu belirtilmiştir,” diye belirtti Bay Le Hoang Chau.

Yukarıdaki durum göz önüne alındığında, sosyal konut geliştirme için tercihli sermaye kaynaklarını genişletmek amacıyla, İnşaat Bakanlığı'nın şu anda hükümete sunulmadan önce bakanlıklardan ve kurumlardan görüş almakta olduğu Sosyal Konut Geliştirme İçin Tercihli Sermaye Kaynaklarına İlişkin Karar Taslağı, 5 yıl süreyle geçerli olmak üzere tahvil sermaye kaynaklarından 100.000 milyar VND tutarında tercihli kredi paketinin uygulanmasını önermektedir. Bu, İnşaat Bakanlığı'nın tahvil ihracı yoluyla sosyal konut paketi uygulamayı ilk kez önermesidir.

Buna göre, bu tercihli kredi paketinin faiz oranı, Başbakan tarafından her dönemde belirlenen yoksul hanelere verilen kredilerin faiz oranına eşit olacaktır; ödeme süresi, kredi paketinin tamamı dağıtılana kadar devam edecek, ancak 31 Aralık 2030 tarihini geçmeyecektir.

Hanoi Gayrimenkul Kulübü Başkan Yardımcısı Nguyen The Diep, bu konuyu ele alırken, İnşaat Bakanlığı'nın sosyal konut geliştirme için tercihli sermaye kaynaklarına ilişkin taslak kararında yer alan önerinin, geliştirme sermayesi kaynaklarını genişlettiği ve sosyal konut alıcıları için fırsatlar yarattığı için çığır açıcı olduğunu söyledi. Ancak, konut alıcılarının merkezde olduğu ve öncelik verilmesi gereken bu kredi paketine ilişkin faiz oranlarına dair düzenlemelerin de netleştirilmesi gerektiğini belirtti.

"Eğer 100 trilyon VND'lik kredi paketinin faiz oranı, Başbakanın 100/2024/ND-CP sayılı Kararnamesine göre her dönemde yoksul hanelere verilen krediler için belirlediği yıllık %6,6'lık faiz oranıyla aynı olursa bile, şu anda insanların sosyal konut satın almak için borç almalarını teşvik etmek yine de zor olacaktır; çünkü 486/2023/QD-TTg sayılı Karara göre borç faiz oranı yıllık sadece %4,8'dir," dedi Bay Nguyen The Diep.

Aynı görüşü paylaşan HoREA Başkanı Le Hoang Chau, Hükümetin, Başbakanın 486/2023/QD-TTg sayılı Kararında belirtilen yıllık %4,8'lik kredi faiz oranı düzenlemesinin uygulanmasına devam edilmesine izin vermeyi değerlendirmesini önerdi. Şu anda Sosyal Politika Bankası, yıllık %3 faiz oranıyla "yoksul haneleri konutla destekleme kredi programını" uygulamaktadır; bu nedenle, konut satın alanları veya kiralayanları teşvik etmek, piyasayı canlandırmak ve yatırımcıların proje uygulamalarını hızlandırmaları için motivasyon yaratmak amacıyla, sosyal konut satın alanlar veya kiralayanlar için yıllık %3-4,8 arasında bir kredi faiz oranı uygulanması en iyisi olacaktır.

 

İnşaat Bakanlığı'nın 100 milyar VND'lik kredi paketi önerisi, sosyal konut geliştirme için mevcut sermaye sıkıntısı göz önüne alındığında oldukça yerindedir. Ancak, 33/2023/NQ-CP sayılı Kararname kapsamındaki 120 milyar VND'lik kredi paketinin borç alan bulamadığı gerçeğinden ders çıkarılmalıdır. Özellikle, kredi koşulları ve faiz oranlarına ilişkin düzenlemeler, insanların gerçek durumlarına uygun olduklarından emin olmak için dikkatlice incelenmelidir.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Finans uzmanı

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html