TOD ve 'ev yaşamak içindir' ikilemi.

Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD), büyük şehirlerdeki konut sorununa çözüm olarak gösteriliyor.

Altyapı gelişimiyle birlikte konut fiyatları da yükseliyor.

Uzmanlara göre, ilk metro hatlarının faaliyete geçmesi ve toplu taşımaya yönelik bir dizi özel kentsel gelişim mekanizmasının yürürlüğe girmesiyle Vietnam, kentsel alanını daha sürdürülebilir bir yönde yeniden yapılandırma fırsatıyla karşı karşıya.

Ancak, ekonomik büyüme beklentileri ve tren istasyonları çevresindeki gayrimenkul değerlerindeki artışla birlikte, özellikle nüfusun konut erişiminin daralması bağlamında, toplu taşıma odaklı kalkınmanın büyük şehirlerdeki konut sorununu çözmeye katkıda bulunup bulunamayacağı sorusu ortaya çıkmaktadır.

Metro hatları gibi ulaşım altyapı projelerinin yakınında bulunan gayrimenkul projeleri her zaman benzersiz çekiciliğini korur. Fotoğraf: Thuc Vy.

Savills Vietnam'da Danışmanlık ve Değerleme Ulusal Direktörü olan Bayan Giang Do, TOD'un başarısının tren istasyonları çevresindeki arazi fiyatlarındaki artışla değil, çeşitli nüfus gruplarının sürdürülebilir bir kentsel ortamda konut, iş ve olanaklara erişmesine yardımcı olma yeteneğiyle ölçülmesi gerektiğini belirtti. TOD'un temel amacı da budur.

Bu bakış açısı, büyük şehirlerde uygun fiyatlı konutlara erişimin giderek zorlaştığı göz önüne alındığında özellikle dikkat çekicidir. Savills Vietnam verileri, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki apartman arz yapısının son yıllarda önemli ölçüde değiştiğini göstermektedir. 2020 öncesinde, C sınıfı apartmanlar piyasadaki işlemlerin %80'inden fazlasını oluşturuyordu.

Ancak, 2021-2025 döneminde bu segment %35'in altına düşerken, Hanoi'deki işlemlerin %95'inden fazlasını A ve B sınıfı daireler oluşturdu. 2026'nın ilk çeyreğinde Hanoi'de C sınıfı dairelerde yeni arz kaydedilmezken, Ho Chi Minh Şehrinde bu segment birincil arzın yalnızca yaklaşık %29'unu oluşturdu. Aynı zamanda, Hanoi'deki daire fiyat endeksi 2009'a kıyasla iki katından fazla artarak konut alıcıları üzerindeki baskının arttığını yansıttı.

Bunlar da ilginizi çekebilir

Vinhomes – VinSpeed ​​​​'nin EPC genel yüklenicisi olduğu Hanoi'deki 5 metro hattının detayları.Hanoi Halk Komitesi, toplam uzunluğu yaklaşık 303,5 km olan ve toplam yatırım tutarı 1,3 trilyon VND'nin üzerinde olan 5 yeni şehir içi demiryolu hattı için Vinhomes - VinSpeed ​​​​konsorsiyumunu EPC genel yüklenicisi olarak seçti.

Yaşanan acı derslerden ders çıkaran emlak şirketleri, piyasanın ihtiyaç duyduğu ürünleri satmaya odaklanıyor.

Tay Ninh eyaletinde 20 trilyon VND'lik bir kentsel gelişim planı: 3. Çevre Yolu üzerindeki önemli noktalar.Tay Ninh eyaleti, toplam 20.116 milyar VND'nin üzerinde yatırımla 259 hektarlık bir alanı kapsayan 1/500 ölçekli kentsel planlama projesi hakkında geri bildirim bekliyor. Proje, Ecopark ekosisteminin bir üyesi tarafından uygulanıyor.

Bayan Giang'a göre, eğer ulaşım odaklı kalkınma (TOD) süreci, uygun düzenleyici mekanizmalar olmadan metro istasyonları çevresindeki arazi fiyatlarının hızla yükselmeye devam etmesine neden olursa, işçiler ve orta sınıf da dahil olmak üzere toplu taşımayı en çok kullanan grup, en iyi altyapıya sahip bölgelerden uzaklaşmaya itilebilir.

Gerçekte, Ho Chi Minh Şehrindeki piyasa, metro hatları boyunca bulunan daire fiyatlarının her zaman daha yüksek olduğunu ve satışa sunulduğu zamandan beri sürekli olarak arttığını göstermektedir; konuma bağlı olarak ortalama artış %35-70 arasındadır ve bazı durumlarda projelerin değeri 2015 ile 2023 yılları arasında ikiye katlanmıştır.

Ho Chi Minh Şehrinde, özellikle Thao Dien bölgesinde (eski adıyla Thu Duc Şehri), şehir merkezini Thu Duc'a bağlayan metro hattına yakın konumda bulunan Masteri Thao Dien apartmanları, 2014 ve 2015 yıllarının sonlarında metrekare fiyatı 35-39 milyon VND arasında değişen fiyatlarla satışa sunuldu. Şu anda ikinci el piyasasında metrekare fiyatları 80-141 milyon VND arasında değişiyor; Van Thanh bölgesindeki apartman fiyatları 80-150 milyon VND/m2, Suoi Tien - Yeni Doğu Otobüs Terminali bölgesindeki fiyatlar ise 45-80 milyon VND/m2 arasında değişiyor…

Bu nedenle, devletin kararlı müdahalesi ve düzenlemesi olmadan, birçok uzman, ulaşım odaklı kalkınmanın (TOD) istemeden emlak fiyatlarını ateşleyecek bir "kıvılcım" haline geleceğine ve orta ve düşük gelirli çalışanların ev sahibi olmasını giderek zorlaştıracağına inanmaktadır.

Birden fazla çözüme ihtiyaç var.

Bayan Giang Do, ulaşım odaklı kalkınmanın (TOD) konut hedeflerini destekleyecek gerçek bir araç haline gelmesi için üç çözüm grubunun eş zamanlı olarak uygulanması gerektiğine inanıyor: planlama, finansal mekanizmalar ve arazi yönetimi.

Öncelikle planlama yönü ele alınmalıdır. Ayrı işlevsel bölgeler modeli yerine, tren istasyonu çevresindeki alanlar, insanların aynı alanda yaşayabileceği, çalışabileceği ve olanaklardan yararlanabileceği karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu kentsel alanlar olarak geliştirilmelidir.

Buna göre, sosyal konutlar ve uygun fiyatlı konutlar, özellikle tren istasyonunun 300-500 metre yarıçapındaki (5-10 dakikalık yürüme mesafesine eşdeğer) alanlarda, doğrudan toplu taşıma odaklı geliştirme (TOD) bölgelerine entegre edilebilir. Bu, düşük ve orta gelirli kişilerin şehir merkezinden uzak bölgelerde yaşamak zorunda kalmak yerine, toplu taşıma sistemine doğrudan erişmelerini sağlar.

Planlamanın yanı sıra, finansal mekanizma da uygulamanın pratikte uygulanabilirliğini belirleyen çok önemli bir faktördür. Uygun tazminat mekanizmaları olmadan yalnızca işletmelerin sosyal konut geliştirmesi istenirse, TOD projelerinin finansal olarak sürdürülebilir olması çok zor olacaktır. Bu nedenle, özel sektör katılımını teşvik edecek kadar cazip politikalar geliştirilmelidir.

Amerika Birleşik Devletleri - Vietnam: Kaçırma

Vietnam, ABD şirketlerini yüksek teknoloji alanındaki yatırımlarını genişletmeye teşvik ediyor.26 Haziran sabahı, Hükümet Merkezi'nde Başbakan Yardımcısı Ho Quoc Dung, Coherent Group (ABD) Tedarik Zinciri Direktörü Jeff Place'i kabul etti. Görüşmede Başbakan Yardımcısı, Vietnam'ın ABD şirketlerini özellikle yüksek teknoloji, inovasyon ve yarı iletken sektörlerinde yatırımlarını genişletmeye teşvik ettiğini belirtti.

ABD işletmelerini yüksek teknoloji sektörlerine yatırım yapmaya teşvik edin.Başbakan Yardımcısı Ho Quoc Dung, Vietnam'ın ABD şirketlerinin özellikle yüksek teknoloji sektörlerinde ve yüksek katma değerli sektörlerde faaliyetlerini genişletmeye devam etmesini memnuniyetle karşıladığını söyledi.

Vietnam ve Amerika Birleşik Devletleri, savaşın sonuçlarıyla mücadele konusunda işbirliğini güçlendiriyor.VTV.vn - 22 Haziran'da Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam, ABD Donanması Geçici Sekreteri Hung Cao'yu kabul etti.

Üçüncü çözüm grubu, arazi yönetimi ve kamu arazilerinin kullanımıyla ilgilidir. Metro istasyonları çevresindeki arazilerin ihale edilmesi veya tahsis edilmesi sırasında, Devletin ihale belgelerine sosyal konut oranı, kamusal alanlar, yaya bağlantıları veya uygun fiyatlı kiralık konutlar gibi kamuya yönelik gereksinimleri dahil etmesi gerekir. Bu, altyapıdan elde edilen faydaların yalnızca gayrimenkul değerlerine yansımak yerine daha geniş bir şekilde dağıtılmasını sağlamanın bir yoludur.

Bir diğer yaklaşım ise kooperatif geliştirme modelidir; bu modelde devlet temiz arazi sağlar, özel sektör yatırım ve inşaatı üstlenir ve ürünün bir kısmı kamu yararına hizmet etmek veya sosyal konut geliştirmek için tahsis edilir.

"Günümüzdeki zorluk artık Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) modelinin uygulanıp uygulanmayacağı değil, planlama, finans ve arazi yönetimi genelinde senkronize bir uygulamanın nasıl sağlanacağıdır. Doğru yapıldığı takdirde, TOD önümüzdeki 10-20 yıl içinde kentsel konut sorunlarını çözmek için en önemli araçlardan biri haline gelebilir," diye vurguladı Bayan Giang Do.

Kaynak: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html