Gayrimenkul işletmeleri, hayat boyu edindikleri bir dersten yola çıkarak, pazarın ihtiyaç duyduğu şeyleri satmaya odaklanırlar.

"Senkronize olmayan" arz, konut fiyatlarında artış riski

Gayrimenkul piyasası, arz ve talebin keskin bir şekilde azaldığı, proje hukuki sorunlarının düğümlendiği ve sermaye kaynaklarının tıkandığı bir "durgunluk" döneminden geçti. Birçok işletme, binlerce çalışanını işten çıkararak ve hatta faaliyetlerini geçici olarak durdurarak son derece zorlu bir dönemden geçmek zorunda kaldı.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, yakın zamanda düzenlenen bir konferansta, emlak sektörünün Covid-19'dan sonra "unutulmaz dersler" çıkardığını kabul etti.

Şirket, bundan sonra yeniden yapılanmaya, sermaye sorununu çözmeye ve ürün geliştirmeyi teşvik etmeye odaklanmak zorunda kaldı. En büyük sorun olan tahvil borcu da, Hükümet ve Devlet Bankası'nın borç ödeme süresini ve tahvil borcunu uzatan genelgeyle verdiği destek sayesinde "yumuşak" bir şekilde ele alındı.

Ancak Bay Chau, Ho Chi Minh City'deki emlak piyasasının bu yıl da konut arzı ve talebi arasında dengesizlik yaşamaya devam edebileceğinden endişe duyuyor. 2023 sonu verilerine göre, arzın %71'i hâlâ üst segmentte, geri kalanı orta segmentte ve uygun fiyatlı ürünler ile sosyal konutlarda eksiklik bulunuyor.

Piyasadaki zorlukların %70'ini oluşturan yasal sorunlar nedeniyle Ho Chi Minh şehrinde 148 gayrimenkul, ticari konut ve sosyal konut projesi yatırım, inşaat ve işletme süreçlerini tamamlayamadı veya askıya aldı. Sonuç olarak, projelerde ev satın alan 58.000'den fazla müşteriye "pembe kitap" verilmedi.

Konut arzındaki yetersizlik, uygun fiyatlı konut ve sosyal konutların giderek azalmasıyla birlikte yüksek konut fiyatlarına veya yüksek fiyatlara yol açabilir. HoREA Başkanı, gayrimenkul sektörünün likiditeyi artırmak, insanların gerçek ihtiyaçlarını karşılamak ve piyasanın sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlamak için uygun fiyatlı konut ve sosyal konutlara odaklanarak ürün yapısını teşvik etmesi gerektiğine inanıyor.

Gayrimenkul piyasası, arz eksikliği nedeniyle konut fiyatlarındaki artışların devam etmesi riskiyle karşı karşıya (İllüstrasyon: Trinh Nguyen).

Nam Long Yatırım Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Xuan Quang'ın yakın zamanda dile getirdiği zorluklar arasında "faz dışı" piyasa ve uygun fiyatlı konut ürünlerinin eksikliği de yer alıyor. Farklı gayrimenkul segmentlerindeki arz ve talep arasındaki "faz dışı" durum, ev alıcısı güvenindeki krizin yol açtığı likidite azalışı ve stok artışı, piyasanın karşı karşıya olduğu sorunlar arasında yer alıyor.

Ayrıca, Bay Quang'a göre, borçlar devam ettiğinde işletmeler finansal zorluklarla da karşı karşıya kalıyor ve tahviller uzatılmış olsa da 2024 ve 2025'te de devam edecek. Üçüncüsü, bazı yasaların hâlâ çakışması nedeniyle projenin hukuki zorlukları. Bu arada, konutlara olan gerçek talep hâlâ yüksek ve uygun fiyatlı konut ve sosyal konut segmentlerinin gelişme fırsatları hâlâ mevcut.

Konut arzı ve talebi arasındaki "faz farkı" olgusu, yani piyasa arzının lüks konut segmentine doğru kaydığı ve uygun fiyatlı konut eksikliği olduğu, uzmanlar ve konut yönetim ajanslarının temsilcileri tarafından yıllardır dile getiriliyor. Son zamanlarda, işletmeleri bu "pazarın ihtiyaç duyduğu" ürün yelpazesini geliştirmeye teşvik etme yönünde görüşler dile getiriliyor.

Birçok uzmana göre, uygun fiyatlı konut ve sosyal konut, bu yıl ilk toparlanma evresine girecek gayrimenkul sektörü olacak. Bu segmentteki talep oldukça yüksek kalmaya devam ediyor ve bu da likiditeyi artırarak piyasayı krizden sonra yeni bir evreye taşıyor.

Yarışa birçok işletme katılıyor

Savills'in tahminlerine ve araştırma modeline göre, Ho Chi Minh Şehri, halkın konut ihtiyaçlarını karşılamak için yaklaşık 50.000 daireye ihtiyaç duyuyor ve toplam arzın %60-70'i uygun fiyatlı konut segmentinden geliyor. Ancak Ho Chi Minh Şehri bu ürünlerde yetersiz kalıyor ve arz, Binh Duong, Dong Nai ve Long An gibi komşu pazarlarda yoğunlaşıyor, ancak yeterli olmayabilir.

Banliyölerdeki daire projeleri, Ho Chi Minh City'de hem yaşam hem de yatırım amaçlı daire satın alan müşterileri hedefliyor. 2 yatak odalı dairelerin satış fiyatı, daire başına yaklaşık 2 milyar VND olup, küçük aileler için oldukça uygun.

Böylesine büyük bir pazarda, birçok işletme bu son derece likit ürünün arzını genişletme yarışına hızla girdi. Nam Long Şirketi, pazar talebini karşılayan uygun fiyatlı konut ürünlerine odaklanma, destek politikalarını teşvik etme, envanter yönetimi yapma ve satışları artırma stratejisini uyguluyor. Bu yılki hedef geliri, Ho Chi Minh City, Long An ve Can Tho'daki önemli projelerden elde edilen yaklaşık 6.657 milyar VND'dir.

An Gia Şirketi, piyasa talebini karşıladığı için orta ve uygun fiyatlı segmentte projeler geliştirmeyi tercih ediyor. An Gia yöneticileri, piyasanın canlı veya durgun olduğu zamanlarda bile bu segmentin "yenilmez gücünü" kanıtladığına, çoğunluğun ihtiyaçlarını karşıladığına ve yüksek likiditeye sahip olduğuna inanıyor.

TT Capital Investment Anonim Şirketi ve iki Japon ortağı, Cosmos Initia (Daiwa House Group üyesi) ve Koterasu, Ho Chi Minh City ve çevre illerde uygun fiyatlı gayrimenkul projeleri geliştirmek üzere uzun vadeli bir ortak girişim başlattı. Ortak girişim, önümüzdeki 5 yıl içinde yaklaşık 150 milyon ABD doları yatırım yapacağını ve her yıl yaklaşık 1.000 uygun fiyatlı daireyi piyasaya sürmeyi hedeflediğini duyurdu.

Ortak girişim ayrıca, Binh Duong Eyaleti, Di An Şehri, Vincom Di An yakınlarında, yaklaşık 2.000 dairelik ve daire başına 2 milyar VND'nin altında satış fiyatına sahip bir proje için sermaye katkısını tamamladığını duyurdu. Son bilgilere göre, proje bu yılın üçüncü çeyreğinden itibaren pazara sunulabilmek için gerekli prosedürlerden geçiyor.

Sosyal konut konusunda, Hükümet'in 2021-2030 döneminde düşük gelirliler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşa etme projesi bulunmaktadır. Birçok işletme bu hedefi hayata geçirmek için kayıt yaptırmış ve kademeli olarak hayata geçirmektedir.

Novaland Group, Ho Chi Minh City ve çevre illerde 200.000 sosyal konut inşa etmek için yatırım başvurusunda bulundu. Hoang Quan Group, 2030 yılına kadar 50.000 konut birimine eşdeğer 50 projeyi tamamlamayı hedefliyor. Bu iki konut biriminin tescili, Hükümet'in hedeflediği toplam hedefin dörtte birine denk geliyor.

Daha önce Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam ve Becamex gibi bir dizi büyük gayrimenkul şirketi sosyal konut inşa etme taahhüdünde bulunmuştu. Taahhütten gerçeğe dönüşen Vingroup, Kuzey ve Orta bölgelerde birçok sosyal konut projesine başladı.

Uygun fiyatlı konut ve sosyal konutların geri dönüşü önümüzdeki dönemde piyasada büyük ilgi görebilir. Bu ürünün arzı önümüzdeki 1-2 yıl içinde Ho Chi Minh şehrinin banliyö pazarlarında büyük bir artış gösterebilir ve gerçek konut ihtiyacı olan kişilerin ev sahibi olma "susuzluğunu" giderebilir.

Ancak, konut arzının %70'inin hâlâ üst segmentte olması, piyasa likiditesinin zor olması ve projelerin hukuki sorunlarının henüz çözülememiş olması nedeniyle, işletmelerin hâlâ güçlü bir yeniden yapılandırmaya ihtiyacı var. Özellikle tahvil piyasası "yumuşak iniş" yapmış olsa da vade baskısı hâlâ devam ediyor.

Dolayısıyla pek çok görüş, işletmelerin yeni yarışa girmeden önce ürünlerini yeniden yapılandırmayı planlamaları, finansal sağlıklarını arındırmaya devam etmeleri ve daha sağlıklı bir vücuda sahip olmak için aparatlarını güçlendirmeleri gerektiğini söylüyor.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm