2026 yılı arsa fiyat listesi: Yatırımcılar sermaye maliyetlerinden endişe ediyor, insanlar kırmızı kitap almaktan 'korkuyor'

Son zamanlarda, Hanoi de dahil olmak üzere bir dizi yerel yönetim, 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanması beklenen ilk arazi fiyat listesini geliştirmek için bir teklif taslağı hazırladı. Geliştirilen yeni arazi fiyat listelerinin çoğu, mevcut arazi fiyat listesinden çok daha yüksek bir artışla çok güçlü bir şekilde ayarlandı.

Örneğin, Hanoi'nin yeni arsa fiyat listesi taslağına göre, şehrin Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet gibi merkezi bölgelerinde yeni arsa fiyat listesi yaklaşık %2 oranında artırıldı. Bu bölgelerde, en yüksek konut arsa fiyatı 702 milyon VND/m2'nin üzerinde kaydedildi.

Özellikle banliyö ve çevre bölgelerdeki arazi fiyatlarının da önemli ölçüde artması bekleniyor. Örneğin, Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son ve An Khanh komünlerinde en güçlü artış, mevcut fiyat listesine göre %26'ya varan bir oranda kaydedildi.

Yatırımcılar için arsa artık cazip bir seçenek değil. — Yapımı devam eden yeni arsa fiyat listelerinin çoğunda çok ciddi ayarlamalar yapıldı. (Fotoğraf: CD)

Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong gibi diğer komünler de yaklaşık %25'lik artışlar önerdi.

Bu konuyla ilgili olarak Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE), arazi fiyat listesinin devletin arazi yönetimi, bütçe toplama, mali yükümlülük hesaplama ve tazminat fiyatlarının ve yeniden yerleşim desteğinin belirlenmesinde yasal bir dayanak olarak önemli bir aracı olduğuna inanmaktadır.

Dolayısıyla, arsa fiyat listelerinin oluşturulmasının piyasa değerlerini doğru bir şekilde yansıtacak şekilde dikkatli, bilimsel ve makul bir yol haritasıyla yapılması, aynı zamanda kişilere ve işletmelere herhangi bir aksama veya mali baskı yaratmayacak şekilde yapılması gerekmektedir.

VARS IRE'ye göre, yerel yönetimler tarafından arazi fiyatlarında yapılan keskin artış, insanları ve haneleri önemli ölçüde etkileyecek. Özellikle, arazi kullanım amacını değiştirme, arazi kullanım hakkı belgesi verme veya tazminat ve arazi izni alma gibi arazi işlemlerini yürüten grup en çok etkilenecek, çünkü mali yükümlülükler doğrudan yeni fiyat listesine göre hesaplanıyor.

Arazi kullanım değişikliği, kırmızı kitap çıkarılması ve gayrimenkul alım maliyetleri, düşük ve orta gelirlileri etkileyerek keskin bir şekilde artabilir. Ayrıca, arazi fiyatlarındaki artış, düzenlemenin onaylanan fiyatın çok üzerinde olması durumunda, tazminat ve arazi temizliği yapılan bölgelerde şikayet ve anlaşmazlıklara yol açabilir.

Arsa fiyatlarındaki artış sadece halkı değil, gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkiliyor. Proje geliştirme maliyet yapısındaki en büyük gider kalemleri olan tazminat bedelleri ve arsa kullanım bedelleri hızla artacak ve toplam yatırımın artmasına yol açacak.

Devam eden projelerde, artan maliyetler toplam yatırımın finansal kapasiteyi aşmasına neden olabileceğinden, işletmeler projeleri devam ettirmek mi yoksa askıya almak mı gerektiğine karar vermekte zorlanabilirler.

Öte yandan, hayata geçirilmemiş projeler için işletmeler planlama ve telafi seçeneklerinde daha proaktif olabilirler, ancak piyasanın zorunlu fiyat artışını kabul edip etmeyeceği henüz bilinmiyor.

VARS IRE, "Bazı projeler zarar edebilir veya müşterilere sertifika vermede yavaş davranabilir, bu da anlaşmazlık riskine yol açabilir" uyarısında bulundu.

Bu enstitü, arazi fiyat listeleri de dahil olmak üzere tüm fiyat düzenlemelerinin göreceli olduğuna inanmaktadır, çünkü uzun vadede gayrimenkul fiyatları hala arz ve talep tarafından belirlenmektedir. Bu nedenle, tüm çıkar gruplarının beklentilerini karşılayan bir arazi fiyat listesi oluşturmak zordur. Arazi fiyat listeleri, yalnızca tazminat ve arazi temizliği gibi belirli amaçlar için uygulandığında gerçekten anlamlıdır.

VARS IRE, "Arazi kullanım bedeli, ihale veya vergi hesaplamaları gibi birden fazla amaçla kullanılırsa fiyat listesi uygulanabilirliğini yitirecek ve devlet, vatandaş ve işletmeler arasındaki çıkar uyumunu sağlamak için esnek bir şekilde ayarlanması gerekecektir" vurgusunu yaptı.

Bu nedenle, VARS IRE, yerel yönetimlerin arazi fiyat tablolarının rolünü doğru bir şekilde belirlemelerini, yani piyasa arz ve talebini düzenleme aracı değil, bir yönetim ve vergi toplama aracı olarak değerlendirmelerini önermektedir. Arazi fiyat politikalarının istikrara kavuşturulması, şeffaflık, adalet ve sürdürülebilirlik gibi uzun vadeli hedeflere odaklanmalıdır.

Bu birim ayrıca, merkezi ve yerel düzeyler arasında net bir sorumluluk paylaşımı önerdi: Devlet, birleşik bir teknik çerçeve ve değerleme yöntemi yayınlamalı, yerel yönetimler ise uygulamada faaliyet göstermeli ve kalibrasyon yapmalıdır. Bununla birlikte, yerel yönetimlerin her bölgeye, zamana, arazi kullanım türüne ve sosyo-ekonomik kalkınma hedeflerine göre esnek ayarlama katsayıları yayınlamasına izin verilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, VARS IRE, her bölgenin kullanım amacına ve altyapı ve kentsel gelişim düzeyine bağlı olarak arazi kullanım ücretleri, arazi kiraları, vergiler, harçlar ve ücretler için farklı oranlar uygulanmasını önermektedir. Düzenlemenin, piyasada "şok" etkisi yaratmamak ve işletmeler ile insanlar üzerinde ani etkilere yol açmamak için makul bir yol haritasına sahip olması gerekmektedir; özellikle de birçok yerleşim yerinin iki seviyeli kentsel yönetim modelini mükemmelleştirmeye çalıştığı bir ortamda.

Son olarak VARS IRE, insanların, işletmelerin ve emlakçıların arazi fiyat listelerinin niteliğini ve rolünü anlamalarına yardımcı olmak, "fiyatları şişirmek" veya piyasa eğilimleri hakkında yanlış beklentiler yaratmak için sömürülmekten kaçınmak amacıyla iletişim ve uygulama rehberliğinin güçlendirilmesinin gerekliliğini vurguladı.

Kaynak: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html