Ho Chi Minh şehrinde 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan dairelerde bir kıtlık yaşanıyor.

Ho Chi Minh şehrinde ortalama daire fiyatları banliyö bölgelerinde 40-60 milyon VND/m2 arasında, merkez bölgelerde ise 100 milyon VND/m2'ye kadar çıkıyor ve bu da birçok orta gelirli ailenin karşılayamayacağı bir seviyeyi aşıyor.

Ho Chi Minh Şehri bölgesinde gayrimenkul geliştirmenin odak noktası neresidir?

Vietnam Gayrimenkul e-dergisi (Reatimes) tarafından düzenlenen "Güney Gayrimenkulüne Nakit Akışı: Yatırım Fırsatlarının Belirlenmesi" seminerinde sunulan bilgilere göre, Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VIRES), Vietnam Gayrimenkul Brokerleri Birliği (VARS) ve Bcons Grubu iş birliğiyle, Merkezi Ekonomik Yönetim Araştırma Enstitüsü ( Planlama ve Yatırım Bakanlığı ) eski Müdür Yardımcısı Doç. Dr. Tran Kim Chung, 2024 yılının ilk sekiz ayında Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki arsa piyasasında 14 projenin başlatıldığını ve piyasaya 787 ürün sunulduğunu, bunun da 2023 yılının aynı dönemine göre %46'lık bir düşüş anlamına geldiğini belirtti.

Yeni arzın tüketim oranı yaklaşık %30'a ulaşarak 237 ürünün başarılı bir şekilde satılmasına karşılık geldi; bu da 2023 yılının aynı dönemine göre %58'lik bir düşüş anlamına geliyor.

Ağustos 2024'te, Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerde sıra ev ve villa segmentinde 16 proje başlatılarak piyasaya 1.333 ünite sunuldu; bu da 2023 yılının aynı dönemine göre iki kat artış anlamına geliyor. Yeni arzın emilim oranı %61'e ulaşarak 817 başarılı işleme karşılık geldi ve bu da 2023 yılının aynı dönemine göre 3,5 kat artış gösterdi.

Daire segmentinde, piyasaya sürülen yeni arz 5.378 adede ulaşarak 2023 yılının aynı dönemine göre %24'lük bir düşüş gösterdi; bu arzın büyük kısmı, ağırlıklı olarak Ho Chi Minh Şehri ve Binh Duong'da yoğunlaşan projelerin sonraki aşamalarından oluşmaktadır. Piyasaya sürülen yeni arzın %76'sı satılarak 4.086 işlem gerçekleşti; bu da aynı döneme göre %22'lik bir düşüş anlamına gelmektedir.

Tatil beldelerindeki gayrimenkuller için ikinci el piyasa fiyatları keskin bir düşüş gösterdi; birçok yatırımcı %20 hatta %30'luk kayıpları kabul etti, ancak likidite bulmak hala çok zor.

"Güney Gayrimenkullerine Nakit Akışı: Yatırım Fırsatlarının Belirlenmesi" seminerinin özeti.

Ho Chi Minh Şehri gayrimenkul piyasasına sermaye akışı ile ilgili istatistikler, Ho Chi Minh Şehrindeki gayrimenkul kredilerinin toplam bakiyesinin büyüme oranını koruduğunu ve her ayın bir önceki ayı aştığını göstermektedir. Temmuz 2024 sonu itibarıyla, şehirdeki toplam gayrimenkul kredi bakiyesi 1 trilyon VND'yi aşarak toplam kredi bakiyesinin %27,6'sını oluşturmuş ve 2023 sonuna kıyasla %5,5 artış göstermiştir; bu oran, şehirdeki genel kredi büyüme oranından daha yüksektir.

Sayın Chung'a göre, Ho Chi Minh Şehri bölgesindeki gayrimenkul piyasası gelişiminin odak noktası, iç bölgeler ve Binh Duong, Dong Nai ve Long An illerinin başkentleri olacaktır. İkinci olarak, Ho Chi Minh Şehri merkezli olarak, Ho Chi Minh Şehri ile Binh Duong, Dong Nai ve Long An illerinin başkentleri arasındaki bağlantı ekseni açılacak ve Binh Duong, Bien Hoa ve Tan An'a bağlı kentsel alanların gelişimi teşvik edilecektir.

Üçüncüsü, Ho Chi Minh Şehri ve Binh Duong, Dong Nai ve Long An illerinin kentleşmesi, gayrimenkul gelişimini Ho Chi Minh Şehri'nin banliyölerine, Tan An'ın banliyölerine, Binh Duong Yeni Şehri'nin banliyölerine ve Bien Hoa Şehri'nin banliyölerine yayılacak şekilde teşvik edecek ve genişletecektir.

Dördüncüsü, Ho Chi Minh Şehri bölgesindeki Nhon Trach şehri, Binh Duong yeni şehri ve Long Thanh havaalanı şehri gibi yeni kentsel alanlar alan olarak giderek büyüyecek, değerleri artacak ve bu kentsel alanların karmaşıklığı daha belirgin hale gelecektir.

Beşinci olarak, Ho Chi Minh Şehri, Binh Duong, Long An, Tay Ninh ve Ba Ria - Vung Tau'da Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) şehirleri bulunmaktadır. Ho Chi Minh Şehri bölgesi, birçok büyük ölçekli ulusal altyapı projesini yoğunlaştırmaktadır; bu da kaçınılmaz olarak özellikle TOD şehirlerinin ve genel olarak gayrimenkul piyasasının gelişmesi için fırsatlar yaratacaktır.

Altıncı olarak, yeni Thu Duc – Long Thanh – Bien Hoa – Binh Duong kentsel dörtgeni yer alıyor. Bu bölge, 2030 yılına kadar Ho Chi Minh Şehri bölgesinin eşsiz bir özelliği ve 2045 vizyonuyla büyük bir kentsel gelişim potansiyeline sahip. Arazi, altyapı ve ekonomik destek açısından tüm avantajlarıyla, genel olarak Ho Chi Minh Şehri bölgesinin ekonomik kalkınması, özel olarak kentsel gelişimi ve özellikle de gayrimenkul piyasasının gelişimi için eşsiz bir alan oluşturuyor.

Gayrimenkul fiyatları karşılanamayacak kadar yüksek ve talep arzı aşıyor.

Bcons Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Bay Le Nhu Thach'a göre, Ho Chi Minh Şehrindeki dairelerin ortalama fiyatı banliyö bölgelerinde 40-60 milyon VND/m2 arasında değişirken, merkezi bölgelerde 100 milyon VND/m2'ye kadar çıkıyor ve bu da birçok orta gelirli ailenin karşılayamayacağı bir seviyeyi aşıyor. Şu anda Ho Chi Minh Şehrinde konut talebi çok yüksek ve insanların ihtiyaçlarını karşılamak için yılda yaklaşık 50.000 daireye ihtiyaç duyulduğu tahmin ediliyor. Ancak, birçok faktör nedeniyle arz bu talebi karşılayamıyor. Bunlar arasında yasal engeller, artan arazi maliyetleri ve uygun fiyatlı dairelerin yetersizliği, piyasanın eş zamanlı olarak gelişememesinin başlıca nedenleri arasında yer alıyor.

Aslında, mevcut konut talebinin yaklaşık %60-70'i uygun fiyatlı konut segmentine giriyor. Bu, özellikle orta ve düşük gelirli kişilerin, mali imkanlarına uygun konut çözümlerine büyük ihtiyaç duyduklarını gösteriyor. Ancak piyasada şu anda uygun fiyatlı konut projeleri yetersiz olduğundan, birçok kişi yaşayacak yer bulmakta zorlanıyor.

Özellikle müşteri güveni konusu çok önemlidir. Birçok proje tamamlanmış olmasına rağmen, mülkiyet belgeleri henüz müşterilere verilmemiştir; bu durum müşteriler arasında endişeye yol açmış ve güvenlerinin yeniden kazanılmasını hayati öneme kavuşturmuştur.

Sayın Thach'a göre, Ho Chi Minh Şehri, Binh Duong ve Dong Nai gibi Güneydoğu bölgesinin büyük şehirlerinde, işçiler ve göçmen işçiler de dahil olmak üzere orta ve düşük gelirli gruplar için konut ihtiyacı giderek daha acil hale geliyor. Ancak, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut arzı çok sınırlı olup, bu grubun gerçek ihtiyaçlarını karşılayamıyor. Bu durum, birçok insanın temel olanaklardan yoksun, dar ve düşük kaliteli kiralık konutlarda yaşamasına neden olarak yaşam kalitelerini ve sağlıklarını olumsuz etkiliyor.

"Ho Chi Minh şehrinde 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan dairelere olan talep artıyor, ancak gerçek şu ki, 2024 yılında yeni daire arzı son derece sınırlı. Bu durum fiyatları yükseltiyor ve birçok insanın uygun konut bulmasını zorlaştırıyor," diye belirtti Bay Thach.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-khat-can-ho-duoi-2-ty-dong-d228833.html