'Satın alıp sahip olmak'tan 'kiralayıp oturmaya'

Gayrimenkul fiyatlarının sürekli yükselmesi ve çoğu insanın karşılayamayacağı seviyelere ulaşmasıyla, ev sahibi olma hayali kentte çalışanlar için giderek daha ulaşılmaz hale geliyor.

Bu bağlamda, kiralık konutların geliştirme odaklı yaklaşımı, konutları birikim aracı olarak görmekten, temel bir sosyal refah ihtiyacı olarak görmeye doğru, politika düşüncesinde önemli bir değişim olarak değerlendirilmektedir.

Kiralık konut geliştirilmesi, piyasanın konut ihtiyaçlarını karşılama işlevine geri dönmesine yardımcı olmanın bir yolu olarak görülüyor. (Resim fotoğrafı: VNA)

Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam'ın kiralık konutları "stratejik sütun" olarak belirleme direktifi, uzmanların ve emlak şirketlerinin dikkatini çekiyor. Birçok uzmana göre, bu sadece sosyal konut segmenti için bir çözüm değil, aynı zamanda Vietnam'daki konut piyasasına yaklaşımda bir değişimi de yansıtıyor.

Uzun yıllar boyunca emlak piyasası "satın al ve sahip ol" zihniyeti üzerine gelişti. Konut sadece yaşanacak bir yer olmaktan çıkıp, giderek spekülasyon ve varlık biriktirme aracı haline geldi. Sonuç olarak, ev fiyatları sürekli yükselirken, gerçek ihtiyacı olanlar konutlara erişmekte giderek daha fazla zorlanıyor.

Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde, son yıllarda daire fiyatları hızla yükseldi. Birçok ticari apartman projesinin metrekare fiyatı on milyonlarca dong'a ulaşıyor ve bu da çalışanların büyük çoğunluğunun gelirini çok aşıyor. Hatta "uygun fiyatlı" olarak adlandırılan segment bile giderek azalıyor.

Bu bağlamda, kiralık konut geliştirmenin, piyasanın konut ihtiyaçlarını karşılama yönündeki gerçek doğasına geri dönmesine yardımcı olmanın bir yolu olarak görüldüğü belirtiliyor. Uzmanlara göre, insanların uygun fiyatlarla uzun vadeli kiralık konut seçenekleri arttığında, her ne pahasına olursa olsun ev sahibi olma baskısı azalacaktır.

Piyasa açısından bakıldığında, kiralık konut modeli spekülasyonu da dizginlemeye yardımcı olur. Varlık biriktirme zihniyetinin hakim olduğu bir piyasa, gayrimenkul fiyatlarını gerçek değerlerinin üzerine çıkararak insanlar üzerinde uzun süreli finansal baskı yaratabilir ve arz-talep dengesini bozabilir. Tersine, kiralık piyasa istikrarlı bir şekilde gelişirse, konut kâr elde etme aracı olmaktan çıkıp yaşanacak bir yer olma gerçek rolüne geri dönecektir.

Kiralık konutlara yönelik kalkınma yönelimi, politika düşüncesinde "her ne pahasına olursa olsun mülkiyet" hedefinden, insanların karşılayabileceği istikrarlı yaşam koşullarına sahip olma hakkını güvence altına almaya doğru bir değişimi göstermektedir.

Birçok gelişmiş ülkede kiralama yaygın bir eğilimdir. Avrupa ve bazı Asya ekonomilerinde , özellikle büyük şehirlerde, kiracı oranı yüksektir. Birçok sosyal konut modeli, Vietnam'da olduğu gibi doğrudan satıştan ziyade uzun vadeli kiralama için geliştirilmiştir. Bu, sürdürülebilir bir sosyal konut fonunun korunmasına yardımcı olurken, spekülasyonu ve aşırı fiyat artışlarını da sınırlandırır.

Bu arada, Vietnam'da sosyal konut politikaları yıllar boyunca öncelikle insanların ev sahibi olmalarına yardımcı olmaya odaklandı. Ancak bu model birçok eksikliği ortaya koyuyor.

En çok desteğe ihtiyaç duyan grup olan düşük gelirli kişiler, tercihli kredilerle bile ev satın almak için genellikle yeterli mali imkana sahip değildir. Tersine, daha iyi ekonomik koşullara sahip nüfusun bir kesimi, uygun fiyatlı konutlara erişmek ve ardından bunları kârla yeniden satmak için politikaları aşmanın yollarını bulmaktadır.

Avukat Nguyen Van Dinh, bunun sosyal konut politikalarında tipik bir "uyumsuzluk" olduğunu savunuyor. Uygun olanlar satın almaya gücü yetmiyor, satın almaya gücü yetenler ise uygun görülmüyor.

Sayın Dinh'e göre, birçok bölgede düşük gelirli bireyler, fiyat farkından faydalanmak için başkaları adına sosyal konut satın almak üzere kayıt yaptırıyorlar. Bu durum, sosyal refah politikalarını çarpıtıyor ve devlet destek kaynaklarının kaybına yol açıyor. Bu nedenle, "satılık evlerden" "yaşanacak evlere", özellikle de sosyal konut kiralama modelinin güçlü bir şekilde geliştirilmesine odaklanmak gerekli bir düzenleme olarak görülüyor.

Avukat Nguyen Van Dinh, "Bu yaklaşım, yasal konut hakkını ve devletin herkesin konut sahibi olmasını değil, konut sahibi olabilmesi için koşullar yaratma sorumluluğunu vurgulayan 2013 Anayasası'nın ruhuna uygundur" yorumunu yaptı.

Kiralık konut geliştirme, sosyal refah açısından öneminin ötesinde, gayrimenkul piyasasını düzenleme aracı olarak da görülmektedir. Hükümetin proaktif bir şekilde makul fiyatlarla kiralık konut fonu oluşturması, ticari konut segmenti üzerindeki baskıyı azaltacaktır. Bu durum, özellikle birçok büyük şehirde konut fiyatlarının insanların gelirlerinden çok daha hızlı arttığı bir bağlamda önemlidir.

Ancak, kiralık konut modelini büyük ölçekte geliştirmek kolay değil. Vietnam Gayrimenkul Derneği Yönetim Kurulu üyesi Bay Nguyen Anh Que, özel işletmelerin sosyal konut kiralama işine gerçekten ilgi duymasının ancak yeterince güçlü teşvik mekanizmalarının olması durumunda mümkün olacağına inanıyor.

Bay Que'ye göre, düşük kar marjları ve uzun geri ödeme süreleri nedeniyle, işletmeler ticari faiz oranlarıyla borçlanmaya devam ederlerse finansal verimliliğe ulaşmakta zorlanırlar. Faiz oranı yıllık %3 civarında olsa bile, işletmeler nakit akışlarını dengelemekte yine de zorlanırlar çünkü sadece kira gelirleri sermaye maliyetlerini karşılamaya yetmez.

Bu gerçekliğe dayanarak, birçok uzman, işletmeleri yalnızca sosyal sorumluluk duygusuyla katılmaya çağırmanın önemli bir değişiklik getirmeyeceğini düşünüyor. Kiralık konut piyasasının gelişmesi için devletin kolaylaştırıcı bir rol oynaması gerekiyor.

Bu, kamu sektörünün arazi kullanım planlamasından altyapı yatırımlarına ve tercihli finansman ve kredi mekanizmalarının tasarlanmasına kadar daha derinlemesine dahil olması gerektiği anlamına gelir. Bu, düşük kâr marjlı ancak yüksek sosyal refah sağlayan bir sektördür, bu nedenle tamamen piyasaya bağımlı olamaz.

Ulusal Meclis'in 201/2025/QH15 sayılı Kararı ve Hükümetin Ulusal Konut Fonu'nun kurulmasına yetki vermesi, bu yönde atılan önemli adımlar olarak değerlendirilmektedir. Uzmanlar, etkin bir şekilde işletilmesi halinde fonun, orta ve düşük gelirli kesimler için uygun fiyatlarla uzun vadeli kiralık konut geliştirme konusunda önemli bir finansman aracı haline geleceğini öngörmektedir.

Konut fiyatlarının yüksek seyretmesi nedeniyle, "satın alıp sahip olma" zihniyetinden "kiralayıp yaşama" zihniyetine geçiş, konut sorununa kısa vadeli bir çözüm olmanın yanı sıra, gayrimenkul piyasasını daha sürdürülebilir bir yöne doğru yeniden yapılandırma yolunda da bir adım olacaktır.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm