Gayrimenkul sektörüne sermaye akışı güçlü bir şekilde devam ediyor.

Gayrimenkul şirketleri, birçok iş planını sekteye uğratan gayrimenkul kredilerindeki sıkılaşmadan şiddetle şikayetçi. Bununla birlikte, genel olarak, gayrimenkul kredileri hala ekonominin tamamındaki toplam kredilerin en büyük payını oluşturuyor ve sermaye bu sektöre güçlü bir şekilde akmaya devam ederse, uzun vadeli riskler çok büyük olacaktır.

Gayrimenkul kredileri daha sıkı bir şekilde kontrol ediliyor.

Gayrimenkul şirketleri, kredi temin etmenin zorluğundan şiddetle şikayet ediyor.

Global Gayrimenkul Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı ve Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği (VACC) Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, büyük bankaların (Büyük 4 dahil) yeni projelere kredi vermeyi reddettiğini veya sadece Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki projeler konusunda çok seçici davrandığını belirtti. Finansman darboğazlarının işletmelerin projeleri hayata geçirmesini engellemesiyle, 2026 yılının gayrimenkul piyasası için son derece çalkantılı bir yıl olacağı tahmin ediliyor.

Birçok başka işletme de kredi erişimindeki zorluğun sadece lüks ticari konut projelerini değil, sosyal konutlar da dahil olmak üzere tüm sektörleri etkilediğini bildirdi. Sosyal konut işletmelerine göre, bankalar 145 milyar VND'lik sosyal konut kredisi paketinden kredi vermeyi kibarca reddediyor çünkü faiz oranı çok düşük (%6,1/yıl), piyasadaki mevduat faiz oranları ise %7-8/yıl'a yükselmiş durumda; bu da bankaların kredi vermeleri durumunda zarar edecekleri anlamına geliyor.

Üç yıldır uygulanmasına rağmen, sosyal konut kredileri için ayrılan 145 trilyon VND'lik kredi paketinin %5'inden azı dağıtılmış durumda. Bu arada, 35 yaş altı gençlere yönelik kredi paketinin dağıtımı da sınırlı seviyede ilerliyor.

Vietnam Devlet Bankası Ekonomik Sektörler Kredileri Dairesi Müdürü Bayan Ha Thu Giang'a göre, 35 yaş altı gençlere yönelik kredi programının dağıtım hacmi yaklaşık 9.600 milyar VND'ye ulaştı (2025 sonuna kıyasla yaklaşık 2.000 milyar VND artış), bunun 8.100 milyar VND'si 53 projeye yatırım yapanlara; yaklaşık 1.500 milyar VND'si ise 36 projeye konut satın alanlara verildi. 35 yaş altı gençlere sosyal konut satın almaları için verilen kredilerin dağıtım hacmi ise yaklaşık 259 milyar VND'ye ulaştı.

Ticari bankalar gayrimenkul kredilerini sıkılaştırmadıklarını ve iyi projeleri finanse etmeye devam ettiklerini iddia etseler de, sınırlı sermaye ve üç aylık kredi limitleri göz önüne alındığında, fonları çok dikkatli bir şekilde tahsis etmek zorundadırlar. Buna göre, "arka kapı" projeleri hariç, düzenleyici otoritelerin gözüne girmek için sermaye öncelikli ve yüksek güvenlikli sektörlerde yoğunlaşacaktır.

Ekonomist Dr. Le Xuan Nghia'ya göre, gayrimenkul piyasası döngüseldir, ancak uzun vadede risk oluşturmaz ve hatta bankaların faaliyetleriyle yakından bağlantılı olduğu için çok güvenlidir. Bankaların teminatlarının büyük çoğunluğu gayrimenkul olduğundan, gayrimenkul fiyatlarının keskin bir şekilde düşmesi olası değildir.

Bu uzman ayrıca gayrimenkul sektörünün yüksek yayılma etkisine sahip bir sektör olduğunu savundu ve Vietnam Merkez Bankası'nın bu pazara sermaye enjekte etme politikalarını uygulamaya devam ederek sektörün verimli işleyişini sağlamasını önerdi. Hükümetin bu sektöre krediyi sıkılaştırmak yerine fiyat artış oranını kontrol etmesi gerektiğini belirtti.

Gayrimenkul sektörüne sermaye akışı güçlü bir şekilde devam ediyor.

Gayrimenkul işletmeleri sermayeye erişim zorluklarından şikayet ederken, birçok uzman ve Ulusal Meclis temsilcisi gerçekte banka kredilerinin hala ağırlıklı olarak gayrimenkule aktığını ve bunun ekonomi için birçok olumsuz sonuç doğurduğunu belirtiyor.

Wigroup CEO'su Bay Nguyen Ngoc Bau'ya göre, 2026 yılının ilk çeyreğinde ticari ve endüstriyel kredilerde azalma eğilimi görülürken, gayrimenkul ve inşaat sektörüne güçlü bir şekilde para akışı devam etti. Veriler, tarımsal kredilerin gayrimenkul kredileriyle birlikte iyi bir şekilde büyümeye devam ettiğini gösterse de, bu paranın "yasayı dolandırma" olasılığı (tarımsal kalkınma için arazi satın almak amacıyla borç alınan sermayenin gerçekte tarımsal gayrimenkule yatırılması) göz ardı edilemez.

Bu uzman, kredi yapısındaki yetersizliklerin, bankacılık sistemindeki sürekli likidite baskısının ve faiz oranlarındaki istikrarsızlığın temel nedeni olduğunu savunuyor. Bu nedenle, Vietnam Merkez Bankası'nın (açık piyasa işlemleri kanalıyla) likidite destek önlemleri, sorunun kökünü değil, yalnızca belirtilerini ele almaktadır.

2025 yılına ait bankaların finansal raporları, birçok bankada gayrimenkul kredilerinin toplam gayrimenkul kredi bakiyelerinin %30-50'sini oluşturduğunu göstermektedir. Bu rakam eksiktir, çünkü birçok bankada kişisel konut alım kredileri gayrimenkul kredi bakiyesine tam olarak dahil edilmemektedir.

Bu nedenle, kağıt üzerinde, gayrimenkul kredileri tüm sistemdeki toplam kredilerin yaklaşık %23-25'ini oluşturuyor, ancak gerçek rakam muhtemelen çok daha yüksek. Ekonominin kredilerinin dörtte birinden fazlası gayrimenkule aktığında, diğer sektörlerin sermayeye erişimi doğal olarak daralır. İmalat işletmelerinin zorlanmasının nedeni de budur.

Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası'nın (VCCI) verilerine göre, Vietnam'daki en büyük 500 özel işletmenin gelirlerinin %50'sinden fazlası finans ve gayrimenkul sektöründen gelirken, işleme ve imalat sanayinin payı düşük kalmaktadır.

Ekonomi uzmanlarına göre, teorik olarak, lüks gayrimenkullere yönelik kredilerin sıkılaştırılması ve sosyal konut ile uygun fiyatlı konut projelerine öncelik verilmesi gereklidir. Ancak gerçekte, birçok bankanın öncelikle lüks gayrimenkul segmentini hedeflemesi nedeniyle bunu başarmak çok zordur. Bu durum devam ederse, ekonomiye yönelik riskler artacaktır.

Bu hafta başında Ulusal Meclis'in sosyo-ekonomik tartışma oturumunda konuşan milletvekili Le Hoang Anh (Gia Lai), konuyla ilgili "özellikle endişeli" olduğunu dile getirdi. Milletvekiline göre, Vietnam'da kredilerin büyük çoğunluğu spekülatif gayrimenkule akıyor ve bu da ev fiyatlarının fırlamasına neden olarak gençlerin 30 yıl çalıştıktan sonra bile ev sahibi olmalarını imkansız hale getiriyor.

Temsilci Hoang Anh tarafından sunulan verilere göre, 35 ticari bankanın toplam kredi bakiyesi incelendiğinde, gayrimenkul kredilerinin 4 yılda %132 artarak 2021'deki 1.955.000 milyar VND'den 2025'te 4.541.000 milyar VND'ye ulaştığı, bu artış oranının sanayi kredilerinin büyüme oranının 2,4 katı olduğu görülüyor. 2025 yılında gayrimenkul kredilerinin büyüklüğü, sanayi kredilerinden 1,81 kat, tarım, ormancılık ve balıkçılık kredilerinden ise 5,3 kat daha fazla olacak.

Ayrıca, gayrimenkul ve inşaat sektörü tek başına toplam sistem kredisinin %27,4'ünü oluşturmaktadır. Sayın Hoang Anh'ın özellikle endişelendiği nokta, yalnızca 2024-2025 yıllarında gayrimenkul kredilerinin %37,6 oranında artmasının beklenirken, sanayi kredilerinin sadece %9,4 oranında artacak olmasıdır. Kredinin büyük bir kısmının gayrimenkulde "bağlı kaldığını" savunan Milletvekili Hoang Anh, hükümetin idari emirlerden kaçınarak, piyasa mekanizmalarını kullanarak spekülatif gayrimenkul kredilerini kontrol etmesini önerdi.

Bu arada, Ho Chi Minh Şehri Uluslararası Finans Merkezi Yürütme Kurulu Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Nguyen Huu Huan, büyüme için sermaye talebinin çok büyük, mevcut sermayenin ise sınırlı olduğunu belirtti. Bu nedenle bankaların sermayeyi öncelikli sektörlere tahsis etmeye öncelik vermesi gerektiğini vurguladı.

Bu bağlamda, uzmanlar, sadece gayrimenkul şirketleri değil, tüm işletmelerin sermaye artırma kanallarını çeşitlendirmelerini ve banka kredisine olan bağımlılıklarını azaltmalarını önermektedir. Bay Huan, Ho Chi Minh Şehri Uluslararası Finans Merkezi'nin ekonomi ve gayrimenkul sektöründeki iş dünyası için yeni bir sermaye kanalı olacağını öngörmektedir. Bu uzman, gayrimenkul şirketlerinin sermaye artırmak için gerçek varlıkları tokenleştirmeyi yeni bir yaklaşım olarak değerlendirmeleri gerektiğini öne sürmektedir.

Gayrimenkul şirketlerinin fon toplama kanallarını çeşitlendirmeleri gerekiyor.

- Başbakanlık Politika Danışma Konseyi Üyesi Dr. Can Van Luc

İnşaat ve gayrimenkul sektörü, ülkenin GSYİH'sının yaklaşık %10'unu oluşturuyor; bu, son dokuz yılın en yüksek seviyesi ve birçok diğer ekonomik sektörü de etkiliyor. Bununla birlikte, gayrimenkul işletmelerinin banka kredisine aşırı bağımlılığı, hem işletmelerin kendileri hem de finansal sistem için önemli riskler oluşturuyor.

2025 yılında gayrimenkul kredilerinin genel ekonomik büyüme oranından (%22) daha hızlı bir oranda büyümesi bekleniyor; gayrimenkul işletme kredilerinin ise %28 oranında artması ve şu anda toplam gayrimenkul kredilerinin yaklaşık %44'ünü oluşturması öngörülüyor.

Gayrimenkul kredilerinin daha sıkı kontrol edilmesiyle birlikte, işletmelerin sermayeye erişimi giderek daha sınırlı hale gelebilir. Bunun yanı sıra, borçlanma maliyetleri de artıyor.

Gayrimenkul işletmelerinin banka kredisine olan bağımlılığını azaltmak için, özellikle kurumsal tahviller, yabancı doğrudan yatırımlar ve gayrimenkul yatırım fonları yoluyla sermaye artırma kanallarını çeşitlendirmeleri gerekiyor. Hükümetin de Ulusal Konut Fonu ve yerel konut fonlarını hızla faaliyete geçirmesi şart.

Gayrimenkul işletmeleri, faaliyetlerini yeniden yapılandırma, nakit akışı risklerini kontrol etme ve çeşitlendirilmiş yatırımları sınırlama ihtiyacını kendileri de kabul etmelidir. Kredi, tahvil, öz sermaye ve uluslararası yatırım gibi çeşitli sermaye kaynaklarını dengelemek, işletmelerin piyasa dalgalanmalarına karşı dirençlerini artırmalarına yardımcı olacaktır.

Kaynak: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html