Тиск з боку облігацій нерухомості, термін погашення яких заплановано на 2025 рік

Незважаючи на позитивні зрушення на ринку нерухомості, деякі експерти залишаються стурбованими ризиком дефолту компаній з нерухомості за облігаціями наступного року.

Незважаючи на позитивні зрушення на ринку нерухомості, деякі експерти залишаються стурбованими ризиком дефолту компаній з нерухомості за облігаціями наступного року.

За словами доктора Кана Ван Люка, головного економіста BIDV , у найскладніший період на ринку нерухомості (з червня по серпень 2023 року) було видано Урядову постанову 08/2023/ND-CP, яка дозволила підприємствам та інвесторам домовлятися про продовження та відстрочення виплат за облігаціями. Завдяки цьому «рятувальному кругу» 60% підприємств отримали відстрочку на два роки, таким чином продовживши термін погашення до червня 2025 року.

Статистика рейтингового агентства показує, що залишок непогашених корпоративних облігацій (як основної суми, так і відсотків), які мають погашення у 2025 році, оцінюється приблизно в 334 000 мільярдів донгів. Тільки для сектора нерухомості прогнозований залишок, що має погашення, становить близько 135 000 мільярдів донгів.

Коментуючи наведені вище цифри, експерт BIDV вважає, що тиск на облігації у 2025 році не є причиною для занепокоєння. Дефолти навряд чи відбудуться через поступове покращення ринку нерухомості. Багатьом підприємствам достатньо запропонувати знижку на продукцію близько 10%, щоб продати свої товари, замість 40-50%, як у попередньому періоді.

Крім того, пан Люк впевнено стверджував, що ринок нерухомості виграє від макроекономічних факторів. Зокрема, інфляція зростає контрольовано; процентні ставки у В'єтнамі залишаються низькими; обмінний курс поступово стабілізується; а дефіцит бюджету, державний борг, зовнішній борг та зобов'язання щодо погашення державного боргу знаходяться в межах, дозволених Національними зборами . Крім того, інституційна та правова база поступово вдосконалюється завдяки наявності трьох нових законів про нерухомість.

Відновлення ринку чітко відображено у звіті Міністерства будівництва за третій квартал 2024 року. Зокрема, загальна кількість успішних угод у сегментах квартир та окремих будинків досягла 38 398. Цей показник збільшився на 48,3% порівняно з другим кварталом 2024 року та на 29% порівняно з аналогічним періодом 2023 року. З покращенням настроїв на ринку перспективи повернення бізнесу в сфері нерухомості стають дедалі очевиднішими.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Куанг Тхуан, генеральний директор FiinRatings, зазначив, що найбільшим джерелом капіталу для бізнесу в сфері нерухомості є не банківські позики чи облігації, а платежі клієнтів. Якщо уряд усуне юридичні проблеми в проектах і створить умови для забудовників для швидшого запуску продажів, обробка облігаційної заборгованості більше не буде складною проблемою.

Фактично, прогрес у вирішенні правових перешкод прискорюється. З третього кварталу 2024 року багато проектів, які роками були призупинені, відновили продажі. У Ханої це Hanoi Melody Residences (район Хоангмай) та QMS Top Tower (район Нам Ту Ліем). У Хошиміні серед відновлених проектів – Dat Xanh Homes Riverside (місто Тху Дик), Metro Star (місто Тху Дик), D-Homme (6-й район), Lavida Plus (7-й район) тощо.

Однак, з точки зору доктора Ву Дінь Аня, економічного експерта, кількість облігацій, погашення яких настає у 2025 році, залишається значним тиском на бізнес. Зокрема, облігації, випущені компаніями з нерухомості, мають набагато вищий ризик дефолту та потенційної безнадійної заборгованості, ніж у середньому по ринку.

Висновок експерта є обґрунтованим, особливо якщо порівняти його з нещодавнім звітом. Згідно з цим звітом, за останні 10 місяців на компанії, що займаються житловою нерухомістю, припадало 60% від загальної суми прострочених облігацій. Крім того, 56% емітентів зі слабкою кредитоспроможністю належали до сектору житлової нерухомості та будівництва.

«Протягом наступних 12 місяців приблизно 109 трильйонів донгів у облігаціях, що підлягають погашенню, належать сектору житлової нерухомості, що становить майже половину від загальної вартості облігацій, що підлягають погашенню. З них, за нашими оцінками, близько 30 трильйонів донгів у облігаціях знаходяться під ризиком дефолту за основною сумою боргу», – йдеться у звіті.

За словами пана Дуонг Дик Х'єу, директора відділу кредитного рейтингу та аналізу сегмента нефінансових підприємств VIS Rating, спроможність підприємств житлової нерухомості щодо погашення боргів залишається слабкою, а нерівність у спроможності до погашення боргів зростає.

За словами експерта VIS Rating, підприємства з проектами, зосередженими на житловому сегменті, зосереджені у великих містах, таких як Ханой та Хошимін, отримають відносно хороші продажі та відновлення у 2024 році. Ці підприємства матимуть кращі ресурси та високу спроможність погашати борги.

«І навпаки, деякі підприємства залишатимуться у скрутному становищі через свою попередню зосередженість на високоспекулятивних проектах. Попит на цей сегмент залишається низьким, що призводить до слабкої спроможності погашення боргів», – прокоментував пан Хіеу.

VIS Rating наголосила, що до двох третин забудовників, що котируються на біржі, мають слабкий або надзвичайно слабкий грошовий потік для погашення боргу, зокрема операційний грошовий потік нижче 5% від загальної заборгованості. Це особливо серйозно для забудовників, які постраждали від юридичних проблем проекту.

З огляду на вищезазначену ситуацію, прогнозується, що 50% облігацій, погашення яких настає у інвесторів наприкінці 2024 року та у 2025 році, можуть опинитися під загрозою дефолту за основною сумою боргу та відсотками, причому більшість із них – це підприємства, які часто затримують платежі.

Джерело: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html