Тиск на термін погашення облігацій нерухомості у 2025 році

Хоча ринок нерухомості демонструє позитивні зміни, деякі експерти все ще стурбовані ризиком несвоєчасного погашення облігацій компаніями з нерухомості наступного року.

Хоча ринок нерухомості демонструє позитивні зміни, деякі експерти все ще стурбовані ризиком несвоєчасного погашення облігацій компаніями з нерухомості наступного року.

За словами доктора Кана Ван Люка, головного економіста BIDV , у найскладніший період на ринку нерухомості (з червня по серпень 2023 року) уряд видав Указ 08/2023/ND-CP, який дозволяє підприємствам та інвесторам вести переговори та відкладати облігаційну заборгованість. Завдяки цьому «рятувальному кругу» 60% підприємств отримали 2-річне відтермінування, що дозволило перенести дату погашення боргу на червень 2025 року.

Статистика рейтингового агентства показує, що залишок корпоративних облігацій (як основної суми, так і відсотків), що підлягає сплаті у 2025 році, оцінюється в 334 000 мільярдів донгів. Тільки в галузі нерухомості очікується, що залишок до сплати становитиме близько 135 000 мільярдів донгів.

Коментуючи наведені вище цифри, експерт BIDV зазначив, що тиск на облігації у 2025 році не викликає занепокоєння. Дефолти трапляються з меншою ймовірністю, оскільки ринок нерухомості поступово стає більш позитивним. Багатьом підприємствам достатньо встановити знижку на продукцію близько 10%, щоб продавати свою продукцію, замість 40-50%, як у попередньому періоді.

Більше того, пан Люк впевнено заявив, що ринок нерухомості виграє від макроекономічних факторів. Відповідно, інфляція зростає під контролем; процентні ставки у В'єтнамі залишаються низькими; обмінні курси поступово знижуються; дефіцит бюджету, державний борг, зовнішній борг, зобов'язання уряду щодо погашення боргу... знаходяться в межах порогу, дозволеного Національними зборами . Крім того, інституції та правові системи поступово вдосконалюються завдяки наявності трьох нових законів про нерухомість.

Відновлення ринку чітко відображено у звіті Міністерства будівництва за третій квартал 2024 року. Зокрема, загальна кількість успішних угод у сегменті квартир та індивідуального житла досягла 38 398 угод. Цей показник збільшився на 48,3% порівняно з другим кварталом 2024 року та на 29% порівняно з аналогічним періодом 2023 року. З покращенням настроїв на ринку стають зрозумілішими передумови для повернення бізнесу в сфері нерухомості.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Куанг Тхуан, генеральний директор FiinRatings, зазначив, що найбільшим джерелом капіталу для бізнесу в сфері нерухомості є не банківські позики чи облігації, а платежі клієнтів. Доки уряд вирішить юридичні питання в проектах і створить умови для інвесторів, щоб вони могли швидко запускати продукти, обробка облігаційного боргу більше не буде складною «проблемою».

Фактично, процес юридичного врегулювання прискорюється. З третього кварталу 2024 року багато проектів, які були «відкладені» протягом багатьох років, знову виставлені на продаж. У Ханої це Hanoi Melody Residences (район Хоангмай) та QMS Top Tower (район Нам Ту Ліем). У Хошиміні «відродженими» проектами є Dat Xanh Homes Riverside (місто Тху Дик), Metro Star (місто Тху Дик), D-Homme (6-й район), Lavida Plus (7-й район)...

Однак, з точки зору доктора Ву Дінь Аня, економічного експерта, кількість облігацій, погашення яких настає у 2025 році, все ще створює великий тиск на бізнес. Зокрема, облігації компаній у сфері нерухомості мають вищий ризик прострочення та потенційної безнадійної заборгованості, ніж середній рівень на ринку.

Висновок експерта є обґрунтованим, особливо якщо порівняти його з нещодавнім звітом. Відповідно, за останні 10 місяців на групу підприємств житлової нерухомості припадало 60% від загальної суми прострочених облігацій. Навіть 56% емітентів зі слабкою кредитною історією належали до галузі житлової нерухомості та будівництва.

«Протягом наступних 12 місяців у секторі житлової нерухомості настане термін погашення облігацій на суму близько 109 трильйонів донгів, що становить майже половину від загальної вартості облігацій, що підлягають погашенню. З них, за нашими оцінками, близько 30 трильйонів донгів облігацій перебувають під ризиком несвоєчасного погашення основної суми боргу», – йдеться у звіті.

За словами пана Дуонг Дик Х'єу, директора з кредитного аналізу та рейтингування сектору нефінансових підприємств VIS Rating, спроможність підприємств нерухомості щодо погашення боргів залишається слабкою, а рівень диференціації у спроможності до погашення боргів дедалі зростає.

Експерт VIS Rating оцінив, що для компаній з проектами, зосередженими на сегменті нерухомості, зосереджених у великих містах, таких як Ханой та Хошимін, активність продажів досить хороша та відновиться у 2024 році. Ці компанії матимуть кращі ресурси та високу спроможність погашення боргів.

«Навпаки, деякі підприємства залишаться у скрутному становищі, оскільки раніше вони зосереджувалися на дуже спекулятивних проектах. Попит на цей сегмент залишається низьким, тому їхня здатність погашати борги слабка», – прокоментував пан Х'ю.

VIS Rating наголосила, що до 2/3 інвесторів, що котируються на біржі, мають грошовий потік для погашення боргу від слабкого до надзвичайно слабкого рівня, зокрема операційний грошовий потік нижче 5% від загальної заборгованості. Це особливо серйозно для інвесторів, які постраждали від юридичних проблем проекту.

З огляду на вищезазначену ситуацію, прогнозується, що 50% облігацій, погашення яких настає наприкінці 2024 та 2025 років, можуть опинитися під загрозою прострочення виплат основної суми боргу та відсотків, більшість з яких – це підприємства, які регулярно затримують платежі.

Джерело: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html