За оцінками MB Securities (MBS), у другому кварталі 2026 року термін погашення корпоративних облігацій становить приблизно 58 500 млрд донгів, що на 140% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року та в 3,3 рази більше, ніж у першому кварталі 2026 року. Це різке зростання, яке відображає повернення фінансового тиску після періоду відносного спокою наприкінці 2025 року.
Тиск на підприємства з нерухомості, пов'язані з виплатою кредитів, зростає.
Примітно, що основний тиск на терміни погашення залишається зосередженим у секторі нерухомості. Тільки у травні та червні 2026 року загальна вартість облігацій, що набули погашення, становила приблизно 30 500 мільярдів донгів, причому на сектор нерухомості припадало 75,6%, що еквівалентно приблизно 23 000 мільярдам донгів. Це свідчить про те, що структура капіталу багатьох компаній у сфері нерухомості все ще значною мірою залежить від ринку облігацій, тоді як дохід від продажів ще не відновився достатньою мірою.
За даними багатьох аналітичних організацій, період з 2020 по 2022 рік був часом, коли компанії з нерухомості активізували випуск облігацій для розширення земельних резервів, проведення злиттів та поглинань (M&A) проектів та поповнення обігових коштів. Через 3-5 років більшість цих облігацій вступають у цикл погашення в той час, коли ринок нерухомості ще не повністю відновився. Тому поточний тиск пов'язаний не лише з погашенням боргів, а й з перевіркою справжнього фінансового здоров'я підприємств.
На тлі зростаючого тиску на терміни погашення, активність з випуску облігацій також стала активнішою. Тільки у квітні 2026 року загальна вартість випущених корпоративних облігацій досягла приблизно 51 700 млрд донгів, що на 60% більше, ніж у попередньому місяці. З них майже 59% припадає на сектор нерухомості, що склало приблизно 30 400 млрд донгів, що на 110,8% більше, ніж у попередньому році, та є найвищим рівнем за останні шість місяців.
Серед компаній з нерухомості, які мали значні обсяги емісії протягом цього періоду, є Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company та багато інших компаній з розвитку проектів. Зокрема, Vingroup успішно випустила міжнародний випуск облігацій на суму 350 мільйонів доларів США номінальною вартістю 200 000 доларів США за облігацію та 5-річним терміном погашення, що демонструє, що великі підприємства все ще мають доступ до іноземного капіталу.
Загалом з початку року загальна вартість випущених корпоративних облігацій досягла приблизно 93 300 млрд донгів, що на 26,3% більше, ніж за аналогічний період минулого року. З них нерухомість продовжує залишатися провідним сектором із загальною вартістю випуску приблизно 54 400 млрд донгів, що значно зросло на 278% та становить 58,3% від усього ринку. Найбільшими емітентами з початку року є Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup та T&T New Era Joint Stock Company.
Згідно з оцінкою VIS Rating, термін погашення облігацій нерухомості на суму приблизно 99 трильйонів донгів настане у 2026 році. Це означає, що значна частина нещодавно залученого капіталу фактично використовується для рефінансування боргу, зменшення тиску на ліквідність або реструктуризації фінансових зобов'язань, а не для інвестицій у розширення.
Якщо грошовий потік від основного бізнесу не покращився, постійний випуск нових облігацій для погашення старої заборгованості може призвести до збільшення накопиченого ризику в майбутньому.
Бізнес все ще «голодує капіталом» через жорсткіші умови кредитування.
На ринку продовжують фіксуватися випадки затримки виплат основної суми боргу та відсотків за облігаціями. У квітні 2026 року було виявлено прострочені платежі ще за 4 кодами облігацій загальною вартістю майже 2 900 млрд донгів. До кінця квітня сукупна вартість облігацій із простроченими платежами оцінювалася приблизно в 31 500 млрд донгів, що еквівалентно приблизно 2,3% від загальної суми непогашеного боргу корпоративних облігацій на ринку.
Хоча цей показник нижчий, ніж у пік кризи 2022–2023 років, він все ще свідчить про те, що кредитний ризик не зник. Багато підприємств наразі стикаються одночасно з трьома основними тисками: послабленням грошового потоку від продажів, високою вартістю капіталу та короткостроковими зобов'язаннями.
Якщо ринок нерухомості відновлюватиметься повільніше, ніж очікувалося, існує ризик збільшення реструктуризації боргу або збільшення термінів погашення облігацій.
Одна з основних причин полягає в тому, що на ринку досі бракує достатньо сильного середньострокового та довгострокового каналу капіталу, який би замінив банківське кредитування. Протягом багатьох років фінансова система В'єтнаму сильно залежала від банківського кредитування. У сфері нерухомості банки були майже основним джерелом фінансування як для забудовників, так і для покупців житла.
Однак, після періоду швидкого зростання кредитування у 2025 році, особливо в секторі нерухомості, Державний банк В'єтнаму почав посилювати контроль над зростанням кредитування, щоб обмежити макроекономічні ризики. Це ускладнило багатьом підприємствам у сфері нерухомості доступ до нових кредитів, змушуючи їх повернутися до ринку облігацій як альтернативного каналу залучення коштів.
За словами пана Трана Ван Х'ю, генерального директора OBCHolding, ринок зараз стикається з серйозним парадоксом: багато житлових проектів, що задовольняють реальні потреби в житлі, досі мають труднощі з доступом до капіталу, оскільки вони підпадають під ті ж кредитні механізми, що й спекулятивні або елітні сегменти нерухомості.
Пан Хіеу стверджував, що нинішня система управління кредитами, що базується на загальній ринковій ставці, змушує підприємства, що займаються будівництвом доступного житла, нести капітальні витрати, подібні до витрат курортних чи спекулятивних проектів із набагато вищими ризиками. Це не лише збільшує фінансовий тиск на підприємства, але й призводить до зростання цін на продукцію.
«Забудовники доступного житла опиняються в «пастці» того ж середовища процентних ставок, що й спекулятивні сегменти. Це збільшує капітальні витрати, тим самим штовхаючи ціни на житло в напрямку, протилежному цілям соціального забезпечення», – сказав пан Х'ю.
Виходячи з цього, OBCHolding пропонує Державному банку В'єтнаму розробити механізм класифікації кредитів відповідно до кожного сегмента нерухомості, замість того, щоб застосовувати його однаково, як це робиться зараз. Відповідно, проекти доступного житла, житло, що задовольняє реальні життєві потреби, або ті, хто має добру ліквідність, повинні мати доступ до капіталу за більш розумними цінами порівняно з сегментами високого класу або курортів.
На думку багатьох експертів, якщо капітал продовжуватиме бути «жорстко обмеженим» у всіх сегментах, ринок може зіткнутися з дефіцитом реальної пропозиції житла, тоді як спекулятивні проекти не будуть ефективно перевірятися. Це також ускладнить досягнення мети зниження цін на житло та досягнення сталого відновлення ринку.
Найбільшим викликом є відновлення довіри на ринку.
Точка зору бізнесу свідчить про те, що поточна кредитна політика все ще застосовується однаково до всіх сегментів нерухомості, тоді як рівень ризику та здатність до поглинання капіталу кожного типу нерухомості значно варіюється.
Багато експертів вважають, що якщо метою є як контроль кредитного ризику, так і підтримка здорового відновлення ринку, регуляторним органам необхідно швидко розробити механізм класифікації кредитів за сегментами, а не одноманітно його посилювати. Відповідно, проекти соціального житла, проекти доступного житла або проекти, що задовольняють реальні потреби в житлі, повинні мати пріоритет у доступі до капіталу за більш розумними цінами.
У довгостроковій перспективі експерти вважають, що ринок нерухомості В'єтнаму має перейти від моделі, що залежить від банків, до більш збалансованої та багаторівневої екосистеми капіталу.
Пан Нгуєн Дик Туан, радник Ради директорів HASCO Holdings, вважає, що зв'язок між фінансовим ринком та ринком нерухомості в найближчий період необхідно будувати на чотирьох основах: банківському кредитуванні, корпоративних облігаціях, інвестиційних фондах та міжнародних потоках капіталу.
Щодо банківського кредиту, пан Туан вважає, що фінансування не повинно базуватися виключно на заставі, а має всебічно оцінювати правовий статус проекту, можливості реалізації, план продажів, рух грошових коштів та фактичну здатність підприємства погасити борг.
«Банки повинні не лише відігравати певну роль у забезпеченні фінансування, але й стати суб’єктами, які контролюють рух грошових коштів, контролюють використання капіталу та підтримують реструктуризацію боргу відповідно до життєвого циклу проекту», – наголосив пан Туан.
Щодо корпоративних облігацій, цей експерт вважає, що вони мають стати здоровим середньостроковим та довгостроковим каналом капіталу для ринку, а також чинити тиск на підприємства щодо підвищення прозорості у фінансовому управлінні. За його словами, ринок облігацій може розвиватися стабільно лише за умови вищих стандартів кредитного рейтингу, розкриття інформації, прозорості грошових потоків та моніторингу використання капіталу.
Крім того, необхідно просувати моделі інвестиційних фондів нерухомості, такі як REIT, щоб створити більш довгострокові, професійні та прозорі джерела капіталу для ринку. Крім того, очікується, що потоки іноземного капіталу через фондовий ринок та операції зі злиття та поглинання також відіграватимуть більшу роль у найближчому періоді.
Насправді, найбільший ризик сьогодні полягає не в самих облігаціях, а в якості компанії-емітента та довірі інвесторів.
Після періоду швидкого зростання та попередньої кризи довіри, інвестори зараз набагато обережніші. Це змушує підприємства, які прагнуть залучити капітал, щоб продемонструвати свою фінансову спроможність, прогрес у проектах та здатність генерувати реальний грошовий потік.
Таким чином, другий квартал 2026 року стане ключовим періодом для ринку облігацій нерухомості. Підприємства з міцною фінансовою основою, якісними активами та стабільними можливостями продажів матимуть можливість подолати тиск, пов'язаний зі строками погашення. І навпаки, підприємства, які занадто сильно покладаються на фінансовий леверидж та рефінансування боргу, можуть продовжувати стикатися з тривалими ризиками ліквідності.
Джерело: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Коментар (0)