Перетворення елітної нерухомості на показники зростання.

Щоб досягти двозначного зростання, звичайно, потрібен капітал, проекти мають бути реалізовані, будівельні майданчики мають бути активними, а результати мають служити життю людей.

Земельні ділянки в Тху Тхьєм були включені містом Хошимін до переліку земельних фондів, призначених для використання як оплата інвесторам, які реалізують проекти забудови з передачею власності (BT) - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Кожен населений пункт і міністерство шукають шляхи досягнення двозначних показників зростання, і історія Хошиміна є яскравим прикладом цього.

На основі пропозиції Народного комітету міста Хошимін, Народна рада міста Хошимін щойно затвердила перелік із 33 земельних ділянок (Фаза 1), які, як очікується, будуть використані для виплати інвесторам, що реалізують проекти BT (будівництво-передача), спрямовані на перетворення земельних ресурсів на стратегічні інфраструктурні проекти та ключові проекти, необхідні для нового розвитку міста.

Примітно, що список із 33 земельних ділянок, затверджених Міською народною радою в цьому раунді, здебільшого складається зі знайомих земельних ділянок, відомих своїм вигідним розташуванням, але які не змогли повністю реалізувати свій потенціал через різні перешкоди.

Очікується, що «первокласна земля» перетвориться на «золото».

Перелік із 33 земельних ділянок, включених до схеми оплати BT, включає багато ділянок у центрі міста та новому міському районі Тху Тхім.

Серед них деякі «першокласні земельні ділянки», які давно знайомі мешканцям Хошиміна, такі як землі за адресами Хай Ба Чунг 2-4-6, Ле Дуан 8-12, Нгуєн Зу 33, Чу Мань Чінь 34-36-42 (район Сайгон) та Тран Фу 152 (район Чо Куан)...

Ці земельні ділянки, що оплуталися розслідуваннями та судовими справами, десятиліттями залишалися покинутими в самому серці міста, огороджені гофрованим залізним парканом. Однак, під час нещодавнього Нового року за місячним календарем (рік Коня), під керівництвом міського партійного секретаря, Народний комітет міста Хошимін перетворив цю територію, перетворивши частини цих ділянок на тимчасові парки та сади для обслуговування мешканців міста під час весняного фестивалю та святкування Нового року.

Нова міська зона Тху Тхіем також входить до списку з 15 земельних ділянок у підрозділах 2, 3 та 4, призначених для оплати інвесторам під час реалізації інфраструктурних проектів для міста. Серед них земельна ділянка 2C (понад 24 гектари), яка має вигідне розташування поблизу міської зони Сала та оточена дорогами Нгуєн Тхіен Тхань та Тран Бах Данг. Ця земельна ділянка була схвалена для змішаної забудови, включаючи послуги, зелені зони та спортивні споруди.

Крім того, до списку також входить кілька великих і цінних земельних ділянок. Типовим прикладом є земельна ділянка 420 No Trang Long (14,8 гектара, район Бінь Лой Чунг). Ця земля використовувалася компанією Vissan для бойні худоби, але навколишня територія є сучасною, розвиненою міською зоною, тому її потрібно реконструювати відповідно. Народний комітет міста Хошимін вирішив повернути землю у 2019 році та передав її Центру розвитку земельного фонду міста для управління дотепер.

Ця земельна ділянка площею майже 5 гектарів має чудове розташування, навпроти вулиці Фам Ван Донг, поруч із каналом Го Дуа та річкою Сайгон, у районі Тху Дик. Раніше тут розташовувався масштабний і сучасний проект аквапарку (Сайгонський аквапарк).

Однак, проєкт багато років зупинявся і був закинутий. У 2014 році Народний комітет міста Хошимін розірвав оренду землі та доручив управління нею Центру розвитку міського фонду. Тим часом, земля кокосових плантацій (134 гектари, розташована в районі Лонг Чионг) була виділена багато років тому для проекту міського розвитку/будівництва поля для гольфу.

Однак, через неефективне використання та інвестиції, Народний комітет міста рекультивував землю, і наразі цією територією управляє район Лонг Чионг.

Загалом, більшість земельних ділянок, нещодавно схвалених для виплат за програмою BT (будівництво-передача), є державними землями, розташованими у престижних місцях, і вже мають планування масштабу 1/2000, але через різні правові перешкоди вони використовувалися неефективно в минулому.

Наразі, завдяки включенню цих земельних ділянок до переліку запланованих платежів за контрактами BT, вони вже не будуть просто «першокласною землею», а справді реалізують свою цінність, оскільки їх перетворюють на низку стратегічних та ключових інфраструктурних проектів міста, які реалізуються та будуть реалізовані найближчим часом.

В інтерв'ю газеті «Туой Тре» пан Ле Нгок Зунг, голова Народного комітету округу Лонг Чионг, заявив, що місцева влада суворо управляє землею, щоб забезпечити її ефективне використання відповідно до вимог міста. Наразі до цієї землі прокладено під'їзну дорогу до мосту Нхон Трач з провінції Донг Най до естакади кільцевої дороги Хошиміну №3.

Влада району Тху Дик також заявила, що вони все ще координують управління земельною ділянкою аквапарку Сайгон у межах своєї юрисдикції та чекають на можливість внесення змін щодо цієї землі.

Вільна ділянка землі ліворуч (район Тху Дик) колись була місцем розташування аквапарку Сайгон, але вона вже багато років занедбана – Фото: TR.DUC

Оцінка земельних ресурсів

Резолюція з'їзду партії міста Хошимін (кінець жовтня 2025 року) визначила ключові, проривні програми на період 2025-2030 років, зосередившись на розвитку інфраструктури та визначивши одним із завдань міського комітету партії та політичної системи ефективне використання ресурсів міста.

Після ухвалення резолюції Міського партійного з'їзду та усунення багатьох правових перешкод, пов'язаних із землею, у Хошиміні спостерігається активна та термінова атмосфера з численними інвестиційними проектами. Зокрема, інвестори пропонують стратегічні та ключові інфраструктурні проекти (такі як міські залізниці та мости).

З огляду на поточний міський контекст, попит на інвестиційний капітал для проектів є величезним і зосередженим в один і той самий період, зі все більш терміновими термінами виконання. Це вимагає ранньої реалізації багатьох проектів, щоб зменшити перевантаження інфраструктури, уникнути затримок та запобігти уповільненню розвитку.

Водночас існує тиск на розвиток міських територій у синхронізованому та сучасному напрямку, особливо в ключових районах. Тим часом обмежені бюджетні можливості вимагають механізму для більш гнучкої та ефективної мобілізації та використання ресурсів.

• Більше елітних земельних ділянок у Хошиміні зазнають ремонту, поступово перетворюючись на парки та квітники на честь Тет.

• Огляд 9 першокласних районів нерухомості в самому серці Хошиміна, які чекають на перетворення на парки та квітники на Тет (Місячний Новий рік).

• Першокласна ділянка землі, де розташована штаб-квартира поліції Хюе, була продана з аукціону за 538 мільярдів донгів.

Постанова Національних зборів № 254 про усунення труднощів та перешкод, пов’язаних із землею (набула чинності з 1 січня 2026 року), дозволила оплату контрактів BT з використанням земельних фондів без аукціону чи торгів. Це є важливою основою для міста для перегляду земельних фондів з метою включення до переліку земель, що використовуються як зустрічні платежі інвесторам.

Підготовка міста земельного фонду до виплат нещодавно включала ділянки з високою комерційною цінністю та потенціалом розвитку, спрямовані на залучення спроможних інвесторів, забезпечення достатніх коштів для виплат та мінімізацію додаткових бюджетних зобов'язань.

Наприклад, Народна рада міста Хошимін наразі схвалила інвестиційну політику для трьох проектів: будівництва мосту Канджіо, мосту Фу Мі 2 та проекту Національного спортивного комплексу Рач Чієк за контрактом BT (будівництво-передача) із загальним обсягом інвестицій приблизно 182,016 мільярда донгів, що вимагає взаємного розподілу земельних ділянок. Ці проекти наразі проходять необхідні процедури для швидкого початку будівництва.

Земельна ділянка за адресою вулиця Но Транг Лонг, 420, район Бінь Лой Чунг, має чудове розташування та використовується компанією Vissan як забійний майданчик для худоби. Фото: TRI DUC

Ціни на землю потрібно точно визначити.

Схвалення Народною радою Хошиміна переліку з 33 земельних ділянок, призначених для оплати за інфраструктурними контрактами BT, має важливе значення для спрямування земельних ресурсів в економіку, відповідно до практичних умов Хошиміна та його нових потреб у розвитку.

Щодо цього кроку, в інтерв'ю газеті «Туой Тре» доктор Фам В'єт Туан, директор Інституту ресурсної та екологічної економіки в Хошиміні, сказав, що він повністю згоден, оскільки земельні ресурси використовуватимуться ефективно, а не марнуватимуться, як це було в минулому.

За словами пана Туана, більшість земельних ділянок зі списку розташовані у престижних місцях, мають великі площі та повністю сплановані, що робить їх дуже придатними для інвестування у цінні комерційні та сервісні проекти, які сприяють соціально-економічному розвитку міста.

«Однак, прикро, що протягом багатьох років ці земельні ділянки не використовувалися ефективно та марнувалися через різні перешкоди. Тепер, коли вони включені до земельного фонду для планової оплати, буде розраховано їхню конкретну вартість. Коли ці земельні ділянки будуть виплачені інвесторам, місто, з одного боку, отримає інфраструктуру, а з іншого боку, місто також отримає вигоду від інвесторів, які розвивають комерційні та сервісні об'єкти та міські території. Важливе питання полягає в тому, що місту потрібно точно та ефективно розрахувати та визначити вартість цих земельних ділянок...», – сказав пан Туан.

За словами пана Туана, порівняно з минулим, коли земля була державним активом і виставлялася на аукціон або торги, чинні правила забезпечують прозорість та максимізують вигоди від оцінки землі. Однак ці правила також створювали певні перешкоди для моделі державно-приватного партнерства (ДПП). Чинні правила усунули ці перешкоди, дозволивши використовувати державну землю для фінансування проектів «Будівництво-Передача» (BT).

Це вимагає від міста ретельного визначення вартості землі, щоб забезпечити ефективне використання земельних ресурсів.

Погоджуючись з цим, адвокат Буй Куок Туан (Асоціація адвокатів міста Хошимін) також заявив, що земля в престижних місцях, яка використовується для платежів BT (будівництво-передача) через цільове розподілення, повинна забезпечувати ринкову вартість, пов'язану з вигідним розташуванням, яке генерує вартість, оскільки «місто не матиме багато інших престижних земельних ділянок для оплати інвесторів, тому необхідні ретельні розрахунки...», – сказав пан Туан.

Негайно опублікувати коефіцієнт K для визначення ефективних цін на землю.

Вартість земельних ділянок, призначених для взаємної оплати, наразі визначається відповідно до чинного прейскуранту цін на землю. Згідно з цим прейскурантом, земельні ділянки мають досить низьку ціну порівняно з ринковою. Наприклад, ціна на землю на вулиці Ле Дуан становить менше 500 мільйонів донгів/м2, що є досить низьким показником.

Наразі в місті Хошимін розробляється коефіцієнт K для визначення цін на землю відповідно до нормативних актів. З огляду на термінову реалізацію містом численних інфраструктурних проектів BT (Build-Transfer) з використанням земельних фондів для оплати, вкрай важливо розробити ефективний коефіцієнт K та оперативно його опублікувати. Коефіцієнт K забезпечить коригування цін на землю ближче до ринкової вартості, ніж офіційний прейскурант землі. Це допоможе місту точніше та вигідніше визначати ціни на землю відповідних земельних фондів.

Очікується, що земля буде виділена інвестору за її вартістю на момент оплати (після завершення проекту BT та повного розвитку інфраструктури). Однак, залежно від договору, підписаного з інвестором, оплата за землю здійснюватиметься відповідно до прогресу виконання договору. Тому, якщо місто найближчим часом не розробить розумний коефіцієнт K, буде важко ефективно розрахувати вартість землі.

Юрист Нгуєн Хай Лонг (Асоціація адвокатів міста Хошимін)

Багато проектів зараз проходять процедуру.

У районі кокосових плантацій (район Лонг Труонг) є проект мосту Нхон Трач, який з'єднує його з естакадою кільцевої дороги №3, що проходить через цю територію - Фото: ЧАУ ТУАН

Крім того, багато інвесторів зараз пропонують інвестиційну політику для проектів за методом BT (Build-Transfer) із загальним оціночним обсягом інвестицій приблизно 366,679 млрд донгів, таких як міська залізнична лінія № 2 (ділянки Бен Тхань - Тху Тхієм та Тху Тхієм - Лонг Тхань); дорога та міст, що з'єднують Кан Зіо - Вунгтау; швидкісна автомагістраль Хо Трам - Лонг Тхань; очисна станція стічних вод Західного Сайгона; очисна станція стічних вод Північного Сайгона 1; очисна станція стічних вод Північного Сайгона 2; центральна площа міста та адміністративний центр міста; проект культурного парку Бен Нха Ронг Кхань Хой; та громадські зелені зони вздовж річки Сайгон...

Таким чином, враховуючи лише 13 інфраструктурних проектів за моделлю BT (будівництво-передача), які отримали інвестиційне схвалення, та ті, що наразі розглядаються, місту знадобиться цінна земля для здійснення партнерських платежів на загальну суму понад 548 000 мільярдів донгів у найближчі роки.

Залучення інвестицій, вивільнення ресурсів.

Багато престижних районів нерухомості зараз цінуються не лише за їхню вартість, але й за розвиток інфраструктури, що значною мірою сприяє соціально-економічному розвитку міста на новому етапі.

Із затвердженням (етап 1) 33 земельних ділянок, запланованих для виплат за програмою BT (будівництво-передача), місто спрямувало значні земельні ресурси для задоволення своїх потреб розвитку.

Представляючи на засіданні Народної ради Хошиміну перелік земельних ділянок, на які передбачено виплати за моделлю «Будівництво-Передача», заступник голови Народного комітету Хошиміну Нгуєн Конг Вінь заявив, що земельні фонди, що виділяються інвесторам за моделлю «Будівництво-Передача» (BT), затверджуються Народною радою прозоро та відкрито. Для проектів, що потребують відбору інвесторів, стратегічні інвестори також обираються публічно відповідно до законодавчих норм.

Хошимін рішуче налаштований мобілізувати соціальні ресурси та виділити ресурси для державних інвестицій... Після того, як оплата землею буде здійснена під час виділення землі, інвестор інвестуватиме саме в цю землю, створюючи новий проектний продукт, генеруючи ресурси, створюючи робочі місця та продовжуючи створювати цінність для суспільства.

Тим часом, постійний заступник голови Народної ради міста Хошимін Нгуєн Ван Тхо також підтвердив високий рівень консенсусу серед делегатів Міської народної ради щодо затвердження переліку земельних фондів, призначених для виплати інвесторам, які реалізують проекти BT. За словами пана Тхо, це дуже важлива правова та практична основа для того, щоб Міський народний комітет спрямував, керував та впроваджував покладені на нього політики та завдання, сприяючи соціально-економічному розвитку та постійному покращенню життя людей.

Нещодавно прийняті резолюції мають особливе значення для визначення особливої ​​ролі Хошиміна. Вони сприяють адміністративній реформі, зміцненню регіональних зв'язків, сприяють мобілізації та ефективному використанню ресурсів, а також створюють значні зміни в міському плануванні та розвитку. Це стимулюватиме економічне зростання, значно сприятиме досягненню двозначного зростання, покращить стан навколишнього середовища та підвищить якість послуг для громадян та бізнесу відповідно до потреб розвитку міста на новому етапі.

Джерело: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1