Інвестори чекають на зміни в правилах?

«Біжимо на шаленій швидкості», щоб завершити проект будівництва щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла.

Нещодавно уряд схвалив план будівництва щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених та працівників промислових зон протягом періоду 2021-2030 років.

Проєкт поділено на два етапи. Перший етап, що триває з 2021 по 2025 рік, передбачає будівництво приблизно 428 000 одиниць житла. Тим часом другий етап, що триває з 2025 по 2030 рік, передбачає будівництво приблизно 634 200 одиниць соціального житла.

Однак, згідно зі звітом Міністерства будівництва , з 2021 року до середини травня 2023 року по всій країні було завершено 41 проект соціального житла в міських районах, в результаті чого, за оцінками, було здано понад 19 500 квартир. Очікується, що з цього часу до 2025 року, кінця першого етапу проекту, буде завершено приблизно 294 проекти, в результаті яких буде здано майже 288 500 квартир.

Якщо ці проекти будуть завершені вчасно, то на першому етапі Схеми загальний обсяг соціального житла становитиме приблизно 308 000 одиниць, що еквівалентно 30,8%. Ця цифра не відповідає бюджету, виділеному урядом на перший етап.

Таким чином, на другому етапі, з 2015 по 2030 рік, населеним пунктам доведеться невпинно працювати , щоб завершити будівництво решти 69,2% квартир, що еквівалентно 692 000 одиниць. Це не враховує випадки затримки проектів або їх навмисного невиконання відповідно до норм, що ще більше ускладнює виконання завдань Плану.

Існує багато перешкод у будівництві соціального житла в містах.

За даними Міністерства будівництва, у реалізації цього проєкту існує багато труднощів та викликів, таких як обмежений капітал; брак виділеної землі; а також механізми та політика заохочення розвитку соціального житла, які насправді не є привабливими,...

Однак існують певні труднощі з Урядовою постановою №49, виданою у 2021 році, щодо вимоги, що забудовники комерційного житла та міських районів повинні виділити 20% своєї землі для будівництва соціального житла.

Зокрема, Указ №49 передбачає, що проекти комерційного житла в спеціальних міських районах із земельними ділянками площею 2 гектари або більше повинні виділити 20% землі під будівництво соціального житла. Для менших міських районів вимогам підлягають лише проекти міської забудови із земельними ділянками площею понад 5 гектарів.

За даними Народного комітету Ханоя , у місті наразі є багато проектів комерційного житла площею понад 2 гектари в приміських районах, у віддалених регіонах, таких як Ба Ві, Унг Хоа, Мі Дик тощо. Тому будівництво соціального житла на понад 20% землі в рамках цих проектів є недоцільним.

Крім того, проекти комерційного житла площею понад 2 гектари, але з невеликою площею землі для житлового будівництва, все ще зобов'язані виділяти 20% від загальної площі земель, де розроблена технічна інфраструктура для будівництва соціального житла.

Таким чином, виділення землі під соціальне житло в цих проектах є недоцільним та фрагментарним; проте, згідно з нормативними актами, рішення про невиділення землі під соціальне житло в цих проектах має бути повідомлене Прем'єр-міністру.

Тим часом, за даними Народного комітету провінції Донгнай, є випадки, коли інвестори завершили проекти комерційного житла (проекти I рівня) і тепер бажають продовжити інвестування в соціальне житло на 20% земельної ділянки, виділеної цим проектом комерційного житла (проекти II рівня). Однак інвестору не дозволяється виокремлювати 20% земельної ділянки в окремий проект соціального житла; натомість він повинен скоригувати інвестиційний план і продовжити терміни реалізації проекту.

Однак у багатьох випадках розгляд питання про продовження термінів реалізації проектів I рівня є неможливим, оскільки деякі проекти I рівня перевищили свій інвестиційний період більш ніж на 24 місяці.

Повільний прогрес у будівництві соціального житла на понад 20% міських земель.

Наразі багато забудовників навмисно затримують будівництво соціального житла на понад 20% міських земель, прагнучи дочекатися змін у нормативних актах та обійти їх. Це особливо актуально у великих містах, таких як Ханой чи Хошимін, де ціни на землю дуже високі, і мало хто з забудовників дотримується цього правила.

Раніше, наприкінці 2022 року, Міністерство будівництва запропонувало скасувати обов'язкову вимогу для забудовників комерційного житла та міських територій виділяти 20% своєї землі під будівництво соціального житла. Натомість Міністерство будівництва просило додати положення, в якому зазначалося б, що виділення землі під будівництво соціального житла є відповідальність провінційних народних комітетів.

В інтерв'ю для репортера видання «Газета та громадська думка» експерт з нерухомості пан Нгуєн Чунг Туан сказав: «Через цю пропозицію існує явище, коли забудовники навмисно «зволікають» , чекаючи на зміни в політиці».

«У спеціалізованих міських районах 20% ділянки площею 2 гектари є надзвичайно цінними. Тому для деяких забудовників будівництво соціального житла на цій землі є марнотратством. Це пояснюється тим, що проекти соціального житла підлягають обмеженням прибутку. Тим часом, коли механізм зміниться і це регулювання буде скасовано, вони зможуть будувати інші проекти комерційного житла з вищою нормою прибутку», – сказав пан Туан.

Аналогічно, Народний комітет міста Хошимін заявив: «У місті є багато проектів міської забудови та комерційного житлового будівництва з великими земельними ділянками, що перевищують 2 гектари, а деякі навіть перевищують 10 гектарів. Ці проекти виділили 20% своєї землі під будівництво соціального житла, але розробники проектів повільно впроваджують компенсацію за землю та її розчищення або ще не інвестують у будівництво технічної інфраструктури, що перешкоджає початку будівництва соціального житла».

У відповідь на цю ситуацію, Народний комітет міста Хошимін перегляне та суворо забезпечить виконання положення, яке вимагає виділення 20% земельного фонду з завершеною інфраструктурою в комерційних житлових проектах та міських районах для розвитку соціального житла відповідно до законодавства про житло.

Народний комітет міста Хошимін посилить інспекцію, нагляд та розгляд правопорушень у сфері будівництва соціального житла та житла для працівників у місті, включаючи виділення земельних ділянок під соціальне житло в комерційних житлових проектах та міських районах.

Водночас, закликаємо інвесторів проектів комерційного житла та міських територій здійснювати будівництво соціального житла на 20% земельних ділянок, виділених цими проектами, згідно із затвердженим графіком.

«У разі, якщо інвестор не реалізує проєкт, Народний комітет міста Хошимін розгляне питання про скасування виділення 20% землі, щоб вибрати та передати її іншим інвесторам», – наголосив керівник міста.

Пан Нгуєн Тхань Нгі, міністр будівництва, нещодавно закликав великі компанії з нерухомості та корпорації, окрім розвитку міських та житлових проектів, приділяти більше уваги інвестуванню в соціальне житло для малозабезпечених осіб та працівників промислових зон у населених пунктах, щоб забезпечити соціальне забезпечення та досягти цілей Проекту.

Крім того, Міністерство будівництва вимагає від підприємств сумлінно виконувати свої зобов'язання щодо інвестування в соціальне житло на 20% земельних ділянок, виділених у рамках комерційних житлових проектів та міських районів, де підприємства є інвесторами.

У найближчий період Міністерство будівництва та місцеві органи влади посилять інспекцію, нагляд та врегулювання правопорушень у сфері будівництва соціального житла та житла для працівників у своїх відповідних районах.

Зокрема, будуть переглянуті та суворо застосовані правила, що вимагають виділення 20% земельних ділянок із завершеною інфраструктурою в комерційних житлових проектах та міських районах для розвитку соціального житла відповідно до житлового законодавства.

Міністр будівництва наголосив, що інвестори проектів комерційного житла зобов'язані інвестувати та будувати соціальне житло на цій землі згідно із затвердженим графіком.

Дінь Тран

Джерело: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html