Інвестори чекають на зміну механізму?

«Бігаємо», щоб завершити проект будівництва щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла

Нещодавно уряд схвалив проект будівництва щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених верств населення та працівників індустріальних парків у період 2021-2030 років.

Проєкт розділено на два етапи: перший етап, що триває з 2021 по 2025 рік, передбачає будівництво близько 428 000 одиниць житла. Тим часом другий етап, що триває з 2025 по 2030 рік, передбачає будівництво близько 634 200 одиниць соціального житла.

Інвестори дозволяють змінювати режим зображення 1.

Однак, згідно зі звітом Міністерства будівництва , з 2021 року до середини травня 2023 року по всій країні було завершено 41 проект соціального житла в міських районах, з передбачуваною передачею понад 19 500 квартир. Очікується, що з цього часу до 2025 року, кінця першого етапу Проекту, буде завершено близько 294 проектів, з передачею майже 288 500 квартир.

Якщо ці проекти будуть завершені за графіком, то на першому етапі Проекту загальний обсяг соціального житла становитиме близько 308 000 квартир, що еквівалентно 30,8%. Ця цифра не покриває витрат Уряду на першому етапі.

Таким чином, на другому етапі, з 2015 по 2030 рік, населеним пунктам доведеться «поспішити» , щоб реалізувати решту 69,2% квартир, що еквівалентно 692 000 квартир. Це не кажучи вже про випадки відставання проектів від графіка, навмисного невиконання проектів відповідно до нормативних вимог, що дедалі більше ускладнює виконання завдань Проекту.

Багато проблем у будівництві соціального житла в містах

Згідно з поясненням Міністерства будівництва, у реалізації цього проекту існує багато труднощів та викликів, таких як обмежені джерела капіталу; земельний фонд не впорядкований; механізми та політика стимулювання розвитку соціального житла не є справді привабливими,...

Однак, існують певні труднощі в Постанові Уряду №49, виданій у 2021 році, пов'язані з питанням вимоги до інвесторів, які будують комерційне житло та міські території, резервувати 20% земельного фонду для інвестування в будівництво соціального житла.

Зокрема, Указ №49 передбачає, що проекти комерційного житла у спеціальних міських районах із земельним фондом 2 гектари або більше повинні резервувати 20% свого земельного фонду для будівництва соціального житла. Для менших міських районів повинні застосовуватися лише проекти міських районів із земельним фондом понад 5 гектарів.

За даними Народного комітету Ханоя , у місті наразі є багато проектів комерційного житла площею понад 2 гектари в приміських зонах, у віддалених районах, таких як Ба Ві, Унг Хоа, Мі Дик тощо... Тому будівництво соціального житла на понад 20% земельного фонду в рамках цих проектів є недоцільним.

Крім того, проекти комерційного житла площею понад 2 гектари, але з невеликою площею земель під житлове будівництво, згідно з нормативними актами, все одно повинні резервувати 20% від загальної площі житлових земель, інвестованих у будівництво технічної інфраструктури, для будівництва соціального житла.

Таким чином, організація земельного фонду для будівництва соціального житла в рамках проекту є недоцільною та фрагментованою. Однак, згідно з нормативними актами, необхідно звітувати Прем'єр-міністру про неорганізацію земельного фонду для будівництва соціального житла в цих проектах.

Тим часом, за даними Народного комітету провінції Донгнай, є випадок, коли інвестор завершив комерційний житловий проект (проект I рівня), і тепер цей інвестор бажає продовжити інвестування в соціальне житло на 20% земельному фонді цього комерційного житлового проекту (проект II рівня). Однак інвестор не має права виокремлювати 20% земельного фонду в окремий проект соціального житла, а повинен коригувати інвестиційну політику та продовжити процес.

Однак у багатьох випадках розгляд питання про дозвіл на продовження виконання проектів I рівня не може бути реалізований, оскільки деякі проекти I рівня вже мають інвестиційний період, що перевищує 24 місяці.

Повільне впровадження будівництва соціального житла на понад 20% земельного фонду в міських районах

Наразі багато інвесторів навмисно затримують будівництво соціального житла на понад 20% міського земельного фонду, з метою дочекатися зміни механізму та «уникнути» регулювання. Особливо в особливих міських районах, таких як Ханой чи Хошимін, де ціни на землю дуже високі, мало хто з інвесторів дотримується цього регулювання.

Раніше, наприкінці 2022 року, Міністерство будівництва запропонувало скасувати положення, яке вимагає від інвесторів, що будують комерційне житло та міські території, резервувати 20% земельного фонду для інвестицій у будівництво соціального житла. Натомість Міністерство будівництва просило додати положення, в якому зазначалося б, що розподіл земельного фонду для розвитку соціального житла є відповідальністю провінційного Народного комітету.

У розмові з журналістами газети «Журналіст і громадська думка» пан Нгуєн Чунг Туан, експерт з нерухомості, сказав: «Через цю пропозицію існує явище, коли інвестори навмисно «зволікають» , чекаючи на зміни в політиці».

«У спеціалізованих міських районах 20% земельного фонду площею 2 гектари є дуже цінними. Тому для деяких інвесторів будівництво соціального житла на цій землі є марною тратою. Оскільки проекти соціального житла мають обмежений прибуток. Тим часом, коли механізм зміниться і це регулювання буде скасовано, вони зможуть будувати інші проекти комерційного житла з вищим прибутком», – сказав пан Туан.

Також, маючи таку думку, Народний комітет міста Хошимін заявив: «У місті є багато проектів міського та комерційного житлового будівництва з великим земельним фондом понад 2 гектари, навіть проекти понад 10 гектарів. Ці проекти визначили 20% земельного фонду для будівництва соціального житла, але інвестори проектів повільно здійснюють компенсацію та розчищення ділянки або не інвестують у будівництво технічної інфраструктури, тому вони ще не інвестують у будівництво соціального житла».

Зіткнувшись із цією ситуацією, Народний комітет міста Хошимін перегляне та суворо впровадить положення про резервування 20% житлового земельного фонду, інвестованого в технічну інфраструктуру в комерційних житлових проектах та міських районах, для інвестування в розвиток соціального житла відповідно до законодавства про житло.

Народний комітет міста Хошимін посилить інспекцію, розслідування, нагляд та врегулювання порушень законодавства у сфері будівництва соціального житла та житла для працівників у цьому районі, включаючи облаштування земельних фондів соціального житла в комерційних житлових проектах та міських районах.

Водночас закликати інвесторів проектів комерційного житла та міських територій інвестувати в будівництво соціального житла на 20% земельного фонду цих проектів згідно із затвердженим графіком.

«У разі, якщо Інвестор не виконає це, Народний комітет міста Хошимін розгляне питання про повернення 20% земельного фонду для відбору та передачі іншим Інвесторам», – наголосив керівник міста.

Пан Нгуєн Тхань Нгі, міністр будівництва, нещодавно також виступив із проханням, щоб великі компанії з нерухомості та корпорації, окрім розвитку міських та житлових проектів, приділяли більше уваги інвестуванню в будівництво соціального житла для малозабезпечених людей та працівників промислових парків у населених пунктах, щоб забезпечити соціальне забезпечення та досягти цілей, визначених у Проекті.

Крім того, Міністерство будівництва звернулося до підприємств з вимогою суворо виконувати свій обов'язок інвестувати в соціальне житло на 20% земельного фонду в комерційних житлових проектах та міських районах, куди інвестують підприємства.

Найближчим часом Міністерство будівництва та місцеві органи влади посилять інспекцію, експертизу, нагляд та врегулювання порушень законодавства під час будівництва соціального житла та житла для працівників у цьому районі.

Зокрема, буде переглянуто та суворо впроваджено положення про резервування 20% житлового земельного фонду, інвестованого в технічну інфраструктуру в комерційних житлових проектах та міських районах, для інвестування в розвиток соціального житла відповідно до закону про житло.

«Зверніться до інвесторів проектів комерційного житла з проханням інвестувати кошти в будівництво соціального житла на цьому земельному фонді згідно із затвердженим графіком», – наголосив Міністр будівництва.

Дінь Тран

Джерело