Головний біль з розрахунком податку на майно.

Експерти вважають, що для забезпечення справедливості та практичної доцільності обидва методи розрахунку податків слід підтримувати паралельно.

У нещодавньому звіті до Національних зборів Міністерство фінансів запропонувало нову схему податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) для передачі нерухомості: 20% податок на прибуток (ціна продажу мінус ціна покупки та законні витрати) на додаток до поточного 2% податку на загальну ціну передачі. Мета полягає в тому, щоб підвищити справедливість та прозорість в управлінні податками, одночасно стримуючи спекуляції та маніпуляції цінами. Однак багатьох непокоїть, чи буде ця політика ефективно спрямована проти спекулянтів, чи ненавмисно призведе до підвищення цін на житло, що негативно вплине на справжніх покупців.

Чи варто запроваджувати податки проти спекуляції?

За словами пані Нгуєн Фуонг Ліен, юриста юридичної фірми SENLAW, ставка податку у розмірі 20% близька до міжнародної практики та точно відображає принцип оподаткування фактичного доходу, допомагаючи збільшити надходження до бюджету та обмежити ухилення від сплати податків. Однак головною проблемою є спроможність впровадження, оскільки багато операцій з нерухомістю наразі не мають повних даних про ціни покупки, особливо для нерухомості, купленої та проданої давно, успадкованої або подарованої нерухомості, або нерухомості, придбаної за неофіційними угодами. Системи оцінки та управління інформацією ще не синхронно пов'язані, що ускладнює визначення прибутку та легко призводить до суперечок.

Варіанти оподаткування доходів фізичних осіб від операцій з нерухомістю залишаються суперечливими з багатьох боків.

Крім того, якщо розумні витрати, такі як відсотки за кредитом, витрати на ремонт та інфляція, не враховуються повністю, продавці можуть підвищити ціни, щоб компенсувати податки, що ненавмисно призводить до зростання цін на житло.

Багато експертів погоджуються, що податок на прибуток є розумним та справедливим, точно відображаючи характер доходу, а не виручки. Однак для його впровадження потрібні детальні інструкції щодо витрат, що підлягають відрахуванню, включаючи відсоткові платежі, юридичні витрати, ремонт та інфляцію для довгострокового володіння нерухомістю. Адвокат Лієн наголосив, що ринок нерухомості наразі млявий. Якщо новий податок застосовуватиметься без синхронізованої правової інфраструктури та даних, ліквідність може зменшитися, а ціни на житло можуть бути завищені, оскільки продавці включатимуть податкові витрати до ціни продажу. Це ще більше ускладнить доступ справжніх покупців до житла.

Пропонується кілька проміжних рішень, таких як: гнучке застосування двох варіантів залежно від можливості довести початкову вартість угоди; звільнення від сплати податків або застосування пільгових податків для соціального житла та доступного житла; та поступовий перехід від одноразового податку до податку на прибуток відповідно до конкретної дорожньої карти. Однак головним викликом є ​​те, як змусити людей чесно декларувати свої витрати, одночасно запобігаючи шахрайським деклараціям для зменшення податкових зобов'язань без ефективних інструментів перевірки та комплексної правової бази.

Розглянемо два варіанти.

Пані Нгок Май (район Бінь Тан, Хошимін), яка володіє кількома об'єктами нерухомості, сказала, що маючи стабільні фінанси та потребу в інвестиціях в оренду, вона обрала варіант податку 2%, оскільки це швидко та не вимагає детального декларування. Тим часом, як інвестор у нерухомість, пан Буй Тхань Лонг (7-й район, Хошимін) обрав варіант податку 20%, оскільки він може розрахувати фактичні прибутки та збитки.

Пан Тран Кхань Куанг, директор компанії з нерухомості Viet An Hoa, зазначив, що поточна ставка податку у розмірі 2% є дещо «однорідною». Він стверджував, що хоча немає заперечень, коли ринок переживає бум, а продавці отримують значні прибутки, податок у розмірі 2% все ще стягується, коли ринок падає, що є дуже нерозумним. Це особливо стосується високоцінної нерухомості, де втрати ще більш очевидні. Він навів приклад: хтось купує нерухомість вартістю 100 мільярдів донгів, але продає її лише за 105 мільярдів донгів через рік — якраз достатньо, щоб погасити борг або повернути капітал, — але все одно має сплатити податок у розмірі 2% (2,1 мільярда донгів), не кажучи вже про відсотки, нотаріальні збори, брокерські збори тощо, що призводить до збитків. Якби до прибутку застосовувався податок у розмірі 20%, то в цьому випадку продавцю майже не довелося б сплачувати жодних податків. За словами пана Куанга, надання людям права вибору між двома варіантами є розумним і гнучким, залежно від кожного конкретного випадку.

Пан Нгуєн Тан Фонг, директор Центру юридичного консалтингу (В'єтнамська асоціація електронної комерції), погоджується з напрямком оподаткування на основі прибутку, який відображає фактичний дохід. Однак, для доцільності та справедливості, обидва варіанти слід зберігати одночасно. Варіант 20% слід застосовувати, коли люди мають повну документацію, що підтверджує витрати; варіант 2% слід застосовувати, коли вартість не може бути визначена. Це допомагає обмежити ризики для операцій, пов'язаних з довгостроковими активами, подарунками, спадщиною тощо. «Оподаткування — це не лише зобов'язання, а й ознака справедливості. Щоб політика була ефективною, необхідні конкретні та уніфіковані рекомендації по всій країні, щоб уникнути ситуації, коли кожна місцевість застосовує її по-різному, що створює труднощі для людей», — наголосив пан Фонг.

Адвокат Нгуєн Фуонг Ліен також вважає, що пропозиція щодо запровадження 20% податку є принципово доречною. Однак, необхідно ретельно розглянути її, враховуючи відсутність синхронізації та прозорості в системі даних щодо цін та витрат. Держава повинна оперативно видати чітку правову базу та завершити створення бази даних для ефективного впровадження.

Д-р Тран Куанг Тханг, директор Інституту економіки та менеджменту, Хошимін: Прогресивне оподаткування або оподаткування за площею.

Застосування податку на другу нерухомість за цими двома варіантами може мати кілька наслідків для ринку, зокрема: якщо ставка податку занадто висока, власники другої нерухомості можуть бути менш мотивовані інвестувати, особливо в оренду або довгострокові інвестиції. Інвестори можуть перейти до інших активів, таких як золото або акції, замість нерухомості. Якщо податок стягується з ціни передачі (2%), це може призвести до зростання цін на житло, оскільки продавці коригують свої ціни продажу, щоб компенсувати податок. Якщо податок базується на прибутку (20%), ціни на житло можуть не постраждати безпосередньо, але інвестори можуть бути більш обережними перед покупкою чи продажем. Власники можуть довше утримувати нерухомість, щоб уникнути податку, замість того, щоб часто купувати та продавати. Існує ймовірність ухилення від сплати податків, наприклад, операції через посередницькі компанії або коригування прибутку для зменшення суми податку, що підлягає сплаті.

На мою думку, для забезпечення справедливості та сприяння сталому розвитку ринку нерухомості можна було б розглянути кілька інших варіантів оподаткування, таких як: прогресивне оподаткування залежно від кількості об'єктів нерухомості, що перебувають у власності; оподаткування залежно від площі або вартості нерухомості; оподаткування короткострокових операцій з нерухомістю; та оподаткування залежно від вигод, що виникають від інфраструктури.

Джерело: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm