Відповідна оцінка землі є важливою для розблокування проекту.

На науковому семінарі «Відповідна оцінка землі для сприяння проектам», організованому Інвестиційною газетою 27 липня 2023 року, експерти та представники компаній з нерухомості заявили, що: якщо використовувати правильні методи, проекти проходитимуть гладко; в іншому випадку це стане серйозною перешкодою, яка уповільнить потік соціальних ресурсів та завадить економічному розвитку.

Вид на майстерню.

Прем'єр-міністр видав офіційне розсилання № 634/CĐ-TTg Міністру природних ресурсів та навколишнього середовища та головам народних комітетів провінцій та міст центрального управління, в якому вимагав від них терміново вирішити труднощі та перешкоди в оцінці землі.

Директива вимагає, щоб до 31 липня 2023 року Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища подало Уряду на розгляд та оприлюднення Декрет про внесення змін та доповнень до Декрету № 44/2014/ND-CP від ​​15 травня 2014 року, що регулює ціни на землю; а також одночасно внесло зміни та доповнення до Циркуляра № 36/2014/TT-BTNMT від 30 червня 2014 року про детальні правила методів оцінки землі, побудови та коригування таблиць цін на землю, конкретної оцінки землі та консультацій з питань визначення ціни на землю.

Наразі Міністерство природних ресурсів та довкілля звертається до відповідних міністерств, відомств та організацій за відгуками щодо проєктів змін до Постанови №44 та Циркуляра №36. Існує багато різних думок щодо запропонованих змін до чинних методів оцінки землі, причому найбільш обговорюваним є вилучення методу «надлишку».

Рекомендація відмовитися від методу надлишку, запропонованого розробником законопроекту, може мати значний вплив і повернути оцінку землі до рівня до 2007 року, що посилить і без того складне завдання. Доктор Тран Сюань Луонг, спеціаліст з нерухомості Національного економічного університету, заявив: «Передбачуваним наслідком є ​​те, що багато сегментів ринку нерухомості не будуть оцінені належним чином, що призведе до перевантаження ринку в той час, коли у В'єтнамі є величезний попит на розробку проектів».

«Метод оцінки землі на основі надлишків є науковим та міжнародно визнаним. Цей метод був розроблений країнами світу в міжнародні стандарти оцінки або національні стандарти оцінки, що поєднують підходи ринку, витрат та доходу, і широко застосовується в практичній оцінці землі та активів у різних країнах. Цей метод слід зберегти, оскільки він є доцільним, запобігає втратам доходів для державного бюджету та підтримує підприємства у швидшій реалізації проектів», – підтвердив доктор Тран Сюань Луонг.

Однак, доктор Луонг також зазначив, що всі методи оцінки землі, якщо їх потрібно розрахувати точно, все одно повинні залежати від ринкових даних, і це фундаментальне питання, яке необхідно вирішити, якщо ми хочемо уникнути необхідності повторного перегляду майбутніх указів та керівних документів, додавання або видалення методів оцінки відповідно до мети.

«Метод надлишку – це науковий метод, від якого не можна відмовитися, і підстави для пропозиції його скасування все ще потребують подальшого розгляду. З іншого боку, для проектів (кілька земельних ділянок – кілька продуктів; з потенціалом розвитку відповідно до планування землекористування та будівництва; нерухомість; велика земельна площа) лише цей метод може точно визначити ціни на землю», – проаналізував адвокат Тран Дик Фуонг з Асоціації адвокатів міста Хошимін. За словами пана Фуонга: «Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища необхідно наголосити під час підготовки переглянутого Указу, що воно повинно й надалі зберігати два методи: «метод надлишку» та «метод відрахування», а також додати більш детальні та вичерпні правила для полегшення впровадження на практиці».

За словами пані Нгуєн Тхі Дьєу Хонг з юридичного відділу VCCI, метод надлишків визначає ціни на землю на основі потенційного використання в майбутньому, а не поточного використання, як порівняльний або дохідний методи. Наразі земельна база даних В'єтнаму не точно відображає ринкові реалії. Тому застосування лише трьох методів оцінки, запропонованих у проекті, може створити труднощі у впровадженні.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, метод надлишку застосовується до 87,5% проектів нерухомості в Хошиміні. Це був основний метод оцінки землі протягом понад восьми років, з моменту набрання чинності Указу 44. Причина полягає в практичній складності застосування інших методів.

Пан Нгуєн Чі Тхань, постійний віце-голова В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), зазначив, що підприємства часто застосовують метод надлишку, оскільки він розраховує ефективність реалізації проекту. Якщо немає видимої ефективності, жоден інвестор не візьметься за проект. Цей метод також використовується в багатьох країнах світу, оскільки інші методи не вирішують практичних питань.

«Ми вносимо зміни до Закону про землю, щоб узгодити його з ринковою оцінкою, де ціни коливаються вгору та вниз. Однак, усі три поточні методи визначають ціни, які лише зростають, а не знижуються, оскільки нові проекти завжди повинні мати ціни, рівні або вищі, ніж проекти, що порівнюються. Це постійно підвищує ціни на землю, впливаючи на здатність людей володіти житлом. Ми пропонуємо, щоб оцінка землі базувалася на ринкових цінах, з коливаннями вгору та вниз, щоб саме люди визначали ціну на нерухомість. Якщо оцінка проводиться таким чином, щоб максимізувати дохід і підтримувати стабільно високі ціни, тоді потрібна зміна мислення», – запропонував пан Тхань.

З точки зору державних управлінських органів, пан Дао Чунг Чінь, директор Департаменту планування та розвитку земельних ресурсів (Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища), поділився тим, що при використанні методу надлишку, якщо його не суворо контролювати, суб'єктивна воля оцінювача, експерта та місцевих лідерів суттєво впливатиме на результати оцінки. Не кажучи вже про те, що це також залежить від темпів зростання цін на нерухомість, тоді як у нас немає моніторингового агентства та повної інформації.

Пан Чінх також заявив, що Департамент продовжуватиме враховувати відгуки ринку та збирати їх, щоб представити керівництву Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища й уряду, щоб забезпечити їх відповідність розвитку ринку.

Тхань Буй