У контракті на будівництво та передачу (BT) держава та інвестор оцінюють не лише проект та земельну ділянку. Вони оцінюють часовий проміжок між цими двома процесами. З часом капітальні витрати щомісяця зростають, ціни на землю коливаються, планування може змінюватися, а ризики для кожної сторони непомітно накопичуються до закриття контракту.
29 квітня 2026 року місто Хошимін розпочало будівництво чотирьох великих проектів із загальним обсягом інвестицій приблизно 142 000 мільярдів донгів, включаючи новий адміністративний центр у Тху Тхіємі, який реалізується Sun Group за моделлю «Будівництво-Передача» (BT). Місто також затвердило список із 33 земельних ділянок, призначених для оплати проектів BT, багато з яких розташовані в центрі міста та Тху Тхіємі. Питання BT перейшло з юридичних дебатів до питань щодо державних активів. За якою ціною будуть оцінені ці земельні ділянки, за якими процедурами та хто виграє від підвищення ціни після завершення будівництва інфраструктури?
Модель BT (Build-Transfer – будівництво-передача) повертається через реальний тиск. Середньостроковий план державних інвестицій на 2026-2030 роки становить приблизно 8,22 мільйона мільярдів донгів. Бюджет навряд чи може покрити всі потреби в інфраструктурі. Для проектів, які не генерують прямих потоків доходів, таких як адміністративні центри, площі чи певні міські проекти, проекти ДПП (державно-приватне партнерство) зі стягненням плати за проїзд є складними в реалізації. BT відкриває ще один варіант: інвестори авансують капітал для будівництва, а держава відшкодовує їм землю. Цей аргумент переконливий, особливо коли містам потрібні інфраструктурні проекти швидше.
Але однієї лише раціональної причини недостатньо, щоб зробити контракт безпечним. У BT ризик розподіляється між трьома цінностями, які співіснують в рамках однієї угоди.
Перш за все, це вартість проекту. Початкові загальні інвестиції та фактична вартість після остаточного розрахунку можуть відрізнятися. Державне аудиторське управління колись рекомендувало вирішити питання щодо понад 5 200 мільярдів донгів з 29 проектів BT, враховуючи питання, пов'язані із загальним обсягом інвестицій, вибором інвесторів, розподілом землі та визначенням фактичних витрат на реалізацію.
Нова правова база повернула проекти BT (будівництво-передача) на жорсткіший графік. Постанова 257/2025/ND-CP та пов'язані з нею документи встановлюють механізм для контрактів BT, включаючи оплату земельними фондами, врегулювання розбіжностей та роль аудиту. 
Також є ціна на землю. Земля, за яку сплачується за моделлю BT (будівництво-передача), не є фіксованою сумою грошей. Земля має місце розташування, планування, права на забудову та очікувану вартість. Земельна ділянка в Тху Тхіємі до завершення будівництва інфраструктури буде відрізнятися від того, якою вона буде після того, як ця територія стане новим адміністративним, комерційним або сервісним центром. Якщо ціна на землю в договорі нижча за її реальну вартість, різниця піде з державного сектору. Якщо ціна на землю встановлена занадто високою, щоб зменшити ризик збитків, фінансовий план інвестора може бути зірваний.
Інвестори BT не просто отримують землю. Вони несуть ризики будівництва, капітальні витрати, терміни передачі землі, потенціал для експлуатації землі та фінансові зобов'язання, пов'язані з цією землею. Контракт, який інвестор зрештою не може виконати, не передасть проект державі. Принцип рівної цінності в новій правовій базі, якщо його суворо дотримуватися, має захищати як державні активи, так і доцільність проекту.
Найбільшим викликом є час. Будівництво може розпочатися раніше, тоді як земля може бути передана пізніше. Між цими двома моментами ринок нерухомості може зростати, падати або стагнувати. Процентні ставки коливаються. Регіональне планування коригується. Комерційна вартість землі не залишається постійною протягом усього терміну дії договору. Договір, який фіксує певні елементи на момент підписання, але дозволяє іншим коливатися разом з ринком, ставить як уряд, так і бізнес у довгострокову авантюру.
Якщо ринок різко зросте, маржа прибутку для інвестора може бути вищою, ніж сума, яку уряд розрахував на момент підписання контракту. Якщо ринок виправиться або земля буде затримана, фінансовий план інвестора може бути порушений. В обох випадках нерозподілений ризик не зникне. Він просто чекатиме, поки одна зі сторін більше не зможе нести тягар.
Нова правова база повернула проекти BT (будівництво-передача) на жорсткіший шлях. Постанова 257/2025/ND-CP та пов'язані з нею документи встановлюють механізм для контрактів BT, включаючи оплату земельними фондами, врегулювання розбіжностей та роль аудиту. Але цей документ є лише відправною точкою. Вага BT залежить від кожного конкретного контракту. Як проводиться аудит витрат на проект? Коли оцінюється земля? Як керується різницею між вартістю проекту та земельним фондом? Які документи дозволяють громадськості, Народній раді та Державному аудиторському управлінню ознайомитися з цими розрахунками?
Список із 33 земельних ділянок у Хошиміні – це список запланованих платежів, а не вже виділеної землі. Тому поточний етап є найважливішим для прогнозування. Перш ніж земельна ділянка вийде з рук держави, суспільство повинно знати, як ця земля обліковується, який механізм використовується для визначення її вартості, чи буде вона виставлена на аукціон, і хто нестиме відповідальність, якщо фактична вартість пізніше суттєво відхилиться від початкового плану.
Місто може завершити проекти швидше завдяки моделі «Будівництво-Передача» (BT). Але сама лише швидкість не може компенсувати витрати. Вона переводить витрати в інші форми. Частина їх включена до загальної суми інвестицій у проект. Частина їх включена до прав на забудову землі. Частина їх включена до часу очікування між будівництвом, передачею землі та експлуатацією. Цей тест BT стосується не лише розкриття ресурсів. Він також стосується здатності точно оцінити три речі одночасно: проект, землю та час.
Через десять років після завершення справжня цінність контракту на будівництво та передачу (BT) буде видно в міському житті. Чи буде проект краще служити громаді, чи буде земля використовуватися ефективніше, і чи створять державні ресурси додаткову цінність для громади? Якщо цього буде досягнуто, BT може стати надійним способом мобілізації ресурсів для нового етапу розвитку.
Джерело: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Коментар (0)