Ціни на землю завищені, що робить мрію про власне житло дедалі віддаленішою.

VTV.vn - Тільки за останні 5 років Ханой лідирував у країні за зростанням цін на нерухомість зі 112%; Хайфон зріс на 71%, тоді як Дананг і Хошимін зросли майже в 1,5 раза.

Ціни на землю завищуються необґрунтовано.

Ціни на землю завжди викликають серйозне занепокоєння у багатьох людей, включаючи інвесторів та тих, хто хоче придбати землю для житла або будівництва будинків. Однак протягом багатьох років ціни на землю були необґрунтовано завищені, що негативно впливало на суспільство, спотворювало розподіл ресурсів та створювало ризик макроекономічної нестабільності… Це один із чотирьох наслідків ціноутворення на землю відповідно до ринкових сил.

Тільки за останні п'ять років Ханой лідирував у країні за зростанням цін на нерухомість на 112%; Хайфон зріс на 71%, тоді як Дананг і Хошимін майже подвоїли свої ціни. Цей аномальний сплеск цін зумовлений не справжнім попитом, а скоріше спекуляціями, накопиченням ресурсів і особливо оцінкою землі на основі порівнянь з аукціонними угодами або «гарячими» проектами в навколишньому районі. Це створює замкнене коло неконтрольованого зростання цін, причому наступні ціни завжди йдуть за попередніми.

У комуні Донг Ань, Ханой, агенти з нерухомості кажуть, що цей район наразі є найпривабливішим місцем для інвестицій у столиці... Бо два роки тому ціна за квадратний метр тут була меншою за 50 мільйонів донгів, але зараз, через низку проектів елітного житла, що розвиваються поблизу, ціни на землю зросли вчетверо. Більш ніж за 3 км, хоча це далі від проектів елітного житла, ціни на землю також зростають відповідно до центрального району.

Протягом багатьох років у багатьох населених пунктах, особливо в Ханої, ціни на землю не відображали їхньої справжньої вартості, а визначалися організованими схемами маніпулювання цінами. Типовим прикладом є використання пікових аукціонних цін як орієнтиру з одночасним підвищенням навколишніх цін. Хоча подальші дії незрозумілі, ціни на землю тут зараз коливаються близько 140 мільйонів донгів/м2. Примітно, що близько двох років тому ціни на землю тут становили лише близько 30 мільйонів донгів/м2. Ціни на землю зростають і падають не лише через ринкові сили, але й визначаються місцевою бізнес-спільнотою у сфері нерухомості.

Однією з основних причин необґрунтованого завищення цін на землю є спосіб, у який місцеві органи влади визначають таблиці цін на землю та коефіцієнти коригування. Поточні таблиці цін на землю, видані місцевими органами влади, часто значно нижчі за ринкові ціни угод. Однак, під час розрахунку плати за користування землею, фінансових зобов'язань та компенсації за розчищення земель застосовуються коефіцієнти коригування. Ці коефіцієнти часто базуються на раніше завищених контрольних угодах.

Пан Нгуєн Чі Тхань, віцепрезидент Асоціації ріелторів В'єтнаму, заявив: «У провідних розвинених країнах, таких як США та Австралія, свідоцтво про право власності на землю містить інформацію про ціну продажу, яку вони використовують для визначення податків, і ця ціна коливається. Якщо В'єтнам хоче бути визнаним країною з ринковою економікою , ми не можемо мати неписаний закон, де ціни лише зростають і ніколи не падають».

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова Асоціації будівельних підрядників В'єтнаму, поділився: «Метод оцінки землі в Законі про землю 2024 року використовує консалтинговий підрозділ. Цей консалтинговий підрозділ – це організація, яка визначає всі ціни на землю. Я вважаю, що це неточний підхід».

Наразі в Ханої ціна квартири в 100 мільйонів донгів/м² вважається нормальною.

Мрія про власне житло зникає.

Наразі в Ханої ціна на квартиру в 100 мільйонів донгів/м² вважається нормальною. У деяких місцях вона навіть сягає 300 мільйонів донгів/м². Ця, здавалося б, завищена ціна насправді є реальною. Порівняно з тим, що було 10 років тому, вона у 5-10 разів вища. У той час середня ціна на квартиру в Ханої становила близько 20 мільйонів донгів/м². Цього року ціна зросла майже до 80 мільйонів донгів/м², не враховуючи елітні проекти. Спекулянти часто використовують ринкову систему оцінки землі, встановлену Земельним законом, для завивання цін на землю, створюючи штучну бульбашку та роблячи мрію про володіння житлом дедалі віддаленішою для багатьох сімей.

За словами експертів, вартість землі часто становить до 40% ціни нерухомості. Це попри те, що інші фактори, такі як плата за користування землею (яка вже сплачувалася за старим Законом про землю), будівельні матеріали та вартість робочої сили, не суттєво зростають. Однак спекулянти часто використовують метод ринкової оцінки землі, передбачений Законом про землю, як виправдання для завищення цін на землю, підвищення цін на житло та створення штучних стрибків цін.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, заявив: «У Ханої та Хошиміні ціни на житло та нерухомість різко зросли. Основною причиною цього є попит і пропозиція. Попит дуже високий у різних формах: попит на житло, інвестиційний попит, житло для багатьох секторів, особливо житло для робітників, державних службовців та виробничих робітників, якого не вистачає. Цей дефіцит призводить до хаосу на ринку».

Цього року з понад 40 000 нових квартир, що вводяться в елітний сегмент на двох найбільших ринках – Ханої та Хошиміні – понад 95% належать до елітного сегмента за ціною від 76 до 80 мільйонів донгів/м2. Більше немає квартир середнього цінового сегмента за ціною 35-40 мільйонів донгів/м2, як це було кілька років тому. Високі ціни на землю збільшать вартість купівлі, оренди або використання землі, що призведе до збільшення загальних інвестиційних витрат на кожен проект, тим самим зменшуючи потенційний прибуток… Це головний фактор, що впливає на іноземних інвесторів, які беруть участь у в'єтнамському ринку нерухомості.

Майкл Піро, генеральний директор Indochina Capital, прокоментував: «Коли ринок демонструє ознаки сильних спекуляцій, а ціни на землю значно перевищують їхню справжню економічну вартість, ми зазвичай трохи сповільнюємося, відступаючи назад і спостерігаючи, замість того, щоб ганятися за «лихоманкою»».

Пан Коен Соененс, директор індустріального парку Deep C у Хайфоні, прокоментував: «Реальність така, що в рамках одного й того ж проекту перша фаза має різну ціну, тоді як друга фаза проекту має вищу ціну на землю, виходячи з ринкової вартості».

4,1 мільйона мільярдів донгів – це сума капіталу, яку кредитні установи позичили сектору нерухомості.

Високі ціни на землю створюють неадекватність у розподілі ресурсів.

4,1 мільйона мільярдів донгів – це обсяг капіталу, який кредитні установи позичили сектору нерухомості. Ця цифра в чотири рази перевищує загальний обсяг державних інвестицій по всій країні цього року та являє собою зростання кредитування майже на 17% порівняно з кінцем минулого року. Однак наскільки ефективним є цей потік капіталу для економіки, і чи призведе високе зростання кредитування в нерухомості до повторення ризиків бульбашки на ринку нерухомості та поганої заборгованості для банківської системи, як це сталося багато років тому?

Щодня пан і пані Лью приходять доглядати за городом своєї родини. За іронією долі, земля, де вони вирощують овочі, насправді є територією багатомільярдних вілл, які зараз простоюють. Величезна кількість суспільних ресурсів витрачається на покинуті, незаселені проекти.

За оцінками, сектор нерухомості наразі безпосередньо забезпечує лише близько 3,5% ВВП, але він залучає майже чверть загального капіталу всієї економіки. Це свідчить про дуже низьку продуктивність капіталу в секторі нерухомості.

Колись сотні вілл стояли порожніми, і там жила лише жменька сімей. Сотні мільярдів донгів простоюють у цих будинках. Чим ближче до центру міста, чим більше місто і чим дорожча земля, тим менше нерухомості займають свої місця. Мрія розбагатіти на спекуляціях нерухомістю тепер стала тягарем для багатьох інвесторів та банків, спотворюючи потенціал зростання країни.

Насправді, капітал, що надходить у нерухомість, циркулює циклічно: банки надають позики забудовникам на будівництво будинків - банки також надають позики інвесторам у нерухомість на купівлю будинків - забудовники використовують гроші, отримані від інвесторів у нерухомість, для інвестування в нові проекти та будівництва більшої кількості будинків. На думку економічних експертів, це певною мірою суперечить звичайному економічному принципу, що кредити повинні надходити у продуктивні сектори економіки.

Пан Мак Куок Ань, заступник голови Асоціації малих та середніх підприємств Ханоя, прокоментував: «Надмірне кредитування нерухомості безпосередньо вплине на виробництво, торгівлю та сферу послуг. Це пояснюється тим, що саме ці сектори створюють багато робочих місць».

За оцінками, ціни на землю зросли в 3,12 раза за останні 10 років. Саме тому нерухомість приваблює багато капіталу від індивідуальних інвесторів, вітчизняного бізнесу, компаній з прямими іноземними інвестиціями та навіть кредитних установ…

Пан Тран Дик Ань, директор з макроекономіки та ринкової стратегії KB Securities Vietnam, заявив: «Процентні ставки за кредитами зазвичай вищі, ніж звичайні процентні ставки для виробничої та бізнес-діяльності. Що ще важливіше, кредити на нерухомість мають заставу».

Д-р Фам Тхі Хоанг Ань, заступник директора Банківської академії, заявив: «Заставні активи переважно надходять з ринку нерухомості. Тому, якщо ринок нерухомості переживає фазу буму та вступає в рецесію, це створює потенційні ризики, які можна вважати ризиками для банківської та фінансової системи, особливо пов’язані з питанням безнадійної заборгованості».

Під час цієї сесії Національних зборів Уряд розробив та подав низку пропозицій щодо механізмів та політики для усунення труднощів та перешкод у впровадженні земельного законодавства... Це розглядається як позитивний сигнал для вирішення проблем та сприяння створенню здорового ринку як для громадян, так і для бізнесу. Тільки тоді, коли ціни на землю будуть суворо регулюватися державою, публічно та прозоро, спекуляції, маніпуляції та інфляція цін будуть викорінені, а інтереси громадян та бізнесу будуть гармонійно забезпечені.

Джерело: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm