Ціни на землю завищені, мрія про оселення згасає

VTV.vn - Тільки за останні 5 років Ханой лідирував у країні за зростанням цін на нерухомість зі 112%; Хайфон зріс на 71%, Дананг та Хошимін зросли майже в півтора раза.

Ціни на землю необґрунтовано завищені.

Ціни на землю завжди викликають занепокоєння у багатьох людей, як інвесторів, так і тих, хто хоче придбати землю для проживання чи будівництва будинку. Однак протягом багатьох років ціни на землю були необґрунтовано завищені, що негативно впливало на суспільство, спотворювало розподіл ресурсів і спричиняло ризик макроекономічної нестабільності... Це один із чотирьох наслідків, коли йдеться про формування цін на землю відповідно до ринку.

Тільки за останні 5 років Ханой лідирував у країні за зростанням цін на нерухомість на 112%; Хайфон зріс на 71%, Дананг і Хошимін зросли майже в півтора раза. Аномальне зростання цін зумовлене не реальним попитом, а спекуляціями, накопиченням ресурсів і, особливо, способом формування ціни на землю на основі порівняння з аукціонами або «гарячими» проектами, що призводить до того, що пізніші ціни завжди відповідають попереднім, створюючи неконтрольовану спіраль зростання цін.

У комуні Донг Ань міста Ханой брокер сказав, що цей район наразі є найбільш вигідним для інвестицій у столиці... Адже якщо два роки тому ціна за квадратний метр тут становила менше 50 мільйонів донгів, то зараз, завдяки низці проектів елітного житла, що реалізуються поблизу, ціна на землю зросла в 4 рази. Хоча й розташована за 3 км від елітних житлових проектів, ціна на землю також зростає відповідно до центрального району.

Протягом останніх років у багатьох населених пунктах, особливо в Ханої, ціни на землю не відображали реальної вартості використання, а були зумовлені організованою інфляцією цін. Як правило, пікові аукціони використовуються як орієнтир для порівняння, а потім одночасно підвищують навколишній прайс-лист. Поки що немає дорожньої карти, але ціни на землю тут наразі коливаються приблизно від 140 мільйонів донгів/м2. Варто зазначити, що близько двох років тому ціни на землю тут становили лише близько 30 мільйонів донгів/м2. Зростання або зниження цін на землю залежить не лише від ринку, але й від місцевої бізнес-спільноти нерухомості.

Однією з важливих причин необґрунтованого зростання цін на землю є спосіб, у який населені пункти визначають прейскуранти на землю та коефіцієнти коригування. Чинні прейскуранти на землю, видані населеними пунктами, часто значно нижчі за ціни угод на ринку. Однак, під час розрахунку плати за користування землею, фінансових зобов'язань та компенсації за розчищення ділянки застосовується коефіцієнт коригування. І цей коефіцієнт часто будується на основі еталонних угод, ціни на які були завищені раніше.

Пан Нгуєн Чі Тхань, віцепрезидент Асоціації ріелторів В'єтнаму, сказав: «У провідних розвинених країнах, таких як США, Австралія..., Червона книга містить інформацію про ціну продажу, ціну, за якою вони визначають податок, іноді вона зростає, іноді знижується. В'єтнам хоче бути визнаним країною з ринковою економікою , ми не можемо мати неписаний закон, який лише піднімається, а не знижується».

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників, поділився: «Метод оцінки землі, передбачений Земельним законом 2024 року, полягає в тому, що ми використовуємо консалтинговий підрозділ. Консультаційний підрозділ – це організація, яка визначає всі ціни на землю. Я вважаю, що це неправильний підхід».

Наразі в столиці Ханоя ціна на квартири в 100 мільйонів за м² вважається нормальною.

Мрія про власне житло зникає

Наразі у столиці Ханої ціна на квартири в 100 мільйонів донгів/м² вважається нормальною. У деяких місцях вона сягає 300 мільйонів донгів/м². Ця ціна здається захмарною, але вона реальна. Порівняно з тим, що було 10 років тому, вона у 5-10 разів вища. У той час середня ціна на квартири в Ханої становила близько 20 мільйонів донгів/м². До цього року рівень цін зріс майже до 80 мільйонів донгів/м², не кажучи вже про елітні проекти. Спекулянти часто користуються Законом про землю з його методом ціноутворення на землю відповідно до ринку, тим самим завищуючи ціни на землю, підвищуючи ціни на житло, викликаючи справжню лихоманку, роблячи мрію багатьох сімей про осідання все більш далекою.

За словами експертів, ціни на землю часто становлять до 40% вартості продукту нерухомості. У той час як інші фактори, такі як плата за користування землею (сплачувана згідно зі старим Земельним законом), будівельні матеріали, робоча сила тощо, не сильно зростають. Але для виправдання спекулянти часто посилаються на Земельний закон з його методом ціноутворення на землю відповідно до ринку, тим самим завищуючи ціни на землю, підвищуючи ціни на житло, спричиняючи справжню лихоманку тощо.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, прокоментував: «У Ханої та Хошиміні ціни на житло та нерухомість різко зросли. Основною причиною цього є попит і пропозиція. Попит дуже великий, у всіх формах: попит на житло, інвестиційний попит, житло для багатьох галузей, особливо житло для робітників, державних службовців та виробничих працівників, існує великий дефіцит. Саме цей дефіцит призводить до хаосу на ринку».

Цього року з понад 40 000 нових квартир, відкритих для продажу на двох найбільших ринках, Ханої та Хошиміні, понад 95% квартир належать до елітного сегмента, ціни на які коливаються від 76 до 80 мільйонів донгів/м2. Більше немає квартир середнього цінового сегмента за ціною 35-40 мільйонів донгів/м2, як це було кілька років тому. Високі ціни на землю збільшать вартість купівлі, оренди або використання землі, що призведе до збільшення загальних інвестиційних витрат на кожен проект, зменшуючи потенційний прибуток... Це фактор, який сильно впливає на іноземних інвесторів, які беруть участь у в'єтнамському ринку нерухомості.

Пан Майкл Піро, генеральний директор Indochina Capital, прокоментував: «Коли ринок демонструє ознаки сильної спекуляції, ціни на землю значно перевищують реальну економічну вартість, ми часто трохи сповільнюємося, стоїмо осторонь і спостерігаємо, замість того, щоб ганятися за «лихоманкою»».

Пан Коен Соененс, директор індустріального парку Deep C у Хайфонзі, прокоментував: «Насправді, в одному й тому ж проєкті, перша фаза має іншу ціну, тоді як друга фаза проєкту має вищу ціну на землю відповідно до ринкової ціни».

4,1 мільйона мільярдів донгів – це капітал, який кредитні установи позичили сектору нерухомості.

Високі ціни на землю спричиняють проблеми з розподілом ресурсів

4,1 трильйона донгів – це потік капіталу, який кредитні установи позичили сектору нерухомості. Ця цифра в 4 рази перевищує державний інвестиційний капітал країни цього року, і досягла темпів зростання кредитування майже 17% порівняно з кінцем минулого року. Однак наскільки ефективним є цей потік капіталу для економіки, і чи призведе високе зростання кредитування в нерухомості до повторення ризиків бульбашок на ринку нерухомості та безнадійної заборгованості для банківської системи, як це сталося багато років тому?

Щодня пан і пані Льєу приходять доглядати за городом своєї родини. Іронія полягає в тому, що земля, де вирощують овочі, насправді є територією вілл вартістю десятки мільярдів донгів, які залишилися порожніми. Велика кількість соціальних ресурсів закопана в покинутих проектах, де ніхто не живе.

Згідно з оцінками, сектор нерухомості наразі безпосередньо формує лише близько 3,5% ВВП, але поглинає майже 1/4 загального капіталу всієї економіки. Це свідчить про дуже низьку капіталопродуктивність сектору нерухомості.

Сотні вілл, але зараз там живе лише кілька домогосподарств. Сотні мільярдів донгів лежать без діла разом із цією нерухомістю. Чим ближче до центру, великих міст, місць з дорогою землею, тим більше там незаселених будинків. Мрія розбагатіти на спекуляціях нерухомістю тепер стала тягарем для багатьох інвесторів, банків і спотворює джерело капіталу зростання для країни.

Реальність показує, що капітал, інвестований у нерухомість, обертається в циклі: Банки надають позики інвесторам проектів нерухомості на будівництво будинків - Банки також надають позики інвесторам у нерухомість на купівлю будинків - Інвестори проектів нерухомості використовують гроші, зібрані від інвесторів у нерухомість, для інвестування в нові проекти, будівництва більшої кількості будинків. На думку економічних експертів, з певної точки зору це суперечить нормальному економічному закону, згідно з яким кредити повинні надаватися виробничим секторам економіки.

Пан Мак Куок Ань, заступник голови Ханойської асоціації малих та середніх підприємств, прокоментував: «Надмірне кредитування нерухомості безпосередньо вплине на виробничий, торговельний та сфери послуг. Тому що саме ці сектори створюють багато робочих місць».

За оцінками, за останні 10 років площа землі збільшилася в 3,12 раза. Це також є причиною, чому нерухомість приваблює багато капіталу від індивідуальних інвесторів, вітчизняних підприємств, підприємств з прямими іноземними інвестиціями та кредитних установ...

Пан Тран Дик Ань, директор з макроекономічної та ринкової стратегії компанії KB Securities Vietnam, сказав: «Процентні ставки за кредитами часто вищі за звичайні процентні ставки для виробничої та бізнес-діяльності. Що ще важливіше, кредитування нерухомості має заставу».

Заступник директора Банківської академії доктор Фам Тхі Хоанг Ань прокоментував: «Іпотечні активи переважно надходять з ринку нерухомості. Тому, якщо ринок нерухомості перейде через фазу буму та увійде у фазу рецесії, це спричинить потенційні ризики, які можна вважати ризиком для банківської та фінансової системи, особливо пов’язані з проблемою безнадійної заборгованості».

Під час цієї сесії Національних зборів Уряд розробив та подав низку пропозицій щодо механізмів та політики для усунення труднощів та перешкод в організації та впровадженні земельного законодавства... Це вважається позитивним сигналом для усунення та сприяння здоровому ринку як для людей, так і для бізнесу. Тільки тоді, коли ціни на землю будуть суворо регулюватися державою, публічно та прозоро, будуть усунені спекуляції, маніпуляції та інфляція цін, а інтереси людей та бізнесу будуть гармонійно забезпечені.

Джерело: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm