Вирішення питань земельного права

У зведеному звіті з питань інтерпеляції, нещодавно надісланому делегатам Генеральним секретарем Національних зборів Буй Ван Куонгом, оцінюється, що уряд зробив багато кроків та опублікував багато документів для усунення труднощів на цьому ринку, таких як телеграми та документи, що закликають Прем'єр-міністра звернутися до міністерств та місцевих органів влади з проханням реструктуризувати ринок нерухомості. Однак цей ринок, включаючи ринок житла, все ще стикається з труднощами та перевантаженнями через юридичні процедури, земельні фонди та інвестиційний капітал.

Не затверджено через брак "житлової землі"

Деякі адміністративні процедури щодо інвестицій є громіздкими та створюють перешкоди, сегменти ринку все ще перекошені, а кредитний капітал, інвестований у цей ринок, все ще має багато потенційних ризиків. Через труднощі підприємства з нерухомості змушені припинити інвестування та будівництво проектів, і це також створює труднощі для підрядників, постачальників матеріалів та багатьох інших галузей. «Правові проблеми щодо землі, такі як визначення цін на землю, плата за користування землею, очищення ділянки або правила вибору інвесторів, які дублюються з правилами щодо інвестицій, торгів, землі... є основними перешкодами для відновлення та розвитку ринку житла», – оцінило оціночне агентство.

У Хошиміні, окрім понад 100 проектів у сфері нерухомості, які стикалися з труднощами та які вивчалися та вивчаються для вирішення, Департамент планування та інвестицій нещодавно звітував перед Міським народним комітетом про виконання інвестиційних дозволів на проекти у сфері нерухомості в цьому районі.

Відповідно, зі 117 проектних досьє із запитом на затвердження інвестиційної політики, якими займається це агентство, 62 проекти не відповідають умовам інвестування комерційних житлових проектів (NƠM), оскільки вони не мають житлової землі або не отримують передачу всієї житлової землі відповідно до положень Закону про житло 2014 року.

Таким чином, Департамент планування та інвестицій рекомендував Народному комітету міста Хошимін не затверджувати інвестиційну політику, оскільки вона не відповідає положенням Закону про інвестиції та Закону про житло. Це викликає занепокоєння у підприємств нерухомості, оскільки може призвести до блокування процесу реалізації проекту.

Усунення правових перешкод сприятиме безперешкодній реалізації проектів у сфері нерухомості, сприяючи розвитку ринку. Фото: ХОАНГ ЧРІЕУ

За словами магістра Нгуєн Нят Ханя, викладача юридичного факультету Університету економіки та права (VNU-HCM), з юридичної точки зору несхвалення інвестиційної політики цих 62 проектів є цілком доречним. Однак з економічної точки зору та розвитку ринку нерухомості це має багато моментів, які насправді не є доречними.

Оскільки для реалізації нового сільського проекту підприємствам потрібен достатньо великий земельний фонд, але насправді кількість проектів зі 100% житловою забудовою або частиною житлової забудови становить не більше 5% від загальної кількості нових сільських проектів на ринку.

Таким чином, вищезгадані суворі правила щодо форми землекористування створюють багато труднощів, коли підприємства пропонують будівництво проектів NƠTM. Якщо ми не знайдемо способу їх вирішення, сотні тисяч мільярдів донгів, вкладених у реалізацію цих проектів, можуть «застрягти», що призведе до марнування інвестиційного капіталу, а також не вирішить проблему забезпечення житлом.

Для вирішення вищезгаданих проектів, за словами майстра Нгуєна Нят Ханя, необхідні правові та управлінські рішення. З юридичної точки зору, Національним зборам необхідно найближчим часом вивчити та внести зміни до положень щодо форм землекористування для впровадження проектів NƠTM у Законі про житло, щоб не обмежувати форми землекористування для проектів, а використовувати лише житлові землі, як це є зараз, але забезпечити дотримання місцевого планування землекористування та планування будівництва.

«З точки зору управління, найближчим часом Народний комітет міста Хошимін може підтримати інвесторів цих 62 проектів шляхом організації тендерів на проекти з використанням землі, щоб вибрати інвесторів, які відповідають умовам для реалізації проекту NƠTM (у разі виграшу тендеру держава виділить землю або здасть її в оренду для реалізації проекту NƠTM), або перетворити цільове призначення проекту NƠTM на соціальне житло, щоб не бути пов’язаним формою землекористування», – висловив свою думку майстер Хань.

Багато нормативних актів потребують перегляду

В офіційному документі «Пропонуємо внести зміни до пункту b, пункту 1, пункту a, пункту 4 та пункту 6 статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами) з метою створення умов для ведення інвесторами переговорів щодо отримання прав землекористування для певних типів земель відповідно до планування реалізації проектів NƠTM», надісланому до Національних зборів, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, запропонував внести зміни до пункту b, пункту 1, пункту a, пункту 4 та пункту 6 статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами), щоб створити умови для підприємств та інвесторів щодо отримання прав землекористування або отримання прав землекористування для певних типів земель або отримання прав землекористування відповідно до планування землекористування, містобудування та будівництва для реалізації проектів NƠTM.

Пан Чау також зазначив, що положення у пункті b, пункті 1, статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами) дозволяє укладати лише угоди про отримання права користування житловою землею або обов'язково мати право користування житловою землею або житловою землею та іншими земельними ділянками, тому воно має вужче значення, ніж чинні положення Закону про землю 2013 року, таким чином не створюючи сприятливих умов для доступу інвесторів до землі, не забезпечуючи законних прав та інтересів людей, які користуються землею.

За словами пана Чау, якщо цей регламент буде прийнято, то протягом наступних 10 років інвесторам більше не буде дозволено «домовлятися про отримання права користування житловою землею та іншими земельними ділянками» для реалізації нового проекту розвитку сільських районів, тому не буде жодного випадку, коли будь-який інвестор відповідатиме умові «наявності права користування житловою землею та іншими земельними ділянками», як це передбачено пунктом 6 статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами).

Щодо проблем із майбутнім житлом, на нещодавньому семінарі щодо проекту Закону про нерухомість (зі змінами), організованому Економічним комітетом Національних зборів та Міністерством будівництва , заступник голови Народного комітету міста Хошимін Буй Суань Куонг заявив, що в місті останнім часом під час введення в експлуатацію житлового будівництва майбутніх будівельних проектів виникло багато проблем. Відповідно, компетентний орган повинен мати документ, що затверджує проект, який дає право на продаж майбутнього житла, що призводить до багатьох наслідків, особливо до видачі свідоцтв про право власності покупцям NƠTM, якщо посилатися на положення Земельного закону.

За словами пана Буй Сюань Куонга, пункт 2 статті 25 проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами) передбачає умови для будинків та будівель, що утворюються в майбутньому, які повинні мати один із наступних видів документів на користування землею (рішення про виділення земельної ділянки, оренда землі; договір оренди землі; свідоцтво про право користування землею; свідоцтво про право власності на будинок та право користування землею; свідоцтво про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, що додаються до землі...).

Тим часом, згідно з чинним Законом про землю, землекористувачі можуть передавати, здавати в оренду, суборенду, дарувати, заставляти та вносити капітал у права користування землею, якщо вони мають сертифікат.

У випадку, якщо землекористувачу дозволено відтермінувати виконання фінансових зобов'язань або йому дозволено мати фінансові зобов'язання, він/вона повинен/повинна виконати фінансові зобов'язання до здійснення прав. Тобто, якщо інвестору виділено землю, але він/вона не виконує фінансові зобов'язання щодо плати за користування землею, він/вона не може здійснювати права землекористувача відповідно до положень земельного законодавства, включаючи право на передачу прав користування землею.

Таким чином, Міський народний комітет Хошиміна рекомендує редакційній комісії вивчити та скоригувати зміст щодо земельних умов для процедури затвердження майбутніх житлово-будівельних робіт, оскільки «інвестор виконав фінансові зобов’язання та має сертифікат на право користування землею». Це має обмежити виникнення юридичних проблем на наступному етапі, особливо з видачею сертифікатів людям.

Дозволити коригування плану після перенесення

Заступник голови Народного комітету міста Хошимін Буй Сюань Куонг заявив, що проект Закону про ріелторську діяльність передбачає, що принцип передачі проектів у сфері нерухомості полягає в тому, що передача всього проекту або його частини повинна гарантувати, що цілі та планування проекту не зміняться, що є «несприятливим», оскільки багатьом інвесторам після отримання проекту необхідно коригувати планування, щоб покращити його. За словами пана Буй Сюань Куонга, коригування проекту полягає в оптимізації проекту, а останнім ключовим моментом є збільшення коефіцієнта використання землі та дотримання положень Закону про містобудування. Інвестори коригуються відповідно до правил та несуть додаткові фінансові зобов'язання. Народний комітет міста Хошимін запропонував переглянути це положення, щоб воно не суперечило положенням Закону про містобудування під час процесу реалізації, інакше це вплине на процес реалізації після отримання передачі проекту.

Семінар «Усунення правових перешкод для нерухомості»

9 листопада газета «Лао Донг» організувала дискусію на тему «Усунення правових перешкод для ринку нерухомості», щоб вислухати та врахувати думки гостей, тим самим знайшовши рішення для усунення вузьких місць, розблокування потоку на ринку нерухомості, сприяння стабільному та сталому економічному зростанню...

(*) Див. газету Lao Dong від 8 листопада

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm