Усунення перешкод, пов'язаних із земельним законодавством.

У зведеному звіті щодо питань, порушених Генеральним секретарем Національних зборів Буєм Ван Куонгом, нещодавно надісланому делегатам, оцінюється, що уряд вжив багато заходів та видав численні документи для вирішення труднощів на цьому ринку, такі як телеграми та директиви Прем'єр-міністра, що закликають міністерства та місцеві органи влади реструктуризувати ринок нерухомості. Однак цей ринок, включаючи ринок житла, все ще стикається з труднощами та перешкодами, що виникають через юридичні процедури, наявність землі та інвестиційний капітал.

Заявку було відхилено через брак «земельних ділянок під житло».

Деякі адміністративні процедури, пов'язані з інвестиціями, є громіздкими та створюють перешкоди; сегменти ринку залишаються незбалансованими; а інвестиційне кредитування на цьому ринку все ще несе багато ризиків. Через ці труднощі підприємства з нерухомості змушені призупиняти інвестиційні та будівельні проекти, що також створює труднощі для підрядників, постачальників матеріалів та багатьох інших галузей. «Правові перешкоди щодо землі, такі як визначення цін на землю, плата за користування землею, очищення земельних ділянок або правила вибору інвесторів, які дублюються з правилами інвестицій, торгів та землі... є основними перешкодами для відновлення та розвитку ринку житла», – оцінило агентство, що проводило огляд.

У Хошиміні, окрім понад 100 проектів нерухомості, що стикаються з перешкодами, які наразі вивчаються для вирішення, Департамент планування та інвестицій нещодавно повідомив Міському народному комітету про стан затвердження інвестиційної політики для проектів нерухомості в цьому районі.

Відповідно, зі 117 проектних досьє, що запитують затвердження інвестиційної політики, які це агентство наразі опрацьовує, 62 проекти не відповідають умовам інвестування комерційного житлового проекту, оскільки вони не володіють земельними ділянками для житлової забудови або не придбали всю земельну ділянку для житлової забудови, як це передбачено Законом про житло 2014 року.

Тому Департамент планування та інвестицій рекомендував Народному комітету міста Хошимін не затверджувати інвестиційний план, оскільки він не відповідає положенням Закону про інвестиції та Закону про житло. Це викликало занепокоєння серед підприємств нерухомості, оскільки може зупинити процес реалізації проекту.

Усунення правових перешкод сприятиме реалізації проектів у сфері нерухомості та стимулюватиме розвиток ринку. (Фото: ХОАНГ ЧРІЕУ)

За словами магістра Нгуєн Нят Ханя, викладача юридичного факультету Університету економіки та права (В'єтнамський національний університет Хошиміна), з юридичної точки зору відмова у затвердженні інвестиційної політики цих 62 проектів є цілком доречною. Однак, враховуючи економічну перспективу та розвиток подій на ринку нерухомості, це рішення має кілька аспектів, які є не зовсім доречними.

Оскільки реалізація проекту комерційного житла вимагає від бізнесу достатньо великого земельного фонду, але насправді кількість проектів зі 100% житловою землею або частиною житлової землі становить не більше 5% від загальної кількості проектів комерційного житла на ринку.

Таким чином, суворі правила щодо вищезгаданих типів землекористування створюють багато труднощів для підприємств, які пропонують будівництво проектів соціального житла. Якщо ці перешкоди не будуть усунені, сотні тисяч мільярдів донгів, інвестованих у ці проекти, можуть «застрягти», що призведе до марнування інвестиційного капіталу та невирішення проблеми постачання житла.

Для вирішення вищезгаданих проектів, за словами магістра Нгуєн Нят Ханя, необхідні як правові, так і управлінські рішення. З юридичної точки зору, Національні збори повинні негайно вивчити та внести зміни до положень щодо форм землекористування для реалізації проектів соціального житла в Законі про житло, рухаючись у напрямку не обмеження форм землекористування для проектів, а лише житлових земель, як це є зараз, але забезпечуючи дотримання місцевих планів землекористування та будівництва.

«З точки зору управління, Народний комітет міста Хошимін може спочатку підтримати інвесторів цих 62 проектів, організувавши тендер на проекти землекористування, щоб вибрати інвесторів, які відповідають умовам для реалізації проекту соціального житла (якщо вони виграють тендер, держава виділить або здасть їм в оренду землю для реалізації проекту соціального житла), або перетворити цільове призначення з соціального житла на соціальне житло, щоб вони не були зобов’язані дотримуватися правил землекористування», – заявила пані Хань.

Багато нормативних актів потребують змін.

У офіційному листі «Пропозиція щодо внесення змін до пункту b, пункту 1, пункту a, пункту 4 та пункту 6 статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами) з метою створення умов для інвесторів щодо угоди про набуття прав землекористування на типи земель, що відповідають плануванню реалізації проектів соціального житла», надісланому до Національних зборів, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, запропонував внести зміни до пункту b, пункту 1, пункту a, пункту 4 та пункту 6 статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами), щоб створити умови для підприємств та інвесторів щодо угоди про набуття прав землекористування або існуючих прав землекористування на типи земель, що відповідають плануванню землекористування, містобудуванню та плануванню будівництва для реалізації проектів соціального житла.

Пан Чау також зазначив, що положення у пункті b, пункті 1, статті 128 проекту зміненого Закону про землю дозволяє укладати угоди лише про отримання прав землекористування для житлових земель або вимагає наявності існуючих прав землекористування для житлових земель або житлових земель та інших земель. Таким чином, сфера його застосування є вужчою, ніж чинні положення Закону про землю 2013 року, що не сприяє доступу інвесторів до землі та не забезпечує законних прав та інтересів нинішніх землекористувачів.

За словами пана Чау, якщо цей нормативний акт буде прийнято, то протягом наступних 10 років інвесторам більше не буде дозволено «вести переговори щодо придбання прав землекористування для житлових та інших земель» для реалізації проектів соціального житла, і тому жоден інвестор не зможе виконати умову «наявності існуючих прав землекористування для житлових та інших земель», як це передбачено пунктом 6 статті 128 проекту зміненого Закону про землю.

Щодо труднощів, пов'язаних з житловими проектами, що будуються, на нещодавньому семінарі з питань проекту змін до Закону про нерухомість, організованому Економічним комітетом Національних зборів та Міністерством будівництва , заступник голови Народного комітету міста Хошимін Буй Суань Куонг заявив, що в місті виникло багато проблем із введенням в експлуатацію житлових проектів, що будуються. Зокрема, органи влади повинні видавати письмові дозволи на проекти, які відповідають умовам продажу житла, що будується, що призводить до багатьох ускладнень, особливо щодо видачі свідоцтв про право власності покупцям комерційного житла з посиланням на положення Земельного закону.

За словами пана Буй Сюань Куонга, пункт 2 статті 25 проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами) передбачає умови для майбутніх житлових та будівельних проектів, згідно з якими мають бути один із наступних видів документів на землекористування (рішення про відведення земельної ділянки, оренда землі; договір оренди землі; свідоцтво про право користування землею; свідоцтво про право власності на житло та право користування землею; свідоцтво про право користування землею, право власності на житло та інші активи, закріплені за землею...).

Тим часом, згідно з чинним Законом про землю, землекористувачі мають право передавати, здавати в оренду, суборенду, дарувати, заставляти та вносити права користування землею як капітал, якщо вони мають сертифікат на користування землею.

У випадках, коли землекористувачам надається відстрочка виконання їхніх фінансових зобов'язань або їхні фінансові зобов'язання реєструються як борг, вони повинні виконати ці зобов'язання, перш ніж реалізувати свої права. Це означає, що якщо інвестору виділено землю, але він не виконує своїх фінансових зобов'язань щодо плати за користування землею, він не може реалізувати права землекористувача, передбачені земельним законодавством, включаючи право передачі прав користування землею.

Таким чином, Народний комітет міста Хошимін пропонує редакційному комітету дослідити та скоригувати зміст щодо земельних умов для процедури затвердження житлових та будівельних проектів, що будуються, для комерційних цілей, щоб зазначити, що «інвестор повинен виконати всі фінансові зобов'язання та мати сертифікат на право користування землею». Це має на меті обмежити виникнення юридичних проблем на наступних етапах, особливо під час видачі сертифікатів мешканцям.

Дозволяє вносити корективи до планування після передачі права власності.

Заступник голови Народного комітету міста Хошимін Буй Сюань Куонг заявив, що проект Закону про діяльність у сфері нерухомості, який передбачає принцип передачі проектів у сфері нерухомості, тобто передача всього проекту або його частини повинна гарантувати незмінність цілей та планування проекту, є «несприятливим». Він стверджував, що багатьом інвесторам після придбання проекту необхідно внести корективи до плану, щоб покращити його. За словами пана Буй Сюань Куонга, коригування проекту спрямоване на оптимізацію проекту, що зрештою збільшує коефіцієнт використання землі та відповідає Закону про містобудування. Інвестори вносять корективи відповідно до правил, беручи на себе додаткові фінансові зобов'язання. Народний комітет міста Хошимін запропонував внести зміни до цього правила, щоб уникнути конфліктів із Законом про містобудування під час реалізації, оскільки це негативно вплине на хід проекту після придбання.

Семінар «Усунення правових перешкод для нерухомості»

9 листопада газета «Нгуой Лао Донг» організувала семінар під назвою «Усунення правових перешкод для ринку нерухомості», щоб вислухати та зібрати думки гостей, тим самим знайшовши рішення для усунення вузьких місць, розблокування потоку на ринку нерухомості та сприяння стабільному та сталому економічному зростанню.

(*) Див. газету «Нгуой Лао Донг», випуск від 8 листопада.

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm