Експерти поділилися своїми думками на семінарі «Ринок нерухомості 2026 – Стратегічне позиціонування активів в умовах волатильності».
Ринок переживає сильні потрясіння.
Ринок нерухомості вступає в безпрецедентно складну фазу, одночасно стикаючись з двома основними тисками як з боку зовнішніх, так і внутрішніх економічних факторів. З одного боку, чітка тенденція до зростання процентних ставок за кредитами з четвертого кварталу 2025 року призвела до швидкого збільшення капітальних витрат; з іншого боку, тиск на підтримку зростання в умовах геополітичної нестабільності, зокрема конфлікту на Близькому Сході, поширюється на ланцюги поставок, ціни на енергоносії та настрої інвесторів. У цьому контексті ключове питання вже полягає не в тому, чи є ринок складним, а в тому, до чого потрібно готуватися підприємствам нерухомості, щоб уникнути зриву з нової траєкторії розвитку.
Виступаючи на семінарі «Ринок нерухомості 2026 – Стратегічне позиціонування активів в умовах волатильності», організованому В'єтнамською асоціацією нерухомості у співпраці з DKRA Group та Телевізійним центром Південного регіону – VTV9 2 квітня, доцент, доктор Тран Дінь Тхієн заявив, що світ перебуває у стані «аномалії та нестабільності», де тривалі геополітичні конфлікти не лише призводять до зростання цін на енергоносії та золото, але й порушують глобальні ланцюги поставок. Для такої відкритої економіки , як В'єтнам, зовнішні потрясіння безпосередньо впливають на виробництво, торгівлю, нерухомість, кредитування та інші види діяльності.
Зокрема, переважаюча процентна ставка за кредитами на нерухомість наразі становить близько 9,6-10% річних протягом пільгового періоду та може досягати 13-15% річних після закінчення пільгового періоду. З таким швидким зростанням вартості капіталу бізнес-моделі, які сильно залежать від банківського кредиту, неминуче стикаються зі скороченням запасів міцності. Як наслідок, потоки капіталу більше не розподіляються так рівномірно, як раніше, а натомість стають більш вибірковими, шукаючи активи з реальною вартістю, здатністю зберігати свою вартість та довгостроковою стійкістю.
Кредитний контроль, обмеження фінансового левериджу, суворіші вимоги до прозорості законодавства та сприяння цифровізації даних змушують ринок повертатися до своєї справжньої вартості.
Кредитний контроль, обмеження фінансового левериджу, суворіші вимоги до правової прозорості та сприяння цифровізації даних змушують ринок повертатися до його справжньої вартості. Проекти з юридичними ризиками та бізнес, який сильно залежить від позикового капіталу, дедалі більше борються за виживання. І навпаки, проекти з повноцінною правовою базою та інфраструктурою стають опорою для інвестицій. На думку експертів, нинішнє очищення – це не просто низхідний цикл, а процес усунення завищених цін для відновлення нового порядку на ринку.
Пан Фам Лам, голова правління та генеральний директор DKRA Group, вважає, що глобальні конфлікти змінюють економічний порядок, водночас відкриваючи можливості для В'єтнаму пробитися на світовій економічній карті. Хоча ринок зазнав багатьох короткострокових коливань з кінця 2025 року, суворий процес перевірки створює переваги для проектів з прозорою правовою базою, хорошою ліквідністю та стабільною капітальною основою, а також відкриває можливості для інвесторів зі знаннями, фінансовими можливостями та розсудливими стратегіями.
Епоха поділу землі та продажу ділянок закінчилася.
Заборона на поділ та продаж земельних ділянок у містах I, II та III типів призвела до 80% падіння спонтанної пропозиції, що змусило ринок перейти до більш ретельної фази фільтрації. У цьому новому контексті домінуючим сегментом є земля в межах проектів з добре спланованими плануваннями масштабу 1/500, тоді як фокус інвестицій зміститься на приміські райони великих міст, які отримають вигоду від змін інфраструктури та інвестицій. За словами пана Во Хюїнь Туан Кіета, директора з маркетингу житлових проектів CBRE Vietnam, ринок нерухомості спостерігає кінець «ери поділу земель» для багатьох земельних ділянок.
Пан Кіт вважає, що це також процес позбавлення від «мертвих активів», особливо сільськогосподарських угідь та лісових угідь, «замаскованих» під курортну нерухомість, оскільки ці типи активів офіційно втрачають ліквідність через суворіші правила класифікації. Іншими словами, у новому циклі активи, що не мають юридичної основи та не пов’язані з реальними потребами використання, ставатимуть дедалі складнішими для торгівлі, і на ринку більше не буде місця для безконтрольного роздрібного розподілу та продажу землі, як раніше.
Багато експертів вважають, що ринок нерухомості в нову еру більше не передбачатиме практику поділу землі та продажу ділянок.
І навпаки, квартири залишатимуться «хребтом» міської нерухомості щонайменше протягом наступних 5 років, тоді як промислова нерухомість, логістика та проекти, розроблені з повним набором зручностей та моделлю TOD (транзитно-орієнтований розвиток), стануть центральним елементом інвестицій.
Крім того, район, що межує з Хошиміном, стає дедалі привабливішим завдяки синергії міського розвитку, логістики, морських портів, аеропортів та великих інфраструктурних проектів, таких як кільцева дорога 3, кільцева дорога 4, швидкісна автомагістраль Бен Люк - Лонг Тхань, лінія метро 4 та міст Кан Зіо. Поряд з цим, район Хіеп Фуок - Кан Зіоок вважається новим полюсом зростання протягом наступних 3-5 років. Однак експерти також попереджають, що отримання вигоди від інфраструктури не обов'язково означає погоню за зростанням цін на землю.
Зокрема, доктор Нгуєн Ван Дінь, віце-голова VNREA, попередив, що необґрунтоване зростання цін на землю стане перешкодою для розвитку, тоді як тенденція «все в одному» – це шлях до створення якості життя та сталої економічної цінності. Тому бізнес повинен знати, як вибрати правильне місце, але, що ще важливіше, він повинен створити правильний тип активів для цього місця.
«Ринок все ще пропонує можливості, навіть величезні, але ці можливості належать лише тим, хто знає, як адаптуватися до короткострокової стабілізації та залишатися непохитним у своїх довгострокових цілях», – наголосив пан Фам Лам. У циклі, де гроші більше не дешеві, політика більше не є поблажливою, а покупці дедалі вимогливіші, бізнес може процвітати лише тоді, коли має здоровішу структуру капіталу, більш справжні продукти, чіткіші правові рамки та більш професійні управлінські можливості. Це також єдиний спосіб для ринку нерухомості пережити зустрічний вітер та увійти в цикл більш сталого розвитку.
Джерело: https://vtv.vn/ky-nguyen-phan-lo-ban-nen-da-het-thoi-100260402143728387.htm
Коментар (0)